Taux pour emprunt hypothécaire

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Taux pour emprunt hypothécaire

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06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Sur DEFA.be Tu peux faire plein de simulation fixe et variable (dans le pire des cas du taux)
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
On peut aussi dire qu'un fixe n'est pas "indexé" donc ma mensualité d'aujourd'hui n'aura plus la même valeur dans 10 ans.

C'est quand même une grande question, fixe ou variable.

Dernière modification par Baranzy 06/03/2009 à 15h29.
06/03/2009 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Speculoos Voir le message
Bon, si on résume dans l'absolu, sur du 20 ans fixe -80% on obtient environ 4%. Et en variable, on obtient quoi avec des cap bas (pas genre +3% quoi) ?

Pour se faire une idée : http://www.vdvconseil.be/meilleurs_t...othecaires.php

Même si mon courtier me propose mieux (a voir, j'ai encore rien de concret !!) et que crédit agricole à l'air de proposer aussi des taux un peu meilleur ... ça donne une idée (surtout que contrairement aux banque les conditions sont souvent moins hard sur les "produits" à acheté dans l'institution financiere).

Exemple : mon courtier me propose un ASRD de 140€/an/tête en 100% sur chaque tête sur 2/3 de l'emprunt... c'est nettement mieux que Dexia qui me donnait un 700€/an en tout sur 2/3 de l'emprunt (ristourne de 10% supplémentaires possible) ou d'ING qui me faisait une ASRD "variables" (entre 250 et 500€) sur l'entièreté de l'emprunt. L'astuce par contre c'est que le "produit" de mon courtier c'est une ASRD 2x100% mais au premier décès (en gros la maison est payé si un des deux meurts de toutes façons ... mais si on meurts tous les deux - accident de voiture par exemple - la maison n'est payée qu'une seule fois) vu que c'est ce que je cherche (protéger la famille en cas de décès) ca me parait être un bon calcul.
06/03/2009 Vieux  
  40 ans, Hainaut
 
J'ai fait une petite feuille excel, qui pour un taux donné (fixe, variable ou semi-fixe) donne:
- la mensualité de départ
- la mensualité maximum en cas de hausse des taux après la durée initiale
- le coût total du crédit dans le pire des cas (hausse max des taux)
- le coût total du crédit actualisé (càd en tenant compte d'une inflation annuelle de 2%)

Si ça peut intéresser quelqu'un, faites-moi signe...

(bon, c'est pas parfait comme outil vu que pour un taux variable annuellement, j'ai considéré qu'il pouvait atteindre le cap après 1 an au lieu de 3 etc, mais ça peut servir comme outil)

Autre chose: si vous avez un iPod Touch ou un iPhone, il existe un programme qui calcule ce genre de chose également, très utile si vous êtes chez un banquier ou un courtier, et que vous voulez évaluer directement l'impact d'un taux. Ca s'appelle "Simul Prêt".
06/03/2009 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bobohill Voir le message
Il faut quand même aussi évaluer le risque pas seulement du point de vue "est-ce que je peux rembourser ou non".
Même si je peux rembourser dans le pire des scénarios, rien ne dit que je ne vais pas me prendre une grosse déprime en faisant le calcul de combien ca me coute

Donc on revient à : quel est l'écart entre le fixe et le variable + cap, et comment j'estime mon risque, en se disant bien que ca remontera au dessus de mon variable actuel avant 5 ans.
Personne n'a de boule de cristal donc l'évolution ....

Tu ne trouveras surement pas de taux variable qui avec son CAP max arrive quand meme sous le fixe (trop facile) ... le variable reste un risque. Ce risque doit être calculé et évalué.

