Taux emprunt hypothécaire 2014

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Taux emprunt hypothécaire 2014

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25/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
D'autant plus que le 18 ans est la seule bonne base de comparaison avec votre crédit actuel.
Pour un info, à taux inchangés, vous devrez payer encore environ 22000€ sur d'intérêts (sur base d'un SRD de 140 000€).
Avec un PH en 20 ans, vous êtes à 41.000€ soit quasiment le double.
Ne vous laissez pas séduire uniquement par la mensualité.
tu(on se tutoie hein) crois sérieusement que mon taux actuel va rester inchangé pendant les 18 prochaines années?


la base de mon raisonnement:

- oui je crains fort qu'il évolue dans le temps, il pourrait se stabiliser longtemps à 4-5%.
c'est un risque pour lequel tu ne fais pas l'exercice de calculer les intérêts que je devrais payer dans ce cas. c'est gentil, mais tu me calcules le meilleur des cas.
mais dans le pire???

- admettons, je signe... je rachète mon prêt.
sur les 7 ans où j'ai payé, j'ai fait une bonne affaire grâce à la crise. si je signe un fixe, assez bas, je combine 4 bonnes années à un fixe historiquement très bas.
soit, il y a des frais. mais revenons au premier tiret, combien je risque de payer comme intérêts dans un mauvais cas?


j'ai un variable annuel
je souhaite un fixe

s'il faut mettre en opposition le taux fixe à ma situation actuelle, il ne faut pas prendre qu'un cas presque utopiste, c'est à dire un taux qui ne changera plus.

il faut aussi envisager le pire des cas à comparer au fixe que je convoite

sans compter, qu'ici, j''envisage un taux sous 3%
à savoir qu'il y a 7 ans, on me proposait au mieux 4.5%


je suis quand édifié qu'on me dissuade presque en évoquant un situation idyllique et improbable.
la base du raisonnement doit être: "et si mon taux se met à remonter"?

d'un côté je me fixe sur une mensualité et des intérêts connus à terme
de l'autre je me trouve dans une situation où une grande variabilité est possible, entrainant un risque non négligeable de payer beaucoup d'intérêts.
25/06/2014 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Tu as parfaitement raison, il faut avant tout regarder le worst case.
Mais tu avais l'air décidé sur un fixe avant même de poser la question sur le forum.

On essaye de te montrer qu'il y a du pour et du contre dans chacune des solutions qui s'offrent à toi. On a rien à gagner à te vendre une camelote plutôt qu'une autre, ça c'est le travail des banquiers que tu vas rencontrer.

Concrètement, ce worst case, si demain ton crédit passe à 6% (boom!), ton coût total passe à environ 90.000€ soit 50.000€ de plus que le fixe que tu convoites.
Mais ça c'est vraiment le worst case de chez worst case.
Attention au fait que cette différence de 50.000€ ne prend pas en compte tous les frais que tu vas exposer pour ton nouveau crédit, disons environ 15.000€.

=> si on fait un coûts/bénéfice :
- variable actuel vs fixe convoité : 20.000€ en faveur du variable
- fixe convoité vs worst case variable : 35.000€ en faveur du fixe

Franchement, il y a une différence certes, mais je ne la trouve pas si importante que ça.
D'autant plus que si votre taux passe à 6%, cette augmentation sera certainement accompagnée d'une très forte inflation qui aura un impact sur votre salaire. D'un point de vue actuariel, l'augmentation du coût du crédit serait donc beaucoup moins cher.

Mais bon, si un fixe te permet de dormir sur tes deux oreilles, prends un fixe sans hésitation. La tranquillité d'esprit n'a pas de prix. (ou alors un semi-variable, parce que j'aime les semi-variables :D )
25/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
Tu as parfaitement raison, il faut avant tout regarder le worst case.
Mais tu avais l'air décidé sur un fixe avant même de poser la question sur le forum.

On essaye de te montrer qu'il y a du pour et du contre dans chacune des solutions qui s'offrent à toi. On a rien à gagner à te vendre une camelote plutôt qu'une autre, ça c'est le travail des banquiers que tu vas rencontrer.

Concrètement, ce worst case, si demain ton crédit passe à 6% (boom!), ton coût total passe à environ 90.000€ soit 50.000€ de plus que le fixe que tu convoites.
Mais ça c'est vraiment le worst case de chez worst case.
Attention au fait que cette différence de 50.000€ ne prend pas en compte tous les frais que tu vas exposer pour ton nouveau crédit, disons environ 15.000€.

