un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

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un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

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18/02/2013 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).


J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Oui. Cela vaut encore la peine.
18/02/2013 Vieux  
  38 ans, Liège
  browning est connecté maintenant
Rentable ? Peut être, mais...


Et si 2 locataires sur 4 ne payent pas? Et si les 2 autres cassent tout dans l'appart?

Taxes frais cadastre assurances entretien... Pas mal de paramètres qui impactent la rentabilité
18/02/2013 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
je me trompe peut-être, mais est-ce que la fiscalité n'est pas différente si on a un immeuble à apparts ou juste un appart?
18/02/2013 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par lamy Voir le message
je me trompe peut-être, mais est-ce que la fiscalité n'est pas différente si on a un immeuble à apparts ou juste un appart?
bonsoir, je ne sais pas. bonne question. mais de toute façon il s'agirait pour moi d'un deuxième bien puisque je suis propriétaire de ma maison.
18/02/2013 Vieux  
  60 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Maiden Belgium Voir le message
bonsoir, je ne sais pas. bonne question. mais de toute façon il s'agirait pour moi d'un deuxième bien puisque je suis propriétaire de ma maison.
Pour ma part je pense que c'est plus rentable qu'à la banque. Pour autant que l'on dispose du capital. Maintenant s'il faut emprunter, le calcul est différent puisqu'il y a des intérêts à payer.
On dit souvent qu'un bâtiment loué rapporte 9 mois de loyers. Le reste sert à couvrir les frais et autres charges (précompte, assurances, entretien, périodes d'inoccupation..).
A toi de voir si 9 loyers représentent plus que 1.5 % d'intérêts bancaires.

Je suis moi même sur un projet similaire avec un ami. Après avoir visité de nombreux immeubles, on pense qu'il sera plus rentable à long terme de faire construire en essayant de maîtriser les coûts au maximum.
En effet les bâtiments existant ne sont pas nécessairement bon marché et supposent la plupart du temps des travaux en profondeur. Mais ils resteront de vieux bâtiments. Par contre certains se contentent de faire uniquement des travaux cosmétiques ( cache misères) pour rentabiliser un maximum.
Mais c'est pas notre philosophie.

Dernière modification par joba 18/02/2013 à 22h47. Motif: Ajout
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par lamy Voir le message
je me trompe peut-être, mais est-ce que la fiscalité n'est pas différente si on a un immeuble à apparts ou juste un appart?
Non. La fiscalité n'est pas différente qu'on ait un appart en location ou 1000.
Il y a par contre une différence entre une habitation personnelle et une habitation louée.
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par joba Voir le message
Je suis moi même sur un projet similaire avec un ami. Après avoir visité de nombreux immeubles, on pense qu'il sera plus rentable à long terme de faire construire en essayant de maîtriser les coûts au maximum.
En effet les bâtiments existant ne sont pas nécessairement bon marché et supposent la plupart du temps des travaux en profondeur.
Liège n'est pas Mons. Charleroi n'est pas Bruxelles. Ixelles n'est pas Molenbeek.
L'intérêt d'un investissement immobilier, c'est qu'on peut acheter avec l'argent des banques et rembourser les banques avec l'argent des locataires.

Inutile d'essayer cela en bourse: aucune banque ne vous prêtera pour acheter des actions. Elle hésiteront moins pour un immeuble à louer. C'est une manière de rentabiliser votre fiche de paye et votre maison déjà partiellement payée et qui a pris de la plus value.
18/02/2013 Vieux  
  38 ans, Liège
  browning est connecté maintenant
fiscalité pas différente, mais paye t on quelques chose?

si tu achètes 50 apparts et que tu les loues, ça devient un salaire, un bénéfice.
doit-on payer des taxes là dessus???
18/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
fiscalité pas différente, mais paye t on quelques chose?

si tu achètes 50 apparts et que tu les loues, ça devient un salaire, un bénéfice.
doit-on payer des taxes là dessus???

Non, tu paye ton précompte immobilier et c'est tout.

