Taux pour emprunt hypothécaire

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Taux pour emprunt hypothécaire

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03/03/2009 Vieux  
 
  65 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bobohill Voir le message
Gougloux :
et la banque saura que t'as emprunté pour le terrain lorsqu'elle te demandera si t'as d'autres emprunts en cours.
De toute façon ils consultent le fichier "positif" de la Banque Nationale et connaissent ainsi les engagements de l'emprunteur.
03/03/2009 Vieux  
  39 ans, Luxembourg
 
Pour le cas du terrain déjà acheté je ne sais pas mais en ce qui concerne la TVA sur la batiment pour la calcul de la quotité cela varie d'une banque à l'autre.
Par exemple AXA ne prend pas la TVA en compte mais le crédit agricole la prend en compte...
03/03/2009 Vieux  
 
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par bobohill Voir le message
Gougloux : Il me paraitrait logique que ce soit sur le cout global de ton projet "all in" donc avec TVA.
et la banque saura que t'as emprunté pour le terrain lorsqu'elle te demandera si t'as d'autres emprunts en cours.
Donc à mon avis (mais je ne suis pas banquier et je n'ai pas encore contracté mon pret) dans ton cas ta quote part perso serait :
40.000€/ prix terrain+ construction + tva et frais

Baranzy : De plus en plus de médias spécialisés parlent d'une stabilisation des prets hypothécaires, diminution du taux directeur ou pas.
Les banques, là où elles tentaient encore l'an passé ou l'année d'avant d'apater un nouveau client en lorgnant sur leur marge, ont changé leur fusil d'épaule.
Ils se gardent des marges plus importantes, ce n'est malheureusement plus un produit d'appel.
Et donc pour la négociation ca risque d'être de plus en plus hard d'avoir qqch par rapport à la proposition initiale...

le CH fait pour le terrain était d'une quotité >100%...
Entretemps je revends mon habitation actuelle...ce qui me permet de récupérer des fonds propres qui je compte investir dans le cadre de ma construction...

La quotité n'est-elle donc pas calculée sur le prix estimé de la construction - fonds propres ???
03/03/2009 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Citation:
Posté par abstract Voir le message
En voila une question intéressante. Dans mon cas similaire (nouvelle constrcution), terrain hors pret hypothecaire (déjà payé), j'ai encore quelques fonds propres à injecter pour la construction. Dans le calcul de la quotité, le prix du terrain intervient- il ???
Je suis dans ton cas.
Je n'ai pas une réponse formelle, mais j'en suis convaincu.
Si t'as payé fonds propres 100000€ un terrain frais compris, tu construis une maison à 250.000€ all in, ca fait une quotité de 70% environ
03/03/2009 Vieux  
 
  34 ans, Liège
 
Je ne suis pas certain mais il me semble que c'est le plus logique, à savoir que ton terrain pourra difficilement etre revendu sans la maison qui est dessus.
Mais le fait d'avoir déjà le terrain devrait aider à pouvoir négocier les taux, car au pire des cas, si vous ne remboursez plus, c'est sur près de 350.000€ qu'ils vont pouvoir se servir...
03/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Bobohill:

Oui et c'est ce que je dis dans la dernière phrase notamment, on va pas baisser de 0.5% !!
Les taux ne vont pas remonter immédiatement. Donc on est à une stabilisation mais avec pente descendante (un peu de concurence quand même)
03/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Je suis dans le cas aussi.

Le terrain est considéré comme apport.
Exemple:
J emprunte 80 000 pour faire la maison. Le terrain est déjà payé 20 000.
On considére que j'apporte 20 000 euros.
Une fois la maison construite, le tout vaut 100 000.

Après il peut y avoir un "jeu" dans l hypothéque qui est prise. L'hypothéque de 1er rang sera prise sur les 20 000 (sur le terrain) et un mandat sur 80 000.
03/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Distinguons les 2 cas :
1. le terrain est déjà payé, il est donc logiquement considéré comme un apport. Le fait de prendre en compte la TVA dans la quotité varie en effet d'une banque à l'autre, mais la réalité économique aurait voulu qu'elle ne rentre pas en ligne de compte (non récupérable par la banque ou vous en cas de vente après 2 ans)


2. le terrain fait l'objet d'un pret hypothécaire. Dans ce cas, lors de la construction de la maison, si une hypothèque est déjà présente sur le terrain et que le prêt est contracté ailleurs que lors du premier PH, il risque d'y avoir un souci. La loi belge dit que tout ce qui est construit sur un terrain appartient au propriétaire de ce dernier. Donc je ne sais pas comment le nouvel organisme prêteur prendra la chose, mais vraisemblablement ce n'est pas un cas classique où ils sont certains de retrouver leurs billes (donc risque plus élevé, donc taux plus élevé sans doute).


Enfin, j'ai vu un calcul plus haut qui mentionnait que les frais et la TVA(voir point 1) pouvaient rentrer dans le calcul de la quotité, il vaut mieux prendre tout cela avec des pincettes et bien vérifier car cela me semble peu probable. Les frais sont dûs à l'état et la banque n'aura aucun moyen de récupérer ces frais donc logiquement ils ne devraient pas entre en ligne de compte dans le calcul.
05/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Nouvelle baisse des taux de la BCE !

