Taux emprunt hypothécaire 2014

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Taux emprunt hypothécaire 2014

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16/12/2014 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Biligoum Voir le message
En cas de refinancement dans une nouvelle banque obligation de repasser chez le notaire et c'est la date de passage chez le notaire. Je me suis renseignée. Il faut ABSOLUMENT passer avant le 31/12/2014. Sinon ça passera sur les nouvelles dispositions de 2015.
FAUX, mon notaire et ma banque dise bien que c'est la date du crédit initial qui compte SAUF si vous réumpruntez plus que la somme initiale.
Exemple, si vous avez contracté un emprunt de 150000€ et qu'il vous reste 135000 à rembourser, vous réempruntez 135 000 + les frais + 50000€ de travaux. là, ça change, vous pouvez tomber sur le cout de la nouvelle regle et encore à discuter si il n'y a pas plusieurs tranche.

Etant donné qu'on réumprunte moins (10 000€ en moins que le crédit initial, ça ne posera pas de problème)
18/12/2014 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,

J’ai une question sur le calcul de la quotité d’un prêt :

Pour une nouvelle construction, est-ce que la valeur du terrain entre systématiquement en compte ?
D’après mon banquier : oui (mais j’ai quelques doutes sur ses compétences…)

Je me pose cette question car, au vu du taux proposé pour un nouveau prêt (ndlr : 2.41% sur 25 ans), je me rends compte qu’il est plus intéressant de rembourser anticipativement mon prêt existant (celui de mon terrain – capital restant du 51K sur 16ans à 3.5%) et d’emprunter ces 51K en plus sur 25 ans.

Dans les 2 cas, en gardant le terrain dans le calcul de la quotité, je suis sous 80%.
Mais si on ne regarde que le nouveau prêt par rapport à la maison construite, je passerais de 89% (sans rachat du terrain, donc plus de liquidité) à 104% (la valeur de la construction ne changeant pas).

Outre un remboursement mensuel moins élevé en cas de rachat (+ de 100€ par moins de gain à court terme / pratiquement neutre sur le long terme), je me désolidarise complètement de ma banque actuelle et peux donc plus facilement faire jouer la concurrence…
Mais si la logique de calcul de quotité change d’une banque à l’autre, je me mets la corde au cou plus qu’autre chose (car je présente un dossier > à 100%)

J’espère que je suis clair dans mes explications…

Merci pour vos avis,
Seeyou
18/12/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
une banque qui t'accorde un prêt doit avoir une assurance

elle doit pouvoir retrouver ses billes en cas de faillite de ta part
elle doit donc revendre ton bien, le bien dans son intégralité(maison + terrain)
donc la quotité, c'est bien sur la valeur totale du bien.

souvent, la quotité s'évalue sur base d'une expertise

faut comparer les 2 possibilités
financer que la maison avec le nouveau prêt => quotité intéressante
financer la maison et refinancer le terrain => quotité moins intéressante


tu dois voir ça avec le banquier
un cas n'est pas l'autre
selon vos revenus, ta situation, les taux peuvent changer pas mal

mon banquier m'annonçait 2.3% 15 ans, une fois remis mon dossier au pricing, j'ai eu un retour à 1.75%!

donc oui la quotité 100%= maison + terrain

je vais dire autre chose:
si la quotité n'était que sur la maison, en cas de regroupement des 2 prêts ta quotité serait à 120 ou 130%! puisque la quotité 100% serait que la maison
18/12/2014 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par browning Voir le message

faut comparer les 2 possibilités
financer que la maison avec le nouveau prêt => quotité intéressante
financer la maison et refinancer le terrain => quotité moins intéressante
Mais justement, dans le cas où le calcul de quotité se base sur l'ensemble maison et terrain, le pourcentage ne changes pas ds les 2 cas, car c'est simplement un transfert entre ancien et nouveau prêt :

1)(nv prêt (300K€) + ancien pret en cours (51K€)) / (valeur construction htva (340 K€) + valeur terrain (110K€)) = 351 / 450 = 78%

2) nv prêt (351K€) + ancien prêt (0€) / (valeur construction htva (340 K€) + valeur terrain (110K€)) = 351 / 450 = 78%

Est-ce que je me trompe quelque part ?
18/12/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Petite erreur en 1)

La quotité c'est la part que tu demandes sur la valeur de ton bien

Soit 300/450

Encore que... Vu que l'autre prêt court toujours, la banque pourrait dire que la quotité n'est que sur la maison.

