Taux emprunt hypothécaire 2014

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Taux emprunt hypothécaire 2014

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16/07/2014 Vieux  
  33 ans, Namur
 
Pour notre part :

150 K, durée de 15 ans FIXE, auprès de E*tis, via courtier.
Quotité de 100 % et apport perso des frais (+/- 16K).

Seul condition, ASRD de notre choix (nous avons pris via E*tis, Z.* Assurances= -0.2% taux)
ASRD deux tête (non déductible !) , 100% couvert, durée de 15 ans.


Ceci pour un taux final de 3.44 % pour le prêt ~1070 €/mois.
Une ASRD ~440 €/an

Après analyse des différentes offres, des différentes banques,
C'etait la plus intéressante.

Un peu éffaré de voir que certains obtiennent des taux à 2.80,...

Kiff

Dernière modification par kiffpit 16/07/2014 à 18h41.
16/07/2014 Vieux  
 
  54 ans, Hainaut
 
Pour info. Vu dans L'Echo.

http://monargent.lecho.be/famille_et...23863-1787.art

16/07/2014 Vieux  
 
 
Citation:
Posté par kiffpit Voir le message
Pour notre part :

150 K, durée de 15 ans FIXE, auprès de E*tis, via courtier.
Quotité de 100 % et apport perso des frais (+/- 16K).

Seul condition, ASRD de notre choix (nous avons pris via E*tis, Z.* Assurances= -0.2% taux)
ASRD deux tête (non déductible !) , 100% couvert, durée de 15 ans.


Ceci pour un taux final de 3.44 % pour le prêt ~1070 €/mois.
Une ASRD ~440 €/an

Après analyse des différentes offres, des différentes banques,
C'etait la plus intéressante.

Un peu éffaré de voir que certains obtiennent des taux à 2.80,...

Kiff
Bonjour Kiffpit,

Vous ne vous êtes pas vu proposer des taux de 2,80%, peut-être pour des raisons de quotité. Voir aussi votre situation : revenus, âge (quoique vous aurez remboursé le prêt bien avant votre pension), situation familiale, patrimoine...
16/07/2014 Vieux  
  Liège
 
Citation:
Posté par Chokotoff Voir le message
Bonjour m_frem_hell,

J'ai resorti ma moulinette et celle-ci me donne, pour votre montant emprunté les cas suivants.

7-3-3 mensualités constantes, 2,90%, cap +2,90% sur 30 ans.

Pendant les sept premières années, 652,89 euros, puis, après sept ans, une diminution pouvant aller jusqu'à 639,74 euros (l'indice de référence du triennal pour juillet est de 0,204), ou une augmentation possible pouvant aller jusqu'à 858,57 euros.
On ne s'intéresse qu'au cas le plus défavorable (worst case). Soient 200 euros de plus dans sept ans. Soit une augmentation ramenée annuellement à, j'arrondis, 4 %. C'est beaucoup, surtout dans le contexte actuel où les index ont parfois du mal à tomber. D'un autre côté, cela veut aussi dire que les taux ne vont pas décoller. En quelque sorte, l'un ne va pas sans l'autre.
Il y a, dans le cas neutre, des intérêts de 77039,85 euros, et dans le worst case, 133807,34 euros. Dans le cas le plus avantageux, 73411,52 euros.

Ma moulinette ne prend pas en compte les AVL. Ce sera pour une prochaine évolution.
Ceci dit, comme je l'expliquais dans mon précédent post, vous pouvez vous retrouver dans huit ans avec une mensualité qui passe, même successivement, de 563 euros à 955 euros si le taux atteint son worst case, ce qui fait un équivalent d'environ 7% par an d'augmentation.
Un AVL a toujours un taux de revient (taux que l'on obtient en faisant le calcul a
posteriori) supérieur au taux de la formule non AVL. Même à taux de départ équivalent. Et la banque ne va pas vous proposer un taux plus faible en AVL parce qu'elle retouchera ses billes moins vite en AVL. Par contre, vous avez un peu plus d'air au début... mais qui s'amenuise petit à petit, et on finit par le sentir assez rapidement.

