Taux pour emprunt hypothecaire 2012

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Taux pour emprunt hypothecaire 2012

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30/08/2012 Vieux  
  31 ans, Bruxelles
 
Suite de notre visite des banques : nous avons obtenu chez A*A, un taux de 3,42% en fixe 20 ans quotité 100%.

(Et il n'a pas du obtenir une quelconque autorisation).

Nous allons voir notre banque ce soir pour leur mettre ces taux devant leur nez... J'espère obtenir au final un 3,30%, ce qui me semble réaliste.
30/08/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par thierrylen Voir le message
Bien d'accord sur votre analyse de la crise actuelle, par contre je suis plus sceptique sur ce qui va se passer dans 1, 2, 3 ans... De multiples scénarios sont possibles et c'est l'incertitude qui domine.

1/ Vu les plans d'austérité on pourrait tomber dans une spirale déflationniste, alors les taux variables sont plus intéressants (mais ils sont aussi limités à la baisse).

2/ L'impact de ces plans d'austérité imposés peuvent aussi conduire à une sortie de la Grèce avec un effet domino sur d'autres pays et des pressions fortes sur les taux (à la hausse), là vive les taux fixes.

Hors ces 2 scénarios extrêmes, il reste 2 scénarios plus probables.

3/ On maintient les plans d'austérité et la Grèce dans la zone euro ce qui conduit à une croissance faible et à une stagnation au niveau financier: les taux resteront bas longtemps, vive les taux variables.

4/ La BCE décide d'intervenir directement (rachat sous l'une ou l'autre forme des dettes publiques sous pression) avec comme conséquence un règlement (du moins à court terme) de la crise financière, une reprise économique probable et une pression inflationniste. Là il y aura hausse des taux, donc vive le fixe.

Actuellement on se trouve dans le scénario 3/ mais combien de temps les pays vont se contenter d'une croissance anémique voire légèrement négative? Même l'Allemagne voit son économie s'essouffler. Pour moi le scénério 4/ est donc possible aussi dans le futur. Je pense même qu'il est fort probable à terme car c'est la seule solution pour sortir de la crise financière en sauvegardant la zone euro telle quelle avec une relance probable de l'économie. La grande incertitude est le timing, quand va-t-il se réaliser? Quand l'Allemagne n'aura plus d'autre choix et que son économie sera aussi impactée... cela peut prendre du temps, des années... ou jamais et alors voir scénarios 1/ ou 2/.

Certes je suis d'accord avec vous que le scénario 3/ peut perdurer mais pas indéfiniment, je dirai donc "prudence" car en fait personne ne sait vraiment ce qui va se passer (et quand).

Bonjour,

Effectivement, ce sont bien les scenarii possible.
Juste que sur le plan 2, la sortie de la Grèce aurait un impact phénoménal(en première ligne) sur les banques allemandes et françaises qui, via la balance commerciale entre ces pays, sont très exposées et sur l'économie des 3 principaux pays européens. Le scénario est donc très, très improbable, puisque, effectivement, il entrainerait de plus un effet domino.
Là, taux fixe ou variable, le plus dur sera de trouver de l'argent qui vaut encore quelque chose!

Le scénario 4 est plausible, mais restera barré par les gros pays de l'euro groupe, le FMI, la Grande Bretagne et le consortium bancaire.
La planche à billet(les eurobonds) aura pour effet de faire de la BCE une banque centrale européenne à part entière(abandon de souveraineté des banques nationales). Si la BCE doit, comme la banque fédérale américaine, fixé le taux de base des obligations et emprunts, certaines banques nationales, dont la banque allemande vont en prendre plein les gencives!
Il n'est donc plausible qu'après révision du traité européen(sur les souverainetés) et mise à niveau des politiques nationales monétaires( c'est l'avis de Merkel et du ministre des finances allemand).
Ce n'est donc pas pour demain.
On assiste plutôt à un repli des souverainetés et un appel à un "protectionnisme" national. Si on joint cela au risque d'eurorégionalisme exacerbé en Espagne, Belgique, Italie, Allemagne, ce traité européens de fusion des souverainetés n'est pas encore pour demain.

