Revenu cadastral - contestation

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Revenu cadastral - contestation

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30/06/2011 Vieux  
 
  57 ans, Hainaut
 
Je trouve que réclamer sur le montant d'un RC estimé trop élevé de manière à payer moins de précompte immobilier chaque année peut être une nécessité, aussi...

Je ne suis pas de nature à me laisser abattre par des probabilités, si je suis en possession d'arguments qui placent mon cas dans la partie de la distribution favorable.

Et j'aime bien remuer la s'il le faut surtout si c'est pour ma bonne cause...

Sérieusement, il s'agit avant tout d'un respect citoyen et je n'envisage surtout pas la délation, même s'il s'agit d'une fraude.
Si certains aiment bien jouer à frauder (à leur profit et au détriment de la collectivité), qu'ils ne se plaignent pas si un jour les garants de l'équité sociale remettent les pendules à l'heure. C'est ça la vie en société.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi...NANCES#Art.473
30/06/2011 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Si certains aiment bien jouer à frauder (à leur profit et au détriment de la collectivité), qu'ils ne se plaignent pas si un jour les garants de l'équité sociale remettent les pendules à l'heure. C'est ça la vie en société.

+ 10 Quand on vit en société, toute tricherie se fait aux dépens de la communauté.
30/06/2011 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
l'équité sociale... hum. enfin, c'est un autre débat.

mais bon, picsette, tu vois qu'il y a 2 catégories de personnes :

- ceux qui te disent que ça ne sert à rien d'introduire un recours, tout ce que tu risques c'est un "non", voire une augmentation de ton propre RC et de celui de tes voisins (avec toutes les conséquences fâcheuses que cela induirait)

- ceux qui prônent l'équité sociale mais qui admettent à demi mot que le recours ne servira probablement à rien


picsette, maintenant à toi de voir

tiens-nous au courant de ta décision
01/07/2011 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Citation:
Posté par boubanstik Voir le message
dénoncer vos voisins c'est faire du bien, ils n'ont qu'à déclarer ce qu'ils ont réellement

"Dénoncer ses voisins c'est faire du bien..." >> Retour il y a une soixantaine d'années..., quest-ce qu'il ne faut pas lire...

Pour ce qui est du risque de voir l'ensemble des voisins se faire "redressés" en cas de contestation d'un nouveau revenu cadastral, cela dépend de la manière par laquelle les choses sont amenées... Pourquoi ne pas simplement se rendre sur place et faire part de votre étonnement face au montant proposé ? C'est pour moi la meilleure manière d'agir. Si cela ne vous convient pas, allé voir un géomètre ($) afin de lui demander son avis et qu'il juge de l'opportunité de réclamer. Notez qu'en cas de reclamation les frais d'arbitrage (d'expertise) entre vous et l'administration seront à la charge de la partie dont la proposition s'éloignait le plus du montant arbitré. Quoi qu'il en soit, c'est toujours le dialogue qui est à privilégier avec l'administration...
01/07/2011 Vieux  
 
  57 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par esprit_de_sel Voir le message
mais bon, picsette, tu vois qu'il y a 2 catégories de personnes :

- ceux qui te disent que ça ne sert à rien d'introduire un recours, tout ce que tu risques c'est un "non", voire une augmentation de ton propre RC et de celui de tes voisins (avec toutes les conséquences fâcheuses que cela induirait)

- ceux qui prônent l'équité sociale mais qui admettent à demi mot que le recours ne servira probablement à rien
Et moi alors? Je suis où?
Si les arguments sont motivés, le RC sera rectifié (cas connus, au pluriel).
Évidemment, réclamer pour le plaisir de réclamer est autre chose...

