Taux emprunt hypothécaire 2013

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Taux emprunt hypothécaire 2013

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27/09/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message

Heu d'abord il faut comparer des durées identiques évidemment, donc par exemple un fixe 20 ans avec un variable 20 ans. Et faire un calcul d'actualisation si on veut être précis en comparant le fixe avec le pire du variable.

Et de plus, ne plus savoir rembourser 3 ans après les mensualités d'un fixe semble très peu probable: la mensualité ne va pas augmenter par définition! Si c'est à cause d'une forte baisse de revenu alors le risque est aussi grand pour un variable, même plus puisque les mensualités peuvent augmenter...
Mon exemple se voulait exagéré mais je persiste...
En fait, peu importe les calculs complexes tant qu'on sait rembourser toutes les mensualités (chose la plus importante finalement, le reste étant juste informatif).

Pour la deuxième partie juste ici c'est le cas.
niagaralex payera 300€ de plus dans 10 ans... peut-être qu'au total son prêt sera 5000€ plus cher qu'un fixe de même durée mais, ils payent surement moins durant 10 ans que le meilleur fixe qu'ils pourraient trouver et ça les arrange vu que justement pendant les 5 premières années ils ont un autre prêt sur le dos et la crèche à payer... chose qu'ils n'auront plus dans 10 ans quand les mensualités augmenteront fortement. Donc dans l'absolu ils payent peut-être plus leur prêt (que ce soit "actualisé" ou pas) mais ils savent payer et c'est probablement un bon choix dans leur cas.

Moi à l'époque j'avais fait le pari du variable... dans mon cas c'était un pari avec peu de risque (max 20€ de plus / mois dans le worst case par rapport au meilleur fixe que j'avais trouvé) mais j'avais d'autres paramètres : 2000€ de ristourne (surement un faux cadeau mais que j'avais pas ailleurs), un taux extrêmement bas durant la première année (pendant la construction on ne paye que des intérêts)...
Bon au final j'suis même super gagnant, les taux ont baissé durant 3 ans mais au départ j'étais parti du principe qu'ils ne feraient que monter.
27/09/2013 Vieux  
 
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Bien sûr je simplifiais... mais ce qui est certain c'est que si la somme des intérêts à rembourser est plus grande ou égale dans le cas du fixe que dans le cas du "pire" du variable alors il est évident qu'il faut choisir le variable!

Si ce n'est pas le cas il faut en effet faire un calcul d'actualisation qui peut se révéler assez simple quand-même:

1/ calculer le remboursement par an dans le cas du taux fixe, idem dans le cas du variable (situation la pire)

2/ prendre l'hypothèse d'une inflation de 2%/an

3/ si l'année 0 est l'année du 1er remboursement, alors pour l'année 1 diviser par 1.02, année 2 diviser par 1.02 exposant 2, année 3 par 1.02 exposant 3...

4/ faire cela pour chaque année de remboursement et pour chaque emprunt (fixe et variable), additionner pour chaque emprunt le total remboursé "à prix constants"

5/ choisir celui qui est le moins élevé à prix constants, évidemment

Pas si compliqué finalement.
Ou l'autre option, un peu plus rapide et un peu plus simple dans le traitement et la présentation de l'information :
1. regarder la mensualité d'aujourd'hui
2. regarder la mensualité maximale au plus tôt (donc, par exemple la mensualité maximale dans trois ans si c'est révisable après trois ans, dans cinq ans si c'est révisable après cinq ans, etc.)
3. calculer le rapport des deux mensualités (3. = 2. divisé par 1.)
4. calculer la racine n-ème du rapport obtenu en 3, avec "n" le nombre d'année après lequel il y a révision (4. = 3.^(1/n))
5. multiplier 4. par 100 et retirer 100 (5. = 4. x 100 - 100)

La réponse obtenue en 5. donne le pourcentage annuel d'augmentation de la mensualité si elle augmentait de manière constante chaque année. Ce pourcentage donne l'augmentation annuelle de vos revenus (en ce compris l'index) qui serait nécessaire pour garder le même pouvoir d'achat qu'actuellement.

