Taux pour emprunt hypothécaire

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Taux pour emprunt hypothécaire

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01/10/2009 Vieux  
 
  40 ans, Flandre
 
Citation:
Posté par godman Voir le message
Bonjour à tous.

Nous terminons aujourd'hui même notre tour des banques et voici la solution retenue:

valeur du bien 162.000
emprunt de 165.000
emprunt sur 25 ans à taux variable 1/1/1 cap +3/-3
revenus 3.000 net cumulés avec autres avantages dont voiture de société.

FOrtis:
2,65% (avec max 2,65 puisque la loi veut que le taux ne puis pas faire plus que doubler).

et ASRD de 365€/an au total (100% sur chaque tête)

et 250€ de frais de dossier

Pour info en numéro 2 on avait une proposition de CBC à 2,73 et l'office du pret hypotécaire (ODPH) ne nous proposait que du 3,6
En depassant une quotite de 100%, je trouve que le taux que vous avez obtenu est excellent!
L'ASDR me parrait bon marche aussi, mais je suppose que vous etes jeunes?
01/10/2009 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par MarvinHC Voir le message
En depassant une quotite de 100%, je trouve que le taux que vous avez obtenu est excellent!
L'ASDR me parrait bon marche aussi, mais je suppose que vous etes jeunes?
Je n'ai pas encore édité mon profil (je vais le faire promis...) mais en effet nous avons tous deux 24 ans.

Je ne m'attendais pas à un taux pareil car nous ne sommes pas clients fortis et notre banque Dexia ne peut pas s'aligner...

QUand on voit les taux variables actuels, l'intervention du pret tremplin et la reduction de tva (c'est appartement neuf que nous acquérons) je pense que c'etait la bonne année pour acheter...
01/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Vu la quotité c'est un taux intéressant. Attention toutefois avec les taux 1/1/1, l'indice de référence est au plus bas depuis des années. Le risque de remontée des taux à court terme est élevé.

Cependant, par rapport à un fixe vu la quotité, vous êtes gagnants (surtout grâce au plafonnement du variable).
01/10/2009 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Speculoos Voir le message
Vu la quotité c'est un taux intéressant. Attention toutefois avec les taux 1/1/1, l'indice de référence est au plus bas depuis des années. Le risque de remontée des taux à court terme est élevé.

Cependant, par rapport à un fixe vu la quotité, vous êtes gagnants (surtout grâce au plafonnement du variable).

Je suis bien conscient que les taux ne peuvent que remonter mais en calculant la solution la plus pessimiste cela reste intéressant. le taux maximum ne pourra pas dépasser 5,30% et c'est statistiquement improbable de rester à un tel taux variable pendant 24 ans car cele signifierait des taux fixe proches de 9%...

Maintenant croisons les doigts pour que le bénéfice soit maximum sur la durée totale du pret.

Pour info je pense que le fait d'être allé chez un indépendant fortis joue dans le taux proposé.
03/10/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Godman,
je ne comprends pas vraiment tes statistiques...
Si tu obtiens un taux 1/1/1 à 2.65% par exemple, avec l'indice de référence A à +/- 0.7, il suffit que celui ci remonte au dessus de 3.3 pour que tu atteignes to cap de 5.30%
Si tu regardes les valeurs historiques de l'indice A, tu verras que tu risques de t'atteindre ton cap plus de 90 % du temps...
La "marge" des banquiers aujourd hui (2.7% - 0.7%) sur une formule 1/1/1 n'a jamais aussi forte.....

Je ne comprends pas ton commentaire sur les 9%. Il faut savoir que les taux court terme 1/1/1 et fixe sur 25 ans dépendent d'indices completement différent sur les marchés qui vivent leur vie de façon très indépendantes. Aujourd'hui le differentiel entre les taux court terme (un euribor à 12 mois par exemple) et long terme (n'importe quel emprunt d'état à 10 ans et plus) est tout à fait exceptionnel...
Pour rappel, il y a tout juste un an, les taux fixes étaient bien meilleur marché que les taux variables puisque tu avais du 1/1/1 entre 5.5% et 6.0 alors que le fixe était à moins de 5 % )) (d'ailleurs, un taux 5/5/5 était alors inférieur à du 3/3/3, qui était lui même plus bas que du 1/1/1...)

Aujourd'hui, mon avis est qu'il faut plutôt aller vers du fixe, SAUF si tu obtiens un 1/1/1 vraiment très interessant, cad inférieur typiquement à du 2.40/2.45 % (cad un cap de 4.80%-4.90%)

En effet, en partant du principe que ton 1/1/1 va tout le temps atteindre son cap (worse case scenario), soit par ex. 2.45%/3.45%/4.45% puis 4.90% pendant 22 ans, le cout total de ton credit (=somme de tous les interets payés sur 25 ans) correspond à peu pres à un taux fixe de 4.60%, soit 0.3% en moins..

