Taux fixe ou taux variable pour un P. H. ?

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Taux fixe ou taux variable pour un P. H. ?

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05/03/2012 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Il y a aussi une solution intermédiaire : le prêt "accordéon".
Le taux du prêt est variable ainsi que la durée : dans ces conditions, si le taux augmente, la durée augmente aussi, ce qui permet d'étaler le surcoût et de ne pas devoir supporter une hausse de la mensualité. Bien entendu, si le taux s'envole durablement, l'allongement de la durée ne permet plus d'absorber l'augmentation du taux et la mensualité peut augmenter. Mais enfin, c'est un bon "amortisseur" qui évite de devoir supporter une hausse trop importante de la mesualité dans le cas d'un scénario défavorable...
05/03/2012 Vieux  
 
  42 ans, Namur
 
Mon cas:

Emprunt en 2009
Forrmule accordéon (révisable annuel avec montant fixe et durée variable) sur 25 ans avec possibilité de descendre à 17 ans et 9 mois ou de monter à 30 ans.

Taux de 4,08
Indice de référence 3,79 (extrêmement élevé quand on a pris notre emprunt).

Depuis lors, l'indice de référence est au plus bas -> tout bon pour nous.

Actuellement, sur la base des 3 premières années, on a terminé de rembourser en juin 2027, soit après une durée totale de 18 ans et 4 mois.

05/03/2012 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Glauk Voir le message
Il y a aussi une solution intermédiaire : le prêt "accordéon".
Le taux du prêt est variable ainsi que la durée : dans ces conditions, si le taux augmente, la durée augmente aussi, ce qui permet d'étaler le surcoût et de ne pas devoir supporter une hausse de la mensualité. Bien entendu, si le taux s'envole durablement, l'allongement de la durée ne permet plus d'absorber l'augmentation du taux et la mensualité peut augmenter. Mais enfin, c'est un bon "amortisseur" qui évite de devoir supporter une hausse trop importante de la mesualité dans le cas d'un scénario défavorable...
oui... et non!

oui ça amorti, mais ça n'enlève pas le mauvais choix.
il faut juste le prendre au bon moment
actuellement l'indice est à 0.931 pour février.
cela veut dire qu'avec un indice comme celui-là ça ne peut quasi plus descendre.
donc ça ne fera que monter
l'accordéon va absorber, mais la mauvaise affaire sera là

attention à ces stratagèmes qui masquent les coûts.

ce qui compte au final, c'est le total remboursé, pas la durée, pas le taux à un moment donné
05/03/2012 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Rémi Voir le message
Vous me faites peur. Si on prend un variable on part du principe que tout va se passer mal et l'on regarde si l'on sait assumer.

N'oublie pas que la règle des 33% n'est qu'une aide et que cela ne correspond pas toujours à la réalité. En effet, il faut une certaine somme pour vivre, le reste étant des extra sur lesquels on sait se restreindre.

J'ai emprunté en variable à 2,67 au lieu d'un fixe de 4,6. Pour le moment, cela se passe bien. La première année, je suis passé à 3,1 de taux et je n'ai pas encore reçu l'info pour cette année mais ma révision se basant sur février. Je devrais diminuer.

Si la crise persiste, je risque d'être gagnant. Si pas j'aurais perdu quelques milliers d'euro sur 20 ans.

Rémi
Je suis d'accord avec Remi ! Pour ma part, j'ai pris un variable .. mais en gardant un peu de sécurité ! Je voulais pas d'un annuel car c'etait trop la roulette russe ... meme avec la règle des 2x ! j'ai donc opté pour un variable triennal à +2 ou - 2 en 20 ans !!! ... RDv dans 20 ans avec Excel et la calculette pour vérifier !