De ces deux propositions, j'opterais plutôt pour la classique 7-3-3 avec départ à 650 euros pour peut-être atteindre 858 euros en worst case dans sept ans. Si vous augmentez d'environ 10 euros par an en AVL, vous vous retrouverez avec les mêmes mensualités dans 8 à 10 ans, sans tenir compte des révisions. En AVL, dans ce cas-ci, c'est, à la très grosse louche, comme si vous aviez payé pendant un peu plus de 8 ans la mensualité de base (563 euros), et une mensualité du taux classique (650 euros), si l'on tient compte des augmentations mensuelles successives.

Après, tout est une question de risque et d'augmentation du taux. C'est clair que si vous pouvez prendre le risque d'une explosion du taux au bout de sept ans et payer les 955 euros (augmentation de la mensualité de 7% par an pour rappel), puis cette mensualité diminuera progressivement (mais lentement au début), alors, pourquoi pas. Mais j'aurais envie de dire que si c'est le cas, il y a d'autres formules disponibles.
De plus, vous mentionnez que 25 ans est trop juste, ce qui, pour un taux 7-3-3 équivalent (mais on serait en-dessous pour 25 ans) nous mène à des mensualités de 736,22 euros. Donc, 955 euros n'est pas raisonnable, même dans sept ans.

Dernier point assez important, avez-vous des propositions pour du fixe et du semi-variable du type 10-5-5 ? J'ai l'impression, dans votre situation, que vous seriez probablement plus sereine à opter pour quelque chose de moins risqué en termes de fluctuation des mensualités.
Je me doute que ce ne doit pas être évident, mais si vous arrivez à 25 ans au lieu de 30, vous pourriez obtenir de meilleures conditions, que ce soit sur du fixe, variable ou semi-variable. Les banques sont frileuses pour du plus de 30 ans. Mais ne le faites que si vous pouvez encore vivre et faire face à des imprévus.



Si, la charge totale dans l'AVL est plus importante que dans le classique, toute autre chose étant égale. Vu que vous remboursez moins vite du capital, vous avez un solde restant dû plus important, ce qui vous coûte. Pour rappel, les taux donnés par les banques sont des taux annuels, mais les calculs se font en taux mensuel en convertissant l'annuel en mensuel. Donc, tous les mois, on regarde quel est encore votre solde restant dû et l'on calcule les intérêts du mois suivant sur la base de ce solde.



Grand principe de la fiscalité belge : ce qui est déduit à un moment est taxé à un autre. L'inverse est également vrai. Après, il y a des variantes, exceptions, subtilités, sinon ce ne serait pas drôle.

L'ASRD, telle que l'on en parle en général, s'inscrit dans le cadre de la déduction du prêt hypothécaire. En gros, on ne la déduit que dans des cas particuliers où le remboursement des mensualités sur l'année est significativement inférieur au plafond, et si l'on accepte le risque que l'ayant droit soit taxé en cas de décès, et si l'on est couvert à plus de 50/50, genre 75/75 (sinon ce n'est pas rentable), et si et si et si.

Je ne comprends pas par contre ce que vous voulez dire par la taxation des intérêts.

Les remboursements d'impôts issus d'un trop perçu pour l'activité professionnelle n'ont rien à voir. Vous pouvez déduire tout ce auquel vous avez droit. Vous pouvez, mais vous ne devez pas. Si vous déduisez, vous devez pouvoir démontrer ce que vous déduisez si l'on vous le demande.



Cardi** est assez intéressant pour les ASRD.

Mais 28 primes, c'est de la folie. J'avais déjà eu une discussion à l'époque avec Argen* à ce sujet, mais c'était leur politique.
Bonsoir Chokotoff,

La moulinette a bien tourné

A force de comparer, j’élimine effectivement l’AVL. Je ne me vois pas payer 955€ dans le pire des cas…
l'augmentation à 850 dans 7 ans ca oui. en fonction de mon barême d'évolution salariale
28ans d’assurance vie c’est bcp mais ca ne se négocie pas je suppose ?
Niveau autres propositions :
- j’ai eu un fixe en 30 ans à du 3,85% ce qui donne 730€/mois avec assurance les 30ans pour un total de 10800€ (contre 8000 en 28ans argenta)
- j’ai eu un fixe en 25ans à du 3,80% (pas parlé des ASRD)
-un autre en 25ans à du 3,87% ( en 30 ans à du 4,38% pour cette même banque)
-un autre en 30 ans à du 4,06%
Et 2 autres qui explosent à du 4,45%
mais pas de propositions 10-5-5
17/07/2014 Vieux  
 