27/09/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Ou l'autre option, un peu plus rapide et un peu plus simple dans le traitement et la présentation de l'information :
1. regarder la mensualité d'aujourd'hui
2. regarder la mensualité maximale au plus tôt (donc, par exemple la mensualité maximale dans trois ans si c'est révisable après trois ans, dans cinq ans si c'est révisable après cinq ans, etc.)
3. calculer le rapport des deux mensualités (3. = 2. divisé par 1.)
4. calculer la racine n-ème du rapport obtenu en 3, avec "n" le nombre d'année après lequel il y a révision (4. = 3.^(1/n))
5. multiplier 4. par 100 et retirer 100 (5. = 4. x 100 - 100)

La réponse obtenue en 5. donne le pourcentage annuel d'augmentation de la mensualité si elle augmentait de manière constante chaque année. Ce pourcentage donne l'augmentation annuelle de vos revenus (en ce compris l'index) qui serait nécessaire pour garder le même pouvoir d'achat qu'actuellement.
Ah oui bien d'accord mais cette méthode est intéressante pour analyser si le taux variable est soutenable par rapport à la prévision d'évolution des revenus.

Mais elle ne permet pas de comparer le coût total actualisé de 2 emprunts (méthode que je décrivais).
27/09/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
Mon exemple se voulait exagéré mais je persiste...
En fait, peu importe les calculs complexes tant qu'on sait rembourser toutes les mensualités (chose la plus importante finalement, le reste étant juste informatif).

Pour la deuxième partie juste ici c'est le cas.
niagaralex payera 300€ de plus dans 10 ans... peut-être qu'au total son prêt sera 5000€ plus cher qu'un fixe de même durée mais, ils payent surement moins durant 10 ans que le meilleur fixe qu'ils pourraient trouver et ça les arrange vu que justement pendant les 5 premières années ils ont un autre prêt sur le dos et la crèche à payer... chose qu'ils n'auront plus dans 10 ans quand les mensualités augmenteront fortement. Donc dans l'absolu ils payent peut-être plus leur prêt (que ce soit "actualisé" ou pas) mais ils savent payer et c'est probablement un bon choix dans leur cas.

Moi à l'époque j'avais fait le pari du variable... dans mon cas c'était un pari avec peu de risque (max 20€ de plus / mois dans le worst case par rapport au meilleur fixe que j'avais trouvé) mais j'avais d'autres paramètres : 2000€ de ristourne (surement un faux cadeau mais que j'avais pas ailleurs), un taux extrêmement bas durant la première année (pendant la construction on ne paye que des intérêts)...
Bon au final j'suis même super gagnant, les taux ont baissé durant 3 ans mais au départ j'étais parti du principe qu'ils ne feraient que monter.
Je suis d'accord avec votre raisonnement se basant sur des critères simples et du bon sens.

Mais il est malgré tout intéressant d'aller plus loin quand on peut se permettre 2-3 formules de taux (fixe ou semi fixe ou variable) sans soucis de remboursement: il est alors intéressant de faire une comparaison du coût total avec actualisation. Tant qu'à faire autant chosir celui qui coûtera réellement le moins!
27/09/2013 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Ouais évidemment, si on a le choix, autant prendre le moins cher mais ça doit rester un paramètre parmis d'autres (qualité de vie, facilité de modification)
28/09/2013 Vieux  
  38 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par niagaralex Voir le message
Oui le calcul a été fait et ne devrait pas poser de problème.
Mensualité actuelle 1246 Euro
Worst case dans 10 ans: 1536 Euro (290 euro par mois de diff)

J'ai préféré cette formule car j'ai à l'heure actuelle un autre prêt hypothécaire qui n'aura plus lieu d'être d'ici environ 5 ans et le loyer perçu ne couvre pas la mensualité du prêt(la maison sera revendue d'ici 5 ans)
Actuellement nous devons aussi payer une crêche privée (faute de place en communal).
Les salaires devraient également monter durant cette période de 10 ans.
Autre éventualité: Je vais surveiller l'évolution des taux durant les 10 prochaines années et eventuellement faire un rachat de crédit
Bonjour,
Nous sommes dans la même situation, et je pense que c'est une bonne alternative, cependant j'ai un doute concernant "l'éventuel futur" rachat de crédit: est-ce que la banque va nous autoriser, avant les 10 ans fatidiques, à changer de banque (ou renégocier) alors que nous avons "bénéficier" du taux avantageux pendant ces 10 premières années ? N'y-a-t-il pas une obligation de rester chez eux (ou aux mêmes conditions) pendant toute la durée du prêt ?
30/09/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par serginio Voir le message
Bonjour,
Nous sommes dans la même situation, et je pense que c'est une bonne alternative, cependant j'ai un doute concernant "l'éventuel futur" rachat de crédit: est-ce que la banque va nous autoriser, avant les 10 ans fatidiques, à changer de banque (ou renégocier) alors que nous avons "bénéficier" du taux avantageux pendant ces 10 premières années ? N'y-a-t-il pas une obligation de rester chez eux (ou aux mêmes conditions) pendant toute la durée du prêt ?
En général il faut verser une indemnité correspondante à trois mois d’intérêts, c'est ce qui se fait de façon standard. En tout cas normalement c'est précisé dans le contrat.
30/09/2013 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par serginio Voir le message
Bonjour,
Nous sommes dans la même situation, et je pense que c'est une bonne alternative, cependant j'ai un doute concernant "l'éventuel futur" rachat de crédit: est-ce que la banque va nous autoriser, avant les 10 ans fatidiques, à changer de banque (ou renégocier) alors que nous avons "bénéficier" du taux avantageux pendant ces 10 premières années ? N'y-a-t-il pas une obligation de rester chez eux (ou aux mêmes conditions) pendant toute la durée du prêt ?
Ils ne peuvent pas vous empêcher de racheter votre crédit pour le remplacer par un autre. Comme Hornuvore l'a dit il faudra juste payer les frais y relatifs: indemnité de remploi (3 mois d'intérêts) + frais hypothécaires.

