Taux emprunt hypothécaire 2014

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Taux emprunt hypothécaire 2014

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22/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Vous avez un remboursement par mensualités constantes.
NON!
Citation:
oui mais voilà, moi je n'ai pas une à mensualité constante
je n'ai que la durée qui est constante

si je regarde à la dernière révision, j'ai reçu un tableau d'amortissement
aujourd'hui je paye 700€/mois, dans 17 ans, je payerai aussi 700€ par mois(en considérant qu'il n'y a plus de variabilité)

Dernière modification par browning 22/06/2014 à 00h41.
22/06/2014 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
NON!
je n'ai que la durée qui est constante

si je regarde à la dernière révision, j'ai reçu un tableau d'amortissement
aujourd'hui je paye 700€/mois, dans 17 ans, je payerai aussi 700€ par mois(en considérant qu'il n'y a plus de variabilité)
Si :D

Votre durée est fixe et votre mensualité est constante.et variable. Enfin, il n'y a pas de dictionnaire officiel du crédit.

Les deux données qui vous intéressent le plus dans votre tableau d'amortissement sont l'amortissement en capital pour chaque mensualité et le solde restant dû après payement de de celles-ci.
Si vous comparer votre nouveau tableau à celui reçu lors de la signature du crédit, vous constaterez que votre amortissement est beaucoup plus rapide maintenant.
22/06/2014 Vieux  
 
  36 ans, Hainaut
 
Et bien, depuis un an, les taux ont encore vachement baissé...

Moi qui était content avec mon 3,22% en 10/5/5 sur 25 ans, quotité 100% pour 200.000, visiblement, il y a moyen d'avoir encore plus bas maintenant...

On verra dans 9 ans, à la première révision du taux, si je dois changer mon fusil d'épaule ou si ça sera à mon avantage... mais je ne m'appelle pas Mme Irma...
23/06/2014 Vieux  
  46 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous...
comme les taux ont bien chuté cette semaine, je me pose des questions sur un taux variable avec CAP.
Si j'ai un prêt de 1,80 en 20 ans variable 3/3/3 avec CAP -5/+5. Mon taux max peut monter à combien? J'avais cru comprendre que quelques soient les cas de figures, il ne pouvait jamais plus que doubler. Mais le doublement, c'est sur la durée de vie du prêt ou à chaque révision?

Merci

Tharkysis

Dernière modification par Tharkysis 23/06/2014 à 10h20.
23/06/2014 Vieux  
  31 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Tharkysis Voir le message
Bonjour à tous...
comme les taux ont bien chuté cette semaine, je me pose des questions sur un taux variable avec CAP.
Si j'ai un prêt de 1,80 en 20 ans variable 3/3/3 avec CAP -5/+5. Mon taux max peut monter à combien? J'avais cru comprendre que quelques soient les cas de figures, il ne pouvait jamais plus que doubler. Mais le doublement, c'est sur la durée de vie du prêt ou à chaque révision?

Merci

Tharkysis
Dans le worst case scenario, il peut au maximum doubler à la première revision cad après 3 ans et rester inchangé pendant les 17 ans restants.
Ici le cap de 5 est plutot superflu, vu que le taux peut au max doubler et ne prendra jamais 5 à la hausse ou à la baisse.
23/06/2014 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
Au contraire. L'intérêt est dû sur le capital restant à payer, pas sur la part du capital remboursé dans la mensualité.

En remboursant anticipativement comme je le propose, tu te protèges donc davantage contre une hausse du taux.
Yep, moi j'ai pris la décision depuis la premiere année (descente des taux) de toujours diminuer la durée quand le taux baissait.
Il est remonté l'année 2 de quelques petits points, j'ai augmenté la mensualité.
Je rembourse donc pour le moment un max de capital et j'ai aussi pensé changer pour du fixe pendant que c'est bas. Mais par pour l'instant : mon taux tourne autour des 1%. Recalcul dans 1 mois (avec surement une petite montée, à voir) -> je vais garder ce taux encore un pti temps histoire de rembourser un max de capital.
23/06/2014 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
Citation:
Posté par ludo88 Voir le message
Dans le worst case scenario, il peut au maximum doubler à la première revision cad après 3 ans et rester inchangé pendant les 17 ans restants.
Ici le cap de 5 est plutot superflu, vu que le taux peut au max doubler et ne prendra jamais 5 à la hausse ou à la baisse.
En fait la vrai règle c'est que la possibilité de montée max ne peut jamais être plus importante que la possibilité de descente max réel.
Donc avec un taux de 2.5%, même avec un CAP 5, la descente ne peux être que de 2.5 et donc logiquement la monté également.
23/06/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
NON!
je n'ai que la durée qui est constante