 
Bonsoir m_frem_hell

Ma moulinette était un peu au chômage depuis quelques mois. Mais elle aurait besoin d'une belle évolution avec les AVL, mais j'ai du mal à trouver les bonnes informations pour la faire évoluer.

Il faut avouer que les assurances que l'on vous propose ne sont pas des plus attrayantes. Soit vous n'avez pas de bol, soit vous avez un profil à risques +++ (tabac, âge, poids...). Je dois dire être scotché des primes demandées.

Pour les autres propositions, en l'état, regardez si vous avez la possibilité d'opter pour le 25 ans en 3,80 %, ce qui reviendrait à 808,55 euros. C'est clairement plus que le 30, 7-3-3 (652 euros pendant les sept premières années), mais vous réduisez la durée de 5 ans et vous n'avez pas les mauvaises surprises éventuelles de monter plein pot en sept ans. Par contre, la différence entre cette mensualité (808,55 euros) et la mensualité plein pot du 30, 7-3-3 (858,57 euros) n'est, pour moi, pas suffisante que pour opter d'office pour le 25 fixe. Mais vous gagnez cinq ans. Soit, dans le pire des cas, un peu moins de 50000 euros d'intérêts. Ce qui pourrait, en quelques sortes, vous payer largement votre assurance... à la condition que les taux explosent et restent au plafond pendant les 23 dernières années, ce qui est, à mon avis, très loin d'arriver.
Comparez de la même manière avec le 30 ans fixe à 3,85% : 732,44 euros par mois pendant 30 ans et un total de 105677,28 euros d'intérêts.
Pour le 30, 7-3-3, vous payez 73411,52 euros, 77039,85 euros ou 133807,34 euros fonction du cas le plus favorable (baisse des taux et tenue de ce taux plancher jusqu'à la fin), du cas neutre (le taux ne bouge pas), du cas le plus défavorable (le taux monte au plafond et y reste jusqu'au bout).
Pour le 25 ans fixe, vous payez 84566,11 euros d'intérêts.
Pour le 30 ans fixe, vous payez 105677,28 euros d'intérêts.

Vu comme cela, sans prendre en compte les ASRD, le 30 fixe est plus tentant que le 25 fixe pour avoir des mensualités "acceptables" au début.
Si l'on regarde maintenant le 30 fixe par rapport au 30, 7-3-3, il faut accepter le risque de la hausse potentielle du taux, sachant qu'à la baisse, vous ne pourrez pas descendre sous 639,74 euros (partant de 652,89 euros).
Regardez les conditions accessoires (assurances, épargne, placements...) que l'on vous impose pour le 30, 7-3-3, le 30 fixe et le 25 fixe. À conditions accessoires égales, discutez, négociez, laissez vous oublier, revenez à la charge, retraînez, discutez encore une fois, réfléchissez, revenez y encore pour faire baisser le taux. C'est un peu comme à la pêche, faut titiller le poisson pour qu'il ait envie de mordre à l'hameçon. En général, c'est la banque qui fait le pêcheur et le client qui fait le poisson (qui a dit "pigeon" au fond de la salle ?). Il faut juste inverser les rôles. C'est vous le pêcheur et c'est vous qui titillez le banquier.
Comme dans toute négociation, c'est le premier qui parle de trop qui a perdu.
Comme dans toute négociation, c'est l'autre qui doit parler, dévoiler son jeu et abattre ses cartes pour mieux le contrer.
Comme dans toute négociation, aucune des parties n'en sort totalement satisfait. Il faut juste arriver à faire pencher la balance le plus possible vers vous.