Quand on refinance, en général la nouvelle banque propose d'inclure les frais dans le refinancement (vous n'avancez donc rien).

Maintenant il faut rester réaliste, si vous profitez de taux bas pendant 10 ans (3.4% par exemple) et que ceux-ci vont augmenter lors de la 1ère année d'adaptation à 5,4% par exemple, c'est que les taux sont assez hauts. Vous aurez donc du mal à refinancer votre crédit à un taux beaucoup plus avantageux.

La seule solution pour vraiment échapper à une augmentation éventuelle dans le cas d'un semi fixe c'est de clôturer une partie (ou la totalité) du prêt avec vos fonds propres avant cette augmentation: celle-ci ne s'appliquera que sur l'emprunt restant dû.
03/10/2013 Vieux  
  53 ans, Flandre
 
Bonne nouvelle concernant la révision de mon emprunt hypothécaire à taux variable. Pour les 12 prochains mois, je garde mon taux actuelle :1,68% A la prochaine révision (octobre 2014), il me restera 5 ans à rembourser mon crédit.
03/10/2013 Vieux  
 
  39 ans, Namur
 
Joyeux Anniversaire !
bravo zigou, je croise les doigts pour que le mien lors de ma révision reste au moins au taux actuel....
03/10/2013 Vieux  
  38 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Ils ne peuvent pas vous empêcher de racheter votre crédit pour le remplacer par un autre. Comme Hornuvore l'a dit il faudra juste payer les frais y relatifs: indemnité de remploi (3 mois d'intérêts) + frais hypothécaires.

Quand on refinance, en général la nouvelle banque propose d'inclure les frais dans le refinancement (vous n'avancez donc rien).

Maintenant il faut rester réaliste, si vous profitez de taux bas pendant 10 ans (3.4% par exemple) et que ceux-ci vont augmenter lors de la 1ère année d'adaptation à 5,4% par exemple, c'est que les taux sont assez hauts. Vous aurez donc du mal à refinancer votre crédit à un taux beaucoup plus avantageux.

La seule solution pour vraiment échapper à une augmentation éventuelle dans le cas d'un semi fixe c'est de clôturer une partie (ou la totalité) du prêt avec vos fonds propres avant cette augmentation: celle-ci ne s'appliquera que sur l'emprunt restant dû.
OK, Merci à tous pour ces informations !
15/10/2013 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Bonjour tout le monde,

J'ai signé en décembre 2012 (terrain) et juin2013 ( construction) pour un taux de 3,85% à une quotité de 105%

Terrain: 90.000€. Construction: 262.000€


Je voulais savoir si pour vous 1473,19€ à payer à nous deux par an au niveau de l'assurance restant dû c'est beaucoup?

( 100% sur chaque têtes)
15/10/2013 Vieux  
 
  33 ans, Bruxelles
 
Voici un article qui devrait t'intéresser:
http://monargent.lecho.be/famille_et...18960-1788.art
15/10/2013 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par tintamarre Voir le message
Voici un article qui devrait t'intéresser:
http://monargent.lecho.be/famille_et...18960-1788.art
Ben je viens de le lire et ce "30€ /mois" m'a un peu déconcertée car je suis qd même plus haut que ça
15/10/2013 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par gayou666 Voir le message
Ben je viens de le lire et ce "30€ /mois" m'a un peu déconcertée car je suis qd même plus haut que ça
C'est d'ailleurs pour ça que je vous posais la question
15/10/2013 Vieux  
 
 
Bonjour gayou666,

Tout dépend de votre profil (âge, taille, poids, fumeur ou pas, antécédants...).

