un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

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un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

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18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
L'immobilier a quelque chose de magique. On achète avec l'argent des banque un bien qu'on rembourse avec l'argent des locataires.

Ma grand-mère disait: "généralement, quand c'est trop beau pour être vrai, c'est que ce n'est pas vrai"

Le tout est de bien analyser le "généralement"...

Je connais des gens qui ont acheté des biens en Brabant Wallon, à Charleroi, à Bruxelles, à Liège, etc. Et crédits et frais étaient couverts par les loyers.

Le tout est de voir clair et de se lancer dans la bagarre.

Dans 10 ans, quand vous direz la même chose que moi, on vous répondra "mais vous avez acheté à une période où c'était possible. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas."

Ma dernière acquisition date de l'été dernier.
18/02/2013 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Hé bien non !

Les cas sont légion où l'Administration a requalifier les loyers en revenus professionnels.

La jursiprudence en la matière est très très fournie.
+1 J'ai eu connaissance de certains cas similaires

Mais ce n'était pas pour 1 immeuble
18/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par lepez78 Voir le message
Si vous avez des fonds, pensez à passer en société.

C'est en effet une piste à creuser.

Le seul vrai désavantage est la taxation de la PV en cas de revente.

Mais, toutes les charges deviennent déductibles !
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Hé bien non !

Les cas sont légion où l'Administration a requalifier les loyers en revenus professionnels.

La jursiprudence en la matière est très très fournie.
Vous pouvez me donner des cas de telle jurisprudence?

Je connais un avocat qui défend une personne qui possède plus de 500 biens immobilier, et qui a du personnel pour le gérer. Il est proprio en personne physique, et le fisc n'essaye pas du tout de requalifier les loyers en revenus professionnels.

Selon lui, le fisc n'aurait aucune chance.

Les cas de requalification concerne généralement des opérations d'achats et de ventes réguliers, avec plus-value. En ce cas, il y a souvent requalification. Pour la location, jamais.
18/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Que tu aie un appart en location ou 5000, c'est toujours le même:
1. précompte immobilier
2. RC en case 106 ajouté à tes revenus immobiliers (après indexation et majoration de 40%)
3. Intérêts de prêts à but immobilier déductible de tes revenus immobiliers (en clair, au début, tes intérêts gomment le revenu immobilier. Puis, tu paye plein pot.)
Les intérêts (code 1146 de la déclaration à l'IPP) ne peuvent être déduits qu'à concurrence du revenu cadastral, au maximum .
Si vous voulez investir dans de la brique, sans soucis de gestion, pourquoi pas un investissement dans les Sicafi en bourse de Bruxelles. Visez plutôt celles qui n'ont pas trop de bureaux en portefeuille, mais plutôt celles bien diversifiées (mix de bureaux, maisons de repos, hôpitaux, hôtels etc). Le rendement est bon, l'investissement peut être revendu du jour au lendemain (ce qui n'est pas le cas de l'immeuble) et pas d'enquiquinements de mauvais payeurs (spécialité du Hainaut) ou de vandales.
18/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Vous pouvez me donner des cas de telle jurisprudence?

Je connais un avocat qui défend une personne qui possède plus de 500 biens immobilier, et qui a du personnel pour le gérer. Il est proprio en personne physique, et le fisc n'essaye pas du tout de requalifier les loyers en revenus professionnels.

Selon lui, le fisc n'aurait aucune chance.

Les cas de requalification concerne généralement des opérations d'achats et de ventes réguliers, avec plus-value. En ce cas, il y a souvent requalification. Pour la location, jamais.

Hélas, je n'ai pas sauvegarder les arrêts.

Mais c'est assez simple à trouver, y compris sur le net.

Je ne dispose vraiment pas du temps pour faire ces recherches là.


Les quelques cas que j'avais étudiés étaient à chaque fois basés sur la même argumentation :

- emprunts multiples pour achats d'immeubles (donc ce n'est pas la gestion d'un patrimoine financier de départ)

- temps nécessaire à la gestion des immeubles nécessite de s'y consacrer à plein temps.


Attention, tous les cas que j'ai eu l'occasion d'analyser était de l'ordre de plus de 100 logements loués !