Et attaquez-vous à réduire sérieusement ces satanées primes d'ASRD !
17/07/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par m_frem_hell Voir le message
Bonsoir Chokotoff,

La moulinette a bien tourné

A force de comparer, j’élimine effectivement l’AVL. Je ne me vois pas payer 955€ dans le pire des cas…
l'augmentation à 850 dans 7 ans ca oui. en fonction de mon barême d'évolution salariale
28ans d’assurance vie c’est bcp mais ca ne se négocie pas je suppose ?
Niveau autres propositions :
- j’ai eu un fixe en 30 ans à du 3,85% ce qui donne 730€/mois avec assurance les 30ans pour un total de 10800€ (contre 8000 en 28ans argenta)
- j’ai eu un fixe en 25ans à du 3,80% (pas parlé des ASRD)
-un autre en 25ans à du 3,87% ( en 30 ans à du 4,38% pour cette même banque)
-un autre en 30 ans à du 4,06%
Et 2 autres qui explosent à du 4,45%
mais pas de propositions 10-5-5
Bonjour,

Je ne comprends pas non plus le montant de ces ASRD. Pour avoir une idée d'une ASRD à prix très corrects vous pouvez allez sur le site de CARD*F pour calculer ce que donne normalement vos primes à payer, simple et rapide (exemple: pour +-160.000 €, 30 ans fixes à 3.85% et on arrive par exemple à 4.600 € sur 20 ans).

Ca vous permettra de comparer par rapport à ce qu'on vous propose.

A noter que sur 30 ans, le fixe qu'on vous propose à 3,85% me semble un bon taux dans l'absolu et... un très bon taux vu votre dossier.

Enfin, le choix dépend aussi de la situation de chacun, quand on rembourse seul un emprunt il me semble qu'il faut privilégier la sécurité plutôt que de vouloir minimiser les intérêts remboursés au prix d'un risque plus grand.

Bref, je pencherai clairement pour le 30 ans fixe. Reste à voir si il vaut mieux payer un taux un peu plus élevé et y gagner sur l'ASRD ou accepter une ASRD plus coûteuse pour bénéficier du meilleur taux.

Sinon, j'ai lu qu'en prenant une épargne pension vous pouviez redescendre votre taux au minimum. Il faudrait dès lors peut-être envisager une autre stratégie: 30 ans fixe+épargne pension pour avoir votre taux minimum (+-80 €/mois pour l'épargne pension, dédcutible à 30%: gain fiscal de +-280 € 1 an et demi plus tard) et souscrire votre ASRD à part dans l'organisme qui vous propose le prix le plus bas (style CARD*F).

Bonne réflexion!
17/07/2014 Vieux  
 
 
Tout à fait d'accord avec ce que thierrylen vient d'écrire.

Pour la réduction du taux si épargne-pension, d'autres banques d'Argent* le font aussi. Et si elles ne le proposent pas, proposez leur. Et regardez ce que vous y gagnez. Fort*s propose par exemple une formule telle que plus vous disposez de produits chez eux, plus grande est la réduction. Par produit, on entend : un compte à vue et/ou épargne, un emprunt maison, un emprunt voiture, une épargne-pension, une assurance habitation, une ASRD, une assurance-vie, une assurance voiture, un compte à terme... Je n'ai pas dit que c'était avantageux (ce que la banque donne d'une main...), mais il faut savoir que cela existe au cas où l'on ne vous le dit pas.

Comme le dit thierrylen, une épargne-pension revient à environ 80 euros par mois, ramenés, pour le moment, à un réel effort de 56 euros par mois (réduction (et non déduction) fiscale de 30% de la prime). Donc si en prenant un produit d'épargne-pension vous arrivez à réduire la mensualité de 56 euros au moins par mois, vous êtes gagnante, sans compter le rendement éventuel de votre épargne-pension, mais c'est pour beaucoup plus tard.
18/07/2014 Vieux  
  Liège
 
Bonjour Chokotoff et thierrylen , (et les autres )