Les crédits variables risquent de devenir très attractifs (les seuls influencés directement par le taux court terme de la BCE). Par contre, il semble que les banques vont encore tenter de conserver leurs marges

Tiens mais d'ailleurs... à quand une BCE pour particuliers ? hmmm ?
05/03/2009 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Speculoos Voir le message
Tiens mais d'ailleurs... à quand une BCE pour particuliers ? hmmm ?
C'est bien vrai ça, ou elle est l'ouverture des frontières et la libéralisation des marchés dans l'UE? Pas au niveau des banques et assurances en tous cas. En tous cas pas complètement.
S'il pouvait en être autrement, quel plaisir d'assurer sa voiture en France...
05/03/2009 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
[quote=Speculoos;127284]Nouvelle baisse des taux de la BCE !

Les crédits variables risquent de devenir très attractifs (les seuls influencés directement par le taux court terme de la BCE). Par contre, il semble que les banques vont encore tenter de conserver leurs marges [quote]

Attendons une semaine ou deux, voir jusque fin mars, avant de voir les banques diminuer leur marge.

Dernière modification par Darphil 05/03/2009 à 16h24.
05/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
je pense aussi....
05/03/2009 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
[quote=Darphil;127298][quote=Speculoos;127284]Nouvelle baisse des taux de la BCE !

Les crédits variables risquent de devenir très attractifs (les seuls influencés directement par le taux court terme de la BCE). Par contre, il semble que les banques vont encore tenter de conserver leurs marges [quote]

Je suis pas un fin financier.
Mais je ne pense pas que seuls les taux variables vont aller à la baisse.
Je ne discute pas le principe, ils vont certainement diminuer plus que les taux fixes, mais si seuls les variables changent, alors l'écart entre les 2 sera tel que même avec le taux atteignant le cap+2 par ex, il resterait sous le taux fixe (attendons nous à un taux directeur 1% ou 0.5% vu les déclarations de M. Trichet)
Et ca je pense pas que ca puisse arriver, si?
06/03/2009 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Pensait-on il y a un an que tout ce qui est arrivé allait arriver??? Moi, je ne me fie plus à rien, surtout pas à toutes ces madames Irma des finances.

Même si d'un point de vue logique, je partage ton raisonnement.
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Je ne suis pas banquier non plus mais les chiffres, ca me connait un peu ;)

En effet, dans un premier temps, seuls les taux variables risquent en effet de baisser. Cela pourrait conduire, comme vous le soulignez, au paradoxe du taux variable inférieur au taux fixe quelles que soient les variations de taux possibles. Cependant, avant d'en arriver à cette situation, les taux fixes vont forcément suivre le même chemin à la baisse.

Actuellement, sans négocier, en quotité <80% on tourne aux alentours de 2.65% +2.65/-2.65 ou même à du 2.70 +2.5/-2.5. En gros, le risque sur le taux est devenu très faible! Qui plus est, il suffit que le taux reste bas (hypothèse très probable sur les 2 années à venir) les premières années on gagne rapidement par rapport au taux fixe (les intérets les premières années sont ceux qui coutent le plus puisque c'est à ce moment qu'on a le plus de capital emprunté).

Tout ceci pour dire que les taux fixes vont devoir être revus à la baisse rapidement également car l'écart serait trop important par rapport aux taux variable. Des baisses de taux de la BCE de 0.5% engendrent cet effet puisque de telles variations n'ont presque jamais été observées en Europe.

Dernière chose importante, comme le soulignait G.Q. ce matin à l'antenne de 'la première', les organismes prêteurs ne répercutent pas assez les baisses et deviennent trop frileuses quant aux conditions d'octroi de crédit aux entreprises et aux particuliers. Espérons que l'état, devenu actionnaire des principales banque belge joue son rôle et impose aux organismes prêteurs de suivre les recommandations de la BCE et de la BNB.
06/03/2009 Vieux  
  39 ans, Luxembourg
 
Je continue mes recherche....
Pour info hier j'ai eu 3.89% en fixe pour 200000 euros/20ans quotité 80%
Je pense que cela est une très bonne offre vu que Axa me proposait 4.30%
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Bravo! Peut-on avoir le nom de l'organisme ?
06/03/2009 Vieux  
  39 ans, Luxembourg
 
Crédit agricole
06/03/2009 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Souvent chez le crédit agricole il me semble.
En tout cas les taux ne peuvent qu'aller dans le bon sens que ce soit en variable qu'en fixe...
Je vais finir par remercier l'urbanisme gembloutois de faire traîner mon dossier (c'est pas encore le cas, mais je ne me fais pas d'illusions...)

Pour ceux qui comme moi ne comptent pas revendre leur maison rapidement, attention quand même à l'inflation qu'on va se prendre dans la vue quand l'économie reprendra... Donc si vous prenez en variable, limitez le CAP au max pour pas avoir de mauvaises surprises...
Ou mettre de coté tous les mois ce que vous économisez par rapport au fixe, pour ne pas se retrouver en difficulté le jour où...
06/03/2009 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Merci du conseil bobohill.
Je rajouterais dans le même esprit: on conseille souvent une mensualité maximum de 1/3 des revenus du ménage. En cas de taux variable, ce maximum conseillé devrait être revu à la baisse. Car si emprunt de 1/3 des revenus en taux variable, serez-vous sur de pouvoir rembourser quand les taux auront remonté? Et ça c'est sûr, même si c'est pas tout de suite, en empruntant maintenant à des taux faibles variables, il y aura hausse de votre taux un jour ou l'autre
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