Et, de toute façon, si le RC n'est pas revu, la procédure peut amener à en rehausser certains autres.
C'est utile quand même...
02/07/2011 Vieux  
  Brabant Wallon
 
Les réponses fournies par certains m'ont permis de me rendre compte qu'il y avait une erreur dans la surface au sol calculée par l'administration du cadastre. Je vais les contacter pour m'assurer du mode de calcul, et si l'erreur est confirmée, je vais introduire une réclamation.
Merci à ceux qui ont fait avancer le schmilblick en fournissant des réponses constructives !
02/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
1. Vous avez le droit de contester la fixation du revenu cadastral
La méthode de comparaison avec une habitation, voire plusieurs habitations similaires est tout à fait valable et même incontestable. Si vos références sont fondées, c'est à dire comparables, un agent soucieux de l'égalité de traitement entre les citoyens les prendra en considération et reverra sans discuter son évaluation. Les renseignements verbaux relatifs aux RC sont gratuits. Vous pouvez les obtenir à l'administration du cadastre.
2. Contestez la fixation de votre RC par recommandé.
3. L'agent inspecteur vous proposera de visiter votre bien. N'hésitez pas à lui montrer vos références (photos + RC).
4. S'il campe sur ses positions, l'agent vous invitera à le rencontrer dans son bureau.
Si à la fin de la réunion vous ne tombez pas d'accord, l'agent doit normalement vous proposer la désignation d'un ou trois arbitres. Le ou les arbitres prendront le relais de la procédure pour vous départager.
4. Si l'agent ne vous propose pas l'arbitrage (bien qu'il y soit obligé), il vous signifiera très certainement un "pv de désaccord non signé par vous" ( que vous n'aurez jamais vu d'ailleurs) et le RC qu'il a fixé acquerra un caractère définitif si vous ne réagissez pas au pv dans le mois. La pratique est contestable. Mais en agissant de la sorte, l'agent vous oblige à prendre l'initiative en engageant une requête auprès de la justice de paix pour demander l'arbitrage. Requête que vous devrez lui signifier par recommandé le jour même.

J'ai personnellement été confronté à cette situation et j'ai obtenu satisfaction sur toute la ligne. L'administration a du prendre en charge les honoraires de l'arbitre (un notaire dans mon cas).

Si vous pouvez opposer des références à l'administration. L'administration peut faire de même. Dès lors, certains agents n'hésitent pas à augmenter les RC nouvellement fixés pour pouvoir les opposer aux autres par la suite.

Contester le RC surévalué par l'administration est un acte citoyen.

C'est le seul moyen de contrer le déséquilibre entre le citoyen et l'administration.
Qui a parlé d'arbitraire ?

Dernière modification par FWALL 02/07/2011 à 17h33.
03/07/2011 Vieux  
  Brabant Wallon
 
Merci Fwall. Tes informations me seront très utiles.
08/07/2011 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
fwall, WHAW ça fonctionne vraiment ??

dans ce pays de c** ??

08/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
L'administration peut inventer tous les systèmes pour évaluer le RC, même les plus tordus et les plus opaques. Elle aura beaucoup de mal à expliquer pourquoi l'application de son système d'évaluation engendre des différences conséquentes dans la fixation du RC de bâtiments semblables.

L'égalité de traitement entre les citoyens garantie par la Constitution de ce pays fonctionne encore dans ce cas.

Même maison, même endroit = même RC

Pour l'arbitre qui est intervenu dans mon dossier, c'était aussi simple que ça !

Merci l'arbitre
08/07/2011 Vieux  
 
  37 ans, Brabant Wallon
 
Sauf que toute administration un tant soi peu intelligente trouvera toujours une différence entre deux maisons +/- similaires pour justifier la différence de RC (à moins d'être dans un lotissement où toutes les maisons sont des clônes, trouvez moi deux maisons parfaitement identiques dans un quartier !).

Vous avez sans doute eu la chance de tomber sur une administration ne sachant pas très bien défendre ses intérêts.

