Taux emprunt hypothécaire 2014

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Taux emprunt hypothécaire 2014

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19/08/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par fax Voir le message
Bonjour,

J’envisage à nouveau de revoir mon dossier de crédit hypothécaire.

2006 : Crédit initial 4.48% , fixe (CBC)
2011 : Refinancement dans une autre banque à du 3.68%, sur la durée restante (21 ans)
Il me reste environ 18 ans à payer.
On m’a proposé du 2.61 chez Crélan mais sur 15 ans et avec certaines conditions qui ne me ravissent pas spécialement (SRD et Ass incendie chez eux).

Je viens de contacter ma banque actuelle qui me propose du 2.83, toujours sur 15 ans. Ce taux me parait vraiment intéressant car pas de frais de notaire à payer (juste 200 € de dossier et environ 1500 d’indemnité de réemploi).
Au final une mensualité un peu plus élevé qu’actuellement (70€) , mais on clôture notre crédit presque 3 ans plus tôt

Vous en pensez quoi ? Des inconvénients à réduire la durée (par ex au point de vue fiscal) ?
que dire sur ton cas?

que du bon!
- tu vas passer de 3.68 à du 2.83%
- tu réduis la durée, donc pour un même taux tu payes moins d'intérêts
- pour un taux plus bas, tu en payeras encore moins: double bonus
- tu restes dans la même banque, quasi aucun frais

j'ai envie de dire: FONCE!
19/08/2014 Vieux  
  46 ans, Hainaut
 
Bonjour,
Je pense que votre offre est correct sachant que j'ai chez cr3lan du 2,51 20 ans fixes pour une quotité de moins de 50%.

Pour l'asrd, quels sont vos âges respectifs et sur quelle durée?

Tharkysis

Citation:
Posté par jujufeui Voir le message
Bonjour,
Nous venons d'avoir une offre chez C** pour un emprunt de :

montant 312.000
quotité 100%
20 ans fixe
taux de 2.52%
ASRD 50/50 (mon compagnon et moi) pour environ 450 Eur/an.

Qu'en pensez-vous?

Bien cordialement
19/08/2014 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Nous avons 30 et 32 ans - non fumeurs - durée 20 ans
19/08/2014 Vieux  
fax
  35 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
que dire sur ton cas?

que du bon!
- tu vas passer de 3.68 à du 2.83%
- tu réduis la durée, donc pour un même taux tu payes moins d'intérêts
- pour un taux plus bas, tu en payeras encore moins: double bonus
- tu restes dans la même banque, quasi aucun frais

j'ai envie de dire: FONCE!
Oui, cela semble presque trop intéressant
Pas d'inconvénient à "perdre" 3 ans de déductibilité fiscale ?
19/08/2014 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Du point de vue fiscal, la déduction est accordée pour les emprunts hypothécaires d'une durée supérieure à 10 ans. Ce qui est votre cas.
Par ailleurs suite à la régionalisation d'une partie IPP + plafonnement annoncé de la déd pour hab unique à 45 % voire davantage dans les années futures, je ne vois pas inconvénient d'un point de vue fiscal à écourter de 3 ans la durée d'un prêt...
19/08/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
réduction fiscale c'est sympa, mais les intérêts, on les paye quand même

donc payer moins d'intérêt c'est mieux

un taux plus bas combiné à 3 ans d'intérêts en moins devrait dépasser le "gain" de la déduction fiscale
20/08/2014 Vieux  
 
  Liège
 
Moi c'est en finalisation... j'attends le rendez-vous chez le notaire... j'ai signé hier l'ASRD liée au prêt. Mon incendie restant inchangée (car déjà chez AX*).

Prix pour ASRD à du 200% : 265/an en 2/3.

Pour rappel :

C'est un rachat de prêt (4.25% à l'époque en 30 ans). Il me restait 25 ans. Je signe à du 2.40% (quotité < 60% + ASRD + Incendie) et passe de 25 ans fixe restant à du 14 ans fixe (avec apport).
20/08/2014 Vieux  
dd1
  40 ans
 
ET bien moi j'ai envoyé un mail à ma banque ce matin pour refinancer mon crédit signé en mars à 3,32 fixe 20ans . J'attends leur réponse avec les taux actuels j' ai pas loin de 45000 euros à gagner , suis impatient de connaitre leur réponse mais j' ai déjà une offre à leur mettre sous les yeux ^^
20/08/2014 Vieux  
RFV
 
 
Bonjour à tous,

Comme beaucoup d'entre vous, je suis actuellement en train de négocier pour faire baisser le taux de mon crédit hypothécaire ou le refinancer dans un autre établissement.