=> si on fait un coûts/bénéfice :
- variable actuel vs fixe convoité : 20.000€ en faveur du variable
- fixe convoité vs worst case variable : 35.000€ en faveur du fixe

Franchement, il y a une différence certes, mais je ne la trouve pas si importante que ça.
D'autant plus que si votre taux passe à 6%, cette augmentation sera certainement accompagnée d'une très forte inflation qui aura un impact sur votre salaire. D'un point de vue actuariel, l'augmentation du coût du crédit serait donc beaucoup moins cher.

Mais bon, si un fixe te permet de dormir sur tes deux oreilles, prends un fixe sans hésitation. La tranquillité d'esprit n'a pas de prix. (ou alors un semi-variable, parce que j'aime les semi-variables :D )
j'étais décidé depuis un moment
je convoite un bon taux depuis 2 ans
j'ai réfléchi à ces aspects

pourquoi 15.000€ de frais? 5500 au pire

-le cas le meilleur, un taux inchangé pour 18 ans, la probabilité que ça arrive est presque nulle.
-le pire des cas, pour toute la durée est peu probable.
-imaginons un taux qui oscille entre 3 et 5% sur toute la durée.
avec un 2.75, je suis bénéficiaire, même avec les 5500€de frais
- imaginons maintenant que ça monte, mais pas trop, au final, j'aurai un bilan quif quif avec le fixe

en prenant un fixe:

j'élimine toutes les possibilités que ma mensualité grimpe
j'élimine tous les cas les plus défavorables
définitivement, j'ai une mensualité basse , c'est une grosse protection pour l'avenir
imaginons maintenant mon taux qui ne varie plus. avec ce fixe, je reste à 750€ par mois au lieu de 700. soit, je payerai plus à terme.
mais n'est-ce pas une garantie intéressante à payer(si le cas le plus improbable se passait)?


actuellement, j'suis pas trop mal payé, je travaille à pauses
mon taf est en crise, non seulement de façon plus générale(le secteur) mais en plus dans l'entreprise.
mon avenir y est très incertain

mon salaire ne pourrait évoluer qu'à la baisse voir pas mal à la baisse à moyen terme

si je prends un 20 ans 140.000€ je suis à 750€/mois
ma femme qui bosse et moi sans taf, on saurait encore s'en sortir


je n'essaye pas de me persuader, mais de vous donner tous les éléments.

tout cela considéré, ça semble quand même un bon plan non?

Dernière modification par browning 25/06/2014 à 16h48.
25/06/2014 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Pour info, chez Axa, ils comptent +0,5% en cas de rachat de prêt, par rapport à un prêt neuf.
25/06/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
Pour info, chez Axa, ils comptent +0,5% en cas de rachat de prêt, par rapport à un prêt neuf.
Bon à savoir...
25/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par acid-drop Voir le message
Pour info, chez Axa, ils comptent +0,5% en cas de rachat de prêt, par rapport à un prêt neuf.
et pq donc?

pour eux ça ne change rien!
25/06/2014 Vieux  
  35 ans, Liège
 
ca change qu'ils peuvent t'arnaquer de 0,5%
ils savent bien que 0,5% ou les frais d'une autre banque c'est pareil.
En tant que client et actuellement dans le cas, je peux vous assurer que ca me fait super plaisir d'être pris par derrière comme ca ...
25/06/2014 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Browning, dans tes messages, je te sens surtout très paniqué... et ton jugement s'en ressent.
Ta situation actuelle, on le comprend, ne t'incite pas à analyser objectivement les données.
Je suis du même avis que Thierrylen et marc.d(à partir du message #488)
Ce que je ressens de tes propos, c'est que tu te construis un raisonnement qui va dans le sens du pessimisme, suite à un risque sur ton avenir.
Tu imagines le "worst case" pour demain parce que ton état d'esprit t'y incite.