si je regarde à la dernière révision, j'ai reçu un tableau d'amortissement
aujourd'hui je paye 700€/mois, dans 17 ans, je payerai aussi 700€ par mois(en considérant qu'il n'y a plus de variabilité)
Comme le dit justement loiseaubleu c'est une mésentente dans le vocabulaire, il existe 2 grands types d'emprunts hypothécaire:

- rbt par mensualités constantes
- rbt par tranches égales de capital

Cela n'a rien à voir avec les taux qui peuvent être variables ou fixes, c'est bien expliqué là:
http://www.vdvconseil.be/quel_emprunt_choisir.php

La toute grosse majorité des emprunts sont à mensualités constante, c'est aussi ton cas même si ton taux est variable.

En bref, au fur et à mesure que tu rembourses, le capital à rembourser diminue et une hausse de taux aura moins d'impact sur ta mensualité au fur et à mesure que le capital à rembourser diminue!

Et en conclusion, actuellement tu n'as aucun intérêt à passer à un taux fixe. Si tu veux vraiment te protéger encore plus contre une remontée des taux tu peux adopter la stratégie conseillée par Marc (mettre de côté la différence avec ta mensualité de départ et effectuer une fois par an un rbt anticipé).

On peut même affiner cette stratégie: tu mets de côté (sur un compte d'épargne évidemment) la différence avec ta mensualité de départ, et tu ne fais rien tant que tu bénéficie d'un taux inférieur à 3%. Si jamais les taux remontent au-dessus de 3% alors tu effectues un remboursement anticipé au moment de la révision avec toutes les sommes mises de côté afin de limiter un max l'influence de remontée des taux.

D'ailleurs à ce moment là tu auras encore le choix: accepter l'augmentation de ta mensualité (et garder le capital constitué en épargne) si finalement tu trouves ça faisable ou effectuer le remboursement anticipé.

Bonne réflexion!
23/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
comment on calcule tout cela?

par ex, comment puis-je savoir ma mensualité avec du 4 ou 5% l'année prochaine?

comme le remboursement du capital s'accélère, dans quelle mesure il va ralentir lorsque mon taux sera plus haut?

là j'suis à 600€de capital par mois et 100 d'intérêts

comment calculer la part de capital à 4% 5% 6%?
23/06/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
Prends le tableau d'amortissement que ton banquier t'a remis calculé sur base du taux initial de 3% ou récrée-le ici : http://www.tableau-amortissement.org/

Tu obtiens la mensualité adaptée après X années comme ceci :
montant des intérêts × une fraction (nouveau taux ÷ ancien taux) + montant du capital
23/06/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
comment on calcule tout cela?

par ex, comment puis-je savoir ma mensualité avec du 4 ou 5% l'année prochaine?

comme le remboursement du capital s'accélère, dans quelle mesure il va ralentir lorsque mon taux sera plus haut?

là j'suis à 600€de capital par mois et 100 d'intérêts

comment calculer la part de capital à 4% 5% 6%?
Mensualité: au départ tu payais 900 e/mois, là tu paies 700 €/mois, donc si tu veux te protéger il suffit de mettre 200 €/mois de côté. Si par exemple révision de ta mensualité à 810 €/mois, tu mets 90 € de côté... Pour toi rien ne change, tu as 900 € qui partent par mois.

Calcul de l'impact d'une hausse de taux: tu prends ton tableau d'amortissement (il te reste 140.000 € à rembourser en capital), tu regardes par exemple ce qu'il te restera comme capital à rembourser dans 1 an (par exemple: 132.000 €). Pour le moment tu paies 1.7% d'intérêts, pour voir l'impact sur ta mensualité d'un hausse de taux à par exemple 3% il suffit de calculer:

132.000*1.7%/12 = 187 € d'intérêts remboursés par mois
132.000*3%/12 = 330 € d'intérêts à rembourser par mois si augmentation à 3%

Augmentation de ta mensualité = 330-187 = +143 €.