Chokotoff : si le tableau d’amortissement que j’ai reçupeut vous aider pour votre moulinette, je peux le scanner et vous l’envoyer ?
Niveau ASRD je ne pense pas être « à risque »33ans non fumeuse (et 52kg mais pas contente comme toutes les femmes lool) …
D’après le site CARD*F j’arrive à 275€/an taux 2,90% en 20 ans = 5500€.
Ils imposent les même conditions : taux + avantageux siASRD et ass incendie.et le salaire versé sur un compte là-bas.
i*G impose en + d’être le plus cher pour ASRD: pack comprenant incendie et famille.
Comment négocier une ASRD ? sur quelle base partir vu que2 se tiennent et une flambe ? la différence par rapport au site Card*f neme semble pas être assez grande que pour faire augmenter le taux fixe de 0,50% pour25 ou 30 ans. Et je n’ai pas des massesde négociation niveau taux je trouve vuqu’ils se tiennent aussi 3,80-3,85-3,87
en ce qui concerne ceux de reco*d b*nk, lamensualité constante avec allongement de durée 25 à 30 ans (3,38%) lapériodicité n'est pas indiquée. Est-ce utile de le contacter pour voir si cetaux serait peut-être + intéressant ?
18/07/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par m_frem_hell Voir le message
Bonjour Chokotoff et thierrylen , (et les autres )

Chokotoff : si le tableau d’amortissement que j’ai reçupeut vous aider pour votre moulinette, je peux le scanner et vous l’envoyer ?
Niveau ASRD je ne pense pas être « à risque »33ans non fumeuse (et 52kg mais pas contente comme toutes les femmes lool) …
D’après le site CARD*F j’arrive à 275€/an taux 2,90% en 20 ans = 5500€.
Ils imposent les même conditions : taux + avantageux siASRD et ass incendie.et le salaire versé sur un compte là-bas.
i*G impose en + d’être le plus cher pour ASRD: pack comprenant incendie et famille.
Comment négocier une ASRD ? sur quelle base partir vu que2 se tiennent et une flambe ? la différence par rapport au site Card*f neme semble pas être assez grande que pour faire augmenter le taux fixe de 0,50% pour25 ou 30 ans. Et je n’ai pas des massesde négociation niveau taux je trouve vuqu’ils se tiennent aussi 3,80-3,85-3,87
en ce qui concerne ceux de reco*d b*nk, lamensualité constante avec allongement de durée 25 à 30 ans (3,38%) lapériodicité n'est pas indiquée. Est-ce utile de le contacter pour voir si cetaux serait peut-être + intéressant ?
Chez CARD*F vous pouvez simplement prendre l'ASRD et rien d'autre (ils sont parmi les moins chers).

Pour le reste, dans les banques, négociez plutôt les conditions liées au taux proposé: ok vous ne prenez pas l'ASRD (trop chère), mais vous prenez une épargne pension à la place (+ assurance incendie+salaire sur un compte chez eux) et ils vous font le même taux que si vous preniez l'ASRD. C'est ça l'idée.

Et alors vous pouvez par exemple allez voir un courtier pour votre ASRD, il vous donnera la meilleure offre selon votre profil, ou vous recherchez ça vous même (CARD*F ou autre).

Dernière modification par thierrylen 18/07/2014 à 14h01.
18/07/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Pour le reste, dans les banques, négociez plutôt les conditions liées au taux proposé: ok vous ne prenez pas l'ASRD (trop chère), mais vous prenez une épargne pension à la place (+ assurance incendie+salaire sur un compte chez eux) et ils vous font le même taux que si vous preniez l'ASRD. C'est ça l'idée.

Et alors vous pouvez par exemple allez voir un courtier pour votre ASRD, il vous donnera la meilleure offre selon votre profil, ou vous recherchez ça vous même (CARD*F ou autre).
théorie tout cela

en pratique, j'suis allé chez bifidus

2.84% fixe annoncé, la belle affaire

puis on voit les conditions:

assurance incendie 2X plus chère
ASRD 2 x plus chère

je demande de remplacer un des 2 produits par une épargne pension: NIET!

au final, ça fait un équivalent 3.33%

on ne négocie que ce qu'ils veulent bien donner
18/07/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
théorie tout cela

en pratique, j'suis allé chez bifidus

2.84% fixe annoncé, la belle affaire

puis on voit les conditions:

assurance incendie 2X plus chère
ASRD 2 x plus chère

je demande de remplacer un des 2 produits par une épargne pension: NIET!

au final, ça fait un équivalent 3.33%

on ne négocie que ce qu'ils veulent bien donner
Browning ça dépend des banques, sans doute même des agences et aussi des dossiers: on suggérait cette possibilité car chez Arg*nta c'est ce qu'on lui avait proposé (remplacement de l'ASRD par une épargne pension pour avoir le même taux).