Dernière modification par Pumba 05/03/2012 à 13h04.
05/03/2012 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
oui... et non!

oui ça amorti, mais ça n'enlève pas le mauvais choix.
il faut juste le prendre au bon moment
actuellement l'indice est à 0.931 pour février.
cela veut dire qu'avec un indice comme celui-là ça ne peut quasi plus descendre.
donc ça ne fera que monter
l'accordéon va absorber, mais la mauvaise affaire sera là

attention à ces stratagèmes qui masquent les coûts.

ce qui compte au final, c'est le total remboursé, pas la durée, pas le taux à un moment donné

Oui bien sûr. Mais tout ça n'est que du poker.
Soit je joue la sécurité du taux fixe, un peu plus élevé soit je bénéficie d'un taux plus bas mais variable en espérant qu'il ne monte pas.
La formule accordéon est un mix qui permet d'accéder à un taux inférieur à un taux fixe mais supérieur à un taux purement variable et dans ce cas, je parie sur une stagnation des taux pendant encore très longtemps (ce qui n'est pas impossible vu la profonde crise économique que nous connaissons actuellement)...

Pour info, j'ai emprunté à taux fixe il y a 6 ans et le courtier m'avait dis à l'époque que chaque fois que les taux sont bas, ce qui était le cas au moment ou j'ai emprunté, les gens pensent que ça ne peut jamais descendre plus bas... Pourtant, dans mon cas, malgré un taux bas, il est encore descendu par la suite. Actuiellement, un taux nul est tout à fait envisageable (au niveau des taux directeurs, pas au niveau des banques, quand même ) !

La question est : êtes vous joueur ou pas?
Et surtout : pouvez-vous vous permettre une augmentation de votre mensualité? Si la réponse est non, la formule accordéon peut être une solution, peut-être moins chère qu'un taux fixe... mais peut-être pas...
Seule une voyante pourrait avoir le culot de conseiller une formule plutôt qu'une autre
05/03/2012 Vieux  
 
  31 ans, Namur
 
Pour notre part, quand nous avons signé pour le prêt, le taux variable accordéon en prenant le pire cas était à égalité avec le taux fixe , et fatalement bien meilleur en prenant le meilleur cas (pour une même mensualité en fixe c'était 30 ans, en accordéon c'était 25 voire au pire 30...).

On a d'ailleurs demandé au banquier comment des gens prenaient encore le fixe dans ce cas-là, la réponse étant que taux fixe = sécurité pour beaucoup de gens (et c'est compréhensible, mais bon dans notre cas c'était assez limpide).

En tout cas une chose est sûre, ça dépend vraiment fort d'un moment (d'une semaine?) à l'autre...

Dernière modification par blorent 05/03/2012 à 13h00.
05/03/2012 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par blorent Voir le message
Pour notre part, quand nous avons signé pour le prêt, le taux variable accordéon en prenant le pire cas était à égalité avec le taux fixe , et fatalement bien meilleur en prenant le meilleur cas (pour une même mensualité en fixe c'était 30 ans, en accordéon c'était 25 voire au pire 30...).

On a d'ailleurs demandé au banquier comment des gens prenaient encore le fixe dans ce cas-là, la réponse étant que taux fixe = sécurité pour beaucoup de gens (et c'est compréhensible, mais bon dans notre cas c'était assez limpide).

En tout cas une chose est sûre, ça dépend vraiment fort d'un moment (d'une semaine?) à l'autre...

On a fais la calcul avec le courtier ( en qui j'ai confiance pour plusieur raison ) apres calcul les résultat sont sorti l'accordéon était rentable par rapport a un taux fixe jusque 27 ans et 2 mois, ( accordéon 25/30 ans) âpres 27ans et 2 mois il nous coutait plus chère, donc vu les taux actuelle on a misé sur le fixe.

Par contre je ne suis pas d'accord avec ce que dit Glauk

Citation:
Bien entendu, si le taux s'envole durablement, l'allongement de la durée ne permet plus d'absorber l'augmentation du taux et la mensualité peut augmenter.
La mensualité ne bougera jamais sur un accordéon ( c'est un fixe variable ) mensualité fixe pour durée variable, même si le taux explose après 30 ans votre mensualité sera toujours la même, c'est le principe de l'accordéon.