Concernant l'article cité ci-dessus, cela ne veut de nouveau rien dire :
- s'agit-il d'une moyenne ? Sur quels types de profils ? Sur les contrats existants ?
- rien ne dit que les trente euros sont mensuels ;
- s'il s'agit d'une somme mensuelle, est-ce pour une prime unique ou pour une prime annuelle ? Si c'est une prime annuelle, pendant quelle durée : la totalité du contrat, les deux tiers, ou juste trois ans par exemple ?
- on ne connaît pas la durée de l'emprunt pour laquelle ces trente euros sont renseignés, ni le taux ;
- ...

Bref, regardez les montants que l'on vous propose en prime unique, en prime annuelle, pour chaque tête (deux contrats), pour les deux têtes ensemble (attention si vous voulez déduire votre ASRD, un contrat sur deux têtes est moins cher que deux contrats sur chaque tête mais souvent n'est pas déductible), sur quelle durée, etc. Faites cet exercice chez plusieurs assureurs. Regardez la compatibilité entre la proposition que vous choisiriez et la banque que vous choisiriez : ai-je une augmentation de mon taux si je ne prends pas mon ASRD par ma banque et, si oui, cela me coûte-t-il plus cher ou pas.

Comparez, discutez, ajustez, recomparez, rediscutez, réajustez...
15/10/2013 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Bonjour gayou666,

Tout dépend de votre profil (âge, taille, poids, fumeur ou pas, antécédants...).

Concernant l'article cité ci-dessus, cela ne veut de nouveau rien dire :
- s'agit-il d'une moyenne ? Sur quels types de profils ? Sur les contrats existants ?
- rien ne dit que les trente euros sont mensuels ;
- s'il s'agit d'une somme mensuelle, est-ce pour une prime unique ou pour une prime annuelle ? Si c'est une prime annuelle, pendant quelle durée : la totalité du contrat, les deux tiers, ou juste trois ans par exemple ?
- on ne connaît pas la durée de l'emprunt pour laquelle ces trente euros sont renseignés, ni le taux ;
- ...

Bref, regardez les montants que l'on vous propose en prime unique, en prime annuelle, pour chaque tête (deux contrats), pour les deux têtes ensemble (attention si vous voulez déduire votre ASRD, un contrat sur deux têtes est moins cher que deux contrats sur chaque tête mais souvent n'est pas déductible), sur quelle durée, etc. Faites cet exercice chez plusieurs assureurs. Regardez la compatibilité entre la proposition que vous choisiriez et la banque que vous choisiriez : ai-je une augmentation de mon taux si je ne prends pas mon ASRD par ma banque et, si oui, cela me coûte-t-il plus cher ou pas.

Comparez, discutez, ajustez, recomparez, rediscutez, réajustez...
Merci chokotoff pour votre avis et toute ces explication, je me doute que mon ASRD n'est pas la moins cher mais bon ... Cette article m'a un peu fait tomber de ma chaise au niveau des 30€...

Votre objectivité vis à vis de l'article m'a rassurée car c'est vrai qu'il n'y a aucunes infos au niveau des critères sélectionnés pour en arriver à ce calcul
15/10/2013 Vieux  
  Hainaut
 
Il y a moyen chez CA..IF de faire une simulation en ligne.
Cela peut déjà donner une première estimation.
Dans mon cas ils étaient les moins cher
15/10/2013 Vieux  
 
 
Card*f donne en effet une bonne estimation d'une base de calcul du montant de l'ASRD.
15/10/2013 Vieux  
  41 ans, Liège
 
J'ai besoin de vos lumières.
J'ai fait une offre (par écrit et signé) pour une maison pour 170.000€.
En ajoutant les frais on arrive à environ 198.000€.
Je possède une maison évalué par une agence immobilière entre 135.000€ et 145.000€.
Le crédit hypothécaire restant en cours pour cette dernière est de 114.000€.
Je n'ai pas de fond propre, j'ai donc besoin d'au moins d'une quotité de 120% (besoin de liquidité pour remettre l'électricité en ordre).
Comment faire? passer par un crédit pont?
J'ai été chez Bnp Fortis d'après eux c'est possible mais la dame avait l'air de pas connaître ses produits et vu une panne internet, elle ne savait pas me donner les taux.
J'ai été chez un courtier Axa et là pas de prêt supérieur à une quotité à 100%.
J'ai pris rendez-vous à l'office du prêt hypothécaire et ce qu'il dise sur leur site à l'air trop beau.
Je sais plus quoi penser et les actes arrivent ce lundi 21 octobre, le stress monte...
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