Si tu fais faillite la banque de ton nouveau prêt ne sait récupérer ses sous que sur la maison vu que le terrain fait l'objet d'un autre prêt

Simplification , prends tout sur le même prêt
18/12/2014 Vieux  
  Brabant Wallon
 
Bonjour, Bonsoir!
Est-ce que l'un d'entre vous a déjà envisagé un prêt dans une banque d'un autre pays (qui fait partie de l'espace économique européen pour profiter de la déduction) ?
Si oui, avec quel résultat ?
19/12/2014 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Pour ma part je suis allée voir Fortich,

à la base j'ai un prêt en 20ans (mars 2014) de 150.000 à 3.55% chez ING qui ne descend qu'à 2.95 + obligation assurance incendie lors de ma demande de rachat de prêt

Fortis me propose 2.54 et le banquier me dit clairement qu'il ne peut pas descendre plus bas et que oui d'autres agences pourraient descendre + mais pas lui... chiffre fait? déjà il ne m'a même pas évoqué le bonus logement changeant en 2015 etc même si cela n'affecte jusqu'ici que les "nouveaux prêt", il avait l'air tout surpris que j'évoque cela car il voulait me faire ré emprunter les frais en + et peut-être dépasser les 150.000€...

next cible, belfius... on verra ce que eux proposent après fortis... et après retour chez ING en espérant qu'ils baissent un peu ce fichu taux...

mais bon je suis un peu déçue...

Dernière modification par Bbvds 19/12/2014 à 21h02.
22/12/2014 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Petite question sur retour des assurances habitation.

Si je rachète mon emprunt chez I*G, soit je prends la ASRD à 100% et je ne dois pas prendre d'assurance incendie chez eux.
Soit je prends à 50% sur une tête (et j'ai mes bonnes raisons ;) ) mais là, ils me demandent de prendre l'assurance incendie chez eux.

Cependant, actuellement, je suis chez Fo*tich avec la Top Habitation full qui est peut être un peu plus cher que les autres mais qui couvre TOUT, qui m'ont déjà remboursé pour une fuite d'eau bien plus que ce que je pensais,...

Donc ma question : que vaut l'assurance habitation chez I*G ? par rapport à Fortich...
Est ce +- identique ? Sont ils plus radins quand il faut rembourser ?... un ami qui travaille chez Fo*tich me disait que oui I*G est moins cher (lowcost) mais quand il faut rembourser, c'est aussi lowcost.. mais bon, comme il travaille chez le concurrent, je ne sais pas si c'est vrai de vrai ;)

Merci pour vos avis.
22/12/2014 Vieux  
  36 ans, Luxembourg
 
Voilà ! signé aujourd'hui ! pour info si ça peut servir:

environ 150.000 quotité faible à refinancer restait 17 ans à 3,72 chez bifidus.

meilleure offre de ING à 1,85% en 15 ans fixe ASRD 2x100%, pas d'assurance incendie.

Bifidus a finalement accepté de proposer quelquechose de vraiment intéressant en refinancement interne: 2,30% en 15 ans toujours sans assurance incendie

le 2,30 en interne est dans notre cas plus intéressant que le 1,85 dans une autre banque avec les frais de notaires etc.
22/12/2014 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par mathieu205gti Voir le message
Voilà ! signé aujourd'hui ! pour info si ça peut servir:

environ 150.000 quotité faible à refinancer restait 17 ans à 3,72 chez bifidus.

meilleure offre de ING à 1,85% en 15 ans fixe ASRD 2x100%, pas d'assurance incendie.

Bifidus a finalement accepté de proposer quelquechose de vraiment intéressant en refinancement interne: 2,30% en 15 ans toujours sans assurance incendie

le 2,30 en interne est dans notre cas plus intéressant que le 1,85 dans une autre banque avec les frais de notaires etc.
Je suis un peu dans cette situation.
Quels sont les frais en interne ? Dans mon cas, frais de réemploi + frais de dossier = 1500 euros.
22/12/2014 Vieux  
  36 ans, Luxembourg
 
oui exact 1650 je crois dans notre cas. 3 mois d'intérets + 290 de frais de dossier
22/12/2014 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
OK, merci.
Dur de se décider.
Entre notre banque qui baisse le taux de 1% contre 1500 euros de frais, et une concurrente qui est encore 0,6% moins cher, mais avec des frais supérieurs (6000 euros) et surtout l'inconnu en ce qui concerne l'ASRD, que nous avions payée entièrement en début de prêt pour bénéficier de la déduction fiscale, et que nous devrons arrêter si nous changeons de banque (ARSD obligatoire), avec risque de perdre la déduction fiscale.
Bref, je suis paumé...
22/12/2014 Vieux  
  36 ans, Luxembourg
 
A la grosse louche, je dirais que avec 0,6% de différence entre refinancement interne ou externe, j'aurais tendance à rester dans la même banque.