Petit exemple un accordéon 25/30 ans avec 700€ de mensualité dans le meilleur des cas ( si le taux diminue ou reste inchangé ) vous allez payer 300 mensualité (25ans) de 700€, dans le pire des cas ( les taux explose ) vous allez payer 360 mensualité (30ans) de 700€, votre mensualité ne bougera pas ( sinon on reviens dans le cas du variable ).
05/03/2012 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par jona1202 Voir le message
Par contre je ne suis pas d'accord avec ce que dit Glauk



La mensualité ne bougera jamais sur un accordéon ( c'est un fixe variable ) mensualité fixe pour durée variable, même si le taux explose après 30 ans votre mensualité sera toujours la même, c'est le principe de l'accordéon.

Petit exemple un accordéon 25/30 ans avec 700€ de mensualité dans le meilleur des cas ( si le taux diminue ou reste inchangé ) vous allez payer 300 mensualité (25ans) de 700€, dans le pire des cas ( les taux explose ) vous allez payer 360 mensualité (30ans) de 700€, votre mensualité ne bougera pas ( sinon on reviens dans le cas du variable ).
En fait, il existe une multitude de formules : dans notre cas, pour une petite rallonge en fin de travaux on a refait un emprunt en formule accordéon mais avec une augmentation de la durée du prêt limitée à 3 ans si mes souvenirs sont bons. Si le taux augmente de telle sorte que la durée devait augmenter de plus de 3 ans, c'est la mensualité qui augmente, mais donc moins qu'avec un variable sans accordéon... D'où mon expression dans un récédent message "d'amortisseur".
Toutes les banques ont des produits un peu différents histoire de se démarquer de la concurrence.
05/03/2012 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Donc dans votre cas on est pas dans le système accordéon mais dans un autre système de variable variable, l'accordéon le vrai joue sur le durée et si sa descend sous la barre de 25 ans tampi pour le client et si ça monte au dessus de 30 ans tampi pour la banque.
05/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Je remarque que ceux qui ont opté pour un prêt à taux variable n'ont pas eu de mauvaise surprise pour l'instant!
L'argument fort qui ressort, est:
Ne pas dépasser sa capacité de remboursement, en augmentant la quotité empruntée.

Quant à la différence entre un variable et un fixe, dans un fixe, la banque s'octroie, en plus du taux de base et sa marge, une quotité pour le risque long terme.
Si on prend le tableau du lien que j'ai mis en premier poste, vous verrez que le taux varie du simple au double suivant les banques!
Certaines ont un fixe à 4.00 % et d'autres à 6.00%, pour la même durée et le même montant!
Quant on voit l'évolution des marchés financiers et les "cadavres" qu'il reste à découvrir dans les placards, on remarque aisément que les marchés financiers sont plus que circonspects.
Il y a une petite hausse constante des taux fixes, par contre, les variables font du sur place ou diminue.

Si je me remplace en 1985, date à laquelle j'avais conclu un prêt pour ma maison, le taux fixe était de 9.75%!!!!
Pour un prêt en 30 ans, si je n'avais revendu ce bien, je paierais donc 9.75% jusqu'en 2015... Alors que le taux fixe actuel est de +/- 4.25% et le variable à 2.80%...
Donc, sur 30 ans, il n'y a pas que de mauvaises surprises possibles...

Cela reste un pari, je suis d'accord, mais au vu de la conjoncture économique et les sécurités légales(x2, marge bancaire fixe sur la durée,...), je crois que le variable est plus intéressant que fixe.

Dernière modification par john steeds 05/03/2012 à 14h37.
05/03/2012 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Je remarque que ceux qui ont opté pour un prêt à taux variable n'ont pas eu de mauvaise surprise pour l'instant!
L'argument fort qui ressort, est:
Ne pas dépasser sa capacité de remboursement, en augmentant la quotité empruntée.