Avec un 2.65% (et son cap de 5.30%), si tu supposes que ton cap est atteint en permanence, alors tu ferais une meilleure operation si tu arrives à obtenir un fixe sur 25 ans inferieur à 5.3% -0.3% = 5.0 % ce qui est tout à fait possible... (auj.. on doit pouvoir atteindre du 4.65-4.70%)

Donc le point d'équilibre aujourd hui dans un worse case scenario est entre du 2.45-2.50%, si ton alternative est en effet 4.65% en fixe 25 ans....

Bon, il s'agit bien sur d'un worse case, comme indiqué plus haut, si on se base sur une simulation historique (en tous cas, je n'ai les chiffres de l'indice A que depuis 1992), on voit qu'on taperait le cap 90% du temps, et le reste du temps, on serait typiquement 1% en dessous du cap... Si tu refais tous les calculs, tu trouve alors un ecart de 0.38% avec la formule équivalente à taux fixe....

Si on prend un scenario encore plus optimiste, avec un cap atteint 70% du temps (et le reste du temps, 1% en dessous de la valeur cap, ce qui me semble personnellement être le meilleur differentiel atteignable), tu arrives alors à un equivalent fixe à 4.70/4.75%.... Dans ce cas, le break even est en effet autour de 2.60%

Bref, il n'est pas du tout évident que ton 2.65% t'apporte un "benefice" par rapport à une formule à taux fixe...

Cela reste cependant un taux tout à fait correct dans la marché auj. pour une quotité de 100%

Pour typiquement un 80% de quotité, certains arrivent aujourd'hui a de nouveau avoir du 2.40% (cf www.rodv.be) sur 1/1/1, mais malheureusement avec l'indice A de Septembre (0,716)...
Les véritables meilleurs deals de l'année sont ceux qui ont pu accrocher du 2.35/2.40% avec Delta Lloyd il y a 3/4 mois AVEC un indice de reference à +/- 1
(mais Delta lloyd est aujourd'hui completement en dehors du marché car il ne cherche plus à recuréper de nouveaux clients ces temps ci..)

Phil

Dernière modification par Philippe01 03/10/2009 à 12h57.
06/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Hé bien Philippe, je te remercie de tes explications car tu viens de m'éclaire sur pas mal de points. En GROS résumé, il vaut mieux essayer d'avoir un fixe de 4,60-4,65% plutôt que de négocier le variable. De cette façon, on est nettement plus à l'abri sur les 25 ans ET tout cela en y perdant quasi rien par rapport au var.

Ceci dit : Excellent ce site que tu as donné www.rodv.be . dommage vraiment que cela soit en vlaams (en anglais j'aurais tout compris).
06/10/2009 Vieux  
 
  40 ans, Flandre
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Hé bien Philippe, je te remercie de tes explications car tu viens de m'éclaire sur pas mal de points. En GROS résumé, il vaut mieux essayer d'avoir un fixe de 4,60-4,65% plutôt que de négocier le variable. De cette façon, on est nettement plus à l'abri sur les 25 ans ET tout cela en y perdant quasi rien par rapport au var.

Ceci dit : Excellent ce site que tu as donné www.rodv.be . dommage vraiment que cela soit en vlaams (en anglais j'aurais tout compris).
Je crois ceque Philippe a dit est qu'un taux fixe de 4,6% vaut un variable de 2,5% dans le pire de cas, cad une augmentation toutes les annees et jamais une diminution.
Mon impretation est la suivante: Un taux variable a 2,5% n'est pas plus cher qu'un fixe a 4,6%, mais on a deux aventages:
1. on paye moins les premieres annees
2. il y a une (faible?) chance que les taux n'augementent pas chaque annee ou meme dans le future ils pourraient rebaisser.

Voila pourquoi j'ai prefere de prendre du variable, meme si au debut je voulais absolument prendre un taux fix aussi.
06/10/2009 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
D'accord avec Philippe et Marvin. D'un côté il y très peu de chance pour que l'indice A de ces 6 derniers mois soit encore atteint dans le futur hormis éventuellement en 2010 et 2011.
D'un autre côté, je préfère prendre le "risque" du gain même si c'est peu probable tout en sacahtn que je vais peu payer les 2 premières années, là où c'est crucial avnt de retoucher des impots.