Les choses a prendre en compte sont :
- Est-ce que dans le pire des cas, je peux payer ? (c'est peut etre pas l'unique façon de voir les choses mais si tu arrives au constat que tu ne pourrais peut etre pas payer alors faut de toutes façons éviter de prendre le risque)
- Quel est le taux moyen du variable sur les 10 dernières années (même si le passé ne fait pas l'avenir et qu'avec la crise actuelle il est difficile d'appliquer des "règles") : d'après mon courtier, la moyenne depuis la mise en place des "CAP" (+/- 1996 de mémoire) est de 4%
- Est-ce que le fait de payer un peu plus dans le pire des cas (le pire des cas c'est vraiment une monté directe des taux juste après signature et ne plus jamais redescendre) est compensé par le fait que dans un cas "normal" on paye un peu moins et qu'en cas favorable on paye nettement moins ?
- Est-ce que se risque (de payer un peu plus dans le pire des cas) est compensé par la flexibilité du produit (changement de durée possible - même à la baisse dans les bonnes année pour rembourser plus de capital), vérifier que c'est possible avec le variable proposé.
- Est-ce qu'il est compensé par le fait que pendant les premières années, si le taux n'explose pas, tu rembourses bien plus de capital qu'en fixe (faut faire joujou avec des tableaux d'amortissement pour se faire une idée, exemple à 2.95 en 20 ans dés le premier mois tu rembourses plus de capital que d'intérêts c'est déjà pas mal)

Ensuite faut le sentir et chaque cas est unique.
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par GuiGui Voir le message
- Est-ce que dans le pire des cas, je peux payer ? (c'est peut etre pas l'unique façon de voir les choses mais si tu arrives au constat que tu ne pourrais peut etre pas payer alors faut de toutes façons éviter de prendre le risque)
Avec les taux actuels, il n'y a à mon sens, aucune chance que cela arrive. Simplement parce que si tu penses ne pas pouvoir rembourser le variable qui a augmenté, tu ne pourras pas rembourser le fixe actuel non plus... Sauf si on parle de variables avec des cap absurdes (genre +5%) par rapport aux taux actuels.

Enfin, merci pour le site de vdv, je connais bien . Cependant, je cherchais à savoir ce qu'on pouvait obtenir comme taux variable négocié avec un cap intéressant (2.3+/-2.3 ?) pour le comparer avec le taux fixe négocié de 4% donné plus haut.

Si je prends vdv non négocié, je suis à 4.33% fixe et 2.66% +/- 2.5% en variable. Faut que je retrouve mon excel pour simuler voir le worst case.
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Tantôt ce n'était pas un CAP +5 mais s''était le taux d intérêt.
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Après simulation avec les taux cités plus haut sur DEFA.be pour 200.000€ sur 20ans quotité <80% :

Formule fixe (4.33% / 20 ans) : 1233€/mois, coût total 297.140€
Formule 1/1/1 (2.66% cap 2.5) :
- prime la 1ère année : 1072€/mois
- prime maximale (après 3 ans au plus tôt) : 1303€/mois
- coût total meilleur cas : 254.360€
- coût total pire cas : 307.833€

L'écart maximal est donc de 70€/mois mais pas avant 3 ans! Et le risque encouru sur la totalité du prêt est de 10.693 € sur 20 ans. Le gain potentiel est de 42.580€ sur 20 ans. On peut gagner 4x plus que ce qu'on ne peut perdre.
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Formule fixe (3.98% / 20 ans) --> 288.578,92

A vue de nez cela ne fait plus que 1 chance sur 3...

3.98 c est du concret. Pour la négociation, il y a moins de marche de manoeuvre avec le variable (on est fort bas...).

Le problème avec le variable c'est qu'on est fort bas pour l instant donc on peut considérer que dans 3 ans, on est au taquet !!

Dernière modification par Baranzy 06/03/2009 à 17h08.
06/03/2009 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Evidément que ca dépend du taux fixe que tu arrives à avoir ... ton taux me parait excellent... perso avec un taux fixe pareil (si tous les services et conditions à coté ne sont pas hors de prix) je pense que je foncerais.
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Il faut comparer ce qui est comparable.

Croire qu'on ne peut pas négocier un taux variable mais bien un taux fixe, faudra qu'on m'explique pourquoi... Je ne vois pas de raison en dehors du 'oui mais c'est déjà très bas hein'.