Quant à la différence entre un variable et un fixe, dans un fixe, la banque s'octroie, en plus du taux de base et sa marge, une quotité pour le risque long terme.
Si on prend le table
pour l'instant... c'est ce qu'il faut retenir, ça peut changer, en une année ça peut grimper très vite et rester au taquet

l'accordéon absorbe si on peut dire, mais le hic c'est qu'il fait perdre la notion de rendement.
payer 25ans ou 30 ans, il y a une grosse différence.
c'est long 5 ans, c'est cher ans de plus de mensualités.
dans cette formule, ça fait ressembler à un fixe sans en être.
je n'aime pas trop.

comme ça vient d'être dit, c'est plus judicieux de prendre un variable quand l'indice est haut.
ok à 0.931 il peut descendre, mais que de 0.931.
par contre, il peut monter sauvagement, il y a quelques années il était à 4.5/5 (juillet 2008.

voici un tableau reprenant les indices de 1999 à 2010: http://www.fsma.be/fr/Supervision/finbem/hk/Article/rihk/ri/~/media/Files/hk/fr/1999_2010.ashx
on voit la grande volatilité du taux.
oui pour l'instant on stagne, on est dans une crise sans précédent.
mais quand ça va rebondir, les taux vont décoller et là : aie aie pour celui qui aura pris aujourd'hui son variable.
mis à part la crise on voit clairement que le taux à oscillé entre 2.5 et 4.5
05/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Merci pour le tableau, très instructif.
On voit bien que les taux ont suivis les bulles spéculatives des matières premières et ensuite financières. Le yoyo à la hausse drastique jusqu'en 2004 correspond réellement à une recherche de bénéfices court terme.
On remarque qu'à partir de 2008(crise financière et début de la crise euro) les taux ont fortement baissé et se sont stabilisés.
maintenant, vu l'état du marché financier et économique mondial, je ne vois pas très bien les taux remonter drastiquement.
Cela correspondrait presque à un suicide bancaire, non?
Le marché de la construction et de la rénovation est en perte de vitesse.
A moins de l'éclatement d'une bulle immobilière en Belgique qui verrait les prix s'effondrer et donc, une augmentation de la demande des prêts, qui se traduirait par une augmentation des taux, je ne vois pas ce qui pourrait provoquer le type de hausse rencontré fin des années 90, début 2000.
Les banques ne semble d'ailleurs pas anticipé un quelconque "gros" risque long terme, puisque les taux fixes ne s'envolent pas.

Si je reprends un variable à 2.80 contre un fixe à 4.25, le gain est de 1.45.
Le risque est le x2, soit 5.6, donc un risque moyen/long terme de 1.35.
Je vois mal un taux de 2.8 passer à 5.6 endéans les 10 premières années.
05/03/2012 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Si je reprends un variable à 2.80 contre un fixe à 4.25, le gain est de 1.45.
Le risque est le x2, soit 5.6, donc un risque moyen/long terme de 1.35.
bon... déjà un fixe pourrait se négocier à 3.5/3.75 actuellement.
la crise est là comme vous le dites, les taux sont bas, ils vont donc chercher des investisseurs.
Citation:
Je vois mal un taux de 2.8 passer à 5.6 endéans les 10 premières années.
vous vous trompez lourdement! c'est même dangereux comme affirmation
voyez pas plus tard que ces quelques derniers mois:

novembre: 1.47
décembre: 2.86
janvier : 1.01
février: 0.931

décembre 2.86!
comme quoi, même en crise ça peut remonter TRES vite.
(mais aussi s'écrouler très vite)

dans 2 ans on peut imaginer l'indice à 5 sans soucis.
suffit d'indicateurs favorables, d'une reprise économique,...
ces quelques dernières années montrent une bourse extrêmement volatile.
bien malin celui qui pourra prédire quoi que ce soit.