Le plan 3 présente aussi "l'avantage" de continuer à garantir l'hégémonie des grands pays européens sur la politique de l'euro groupe et de l'Europe(Allemagne, France, GB, pays Bas). Hégémonie que le monde financier accepte puisqu'il "placent" à moyen et long terme de l'argent en obligation... à rendement négatif!

Je ne dis pas que le 3 est la seule solution viable sur le long terme, au vu des politiques actuelles et futures envisagées, mais c'est le plus probable.
Le risque, pour les prêts hypothécaires, va se situer plus dans la divergence grandissante entre les taux fixes proposés et les taux de références, ainsi que sur les durées versus montants.
Un taux variable à encore quelques belles années devant lui, même si le taux de référence est bas. Il y a plus de 18 mois, on disait déjà que ces taux étaient bas et allaient remontés rapidement. Apparemment, ce n'est toujours pas le cas.
Prendre un variable reste un pari. Il y a cependant beaucoup de critères qui vont dans le sens de celui-ci.

30/08/2012 Vieux  
 
  32 ans, Namur
 
A garder à l'esprit:

variable : risque proche de 0 pour la banque
fixe: risque plus élevé pour la banque

Conclusion: le banquier poussera toujours vers le variable. Ceci étant dit, les joueurs préféreront le variable.
30/08/2012 Vieux  
 
  33 ans, Liège
 
Christophemh3 : non je ne pense pas.
Je dirais plutôt :
d'après les analystes au siège de la banque, le proposition fixe ou variable faite au client est à iso-risque/rentabilité.
A chacun de voir s'il est joueur ou plus malin que les analystes...
30/08/2012 Vieux  
  49 ans, Liège
 
Citation:
Posté par christophemh3 Voir le message
A garder à l'esprit:

variable : risque proche de 0 pour la banque
fixe: risque plus élevé pour la banque

Conclusion: le banquier poussera toujours vers le variable. Ceci étant dit, les joueurs préféreront le variable.
Comme déjà dit, un très bon taux variable actuellement peut être
TOUJOURS moins cher qu'un fixe quelle que soit l'évolution des indices de référence !
Il n'y a pas de secret, il faut tout comparer.
30/08/2012 Vieux  
  31 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par philou9513 Voir le message
Comme déjà dit, un très bon taux variable actuellement peut être
TOUJOURS moins cher qu'un fixe quelle que soit l'évolution des indices de référence !
Il n'y a pas de secret, il faut tout comparer.

D'accord, ça "peut être" moins cher mais ça "peut être" aussi plus cher.

Et outre le prix, le variable présente le désavantage de devoir tenir à disposition des fonds pour faire face à une éventuelle remontée des taux (donc des fonds qui ne peuvent pas être facilement consacrés à du placement, des travaux, la famille, etc.)
Donc, plus de rigueur et moins de certitude pour prévoir son budget.

Dans l'état actuel des choses, nous avons fait notre calcul de cette façon là :

* Nous sommes jeunes, sans enfant, empruntons une somme considérable sur une longue durée et nous n'avons pas de certitude quant à l'avenir et notre situation future.
Le fixe me semble s'imposé dans ce cas.

Par contre : en étant plus agé, somme moins importante, plus de fonds et une durée plus courte, là le variable est peut-être approprié...
30/08/2012 Vieux  
 
  32 ans, Namur
 
Citation:
Posté par unso Voir le message
D'accord, ça "peut être" moins cher mais ça "peut être" aussi plus cher.

Et outre le prix, le variable présente le désavantage de devoir tenir à disposition des fonds pour faire face à une éventuelle remontée des taux (donc des fonds qui ne peuvent pas être facilement consacrés à du placement, des travaux, la famille, etc.)
Donc, plus de rigueur et moins de certitude pour prévoir son budget.