Par exemple, quand j'ai rénégocié mon refinancement dans ma banque initiale ils ont fini par accepter sans changement d'ASRD.

Et toi où en sont tes recherches?
18/07/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Browning ça dépend des banques, sans doute même des agences et aussi des dossiers: on suggérait cette possibilité car chez Arg*nta c'est ce qu'on lui avait proposé (remplacement de l'ASRD par une épargne pension pour avoir le même taux).

Par exemple, quand j'ai rénégocié mon refinancement dans ma banque initiale ils ont fini par accepter sans changement d'ASRD.

Et toi où en sont tes recherches?
mardi je me rends dans une banque à taux plutôt très bas
je me méfie maintenant, certains annoncent bas, puis on déchante vite
pourtant, là la condition est ASRD et les salaires
faudrait un ASDR 3x le prix du mien pour être pas intéressant
19/07/2014 Vieux  
  46 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,
Pour info, diminution des taux chez crel3n de 0.08 pour le 20 ans fixe dès ce lundi.

Tharkysis
19/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Namur
 
2,71 pour un fixe 10 ans sans aucunes conditions

Ce n'est pas un "super" taux, mais :

-c'est un mandat
-Pour 20 000€
-Supplément par rapport au prêt initial pour finir les travaux
-3ième rang


Au final, même avec un taux de 2,20 il y aurait eu 3-4€ de différence mensuel....

Chez les parisiens
19/07/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
Citation:
Posté par the_vip Voir le message
2,71 pour un fixe 10 ans sans aucunes conditions

Ce n'est pas un "super" taux, mais :

-c'est un mandat
-Pour 20 000€
-Supplément par rapport au prêt initial pour finir les travaux
-3ième rang


Au final, même avec un taux de 2,20 il y aurait eu 3-4€ de différence mensuel....

Chez les parisiens
3ème rang ? Je ne pensais même pas que ça se fasse.

Ça me semble un excellent taux vu les conditions.

Ça me donne des idées pour le refinancement dont je parlais il y a quelques jours. Merci de l'info.
19/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Namur
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
3ème rang ? Je ne pensais même pas que ça se fasse.

Ça me semble un excellent taux vu les conditions.

Ça me donne des idées pour le refinancement dont je parlais il y a quelques jours. Merci de l'info.
1er rang : hypothèque - Crédit construction maison
Je ne sais plus lequel est le 1er et 2ième
2ième rang : mandat - crédit terrain
3ième rang : mandat - fin travaux maison
19/07/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
OK mais à la même banque ou pas ?
19/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Namur
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
OK mais à la même banque ou pas ?
Oui oui tout à la même banque... Passer en second et troisième rang dans des banques différentes, c'est plus compliqué, bien que faisable...
19/07/2014 Vieux  
 
  40 ans, Liège
 
D'accord.

Je crois qu'on parle de rang dans ce contexte lorsqu'il y a plusieurs prêteurs différents à classer par ordre de priorité si la maison doit être mise en vente.

C'est pour ça que j'étais étonné.

http://www.notaire.be/acheter-louer-...de-lhypotheque
19/07/2014 Vieux  
 
  27 ans, Namur
 
Citation:
Posté par marc.d Voir le message
D'accord.

Je crois qu'on parle de rang dans ce contexte lorsqu'il y a plusieurs prêteurs différents à classer par ordre de priorité si la maison doit être mise en vente.

C'est pour ça que j'étais étonné.

http://www.notaire.be/acheter-louer-...de-lhypotheque
Ici chez les parisiens ils classent leurs prêt par rang aussi... J'ai été un peu étonné quand il m'a dis que ce serait en 3ieme rang, j'ai eu la même réflexion... "Heu, si il y a un soucis, tout est pour vous, pourquoi me parler d'un 3ième rang, pour moi ça reste un premier rang... "
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