MAIS... un banquier aurait intérêt à faire signer un variable maintenant, 0.931 max de baisse possible, mais 4..5..6 comme indice tout à fait possible
le potentiel d'augmentation de l'indice est bien plus important.
05/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Les taux se sont envolés parce que le taux d'emprunt d'argent entre banque(EURIBOR) a suivi la tendance de la situation spéculative: la banque qui voulait de l'argent devait le payer cher!
Remarquez que les mois où les taux sont les plus hauts, correspondent à des périodes clés de la crise financière(après 2008) ou de la crise des matières premières qui a précédé les subprime.
Il ne faut pas oublier que la majorité de votre taux d'intérêt hypothécaire variable est basé sur le taux d'emprunt inter bancaire(donné par l'EURIBOR).
Les gouvernements belges et français, par exemple, parle de régulation des marchés.
Les banques annoncent qu'elles vont de plus en plus différencier leurs branches "spéculatives" de leurs branche "banque traditionnelle".
Il est indéniable que le secteur spéculatif a joué un rôle important dans ce yoyo du taux EURIBOR qui pouvait varier du simple au double sur un mois de temps!
Actuellement, même les banques sont plutôt partisanes d'un lissage des taux sur base des opérations traditionnelles.
Même s'il y a relance économique(ce qui ne risque pas d'arriver à moyen terme vu la politique de rigueur linéaire menée en Europe), il ne risque pas d'y avoir pléthore de demandes inter bancaire qui justifierait une augmentation drastique(à nouveau) des taux directeurs. Aucune banque n'a intérêt, vu la volatilité des marchés spéculatifs(leur autre branche), à ce que le coût de l'argent de l'activité traditionnelle retombe sous la coupe de la spéculation de l'activité à haut risque.
Elles ont payé très cher cette domination de la spéculation.
Imaginer un indice à 5 dans 2 ans, revient à croire que la spéculation "toxique" est et reste le moteur financier. Auquel cas, les taux d'usurier seront effectivement de mise.
Je miserais plutôt sur une grande prudence des marchés financiers et une stabilité au moins sur le moyen terme.
05/03/2012 Vieux  
  45 ans, Liège
 
j'ai signé en 2009 un variable révisable annuellement a du 2,60. le meilleur taux fixe qu'on me proposait était 4,85.
dans le pire des cas, j'arrive a du 5,20 , ce qui correspond a une différence de 20 euros par mois en plus sur ma mensualité a rembourser par rapport au fixe.

j'ai les capacités a rembourser les mensualités maximales (faudrait etre un peu inconscient de signer si pas capable...)

je me suis dit que quand on fait construire, c'est surtout au debut qu'on besoin de liquidités, alors autant faire le maximum des le départ...

on m'avait dit que mon taux ne descendrait jamais, l'année passée, j'étais a du 2,33 et cette année je suis a du 2,95 et je n'ai presque plus rien a faire dans ma maison tout en ayant pu economiser.

il "suffisait" aussi que le taux n'augmente pas une seule année, pour que la somme totale remboursée soit inférieure au taux fixe...

voila mon expérience, je ne regrette pas mon choix au vu de ce qu'on me proposait a ce moment la... a l'heure actuelle, j'essayerais plutot de negocier un fixe si c'est possible vers 3,50 - 3,80 car la difference avec un variable n'est plus aussi consequente

@browning: je passe devant chez toi tous les 15jours pour aller chez un client, et je viens seulemnt de faire le lien mercredi passé...
05/03/2012 Vieux  
  38 ans, Liège
 
hé bien moi je ne ferais pas autant de spéculations!

plus jamais on disait dans les banques.
2012 et la crise repart de plus belle.

les banques perdent encore maintenant beaucoup de plumes, il faudra bien à un moment récupérer cet argent.
ce que les états ont prêtés là aussi il faudra le rembourser, et faire de l'argent.
le monde bancaire n'est pas prêt de changer.

cela dit j'aimerais que tu aies raison, cela voudrait dire que je vais être gagnant avec mon variable.

