Taux pour emprunt hypothecaire 2012

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Taux pour emprunt hypothecaire 2012

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23/05/2012 Vieux  
  33 ans, Luxembourg
 
Non non, tu fais un certain montant en 20 ans et un autre en 30 ans. Après c'est comme pour tout, il faut calculer le coût global (asrd, frais notaires, ...).
Généralement, tout est possible comme arrangement mais cela dépendra de vos revenus, situations existantes, quotité, ...
23/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
Citation:
Posté par gazton Voir le message
(5.6% dans 5 ans, ce qui est très improbable)
Euh, je dirais que la probabilité que ça augmente au max est plus forte que 50% au contraire.
Un variable maintenant, pas sûr que ce soit le meilleur calcul. Les indices sont au plus bas historique.
23/05/2012 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
J'ai vu un courtier il y a peu de temps (3 ou 4 mois) qui me conseillait de prendre un taux variable pour avoir des mensualités plus légère au début puis par après s'il voit quelque chose d'interessant à taux fixe, racheter le prêt et prendre ce taux fixe. Ca vous semble correct de faire ça aujourd'hui car d'après ce que je peux lire, les taux sont intéressant et beaucoup ne voient pas l'intérêt de prendre le risque avec du variable?

Je suis un peu perdue et j'ai vraiment peur de me faire avoir car je suis nul pour tout ce qui est de ça c'est d'ailleurs pour ça que je voulais aller vers un courtier car c'est quand même une personne qui nous suit par après non... ?

Merci pour tes infos LAURENT1008
23/05/2012 Vieux  
 
  33 ans, Liège
 
Si tu ne veux pas trop suivre et que tu veux prendre assez peu de risques, si j'étais toi je prendrais un taux fixe, ils sont historiquement bas.
23/05/2012 Vieux  
  46 ans, Namur
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
Euh, je dirais que la probabilité que ça augmente au max est plus forte que 50% au contraire.
Un variable maintenant, pas sûr que ce soit le meilleur calcul. Les indices sont au plus bas historique.
Attention que ça serait 5.6% pour cette même formule variable, ce qui voudrait dire que les taux fixe serait passé à facile 8%... Je ne sais pas faire de plan sur la comète mais ça reste, pour moi, plutôt improbable...
23/05/2012 Vieux  
  33 ans, Liège
 
Je valide... au taux du moment, je pense que le taux fixe est ce qu'il y a de mieux, de plus sécurisant et de plus facile a gérer. Pour 300K sur 30 ans le taux devrait se situer entre 3.70 et 4 si bien négocier...je laisse une grande marge car cela dépend des relations que tu entretiens avec ta propre banque d'abord avec les autres ensuite ;)
23/05/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
rah mais revoila ce "bien negocié", c'est quoi bien négocier dans un monde ou il faut plus de 10 jours pour avoir une offre et 300 EUR pour l'obtenir ?
Comment vous faites 5 offres ? Avec 1500 EUR et 3 mois calendrier ???
Comment opposez vous une offre a une autre banque quand elle reclament des offres nominatives ( donc qui coutent 300 EUR) ??

Je ne vous comprend pas.
23/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
gayou666 > L'explication du courtier se tiens mais attention que c'est ce genre de logique (de manière plus débridée encore) qui a provoqué les subprimes
Si vous choisissez le variable parce que la mensualité tombe pile poile sur ce que vous pouvez payer, vous risque d'aller droit dans le mur... vous DEVEZ être capable de payer votre mensualité dans le pire des cas (augmentation quasi direct et au max du cap)... si ce n'est pas le cas, c'est pas bon.
Ca sera pareil pour le fixe :

"puis par après s'il voit quelque chose d'interessant à taux fixe, racheter le prêt et prendre ce taux fixe"

... s'il voit qq chose d'interessant .... mais c'est maintenant que c'est interessant, pas plus tard (même sans avoir de boule de cristal il faut vraiment être optimiste pour imaginer que les taux fixes pourraient encore descendre).
Le problème du rachat c'est quoi ?
Quand vous allez vouloir changer vers un fixe dans votre banque, elle ne va pas s'aligner sur les meilleurs taux du marché (logique, vous êtes déjà client). Si vous voulez changer de banque, vous devrez repasser chez le notaire pour faire sauter l'hypothèque et en faire une nouvelle pour l'autre banque. Pas mal de frais en perspective.

Maintenant, conseilleur n'est pas payeur... vous faites évidemment ce que vous voulez. Mais dans tous les cas, si vous optez pour le variable, il ne faut pas que ce choix soit fait uniquement parce que la mensualité de départ est dans vos cordes. Demandez absolument les mensualité en worst case pour avoir une idée de ce que vous devrez payer si (et ça arrivera) les taux augmentent au max.