Dernière modification par ombrenoire 08/07/2011 à 12h18.
08/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Ce n'est pas l'administration communale qui fixe le RC mais le "Service Public Fédéral Finances" qui dispose d'agents qui ne font que ça.
La comparaison se fait sur base des "caractéristiques techniques de la parcelle" extraites de la matrice cadastrale. A l'époque, j'ai eu accès sans aucun problème à ces données auprès du "l'administration du cadastre". Ces données sont objectives ( surface parcelle, nombre de pièce, type d'habitation, surface habitable, type de chauffage, nbr de salle de bain, etc...) et doivent logiquement permettre de fixer un RC similaire pour des biens similaires.
Dans mon cas, j'ai présenté un bien similaire inférieur et un bien similaire supérieur. Logiquement mon RC devait se trouver entre les deux. L'arbitre a suivi mon raisonnement.
08/07/2011 Vieux  
 
  57 ans, Hainaut
 
Que la maison soit avec des briques rouges, jaunes, vertes, bleues, ... ne change rien.

Sa valeur normale est calculée:

1) par comparaison du loyer
RC = loyer normal mensuel au 01/01/1975 (c'est comme ça...) * 12 (mois) * 60% (déduction forfaitaire des charges)

Supposons une maison 'louable' à 500€/mois actuellement, ce qui correspondrait à environ 250€/mois au 01/01/1975.
Son RC devrait être de 1.800€.

2) par rapport à sa valeur vénale quand aucun point de comparaison ne peut être trouvé (maison originale...)
RC = valeur vénale au 01/01/1975 (c'est comme ça...) * 5,3%

Supposons une habitation 'valant' 100.000€ actuellement, ce qui correspondrait à environ 33.500€ au 01/01/1975.
Son RC devrait être de 1.780€.

Vérifiez pour votre bien et vous verrez que dans la grande majorité des cas, votre RC est sous évalué.

PS: je ne regrette pas, je constate...

En complément:

Il est vrai que les fonctionnaires estimateurs du Cadastre utilisent un tableau interne qui leur donne, sur base des critères intrinsèques physiques (dimensions, situation) et techniques (équipements, confort), des coefficients qu'ils appliquent (... bêtement).

Ils obtiennent ainsi un RC par total calculé, ce qui, en regard de la loi, n'est pas conforme puisque les deux seules méthodes légales sont celles reprises plus haut.

La raison principale de cette méthode 'administrative' est de permettre l'obtention d'une même valeur, quel que soit le fonctionnaire qui traitera le dossier...

Dernière modification par AlphaDelta 08/07/2011 à 11h22.
08/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Citation:
Vérifiez pour votre bien et vous verrez que dans la grande majorité des cas, votre RC est sous évalué.
Désolé, mais c'est l'administration qui fixe le RC et en cas de contestation l'arbitrage.

Si l'administration a fixé le RC de la maison voisine selon la méthode "des loyers" et que votre maison est similaire à celle-ci, le loyer de référence qui a abouti à la fixation du RC devrait-être le même. C'est de la pure logique.

Par ailleurs, si aucune comparaison n'est possible dans la commune, le propriétaire peut faire valoir des biens comparables dans les communes voisines.
08/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Citation:
Sa valeur normale est calculée:

1) par comparaison du loyer
RC = loyer normal mensuel au 01/01/1975 (c'est comme ça...) * 12 (mois) * 60% (déduction forfaitaire des charges)

Supposons une maison 'louable' à 500€/mois actuellement, ce qui correspondrait à environ 250€/mois au 01/01/1975.
Son RC devrait être de 1.800€.

2) par rapport à sa valeur vénale quand aucun point de comparaison ne peut être trouvé (maison originale...)
RC = valeur vénale au 01/01/1975 (c'est comme ça...) * 5,3%

Supposons une habitation 'valant' 100.000€ actuellement, ce qui correspondrait à environ 33.500€ au 01/01/1975.
Son RC devrait être de 1.780€.

Vérifiez pour votre bien et vous verrez que dans la grande majorité des cas, votre RC est sous évalué.

PS: je ne regrette pas, je constate...
C'est exactement le raisonnement tenu par l'agent contrôleur dans mon cas.
L'arbitre ne l'a pas suivi et a pris mes références pour fixer le RC de mon bien.