Je vais pas revenir sur ce que j'ai obtenu en début 2008 mais ça me conforte dans mon choix.

bonne journée
06/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Liège
 
Je suis D'accord avec MarvinHC, avec le variable, même aux conditions d'aujourd'hui, tu es gagnant au moins les 2 premières années (max 1% d'augmentation/an les 3 premières années) et ensuite, tu as une chance que ça stagne sous le fixe. Même si cette chance est infime, tu en as une tandis qu'avec le fixe, aucune.
Bien entendu, ce raisonnement ne vaut que pour un taux variable bas et à condition que le cas défavorable ne te coute pas + cher que le fixe.
06/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Liège
 
Grillé par Stabilo ...
06/10/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
effectivement, avec TOUS les paramètres que je dois prendre en compte pour mon prêt, j'avais omis le param de la retouche fiscale...
Il est vrai dès lors qu'il est plus intéressant de prendre un variable si on arrive à avoir un excellent taux.
06/10/2009 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Dans les paramètres, faut aussi prendre celui du type d'achat ... achat d'une maison ou construction : l'argent sera-t-il sorti en une seule fois ou en plusieurs (étalé sur plusieurs mois) avant de payer le capital.

Si on construit, le terrain est payé en prêt hypothécaire et on ne paye que les intérêts durant la construction (disons 1 an entre l'achat du terrain et la fin de la construction). Dans ce cas, 100.000€ à 2.5% ou à 5% ça change beaucoup. On gagne tout de même 2500€ d'intérêt durant cette phase. Et ça, même si après 5 ans on doit payer 20€ de plus / mois pour le variable, il faut tout de même 10 ans pour anéantir les 2500€ d'avantage à 0.

Ou + de 6 ans si on part d'un variable 2.50 face à un fixe 4.00.

Dernière modification par GuiGui 06/10/2009 à 16h01.
06/10/2009 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
Ca a son importance
06/10/2009 Vieux  
 
  42 ans, Brabant Wallon
 
Je commence à avoir du mal à vous suivre. LOL
06/10/2009 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
ha ça faut être assidu et au premier banc. En arretant de se balancer sur sa chaise à côté du radiateur en regardant par la fenêtre
06/10/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Effectivement,
je suis d'accord avec Marvin et Stabilo et Tony...
mes commentaires concernaient l'achat d'une maison et non une construction ou un taux bas aide plus pour les premières années...
Ce qui est important, c'est bien d'être conscient du worse case... et de son assez grande probabilité avec un 1/1/1 auj..
Dernier détail, pour être très précis, un taux à 2.50% annuel dispose d'un cap à 5.06% et non 5.00 %
En effet, la loi dit que le taux ne peut pas plus que doubler, mais il s'agit du taux mensuel de reference et non du taux annuel equivalent. Donc un 2.50%/an est un 0.206% par mois qui passe à 0.412% à son cap, soit 5.06%/an en tx reel annuel

En attendant, je vais prendre mon prêt à 50% en 1/1/1 et 50% en semi fixe (10/5) sachant que j'ai du capital qui va se dégager et des remboursements anticipés en perspectives. Ca me permet de répartir le risque
La plupart des banques acceptent 2 formules differentes sans cout additionel de dossier...
En 10/5 sur 25 ans , il y a BKCP autour de 4.0% mais avec un cap +5%, federale assurance à 4.20% cap +2, argenta à 4.25% cap +5%, et le CA autour de 4.30% cap+2 (le tout avec quotité < 80% et produits annexes) et de très nombreux autour de 4.50% (axa, fortis..)

A+

Phil
09/10/2009 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
Juste une chose, n'oubliez pas de compter tous les frais (notaire, banque...) dans vos calculs!!!! Sinon n'hésitez pas à aller voir des banques "plus petite", et bien comparer toutes les offres (regardez ce que vous coûtera au final votre prêt!)
09/10/2009 Vieux  
  36 ans, Hainaut
 
Salut Taydina,
Il te faut donc emprunter 247500 euros (125% de 198000).
Sur 30 ans avec un taux fixe de 5%, cela fait une mensualité de 1329 euros.
Il vous resterait donc moins de 1000 euros pour vivre si on déduit votre prêt auto ... sans compter l'assurance solde restant du, l'assurance incendie, ...
Cela va être très chaud en effet et je ne te le conseille pas.
Si tu peux l'avoir à 170000 euros, alors tu dois emprunter 212500 euros ce qui fait une mensualité de 1141 euros. C'est déjà un peu mieux mais c'est encore un peu chaud surtout que le taux sera peut-être plus proche de 5,5% avec un emprunt à 125%.
Et il reste les travaux ...
Le mieux serait peut-être que vous mettiez un peu de côté pour n'emprunter que 100% ;)
09/10/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
lemju, tout à fait d'accord, il faut regarder ce que coutera le prêt au final,
mais il faut aussi voir quelles sont les meilleures conditions de remboursement au début du prêt, car c'est à ce moment là que c'est le plus dur.
Un prêt un peu plus cher au final, mais moins lourd au début, peut être très intéressant quand le budget "aujourd'hui" est limité.
09/10/2009 Vieux  
 
  34 ans, Namur
 
intègre, bien d'accord avec vous, c'était juste un petit conseil, car quand on se retrouve avec plusieurs offres, pas toujours évident de comparer... autant donc comparer ce qui est comparable... le prix final maintenant, à chacun de voir ce qu'il peut se permettre au début du prêt
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