Dernière modification par GuiGui 23/05/2012 à 11h20.
23/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
Citation:
Posté par gazton Voir le message
Attention que ça serait 5.6% pour cette même formule variable, ce qui voudrait dire que les taux fixe serait passé à facile 8%... Je ne sais pas faire de plan sur la comète mais ça reste, pour moi, plutôt improbable...
Vous vous trompez je pense.
Le taux variable proposé dans 5 ans n'aura rien à voir avec le taux que vous aurez.
Le vôtre sera calculé par rapport à l'indice de référence et votre taux de départ.
Les indices sont bas, votre taux de départ connu ... la probabilité que les indices repartent à la hausse sont grande -> vous vous retrouverez avec un taux de 5.6% à payer alors que la banque proposera des taux fixe à 5-6% à ce moment là.

Les taux affichés en façade ne se pas complètement corrélés avec les indices... ces derniers ont beaucoup plus baissés que les taux variable sur une même durée.

Pour vous montrez que je ne suis pas anti-variable, j'en ai moi même un. Mais l'indice était plus haut (pas de beaucoup), mon CAP était de +2-2 et dans le pire des cas 1) je peux assumer les mensualités et 2) j'arrive a des mensualités à peine plus hautes que ce que je pouvais avoir comme taux fixe à ce moment là.
23/05/2012 Vieux  
  46 ans, Namur
 
Je suis bien d'accord qu'il faut tenir compte du worst case (je l'ai fait) mais aussi savoir que même si ça augmente à un moment ça peut aussi redescendre à un autre (je suis quand même parti pour 25 ans), le bilan sur la formule la plus avantageuse ne pourra se faire qu'à postériori, c'est la quantité d'intérêt finales payée.
23/05/2012 Vieux  
  46 ans, Namur
 
Je ne pense pas qu'une augmentation de 1 à 2% du taux fixe actuel aboutisse au doublement du taux variable que j'ai actuellement, il suffit de regarder l'évolution dans le passé de l'indice C (pour mon taux variable) par rapport à l'évolution du taux fixe dans le passé pour se faire une idée.
23/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
Impossible de dire si le taux redescendra dans 10 ans (une nouvelle crise ...) -> ne tirons pas des plans sur la comète. Par contre la probabilité que le taux augmente l'an prochain est tout de même forte.
Perso, j'ai eu du bol, vous aurez peut-être la même chose. J'avais calculé le worst case et dans ce cas j'étais à peine perdant. Depuis le début, les taux n'ont pas augmenté (enfin, ils ont baissé la première année [ j'ai diminué la durée ], augmenté un peu plus haut que le taux de départ l'an d'après [j'ai augmenté la mensualité] et devrait, en toute logique redescendre cette année en aout si ça continue comme ça). Bon c'était un pari mais pas risqué du tout vu que je m'attendais à ce que ça monte dés la première année et au max.

Si vous avez pesé le pour et le contre, faites comme bon vous semble. Vous êtes adulte
Je préférais juste partager mes réflexions (c'est le but d'un forum) et surtout pas imposer mon idée ;)
Si vous allez voir mon post #572 vous remarquerez que je me pose des questions sur l'évolution et que je continue de temps à autres ma réflexion

Dernière modification par GuiGui 23/05/2012 à 11h31.
23/05/2012 Vieux  
 
  29 ans, Hainaut
 
@bzone :

300€ pour une offre ? Je n'ai jamais entendu qu'il fallait payer pour avoir une proposition d'une banque.
Par contre, c'est vrai qu'il faut avoir du temps pour négocier. Perso, j'ai d'abord été voir ma banque et puis j'ai envoyé leur proposition par mail à d'autres banques, en expliquant le projet et la situation, et en demandant s'ils pouvaient proposer mieux. Ca permet de gagner du temps, de seulement aller voir les banques concurrencielles. Les banques préfèrent aussi, elles gagnent aussi du temps...
Maintenant évidemement en fonction de la situation financière de chacun, ca peut être + ou - compliqué...
23/05/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Oui, une offre nominative c'est 300EUR chez ma banque, c'est environ 300 EUR partout. Sinon c'est une offre purement commerciale, sans aucune valeur opposable a une autre banque.

Et quoi concrètement, mettons qu'au lieu d'avoir un mois (durée habituelle d'une clause suspensive) je dispose miraculeusement de 3 mois pour faire des comparaisons poussée de banque, et une autre banque vous propose mieux ; vous changez de banque ? Sans portabilité du numero ?
Vous signalez votre nouveau numero de ccp aux impots, faites changer le virement de votre employeur, tous vos ordres permanents, et tutti quanti ? Vous fermez vos anciens comptes (pour ne plus a en payer les frais) au risque de perdre toute somme qui atterrirait dessus ?