Il n'y a rien, bien au contraire, qui indique qu'à court ou moyen terme, ce "worst case" va se présenter.
Comme l'on déjà fait remarquer certains intervenants, la BCE a baissé son taux directeur de 0.25 à 0.15 ET passé en négatif le taux de rémunération du capital bancaire.
L'objectif est de relancer les investissements et la consommation. Ce n'est pas une politique à 6 mois ou à 2 ans, mais bien à plus long terme.
A moins que tu ne partes du principe que demain, la zone euro et l'Europe vont changer radicalement de politique ET que le taux de croissance s'établisse à 2 chiffres, il coulera encore beaucoup d'eau sous les ponts avant que ton 1.7% passe à 5 ou 6%(le double de ton taux de base).
Tu dois raison garder et arrêter d'alimenter ton pessimisme avec des raisonnements basé sur le "worst case" des "worst case".

Marc.d a donné la bonne solution dans le message #488, si tu veux arrêter de broyer du noir.
Mais, bon dieu, sors toi de la tête que dans 3 ou 5 ans, tu vas te retrouver à 6% pour ton prêt!
Si les taux fixes descendent, c'est que les variables descendent aussi

Respire un grand coup...
25/06/2014 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Je m'excuse mais qu'est ce qui peut expliquer votre certitude?

La baisse a été fulgurante, la remontée peut l'être aussi.

Il ne faut pas chercher loin pour trouver quelques sources d'un avis différent du vôtre:

http://argent.boursier.com/immobilie...ptes-1383.html

http://www.lefigaro.fr/immobilier/20...p?pagination=3


La proposition de marc d. est une proposition raisonnable mais absolument pas la plus rentable "a coup sûr". En effet, provisionner le pire des cas d'un variable peut bien sûr protéger du risque mais si il se produit il reviendra plus cher que d'avoir annihilé ce risque par un fixe à taux intermédiaire. Ce qui est normal, d'un côté vous payez un peu plus cher pour pouvoir également conserver l'opportunité de profiter de la baisse des taux, de l'autre vous éviter tout simplement le moindre risque. Ce sont deux profils bien différents!


Un taux fixe est l'assurance d'un % constant, un taux variable est l'assurance qu'il ne peut pas dépasser un % et non pas l'assurance qu'il ne l'atteindra pas. Les seules certitudes sont celles qui sont écrites dans son contrat, tout le reste n'est que spéculation (aussi précise et fine soit elle).


La méthode de brownig est bonne, regarder le pire et le meilleur des scénarii et ensuite se situer lui-même en fonction de son aversion au risque plus proche de l'un ou l'autre cas. C'est un choix purement personnel, il n'y a que peu de notion d'objectivité dans le cadre d'un placement à 18ans, il y a des facteurs dans lesquels vous croyez ou que vous choisissez de croire.

Dernière modification par charadets 25/06/2014 à 17h53.
25/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
présager de l'avenir est difficile
mais il y a des schémas qui se reproduisent de façon presque cyclique

regarde l'indice de référence d'un prêt hyp type A: http://www.fsma.be/~/media/Files/hk/fr/1999_2013.ashx

décembre 2011 il a réussi à repasser à 2.9

ça peut aller vite.

dans la mesure où il a pu rester bas un moment, il peut de la même façon rester haut un bon moment.

paniqué? non mais disons que depuis peu, des éléments me font dire qu'un sécurité sur ma mensualité serait intéressant


mettre de côté maintenant pour compenser une hausse, ça n'est en rien rentable
ça ne fait qu'amortir les effets d'une hausse
mais l'argent sortira quand même.

sans compter que 2.75 pour un fixe, c'est quasi historique comme taux
je ne vois donc pas où je peux faire une erreur
25/06/2014 Vieux  
  Liège
 
bonsoir,

taux reçu ce jour chez cr*l*n en 25 ans 3,87 et en 30 ans 4,38 pour un refinancement. taux très merdique non ?
25/06/2014 Vieux  
  40 ans, Namur
 
Essaye chez Fort** j'ai eu un taux de 3,49 en 25 ans fixe
26/06/2014 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
présager de l'avenir est difficile
mais il y a des schémas qui se reproduisent de façon presque cyclique

regarde l'indice de référence d'un prêt hyp type A: http://www.fsma.be/~/media/Files/hk/fr/1999_2013.ashx
Clair que si dans 1 ou 2 ans, l'indice explose et que ton taux passe au max du cap tu seras tout seul pour le payer.
Y a pas besoin d'avoir un taux qui remonte de manière permanente pour être dans la merde (mais théoriquement, ce calcul de risque, tu l'as fait au moment de signer le prêt et ce worst case aurait déjà pu t'arriver bien plus tôt).