Si hausse seulement dans 2 ans, tu regardes ce qu'il te reste à rembourser comme capital dans 2 ans, par exemple 126.000 € et btu refais le calcul:

126.000*3%/12 = 315 € d'intérêts et donc +128 € pour la mensualité par rapport à maintenant (315-187).

En faisant comme cela tu peux calculer tous les scénarios possibles.

Si tu veux intégrer un remboursement anticipé il suffit de diminuer le capital à rembourser du remboursement avant de refaire le même calcul.
24/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
le capital à rembourser diminue. ok
la partie intérêt, logiquement diminue

oui mais... en début de prêt, on amortit le capital moins vite qu'à la fin
donc, est-ce que ça ne va pas compenser les intérêts qui diminuent?

soit... il me reste encore 18 ans à payer.

mettre la différence avec 900€ par mois, ça ne marche qu'un temps
il reste encore fort longtemps... avec un grand risque d'avoir bien plus de temps au dessus de 900€(donc plus rien à mettre de côté pour compenser).
imaginons, je tape à 5%
je ne saurais pas "amasser" assez pour faire un remboursement anticipé et garder la mensualité à 900€, pas sur 18 ans,


là, je pourrais définitivement me bloquer à un fixe.
si je prends un fixe 2.75% 20 ans sur 138000€(capital qu'il me reste à rembourser), ça me fait une mensualité sûre de 745€/ mois.

on ne peut présager de rien, mais un variable qui donne une moyenne de 2.75 sur toute la durée, c'est peu probable.

j'ai eu quelques années à entre 0.8 et 1.7%
ces quelques années compenseraient les 5000€ de frais de rachats.

ici, avec les quelques années de boni, ça me ferait au total un 2.75(environ) sur toute la durée.
au départ, quand j'ai signé mon variable, le fixe était à 4.5%-5%
24/06/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
le capital à rembourser diminue. ok
la partie intérêt, logiquement diminue

oui mais... en début de prêt, on amortit le capital moins vite qu'à la fin
donc, est-ce que ça ne va pas compenser les intérêts qui diminuent?

soit... il me reste encore 18 ans à payer.

mettre la différence avec 900€ par mois, ça ne marche qu'un temps
il reste encore fort longtemps... avec un grand risque d'avoir bien plus de temps au dessus de 900€(donc plus rien à mettre de côté pour compenser).
imaginons, je tape à 5%
je ne saurais pas "amasser" assez pour faire un remboursement anticipé et garder la mensualité à 900€, pas sur 18 ans,


là, je pourrais définitivement me bloquer à un fixe.
si je prends un fixe 2.75% 20 ans sur 138000€(capital qu'il me reste à rembourser), ça me fait une mensualité sûre de 745€/ mois.

on ne peut présager de rien, mais un variable qui donne une moyenne de 2.75 sur toute la durée, c'est peu probable.

j'ai eu quelques années à entre 0.8 et 1.7%
ces quelques années compenseraient les 5000€ de frais de rachats.

ici, avec les quelques années de boni, ça me ferait au total un 2.75(environ) sur toute la durée.
au départ, quand j'ai signé mon variable, le fixe était à 4.5%-5%
Evidemment en allongeant la durée du prêt de 18 à 20 ans tu vas avoir une mensualité qui va augmenter moins, mais il faut comparer ce qui est comparable, c'est-à-dire à durée égale.

En plus tu dois prendre en compte les +5000 € dans ton calcul: c'est 143.000 qu'il faut refinancer pas 138.000.

Comparaison donc:

- situation actuelle: 18 ans variable, pour le moment à 1.7% = 700 € de mensualité variable
- si refinancement: 143.000, 18 ans fixe à 2.45% (si tu arrives à avoir 2.45%) =837 €

Différence pas négligeable du tout.

En plus c'est illogique de refinancer un variable quand on profite de taux si bas: si tu as pris un variable c'est justement en pariant sur une baisse des taux. Or la baisse des taux se réalise (tu as gagné ton pari), il est logique que tu en profites, en refinançant tu refuses d'en profiter. Illogique et incompréhensible...

Si tu avais si peur de la variabilité des taux il fallait prendre un fixe directement.