SAUF,

si l'Administration fiscale estime que c'est à ce point important qu'il s'agit de ton activité professionnelle. Dans ce cas, c'est taxation comme pour un salaire, mais du coup toutes les charges deviennent déductibles !
18/02/2013 Vieux  
  Brabant Wallon
 
les revenus locatifs sont exempt tant que le locataire est une pers physique. si vous louez a une indepedante ou entreprise alors vous serrez imposes...
18/02/2013 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Si vous avez des fonds, pensez à passer en société.
18/02/2013 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par wspboy Voir le message
les revenus locatifs sont exempt tant que le locataire est une pers physique. si vous louez a une indepedante ou entreprise alors vous serrez imposes...
Suffit de mettre une clause dans le bail pour les indépendants et pour les sociétés, hormis une surface commerciale, peu de chance d'en voir débarquer une ^^
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par browning Voir le message
fiscalité pas différente, mais paye t on quelques chose?

si tu achètes 50 apparts et que tu les loues, ça devient un salaire, un bénéfice.
doit-on payer des taxes là dessus???
Que tu aie un appart en location ou 5000, c'est toujours le même:
1. précompte immobilier
2. RC en case 106 ajouté à tes revenus immobiliers (après indexation et majoration de 40%)
3. Intérêts de prêts à but immobilier déductible de tes revenus immobiliers (en clair, au début, tes intérêts gomment le revenu immobilier. Puis, tu paye plein pot.)
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Non, tu paye ton précompte immobilier et c'est tout.

SAUF,

si l'Administration fiscale estime que c'est à ce point important qu'il s'agit de ton activité professionnelle. Dans ce cas, c'est taxation comme pour un salaire, mais du coup toutes les charges deviennent déductibles !
Si tu loues des apparts à des personnes physiques, même si tu as du personnel pour faire cette gestion, cela reste de la gestion de ton patrimoine privé, et non de l'activité professionnelle. Que ce soit un ou 1000.
18/02/2013 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
les revenus locatifs ne sont pas imposés si vous louez à des personnes physiques qui ne l'affectent pas à l'exercice de leur activité. MAIS vous êtes taxés dessus tout de même (après tout dépend si meublé ou pas ect) je vais pas vous faire un cours de fiscalité

En aucun cas ce ne sera requalifié en revenu (on ne parle pas ici de société immobilière)

Intéressant ou rentable? oui à condition d'avoir déja un bon capital à mettre dedans. De plus dans votre calcul de rentabilité ne tenez pas compte d'un rendement locatif de 100% mais inférieur. Il n'est pas rare d'avoir des locataires peu scrupuleux qui ne payent pas leur loyer, ou en retard, qui dégradent le bien ect.... tout ceci a un coût.

Pour résumé, c'est un investissement à très long terme qui ne sera pleinement rentable qu'une fois payé (d'où la question de savoir quel est la part apportée en fond propre)
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par lepez78 Voir le message
Si vous avez des fonds, pensez à passer en société.
Si vous louez à des personnes physiques qui utilisent le bien pour leur résidence principale, il n'est pas intelligent de passer en société.
18/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Si tu loues des apparts à des personnes physiques, même si tu as du personnel pour faire cette gestion, cela reste de la gestion de ton patrimoine privé, et non de l'activité professionnelle. Que ce soit un ou 1000.

Hé bien non !

Les cas sont légion où l'Administration a requalifier les loyers en revenus professionnels.

La jursiprudence en la matière est très très fournie.
18/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par wspboy Voir le message
les revenus locatifs sont exempt tant que le locataire est une pers physique. si vous louez a une indepedante ou entreprise alors vous serrez imposes...

Exact ! Dans cette situation, des charges sont déductibles, réelles ou forfaitaires (en fonction du RC)

Mais on rentre dans des détails difficiles de détailler sur un forum.
18/02/2013 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Si vous louez à des personnes physiques qui utilisent le bien pour leur résidence principale, il n'est pas intelligent de passer en société.
En effet, ce sera taxé comme revenu.

Bien vu Geronimo.
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