Dans l'état actuel des choses, nous avons fait notre calcul de cette façon là :

* Nous sommes jeunes, sans enfant, empruntons une somme considérable sur une longue durée et nous n'avons pas de certitude quant à l'avenir et notre situation future.
Le fixe me semble s'imposé dans ce cas.

Par contre : en étant plus agé, somme moins importante, plus de fonds et une durée plus courte, là le variable est peut-être approprié...
tout à fait d'accord ! +1
30/08/2012 Vieux  
  49 ans, Liège
 
Bon,
c'est ma dernière intervention sur ce post !
Dans le cas de Jigu, le variable EST TOUJOURS MOINS CHER que le fixe !
Il n'y a pas de risque ou supputation sur l'avenir.
Si Jigu peut encaisser une hausse de sa mensualité, son offre 1/1/1 20 ans à 2.26%
est TOUJOURS plus avantageuse que son offre fixe 25 ans à 3.72% !!

Pour tout autre cas, il faut comparer !
30/08/2012 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
Si vous comparez le cas le plus grave d'un taux variable et que le prix total (capital +intérêts) de toutes les annuités est inférieur à un prix total taux fixe (capital + interets) de toutes les annuités => il est certain que le variable est moins cher.

heu pour moi ça parait normal...
30/08/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par unso Voir le message
D'accord, ça "peut être" moins cher mais ça "peut être" aussi plus cher.

Et outre le prix, le variable présente le désavantage de devoir tenir à disposition des fonds pour faire face à une éventuelle remontée des taux (donc des fonds qui ne peuvent pas être facilement consacrés à du placement, des travaux, la famille, etc.)
Donc, plus de rigueur et moins de certitude pour prévoir son budget.

Dans l'état actuel des choses, nous avons fait notre calcul de cette façon là :

* Nous sommes jeunes, sans enfant, empruntons une somme considérable sur une longue durée et nous n'avons pas de certitude quant à l'avenir et notre situation future.
Le fixe me semble s'imposé dans ce cas.

Par contre : en étant plus agé, somme moins importante, plus de fonds et une durée plus courte, là le variable est peut-être approprié...
La question N°1 est de ne certainement pas dépasser sa capacité de remboursement "raisonnable".

Votre raisonnement fait état des 2 risques bien connus de tous les emprunteurs:
- Le risque de remontée du taux variable
- L'insécurité de votre avenir.

Si vous éliminez le risque entrevu dans le taux variable par la "sécurité" du taux fixe, vous le faites au détriment du risque d'insécurité sur l'avenir puisque vous augmentez la durée d'incertitude(durée du prêt).
Il s'agit, bien souvent, du raisonnement de quelqu'un qui va à la limite supérieure de sa capacité de remboursement et qui recherche une diminution de mensualité par l'augmentation de la durée. Raisonnement typique des jeunes qui, entre ce qu'ils veulent et le prix que cela coûte, recherche le moyen d'y parvenir.

Si votre capacité de remboursement et donc le passage à l'acte est bien réfléchi, c'est à dire que votre achat correspond bien à votre capacité financière actuelle et surtout future(quid si vous avez des enfants), le raisonnement vers un variable peut aussi tenir la route.
Dans ce cas, vous augmentez effectivement le risque de voir la mensualité varier à la hausse, mais vous diminuez le risque d'insécurité sur l'avenir, en diminuant la durée du prêt.
De toute façon, si vous avez visé trop haut, en cas de perte d'emploi durable, que ce soit fixe ou variable, vous aurez le même problème de non remboursement de prêt.

Le raisonnement du fixe sur la très longue durée correspond à l'idée que l'on avait lors des 30 glorieuses: vu la sécurité d'emploi, mieux vaut une longue durée puisque le salaire augmentera et la mensualité subira la "dépréciation" de temps.
Ce n'est plus aussi vrai aujourd'hui!