Je n'ose pas imaginer les HEURES que je devrais passer a prevenir des dizaines de personnes si je devais changer de numero de ccp... A mon avis j'en ai pour une semaine, sans meme parler des abonnements, domiciliations, etc...
Ya vraiment des gens qui font ca ?!
23/05/2012 Vieux  
 
  33 ans, Bruxelles
 
Moi j'ai changé de banque et j'ai effectivement changé tous mes numéros! lol
C'est pas si compliqué que ça... Et ça vaut la peine : taux proposé par ma banque 4.63% (25 ans fixe il y a plusieurs mois) et taux obtenu ds la nouvelle banque : 3.95... j'ai pas réfléchi longtemps!

En ce qui concerne les offres, moi j'ai fait 5 banques en me baladant avec ma meilleure offre non nominative et c'était pris en compte par les banques tel quel... pas eu besoin de payer quoi que ce soit. Mais c'est vrai que cela prend du temps.
23/05/2012 Vieux  
 
  32 ans, Liège
 
Merci Beaucoup GuiGui pour ces explications

Depuis le départ pour moi c'était clair que je voulais opter pour la sécurité du taux fixe c'est ce courtier qui m'a fait hésiter! Mais comme notre rencontre s'est passée il ya un bon moment déjà, j'imagine qu'il n'aurait surement plus le même discours maintenant avec les taux fixe qui sont vraiment intéressant.


Néanmoins je suis d'accord avec la question posée ci-dessus


Qu'est ce qu'une bonne négociation? Et comment s'en rapprocher un maximum si ce n'est aller de banques en banques? Il faut aller vite pour cela car si je bloque un terrain pendant ces discussions j'ai interêt à bien discuter car je ne sais pas combien de temps exactement nous avons devant nous car pour ma part ce sera terrain et construction sur Le prêt.... J'ai vraiment intérêt à connaitre mon sujet sur le bout des doigts... Mais je suis dans une impasse qui ne concerne pas trop le sujet du post :

((((Mais aucun constructeur ne veux me calculer le prix d'une maison si je n'ai pas le terrain et je ne sais pas non plus ce que les banques m'accorderaient car je n'ai pas encore toutes ces données à leur fournir! C'est un quelque sorte un cercle vicieux!!! Car on ne sais plus par ou commencer ils se rejette tous la balle lol . )))
23/05/2012 Vieux  
  46 ans, Namur
 
Pour Guigui,

Bien entendu que je ne me permets pas de recommander du variable, c'est juste que c'est ce que j'ai choisi.

Je ne suis pas certain que ça sera la formule gagnante, c'est un pari sur l'avenir et qui vivra verra, puis si je meurs ben c'est l'ASRD qui rembourse et on oublie l'évolution des taux

Par contre, je trouve que c'est exagéré de systématiquement dire que le variable est d'office la mauvaise solution (ce qui n'est pas votre cas, vous argumentez et restez ouvert).
23/05/2012 Vieux  
 
  29 ans, Hainaut
 
En tout cas moi je le ferais. Et puis il n'est pas exclu de garder plusieurs comptes pendant un certain temps, les frais ne sont pas "énormes" comparés aux différences de taux qu'il peut y avoir d'une banque à l'autre.
Et de toute façon, même si c'est pour rester dans sa propre banque, il vaut tojours mieux essayer de lui soumettre d'autres offres pour qu'elle propose mieux.
23/05/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
la question est : l'avez vous fait. Car toute la différence est entre ce qu'il faudrait faire, et ce que concrètement le système vous laisse la latitude de faire...

Les banques n'en veulent plus de votre argent, elles peuvent en emprunter a 0.5% a la BCE donc notre fric a nous (associé a ses risques), elles n'en ont rien a cirer.

Il est revolu le temps ou une banque "voulait" d'un client, au mieux elle tolère les clients

Enfin j'admire FloD qui a concrètement changé ses comptes, je rêve de trouver un banquier dans mon coin assez débile pour me faire une contre offre sur un document non nominatif (mais je n'en ai pas encore croisé un), et le système me semble verrouillé de toutes parts pour éviter le "shopping bancaire", sauf a y consacrer toute son énergie pendant des mois... (Hors qu'a priori vous etes sous clause suspensive pendant tout ce tremblement !)
23/05/2012 Vieux  
 
  38 ans, Liège
  GuiGui est connecté maintenant
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Ya vraiment des gens qui font ca ?!

Tu pousses bZone
Entre la proposition que tu accepteras et le changement demandé par la banque pour l'offre (domiciliation des revenus) y a tout de même un peu de temps qui se passe.
Ensuite l'ancien compte tu peux le laisser ouvert jusque fin d'année.
Après, changer de banque, je l'ai déjà fait et c'était même pas pour un crédit hypo ;)
Ton employeur c'est un mail.
Les impots c'est le plus embêtant mais ça ne se joue que sur un an (au pire, ils t'envoient un chèque).

Maintenant, si tu "reçois" souvent de l'argent d'un peu partout (c'est pas souvent le cas faut dire), c'est peut-être plus casse pieds.
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