Le cout total, même si c'est une variable interessante et importante n'est pas toujours décisif. Payer moins au total c'est bien mais faut pouvoir payer chaque mois, sinon autant prendre un prêt en 10 ans avec des mensualités de 1500€ : au total c'est mieux que sur 20 ans

Donc oui, faut prendre le worst case en variable et comparer. Apres c'est juste un pari.
Mais perso je comparerai tout de même un fixe de la même durée. Sinon tu peux aussi le mettre sur 25 ans pour te convaincre que c'est payable chaque mois.

Autre option, véfifie que tu ne peux pas allonger la durée du variable au lieu d'augmenter la mensualité?
26/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
j'allonge que de 2 ans, 20 au lieu des 18 qu'il reste
et encore, à 18 c'est largement payable

je modère aussi un peu, actuellement, à moi tout seul en restant dans les limites des banques, je pourrais payer 1000€ par mois

l'idée ici, c'est vraiment de combiner les bonnes années en variables à une conjoncture économique favorable qui me donne un fixe historiquement bas

hors frais de rachat, par rapport à une toute grande majorité de prêts encours, ça sera LA bonne affaire.
même si mon variable ne décolle plus jamais, ce fixe est quand même une bonne affaire face à toutes les autres formules que beaucoup de gens ont

allonger mon variable? t'es fou... s'il tape à fond, je vais payer au taquet plus longtemps. certes un peu moins, mais toujours au taquet.


je vais tenter de demander un mandat + inscription hyp.
ainsi, je diminue les frais
26/06/2014 Vieux  
  32 ans, Flandre
 
Bonjour,

A titre de comparaison :

Nous avons acheté une maison en 04/2011. A l'époque nous avions emprunté 110% à un taux fixe de 4.33% sur 30 ans chez KBC.

Aujourd'hui nous venons d'obtenir et signer après beaucoup de comparatifs chez BNP à 2.23% en 5/5/5 sur 25 ans.

P.S : La quotité n'est désormais plus "que" de 90%...Vu qu'on a remboursé une partie depuis 3 ans et nombreux travaux sur fonds propres. On a du fournir un estimatif de la maison.

Du coup on paye mois pour les 10 prochaines années et on diminue la durée de notre prêt...

Bonnes recherches à vous.
26/06/2014 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Juste encore un petit point de précision.

Les gens sur estiment souvent les gains sur les sommes futures.

Si vous souhaitez affiner votre calcul il faut bien avoir en tête qu'un euro aujourd'hui vaut bien plus qu'un euro de demain.

L'argument de calculer la valeur total de l'emprunt sans en actualiser les montants est l'argument des banques (qui préfèrent que vous remboursiez le plus vite possible).

L'argent que vous ne dépensez pas aujourd'hui peut être investi pour produire des rendements (celà va du compte épargne à l'investissement dans des économies d'énergie en passant par le non-recours à des crédit conso).

Pour faire une équation économique complète, il y a lieu d'actualiser les montants (l'approche la plus prudente consistant à utiliser l'inflation et la plus risquée les rendements des actions du marché actuel).

Bon calcul
26/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par charadets Voir le message

L'argent que vous ne dépensez pas aujourd'hui peut être investi pour produire des rendements (celà va du compte épargne à l'investissement dans des économies d'énergie en passant par le non-recours à des crédit conso).
souvent, les gens rachètent leur prêt pour baisser la mensualité
donc je te cite en disant: "L'argent que vous ne dépensez pas aujourd'hui peut être investi pour produire des rendements ..."

100-200 voir 300€ de mensualité en moins MAINTENANT est un bon calcul
t'as plus d'argent maintenant, et tu payeras moins au total

le poids d'une mensualité est lourd aujourd'hui, pas dans 15 ans
autant la diminuer aujourd'hui
on y gagne tout de suite et sur le long terme
26/06/2014 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
souvent, les gens rachètent leur prêt pour baisser la mensualité
donc je te cite en disant: "L'argent que vous ne dépensez pas aujourd'hui peut être investi pour produire des rendements ..."