Mais bon à toi de voir, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
24/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Taux ce jour en 20 ans fixe pour un immeuble transformé en appartements (2ieme bien) avec quotité 80%: 3,45% chez les oranges...
24/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message

Si tu avais si peur de la variabilité des taux il fallait prendre un fixe directement.
oui mais justement, j'essaye de te faire comprendre

au moment de la signature, on était à 4.5-5%, soit 1100€ par mois environ.

depuis, grâce à un taux assez bas momentanément, j'ai pas mal "économisé"

en signant un 2.75% maintenant, la partie "économisée" payerait les frais.
soit, au final ça me ferait un 2.75%(environ) pour 180.000€

c'est très largement intéressant non?
qui a pu toucher un tel taux sur une durée de 25 ans?


ce que je vois, c'est un variable qui marche bien maintenant mais incertain pour les 18 prochaines années.
parallèlement, je vois une opportunité de convertir cette incertitude en un fixe très largement compétitif.

oui le changement engendre des frais.
mais le variable bas depuis 3-4 ans m'as fait épargner ces frais, voir d'avantage.

je partirais alors avec un fixe très compétitif, qui au final m'amènerait à un bilan plus que favorable.
soit une protection de ma mensualité, et un super taux
24/06/2014 Vieux  
  35 ans, Liège
 
qqun a une idée du taux pour quotité 80% sur 20 ans fixe ? (environ 200.000)
24/06/2014 Vieux  
 
 
Browning, Thierrylen,

Si je comprends bien, Browning recherche à sécuriser son gain de mensualité par rapport à un fixe qu'il aurait pris au moment où il a souscrit son emprunt. Une sorte d'assurance sur l'avenir, mais qui, fatalement, à un coût.
Donc, soit Browning continue de payer ce qu'il paye maintenant, avec le risque que la mensualité varie à la hausse durant les 18 prochaines années, soit il se dit qu'il a déjà bien profité de la variabilité des taux à son avantage et qu'il est désormais temps de se ranger et accepte dès lors de payer un peu plus pour un fixe jusqu'au bout.
24/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Browning, Thierrylen,

Si je comprends bien, Browning recherche à sécuriser son gain de mensualité par rapport à un fixe qu'il aurait pris au moment où il a souscrit son emprunt. Une sorte d'assurance sur l'avenir, mais qui, fatalement, à un coût.
Donc, soit Browning continue de payer ce qu'il paye maintenant, avec le risque que la mensualité varie à la hausse durant les 18 prochaines années, soit il se dit qu'il a déjà bien profité de la variabilité des taux à son avantage et qu'il est désormais temps de se ranger et accepte dès lors de payer un peu plus pour un fixe jusqu'au bout.
c'est à peu près ça
sauf que je suis moyennement d'accord avec le "accepte de payer un peu plus"

le variable a peu de chances de rester si bas sur les 18 prochaines années
le fait de me fixer à 2.75% va probablement me faire gagner de l'argent à terme
non seulement je m'assure de payer la même chose, mais en plus, j'ai potentiellement la chance de faire une belle économie à terme.

oui je vais payer des frais, 5000€ environ
mais sur la durée qu'il me reste, ça va être regagné
sans compté que les années fastes depuis 2009 m'ont fait "gagner" plus que ça

si je la joue bien, ça me ferait globalement 180.000€ à du 2.75%
qui peut prétendre un tel taux sur une si longue durée?

le variable très bas dont j'ai profité, et le fixe très bas du moment me ferait faire la belle affaire. 5000€ de frais, c'est rentabilisé tout de suite

je le rappelle, j'avais 4.5-5% comme proposition il y a 7 ans!
24/06/2014 Vieux  
  35 ans, Liège
 
a ta place, j'hésite pas, c'est excellent.
24/06/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
  marc.d est connecté maintenant
Je suis de l'avis de Thierry.

En plus des 5000, tu vas déjà perdre ~1400 € la première année en passant d'un variable actuellement à 1,7% à un fixe à 2,75%.

Il faudra que le taux court à 1 an s'établissse à plus de 4% pendant des années avant d'avant de récupérer tes 5000 €.

N'oublie pas aussi de compter les concessions à faire sur l'ASRD et l'assurance habitation pour avoir ton taux de 2,75%.
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