Taux hypotécaire vs taux refinancement

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Taux hypotécaire vs taux refinancement



19/08/2011 Vieux  
  42 ans, Liège
 
Bonjour les Bricozoneurs,

Y-a-t'il un banquier dans les parages...?

Sur quelle base, autre qu'une entente entre établissements bancaires visant à protéger les marges de manière globale, pourrait-on expliquer qu'un taux de refinancement soit nettement supérieur à taux de "financement initial"? Je m'explique avec un cas très concret:

Nous avons au prêt hypo en cours et aggrandissons la maison. Nous souhaitons financer l'agrandissement et sommes prêts à changer de banque, en fonction des conditions offertes.

Prix achat maison 270K, financement à l'époque de 180K après l'apport personnel (quotité initiale 67%)
Travaux: besoin actuel de 110K

En résumé, je suis de retour d'un RDV dans une agence, il y a presque 1% de différence entre le taux que nous obtiendrions si nous achetions la maison maintenant et financions les travaux (3,75), par rapport au taux que l'on nous propose effectivement (4,65) parcequ'il s'agit d'un refinancement!

Bref je ne comprends pas puisque la situation finale est identique: il y a un pret global de 290K sur un batiment estimé à 380K après travaux... Que l'apport soit intervenu dans le passé au moment du premier crédit ou maintenant, quelle est la différence?


Si l'un d'entre vous a un avis éclairé à sujet, je suis preneur...

Dernière modification par max077 19/08/2011 à 18h00.
19/08/2011 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
As tu essayé une "reprise d'encours" auprès de ta propre banque??
20/08/2011 Vieux  
  Liège
 
A mon avis s'il faut refinancer environ 290000€ alors c'est que le prêt ne date pas de longtemps et une reprise d'encours serait insuffisante. Mais bon ya moyen de refinancer le tout à moins de 4,65%.Mais tout dépend de la durée restante et la formule. Si désiré, je peux refiler en pv les coordonnées d'un qui pourrait aider.

L'avantage ici c'est qu'il ya eu un apport en fonds propres dès le départ.
20/08/2011 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
j'aimerai également comprendre cette différence !
20/08/2011 Vieux  
  42 ans, Liège
 
Je précise que cette situation assez absurde se déroule dans une autre banque (ING) que la mienne (BNP).

Entre-temps, j'ai fait la même demande à une 3eme banque. Cela m'a conforté dans mon idée que le système ING est foireux ou que la personne ne l'a pas exploité correctement.

Dans cette troisième banque, ils s'en fichent completement du fait qu'il y ait déjà un prêt en cours ou non, ce qui compte est le dossier personnel (capacité de remboursement) et le montant emprunté vs la valeur du bien après tranformation (quotité), le reste ils s'en fichent puisque tous les frais associés à un refinancement sont de toute façon supportés par l'emprunteur. La problématique du taux de refinancement ne devrait se poser que lorsque l'on refinance dans la même banque.

Bref, la semaine prochaine je fini le tour des pourvoyeurs de fonds et je me décide enfin...
20/08/2011 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
vérifie toutefois s'il n'exige pas une hypothèque en second rang, ce qui se traduit par un re-passage chez Monsieur le Notaire
LeZap
20/08/2011 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Je ne suis pas très connaisseur dans le domaine, mais;
étant donné que le prêt initial vas être remboursé par le nouveau, il ya donc levée d'hypothèque du premier prêteur non?
Ce qui fais que le nouveau prêt deviens une hypothêque en "premier rang" non?
(avec évidement passage chez le notaire je suppose)
20/08/2011 Vieux  
 
  35 ans, Namur
 
Coucou,

Lorsque l'on refinance le CH en cours au sein de la banque où le CH existe, il y a remboursement du CH via le nouveau crédit, d'où réutilisation possible des garanties existantes dans le 1er crédit. Il n'y a pas de passage devant Notaire, sauf si par exemple on refinance un crédit pont accordé en mandat total et que l'on souhaite passer sur un crédit long terme, là la banque peut revoir sa position garanties.

La banque se base sur le fait que si le client va refinancer son CH ailleurs il aura les frais de mainlevée, indemnité de remploi, nouvelle prise d'inscription et frais de recherche etc ... donc elle applique un taux particulier qui varie jusqu'à 1% supplémentaire en fonction de divers points.

Maintenant cette majoration de refinancement ce négocie bien entendu, si votre banque ne veut rien entendre venez avec une proposition de la concurrence, sans doute seront-ils prêts à s'aligner plutôt que perdre un client (à voir bien entendu).

Concernant la majoration en elle-même cela joue donc au fait que le client va devoir engager des frais si départ + achat de fonds effectués par la banque pour le crédit mais là cela devient plus complexe.

J'espère répondre un peu à la question
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