100-200 voir 300€ de mensualité en moins MAINTENANT est un bon calcul
t'as plus d'argent maintenant, et tu payeras moins au total

le poids d'une mensualité est lourd aujourd'hui, pas dans 15 ans
autant la diminuer aujourd'hui
on y gagne tout de suite et sur le long terme
Si ton objectif est d'alléger ta mensualité, alors je rejoints ce qui a été dit plus haut : beaucoup de banques donnent la possibilité d'augmenter la durée d'un PH à taux variable. As-tu envisagé cette possibilité?
Il est même parfois possible contractuellement de modifier la période de révision voir de passer sur un fixe.
En tous les cas, un fixe augmentera la mensualité puisque le taux sera supérieur au taux actuel.

Les 5000€ de frais que tu calcules, ce sont uniquement des frais d'acte et de rachat de crédit. Mais vu les taux fixe 20 ans qu'on voit passer sur ce post actuellement, j'ai l'impression que ton 2.75%, tu ne l'auras pas sans des ASRD prime unique. Et vu l'age du capitaine et la couleur de ses chaussettes, ça va taper dans les 10.000€/2 emprunteurs.
26/06/2014 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
tu ne l'auras pas sans des ASRD prime unique. Et vu l'age du capitaine et la couleur de ses chaussettes, ça va taper dans les 10.000€/2 emprunteurs.

Je n'ai jamais entendu qu'on assortissait un prêt d'une ASRD à prime unique. En général, ils proposent plutôt la prime unique et argumentant avec les avantages de cette solution mais ne l'imposent pas pour autant.

De plus, je rappelle qu'il est noté dans le contrat quel pourcentage de réduction de taux est obtenu avec la condition de souscription. Le calcul sera aisé à faire!


Je pense que ce qu'il dit c'est que la baisse de sa mensualité aujourd'hui a plus de valeur que son gain potentiel futur. La deuxième partie de son raisonnement étant plutôt qu'il ne croit pas à une baisse beaucoup plus significative des taux (si j'ai bien suivi). En combinant les deux, ça donne taux fixe sur période plus longue

Dernière modification par charadets 26/06/2014 à 16h58.
26/06/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par loiseaubleu Voir le message
Si ton objectif est d'alléger ta mensualité, alors je rejoints ce qui a été dit plus haut : beaucoup de banques donnent la possibilité d'augmenter la durée d'un PH à taux variable. As-tu envisagé cette possibilité?
Il est même parfois possible contractuellement de modifier la période de révision voir de passer sur un fixe.
En tous les cas, un fixe augmentera la mensualité puisque le taux sera supérieur au taux actuel.

Les 5000€ de frais que tu calcules, ce sont uniquement des frais d'acte et de rachat de crédit. Mais vu les taux fixe 20 ans qu'on voit passer sur ce post actuellement, j'ai l'impression que ton 2.75%, tu ne l'auras pas sans des ASRD prime unique. Et vu l'age du capitaine et la couleur de ses chaussettes, ça va taper dans les 10.000€/2 emprunteurs.
non non et non! on ne rallonge pas une durée d'un même prêt pour alléger la mensualité!
au final, tu vas payer plus d'intérêts, donc ça va coûter plus cher
d'autant qu'ici il y a l'incertitude du taux qui peux taper à 6%
imagine 6% et plus longtemps
donc je dis NON! mauvais calcul

prime unique? oui c'est proposé, pas imposé. ça n'a pas de sens, car en prime annuelle, tu payes plus.
j'ai du 50/50, pour madame, actuellement sur un 3.07 proposé, on lui demande 982€ en prime unique.
pour moi un peu plus de 1000€.

jamais entendu dire qu'on imposait la prime unique, JAMAIS
donc non on ne sera pas à 10.000€!
à 2 il y en a pour 2000€ maxi
de plus, c'est une assurance, pas des frais à ajouter au changement de prêt.
faut pas tout mélanger.

je peux augmenter que de très peu ma mensualité en prenant 2 ans de plus, 20 au lieu de 18.
ainsi je passerais d'un 700€/mois à 750-800€/mois
je me fixe définitivement à ça.

alors que mon variable peut m'envoyer presque n'importe quand à 1150€/mois

plus haut, quelqu'un a calculé le pire des cas.
- je pourrais payer 50.000€ de plus que le fixe que je pourrais avoir
- un cas moins pire, 25.000€
- un favorable, 0€ de plus
- un cas très favorable, improbable aussi, 20.000€ de moins avec le variable

4 cas, dont 3 où je ne suis pas perdant
1 cas réellement très peu probable.
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