Pour l'instant la meilleure offre est de 3,18% en 25 ans et de 2,92 % en 20 ans. Vu ce que certains ont pu obtenir, je devrais pouvoir encore obtenir un meilleur taux. Quels sont les établissements bancaires les plus avantageux pour le moment ? À part confronter les différentes offres, avez-vous une technique pour faire baisser le taux ?

Bonne soirée
20/08/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Quels sont les établissements bancaires les plus avantageux pour le moment ? À part confronter les différentes offres, avez-vous une technique pour faire baisser le taux ?
travail de lecture, faut relire 4-5-6 pages en arrière
tout y est expliqué, il y a plein de cas, plein d'offres, des adresses.
ya qu'à se servir
en faire plus serait te donner la becquée ;=)
21/08/2014 Vieux  
  Liège
 
petit feedback :
voilà j'ai rentré ma demande de refinancement dans ma propre banque en 25ans à du 3,07 fixe. en attente de l'acceptation ou du refus... le banquier me disait que ca devrait passer. je l'espère...
je n'ai pas encore la réponse pour l'ASRD le banquier m'a dit qu'il ne savait pas si le siège central allait m'obliger à passer à 100% mais ils ne sont pas dans les plus chers et le site guide-ep*rgne va dans le même sens.
et apparemment je ne payerais pas les 3 mois d'indemnités (ca ferait 1600€ de gagnés...) à suivre donc...
21/08/2014 Vieux  
RFV
 
 
J'ai lu, bien plus, que les 6 dernières pages. J'ai eu bcp d'informations mais on ne sait jamais si quelqu'un avait un nouveau bon plan.

Le dernier message, ci-dessus, me donne également une bonne info. Pourrait-on savoir dans quelle banque ?

Citation:
Posté par browning Voir le message
travail de lecture, faut relire 4-5-6 pages en arrière
tout y est expliqué, il y a plein de cas, plein d'offres, des adresses.
ya qu'à se servir
en faire plus serait te donner la becquée ;=)
21/08/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par RFV Voir le message
...on ne sait jamais si quelqu'un avait un nouveau bon plan.
justement, le sujet sert à ça, lire en arrière et le suivre suffit.

de bons tuyaux, il y en a déjà un paquet à suivre
21/08/2014 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Salut à tous,
mon taux devait être revu avec l'indice du mois de juillet. La différence étant trop faible le taux n'a pas été adapté.
Lors de cette discussion par mail avec mon banquier, 2 points m'ont fait tiqué et j'aimerais votre avis.
Mes info :
Indice de réference de février 2009 : 1,423
Taux : 2.94 +2/-2 ( -> 0.94 - 4.94 )
Mois d'adaptation : indice de juillet.
1) Mon taux actuel est de 1.67% (indice de juillet 2013) et si nous faisont le calcul avec un indice A = 0 on remarque que mon CAP n'est pas atteint.
J'ai fait remarqué ce point à mon banquier, disant que ma descente était non pas limitée par le CAP mais par l'indice.
Je lui ai fait remarquer qu'en vertue de l'art 9 §7 de la Loi relative au crédit hypothécaire de 1992, "la variabilité à la hausse ne peut jamais être supérieure à la variabilité à la baisse" et que donc de mon point de vue, si une limite autre que le cap s'appliquait à la baisse, elle devait aussi s'appliquer à la hausse : -1.44/+1.44 = 1.50 > 4.38
Son point de vue est évidemment différent (même s'il reconnait que je suis le premier a lui poser la question et que ça parait effectivement étrange) : l'indice A pourrait aller en négatif et mon taux pourrait donc encore descendre.
Est-ce théoriquement et pratiquement envisageable ? N'existe-t-il pas de limite officielle ou mathématique qui empêcherait l'indice de descendre sous les 0 ?