Il n'y a pas que les vieux qui s'intéressent au variable. J'ai acheté ma baraque en variable, il y a longtemps et par rapport au fixe de l'époque(préférentiel à 9.75%), je suis gagnant malgré les crises financières et autres aléas.
30/08/2012 Vieux  
 
  32 ans, Namur
 
A 3.55 sur 25 ans fixe, le "worst case" variable reste supérieur
30/08/2012 Vieux  
  31 ans, Bruxelles
 
Dans notre cas, nous sommes loin en deça de notre capacité de remboursement (mensualité < 20% salaire) mais nous achetons un bien qui pourrait ne plus nous convenir à l'avenir (appartement 2 chambres).

Donc, nous souhaitons avoir la possibilité dans 5 ans de mettre l'appartement en location (calcul : loyer moyen x 5 années d'indexation = +/- mensualité à la banque).

Et puis, vous partez de votre exemple de 9,75% mais nous obtenons sans effort des fixes à 3,4%. Une banque nous propose déjà un 3,31% et nous n'avons pas encore été notre banque actuelle.

Où est la logique de prendre du variable quand ceux-ci sont à 2,6% au mieux en 3/+3-3 (sans avoir trop insisté, ce sont les offres obtenues pour une durée équivalente)?

Dans le meilleur des cas, si le taux variable ne varie pas et reste à 2,6%, nous gagnons 18 mois de remboursement. Sur 20 ans, ça donne 7% de la durée -> très limité en soi.

Si on regarde du côté des intérêts :
20 ans fixe 3,31 = 58.000€
18 ans variable 2,3 = 42.000€ (-28%)
Pire scénario en variable = 100.000€ (+72% !!!)

Autrement dit, je pense qu'on a plus à y perdre qu'à y gagner... Mais je me trompe peut-être...
30/08/2012 Vieux  
  49 ans, Liège
 
Citation:
Posté par unso Voir le message
Si on regarde du côté des intérêts :
20 ans fixe 3,31 = 58.000€
18 ans variable 2,3 = 42.000€ (-28%)
Pire scénario en variable = 100.000€ (+72% !!!)

Autrement dit, je pense qu'on a plus à y perdre qu'à y gagner... Mais je me trompe peut-être...
Si 20 ans fixe à 3.31% donne 58000€ d'intérêts, alors vous empruntez 160000€ !
(avec une mensualité de 908€).
160000€ en 1/1/1 à 2.3% sur 18 ans vous donne comme intérêts :
- min (car on ne saurait pas vraiment descendre plus bas) :
35162€ (-40%)
- max (même si on ne sera pas à du 4.6% pendant les 20 prochaines années) :
67252€ (+16%)
Mais les mensualités commencent à 903€ pour éventuellement monter à 1070€.

On est donc loin de vos chiffres !
30/08/2012 Vieux  
  38 ans, Namur
 
la semaine passée proposition de 3,07% fixe au cr***t agr***le pour un rachat d'un prêt dont il restait 14 ans.
30/08/2012 Vieux  
  40 ans, Hainaut
 
nos signons lundi pour le rachat d'un prêt (terrain), il restait 11 ans, vâ être raccourci à 10 ans + on va moins payer par mois (donc on va gagner 1 ans de paiement+ qques euros/mois. Ca fait bcp de milliers d'euro!): taux fixe, sur 10 ans chez K**: 3,15%

Par contre, pour notre maison, on a pris en 2004 un taux variable annuel +2,75%/-2,75% sur 25 ans(+3/-3 n'allait pas: les taux étaient trop bas ...) Eh bien: c'est le meilleur prêt qu'on aurait pu avoir. Je devrais revérifier, mais pour l'instant ici on frôle le 1%, et jamais, depuis 8 ans, on est monté au dessus de 4% ! Donc c'est toujours resté plus intéressant qu'un taux fixe! Si ça continue à baisser, un jour la banque nous donnera de l'argent: merçi d'avoir emprunté chez nous! )))
Donc ne pas avoir trop peur des taux variables: si ils sont assez bas, on s'en sort parfois très gagnants ! (tout dépend de l'indice de référence au moment de la signature du prêt évidemment. On et toujours lié à celui là après)
31/08/2012 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par tortellina6 Voir le message
nos signons lundi pour le rachat d'un prêt (terrain), il restait 11 ans, vâ être raccourci à 10 ans + on va moins payer par mois (donc on va gagner 1 ans de paiement+ qques euros/mois. Ca fait bcp de milliers d'euro!): taux fixe, sur 10 ans chez K**: 3,15%