Dans mon cas avec le 1,85 externe je pouvais remonter à 2,50 en interne sans que ça ne me coute plus cher. Pour finir on a eu la bonne surprise qu'ils nous sortent un 2,30


Mais bon, tout dépends de la situation de chacun...
22/12/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
j'ai pris un ex pour illustrer ce que tu dis

180.000€ à 2.5 sur 15 ans, puis à 1.85

en effet, que 10.000 d'écart
les frais + les assurances plus chères ça vaut le coup

mais rare sont ceux à2.5

un collègue est passé de 4.0 à 1.85
avec réduction de la durée

bilan: 100.000€ d'économie
23/12/2014 Vieux  
 
 
N'oubliez pas non plus une composante en cas de variabilité : le taux peux max doubler. Donc, au vu des indices planchers que nous connaissons actuellement, on est d'ores et déjà certain que certaines formules variables verront les mensualités uniquement augmenter.

Exemple fictif.

J'ai un emprunt sur 25 ans en 5-5-5 à du 4,00 % et l'on me propose, en interne, du 20 ans 1-1-1 à 2,50 % et en externe, du 20 ans 1-1-1 à 1,90 %. Seulement, en externe, j'en ai pour 8000 euros de frais, alors qu'en interne, juste 1500 euros.
Réponse : calculer en sachant que l'externe atteindra au max 3,80 % alors que l'interne pourra atteindre 5,00 %
23/12/2014 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
Browning, tes calculs m'étonnent.
En passant de 3,43 (reste 16 ans) à 1,85 (réduction de la durée à 15 ans), j'arrive à environ 20 000 euros d'économie. A côté der ça, il y a les frais (banque différente, environ 7000 euros), et les inconnues (ASRD payée au début du prêt, quid du remboursement et de la déduction fiscale obtenue).
Mais peut-être mes calculs sont-ils faux ?

A côté de ça, ma banque me propose de descendre à 2,49, soit 13000 euros d'économie, mois 1500 euros de frais.

L'écart est minime (surtout que la première option nécessite de sortir 7000 euros tout de suite), et bien loin des 100 000 euros que tu indiques.
23/12/2014 Vieux  
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Torpedo Voir le message
Browning, tes calculs m'étonnent.
En passant de 3,43 (reste 16 ans) à 1,85 (réduction de la durée à 15 ans), j'arrive à environ 20 000 euros d'économie. A côté der ça, il y a les frais (banque différente, environ 7000 euros), et les inconnues (ASRD payée au début du prêt, quid du remboursement et de la déduction fiscale obtenue).
Mais peut-être mes calculs sont-ils faux ?

A côté de ça, ma banque me propose de descendre à 2,49, soit 13000 euros d'économie, mois 1500 euros de frais.

L'écart est minime (surtout que la première option nécessite de sortir 7000 euros tout de suite), et bien loin des 100 000 euros que tu indiques.
il parlait de ce cas ci :

mais rare sont ceux à2.5

un collègue est passé de 4.0 à 1.85
avec réduction de la durée

bilan: 100.000€ d'économie
23/12/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
N'oubliez pas non plus une composante en cas de variabilité : le taux peux max doubler. Donc, au vu des indices planchers que nous connaissons actuellement, on est d'ores et déjà certain que certaines formules variables verront les mensualités uniquement augmenter.

Exemple fictif.

J'ai un emprunt sur 25 ans en 5-5-5 à du 4,00 % et l'on me propose, en interne, du 20 ans 1-1-1 à 2,50 % et en externe, du 20 ans 1-1-1 à 1,90 %. Seulement, en externe, j'en ai pour 8000 euros de frais, alors qu'en interne, juste 1500 euros.
Réponse : calculer en sachant que l'externe atteindra au max 3,80 % alors que l'interne pourra atteindre 5,00 %
aujourd'hui, il serait fou de prendre un variable

en effet, pour peu que tu négocies biens, tu peux obtenir les taux de départs du variable pour un fixe.

j'ai même eu le cas une fois d'une proposition variable avec un taux de départ plus haut que le taux fixe!!!
23/12/2014 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par boters Voir le message
il parlait de ce cas ci :

mais rare sont ceux à2.5

un collègue est passé de 4.0 à 1.85
avec réduction de la durée

bilan: 100.000€ d'économie
Si je compare l'exemple de Browning :
15 ans, 4.0 => 1.85 => gain 100 000 euros (hors frais)
et le mien
15 ans, 3.43 => 1.85 => gain 20 000 euros (hors frais)
Pour une réduction de taux de 2.15, le bénéfice serait 5 fois plus important que pour un réduction de taux de 1,58 ?

Je pense que mon calcul ou celui de Browning (ou les 2...) est faux. Si c'est le mien, ça m'intéresse de le savoir avant de signer le rachat !
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