2) Lors de cette explication, il m'a également annoncé que mes limites n'étaient pas de 0,94-4,94 mais de 0,92 et 5% et que, je cite "Le problème vient d’une différence dans « l’expression du taux ». La loi hypothécaire (ainsi que l’offre et l’acte) parlent en taux mensuels tandis que l’usage commercial veut que l’on parle de taux annuels."
Le calcul passerait par des taux mensuels et provoquerait des arrondis à 4 décimales.
Lors de mes simulations de worst case, j'ai utilisé les info dont je disposais à l'époque : +2/-2, les info commerciales. C'est un peu de la tromperie d'afficher des CAP tout en sachant qu'ils ne représentent rien.
Je ne vois d'ailleur pas de lien entre le calcul du taux avec l'indice et la limite de CAP. Le cap signifie simplement qu'après calcul, le taux ne peux dépasser le CAP. Si le cap dit +2, ça veut bien dire +2, c'est une limite, une borne.

Auriez-vous un avis, des textes, des exemples qui parlent de ça?
J'ai envoyé la même question à WikiFIN mais je ne suis pas certain qu'ils pourront m'aider. Savez-vous qui je peux contacter ?
Merci.

Dernière modification par GuiGui 21/08/2014 à 11h51.
21/08/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
Salut à tous,
mon taux devait être revu avec l'indice du mois de juillet. La différence étant trop faible le taux n'a pas été adapté.
Lors de cette discussion par mail avec mon banquier, 2 points m'ont fait tiqué et j'aimerais votre avis.
Mes info :
Indice de réference de février 2009 : 1,423
Taux : 2.94 +2/-2 ( -> 0.94 - 4.94 )
Mois d'adaptation : indice de juillet.
1) Mon taux actuel est de 1.67% (indice de juillet 2013) et si nous faisont le calcul avec un indice A = 0 on remarque que mon CAP n'est pas atteint.
J'ai fait remarqué ce point à mon banquier, disant que ma descente était non pas limitée par le CAP mais par l'indice.
Je lui ai fait remarquer qu'en vertue de l'art 9 §7 de la Loi relative au crédit hypothécaire de 1992, "la variabilité à la hausse ne peut jamais être supérieure à la variabilité à la baisse" et que donc de mon point de vue, si une limite autre que le cap s'appliquait à la baisse, elle devait aussi s'appliquer à la hausse : -1.44/+1.44 = 1.50 > 4.38
Son point de vue est évidemment différent (même s'il reconnait que je suis le premier a lui poser la question et que ça parait effectivement étrange) : l'indice A pourrait aller en négatif et mon taux pourrait donc encore descendre.
Est-ce théoriquement et pratiquement envisageable ? N'existe-t-il pas de limite officielle ou mathématique qui empêcherait l'indice de descendre sous les 0 ?.
Un indice c'est simplement un taux d'intérêt de référence et n'importe quel taux d'intérêt peut descendre en-dessous de 0 en effet. C'est par exemple le cas avec le taux d'intérêt des OLO à 3 mois qui sont pour le moment légèrement en négatif.

Hélas ton banquier a donc raison d'un point de vue légal (et théorique).

En pratique, si ça arrive c'est que notre économie est très mal en point, possible, très peu probable, certainement pas souhaitable!


Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
2) Lors de cette explication, il m'a également annoncé que mes limites n'étaient pas de 0,94-4,94 mais de 0,92 et 5% et que, je cite "Le problème vient d’une différence dans « l’expression du taux ». La loi hypothécaire (ainsi que l’offre et l’acte) parlent en taux mensuels tandis que l’usage commercial veut que l’on parle de taux annuels."
Le calcul passerait par des taux mensuels et provoquerait des arrondis à 4 décimales.
Lors de mes simulations de worst case, j'ai utilisé les info dont je disposais à l'époque : +2/-2, les info commerciales. C'est un peu de la tromperie d'afficher des CAP tout en sachant qu'ils ne représentent rien.
Je ne vois d'ailleur pas de lien entre le calcul du taux avec l'indice et la limite de CAP. Le cap signifie simplement qu'après calcul, le taux ne peux dépasser le CAP. Si le cap dit +2, ça veut bien dire +2, c'est une limite, une borne.