Ce qu'on peut obtenir sur un taux, on peut l'obtenir sur un autre à mon sens (mais sans doute pas 'exactement' de la même manière)
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Oui mais les chiffres on peut leurs faire dire ce que l on veut. Y a qu a regarder en politique !!! lol

Tu crois ça.
Exmple:

Taux fixe sans négocier 4.33% --> negocié 3.98% différence de 0.35%
Taux variable: 2.61 (+-2.61%) --> ? 2.26% ? je ne crois pas

CQFD, tu nauras pas la souplesse dans la négociation. Ou alors on te donnera ton 2.3% mais avec un cap différent pour se rattraper du cadeau du début...
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Mais non pas cqfd, tu n'en sais rien, donc tu ne démontres rien. Tu ne crois pas, ok, c'est ton opinion.

Donc j'ai comparé ce qui est comparable, soit les taux non négociés. Et je ne fais pas dire aux chiffres ce que je veux, le risque en taux variable est réel, je ne l'ai jamais nié.

Sinon pour info, je ne suis pas un 'pro' taux variable, mais je trouve intéressant de comparer.
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Je pense que par le net on ne sait pas faire passer les humeurs.
Ce n'était pas du tout méchant, mais alors pas du tout.

On est là pour disctuer et comparer. Moi je suis là pour ca en tout les cas.

Mais c'est une évidence que tu ne peux pas négocié plus souplement. Ils vont mettre leurs marges à 0 pour t offrir un bon taux...
06/03/2009 Vieux  
  40 ans, Liège
 
Et vous êtes-vous renseigné auprès de la socièté wallonne de crédit social? (swcs.be) entre 2.70 et 3.80 pour l'instant en fonction des revenus... ca vaut le coup de faire une simulation, plus de personnes qu'on ne le pense y ont droit...
06/03/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Tout le problème est bien là : comment faire une simulation sur un taux qui est très variable d'une personne à l'autre (et là, on ne parle plus de 'négociation'). Mais je vais aller voir les conditions de la RW justement, ca m'intéresse ;)

Sinon pas de soucis Baranzy, je ne l'avais pas pris aggressivement. Tu dis CQFD mais en réalité tu ne sais pas ce qui est ou non négociable.
06/03/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Dites, au lieu de vous battre sur des simulations et des extrapolations...
Avez-vous lu le journal ?

Le taux directeur est abaissé à 1.5%... et on n'exclut pas de l'abaisser encore dans qq mois (ce qui est plus que probable si on analyse la situation et les premiers rapports de consommation) !!

==> Si vous ne voyez pas le rapport : ça veut dire que les banques (qui empruntent elles-mêmes les sommes prêtées...) emprunteront moins cher en inter-bancaire --> diminution des taux.

C'est historiquement bas.
Je pense donc qu'il ne faut pas être astrophysicien pour deviner que c'est une occasion énorme pour signer un crédit à taux fixe bien sûr.
Si vous doutez, plusieurs sites proposent des historiques de taux de base bancaire moyens : allez voir. Vous verrez qu'en-dessous de 5%, c'est déjà très très bien.
Et actuellement, en négociant un peu, vous arriverez clairement à 4%.
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Oui Kenshin ca c est depuis hier. On est pas entraint d extrapoler.
Oui en théorie c'est comme ca.
Sauf que les banques avec crise et compagnie souhaite avoir de bonne marge. Mais alors les ratios de solvabilité interviennent (et laisse tomber, pas avant le week end lol!! )
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
Speculoos:
Non je n'ai pas négocié de variable donc je ne sais pas. C'est très difficile, ca dépend de la qualité du dossier. Y a des dossiers ou c est pas négociable...
Mais ce que je sais, c'est que tu ne pourras pas négocier aussi "facilement" un fixe qu'un variable. C'est logique, on est déjà fort bas...

Je vais chercher un article que j ai lu. C'est clair et net.

Dernière modification par Baranzy 06/03/2009 à 19h07.
06/03/2009 Vieux  
 
  26 ans, Luxembourg
 
http://monargent.lecho.be/famille_et... 2842-1784.art


C'est cadeau, c'est pour moi
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