Je suis peut-être tombé sur la perle rare des arbitres (désigné par le juge de paix, ne l'oublions pas).

Quoiqu'il en soi, le contrôleur a eu bon le menacer et le traiter de tous les noms d'oiseaux, son arbitrage a été sans appel. (Un beau jugement)

Résultat une diminution de +/-375 € à l'époque (sur un RC de 925 €) .

La fixation du cadastre par la méthode des loyers de 1975, c'est la porte ouverte à l'arbitraire.

Dernière modification par FWALL 08/07/2011 à 11h54.
08/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Citation:
En complément:

Il est vrai que les fonctionnaires estimateurs du Cadastre utilisent un tableau interne qui leur donne, sur base des critères intrinsèques physiques (dimensions, situation) et techniques (équipements, confort), des coefficients qu'ils appliquent (... bêtement).

Ils obtiennent ainsi un RC par total calculé, ce qui, en regard de la loi, n'est pas conforme puisque les deux seules méthodes légales sont celles reprises plus haut.

La raison principale de cette méthode 'administrative' est de permettre l'obtention d'une même valeur, quel que soit le fonctionnaire qui traitera le dossier...
La comparaison est une méthode parfaitement légale et le tableau interne dont vous parler est en fait le relevé des "caractéristiques techniques de la parcelle" extraites de la matrice cadastrale. Si rien n'a changé depuis la fixation de mon RC, ces données devraient toujours être accessibles auprès de l'administration du cadastre.
08/07/2011 Vieux  
 
  57 ans, Hainaut
 
FWALL, mon message ne vous était pas destiné... en particulier.

Je suggérais aux lecteurs, avant de râler ferme sur le montant de leur RC, de le vérifier eux-même. Il est facile à tous de connaître (grosso modo) la valeur locative ou, à défaut, vénale de leur bien et d'appliquer la formule.

Il est logique que ce soit le raisonnement tenu par le fonctionnaire étant donné que c'est la loi (CIR) qui impose cette méthodologie...

La comparaison est cependant tout à fait légale aussi puisque, à caractéristiques similaires, RC identique. Le tout reste dans l'appréciation du 'similaires'.

Les caractéristiques techniques (dimensions, équipements, etc) dont vous faites allusion ne se trouvent pas sur la matrice cadastrale du bien mais sur sa fiche descriptive.
La matrice cadastrale est un ensemble d'articles regroupant le relevé de tous les biens d'une personne sur une commune.
08/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Conclusion

Pour savoir si le RC fixé pour votre nouvelle habitation ou votre transformation est évalué correctement, comparez-le à celui fixé pour des biens comparables.

Si vous remarquez des différences importantes entre les RC, comparez les "données techniques de votre parcelle" extraites de la matrice cadastrale à celles des biens choisis pour la comparaison.

Vous pouvez les consulter auprès de l'administration du cadastre.(Au cas où l'administration refuserait, interrogez le Directeur Régional)

Si les données techniques sont identiques ou similaires à celles de votre bien, n'hésitez pas à contester le RC proposé par l'administration.

Si vous ne disposez pas de biens comparables, utilisez la méthode par comparaison du loyer ou de la valeur vénal.(voir message n°53 de Alpha Delta)

Dernière modification par FWALL 08/07/2011 à 13h38.
08/07/2011 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
donnez moi votre avis maison 4 facades en campagne 1 sdb 2 wc 3 ch 1 garage faisant partie de la maison 14mx9m50 je viens de recevoir ma proposition a 1153€ terrain de +-750m²
09/07/2011 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Puisque nous n'avons pas de point de comparaison, utilisons la méthode de l'administration (voir message n°53 de Alpha Delta).

Loyer de 1975 :

1153€ = Loyer de 1975 * 12* 60/100

Loyer de 1975 = (1153*100)/12*60 = 160 € / mois

Valeur vénale de 1975 :

1153€ = valeur vénale de 1975*5,3/100

Valeur vénale de 1975 = (1153 *100) /5,3 = 21.754 €

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