Par contre, pour notre maison, on a pris en 2004 un taux variable annuel +2,75%/-2,75% sur 25 ans(+3/-3 n'allait pas: les taux étaient trop bas ...) Eh bien: c'est le meilleur prêt qu'on aurait pu avoir. Je devrais revérifier, mais pour l'instant ici on frôle le 1%, et jamais, depuis 8 ans, on est monté au dessus de 4% ! Donc c'est toujours resté plus intéressant qu'un taux fixe! Si ça continue à baisser, un jour la banque nous donnera de l'argent: merçi d'avoir emprunté chez nous! )))
Donc ne pas avoir trop peur des taux variables: si ils sont assez bas, on s'en sort parfois très gagnants ! (tout dépend de l'indice de référence au moment de la signature du prêt évidemment. On et toujours lié à celui là après)

J'ai presque le même cas, pour un emprunt révisable annuel contracté en 2005.
Avec les baisses de l'indice de référence qu'il y a eu depuis que l'on a pris ce crédit, maintenant, on pourrais passer en worst case pour le reste des années de remboursement, nous serions toujours moins cher qu'un emprunt fixe de l'époque et actuel...

Notre soucis est qu'en cas d'achat d'une autre maison a un prix supérieur, il est tout a fait possible de garder cet emprunt a des conditions favorables et de reprendre un deuxième emprunt pour payer le différentiel de prix.

Mais Bel*ius essaie de se rattraper sur le taux de ce deuxième emprunt complémentaire... logique... et presque impossible d'obtenir ce deuxième emprunt dans une banque différente...

Il nous faudrait presque garder la première maison et la louer pour en acheter une autre, mais la ce sont d'autres risques...

Dernière modification par OliDay5 31/08/2012 à 09h38.
31/08/2012 Vieux  
  38 ans, Namur
 
Je devais signer mon rachat aujourd'hui mais le cr***t agr**** vient de me téléphoner pour me dire que le taux sera diminué de 0,11% la semaine prochaine. J'irai donc signer ce lundi!
31/08/2012 Vieux  
 
  40 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par godi2 Voir le message
Je devais signer mon rachat aujourd'hui mais le cr***t agr**** vient de me téléphoner pour me dire que le taux sera diminué de 0,11% la semaine prochaine. J'irai donc signer ce lundi!
Bonjour godi,

Je suis dans le même cas que toi, mais il m'a été dit que la baisse concernait uniquement les taux pour les prêts >= à 15 ans. est-ce ton cas ?

Merci
31/08/2012 Vieux  
  31 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par godi2 Voir le message
Je devais signer mon rachat aujourd'hui mais le cr***t agr**** vient de me téléphoner pour me dire que le taux sera diminué de 0,11% la semaine prochaine. J'irai donc signer ce lundi!

Merci pour l'info !! Je me doutais que ça allait descendre la semaine en septembre mais c'est une très bonne nouvelle. Donc chez eux, nous avons eu un taux à 3,51 qui devrait baisser à 3,40, c'est bon ça !!
31/08/2012 Vieux  
  38 ans, Namur
 
Citation:
Posté par BricoBille Voir le message
Bonjour godi,

Je suis dans le même cas que toi, mais il m'a été dit que la baisse concernait uniquement les taux pour les prêts >= à 15 ans. est-ce ton cas ?

Merci
oui, en 14 ans
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