Auriez-vous un avis, des textes, des exemples qui parlent de ça?
J'ai envoyé la même question à WikiFIN mais je ne suis pas certain qu'ils pourront m'aider. Savez-vous qui je peux contacter ?
Merci.
Il y a en effet une différence entre le taux mensuel et l'annuel ce qui engendre des très légères différences. C'est légal puisque dans ton contrat tu as signé pour un taux mensuel. Et là on chipote pour 4-5 € par mois... Mais c'est vrai que mon banquier m'avait averti de la différence.
21/08/2014 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Merci pour la réponse.
Shit, au départ j'ai un potentiel 0,94 - 4,94 et là en pratique je me retrouve avec un 1,5 (le 0,92 étant encore plus inatteignable que le 0,94) - 5%. C'est tout de même rageant.
Et si les montant ne sont pas "si important que ça", la banque n'a qu'a me les offir
21/08/2014 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
Merci pour la réponse.
Shit, au départ j'ai un potentiel 0,94 - 4,94 et là en pratique je me retrouve avec un 1,5 (le 0,92 étant encore plus inatteignable que le 0,94) - 5%. C'est tout de même rageant.
Et si les montant ne sont pas "si important que ça", la banque n'a qu'a me les offir
C'est évident que quand les taux sont bas d'un point de vue historique, le potentiel de hausse est plus grand que le potentiel de baisse, et inversément. Mais le point de départ est aussi plus bas (et inversément).

C'est pourquoi en général le conseil est de prendre du variable quand les taux sont hauts et du fixe quand les taux sont bas.

Mais quand les taux sont exceptionnellement bas (comme c'est le cas actuellement), la limite de doublement maximum du taux joue (1.5 variable sera limité à 3% maxi): à ce moment, même si très bas, on peut envisager un taux variable, selon les propositions en variable versus fixe.

Cela dit en pratique tu peux voir les choses différemment: tu bénéficies actuellement d'un gain de 1.27% par rapport à ton taux de départ.
21/08/2014 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
En effet et c'est pour cette raison que je n'ai pas fait de démarche pour changer vers un fixe. Je profite de mon taux de 1,67 depuis plus d'un an et d'un taux très bas en moyenne depuis 4 ans.

Le soucis est que je suis chez Ethias qui ne propose plus de crédit hypo (ou du moins des trucs interessants). Si je devais migrer vers un fixe je devrais d'office partir vers une autre banque et changer l'hypothèque, ce qui engendre des frais.

Lors de mon calcul pour faire mon choix, j'avais pris le worst case, d'une hausse directe (on parlait déjà de taux exceptionnellement bas à l'époque ), donc le gain sur 4 ans est assez conséquent (j'ai diminué la durée en gardant la même mensualité à chaque fois pour rembourser un max de capital) et devrait combler largement les hausses futures.

Mais çette histoire de CAP foireux, ça fait ch**r quand même, NA
21/08/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Le soucis est que je suis chez Ethias qui ne propose plus de crédit hypo (ou du moins des trucs interessants). Si je devais migrer vers un fixe je devrais d'office partir vers une autre banque et changer l'hypothèque, ce qui engendre des frais.
même cas que toi, j'suis chez Ethias dans un variable annuel
je voulais en sortir
je suis actuellement à 0.83%

le problème est que partout l'asrd et incendie sont nettement plus chers
souvent le double
du coup, le fixe devient beaucoup moins intéressant
21/08/2014 Vieux  
fax
  35 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par fax Voir le message
Bonjour,

J’envisage à nouveau de revoir mon dossier de crédit hypothécaire.

2006 : Crédit initial 4.48% , fixe (CBC)
2011 : Refinancement dans une autre banque à du 3.68%, sur la durée restante (21 ans)
Il me reste environ 18 ans à payer.
On m’a proposé du 2.61 chez Crélan mais sur 15 ans et avec certaines conditions qui ne me ravissent pas spécialement (SRD et Ass incendie chez eux).

Je viens de contacter ma banque actuelle qui me propose du 2.83, toujours sur 15 ans. Ce taux me parait vraiment intéressant car pas de frais de notaire à payer (juste 200 € de dossier et environ 1500 d’indemnité de réemploi).
Au final une mensualité un peu plus élevé qu’actuellement (70€) , mais on clôture notre crédit presque 3 ans plus tôt

Vous en pensez quoi ? Des inconvénients à réduire la durée (par ex au point de vue fiscal) ?
bon, mauvaise nouvelle....après analyse approfondie de leur part, ce rachat n'est financièrement pas intéressant pour eux...du coup il m'envoient peter.
Reste plus qu'a continuer le tour de la concurrence.
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