Citation:
@browning: je passe devant chez toi tous les 15jours pour aller chez un client, et je viens seulemnt de faire le lien mercredi passé...
cool, et t'as fait le lien comment?
05/03/2012 Vieux  
  45 ans, Liège
 
parce que je t'ai souvent lu sur des sujets qui m'interessaient (d'ailleurs je te demanderai surement quelques renseignements en temps voulu par mp), d'ou j'ai un jour été voir ton blog, et dernierement tu as indiqué les degrés dans ta commune...
et mercredi dernier, j'etais surement mieux réveillé, car en arrivant au carrefour... TILT !!!!
05/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
@Browning: je ne dis pas détenir la panacée universelle sur la question. Il faut parfois se faire l'avocat du diable pour obtenir un max. d'informations objectives sur un sujet.

Il est clair que le monde bancaire ne va pas devenir ingénu du jour au lendemain, bien sur.
Il y a cependant des contraintes qu'il ne pourra plus éluder de le même façon qu'avant.
Je comprends parfaitement qu'avec un taux EURIBOR au plus bas, il ne faut pas s'attendre effectivement à une nouvelle baisse de son taux variable.
Il y a plus de chance d'aller vers une augmentation. Encore faut il voir la valeur de cette augmentation par rapport au taux fixe.
Pas mal de formules proposées actuellement ne déclenchent que si le taux EURIBOR varie de soit 0.25 ou 0.5%(à la hausse, comme à la baisse).
Si on y joint que le taux final ne peut être supérieur à -taux de base x 2- et que la marge bénéficiaire prise par la banque doit rester fixe, il y a des situations où le variable est préférable au fixe.
Le cas de bidru est représentatif de ce fait. Avec un variable de 2.65 et un fixe de 4.85, pour lui, x2 représenterait 5.3 soit un risque MAX. de 0.45% sur une durée X.
On comprend aisément que, dans son cas, il n'y avait pas photo!
Aujourd'hui, avec un EURIBOR bas, un variable à 2.8 contre un fixe de 4.25 donne un risque MAX. de 1.35 sur une durée de X.
1.35 de différentiel n'est pas négligeable, je vous l'accorde, mais pas insurmontable tant que l'on reste en dessous des 4.25 de base fixe.
Mais le risque est plus présent que dans l'exemple de bidru.

Sur 100.000 euros, la différence est de 85 euros/mois en moins que le taux fixe et le risque est de 85 euros/mois MAX, si le taux double.
Pour peu que l'on puisse absorber sans problème une mensualité élevée, le variable permet d'entrevoir une possible économie d'échelle sur la durée. Le risque est de MAX. 85 euros x (X)mois(sur la mensualité du taux fixe).
Un 15ans/15 ans ferait un gain 0... mais des mensualités plus basses au départ.
Et sur 30 ans, je l'ai dit plus haut, en 1985, le taux fixe de mon prêt était de 9.75%!
27 ans après, on n'est pas à 19.50%...

Dernière modification par john steeds 05/03/2012 à 21h14. Motif: erreur de texte
05/03/2012 Vieux  
 
  28 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Et sur 30 ans, je l'ai dit plus haut, en 1985, le taux fixe de mon prêt était de 9.75%!
27 ans après, on n'est pas à 19.50%...

Je suis d'accord sur votre raisonement mais en 1985 combien coutait une maison qui se vend 150.000€ aujourd'hui 6.050.985 FB ? je ne suis pas sur de cela. Les prix était beaucoup plus bas a l'époque.
05/03/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
En 1985, les salaires étaient aussi plus bas qu'aujourd'hui.
Acheté un bien vous mettait aussi dans les 33 à 45% du/des salaires pour payer la mensualité.
L'augmentation de la valeur du bien sur la période et la dévaluation du pouvoir d'achat actuel font que la mensualité est effectivement plus petite aujourd'hui qu'elle ne l'était, il y a 27 ans.
Mais là, c'est le même calcul pour les 30 ans à venir... A moins d'une chute des prix de l'immobilier et une augmentation exponentielle des salaires et du pouvoir d'achat.
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