Restons sérieux, 100 logements, c'est une profession !
18/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Parsifal Voir le message
Les intérêts (code 1146 de la déclaration à l'IPP) ne peuvent être déduits qu'à concurrence du revenu cadastral, au maximum
Ben oui. Tous les revenus immobiliers sont globalisés, et on en retire l'ensemble des intérêts de prêts à but immobilier.

S'il reste quelque chose, on est taxé dessus. Je n'ai pas dit autre chose.

Pour ce qui est des Sicafi:
Acheter des Sicafi, c'est acheter du papier. Sensible à la bourse. Impossible d'acheter à crédit. Bref, aucun intérêt...

Et pour ce qui est des loyers impayés, des emmerdements en justice de paix, des mauvais payeurs, des destructions d'appartement, etc: on n'a rien sans rien. Mais le jeu en vaut encore la chandelle.
19/02/2013 Vieux  
  56 ans, Liège
 
Bonjour,
Un point important qui est souvent oublié se sont les normes en prévention incendie !

Les travaux de mise en conformité peuvent monter très haut dans un budget.

C'est même parfois une raison de vente.
19/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Pour éviter les mauvais payeurs, il est intéressant d'approcher les AIS.

- loyer garanti
- pas de vacance locative
- remise en état du bien en cas de dégats

seule contrepartie : accepter un loyer un peu plus faible que le marché !

Là, on est quasiment dans du risque ZERO.
19/02/2013 Vieux  
 
  51 ans, Brabant Wallon
 
Achetez et confiez-en la gestion à une agence immobilière sociale.
Pendant toute la durée de la convention, vous êtes dispensé de payer le précompte immobilier, vous percevez un loyer même en cas de vide locatif et l'agence doit vous rendre le bien en bon état.
19/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par lepez78 Voir le message
Si vous avez des fonds, pensez à passer en société.
Fausse bonne idée, à moins de disposer déjà d'un patrimoine immobilier conséquent car les frais de constitution et de gestion risquent d'absorber le gain escompté.
Certes, le taux d'imposition de la Sté n'est que de 33,33% et on peut lui coller tous les frais de rénovation, vide locatif, traitement du gérant etc, mais il faut aussi tenir une comptabilité des Stés, être assujetti à la TVA etc.
Sachez aussi que le fisc attache une très grande attention dans le cadre de constitution de ces Stés patrimoniales suivant en cela la nouvelle directive contre les abus de droit, d'où il faut s'attendre à des contrôles musclés.
19/02/2013 Vieux  
 
  51 ans, Brabant Wallon
 
Vanma, tu m'as devancé!
19/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Restons sérieux, 100 logements, c'est une profession !
Je ne suis pas d'accord.

100 logements permettent que vous vous livriez à autre chose qu'à un travail de bureau (au niveau des revenus) et imposent que vous fassiez un peu de gestion et de rénovation de temps à autre.

Mais cela reste de la gestion de patrimoine "normal". Même avec des prêts. Acheter un bien immobilier sans prêt hypothécaire est fiscalement absurde à un certain point dans le déroulement de votre vie patrimoniale. Mais on en rediscute une fois que vous avez des biens depuis plus de 10 ans.

Par ailleurs, si les propriétaires sont taxés à 50% sur leurs revenus immobiliers, les conséquences sont tellement catastrophiques, tant au niveau de la personne qu'au niveau macro économique belge... que cela ne peut arriver. (mais on dépasse le simple forum...)

Je le répète, la location à des privés pour des résidences principales ou secondaires est et restera taxée au code 106 - déduction des intérêts au code 146.

Ce ne sera pas le cas si vous achetez à crédit des immeubles que vous revendez à la découpe, et que vous en faite un ou deux par an. Achat et location sont traités complètement différemment.
19/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Ben oui. Tous les revenus immobiliers sont globalisés, et on en retire l'ensemble des intérêts de prêts à but immobilier.

S'il reste quelque chose, on est taxé dessus. Je n'ai pas dit autre chose.

Pour ce qui est des Sicafi:
Acheter des Sicafi, c'est acheter du papier. Sensible à la bourse. Impossible d'acheter à crédit. Bref, aucun intérêt...

Et pour ce qui est des loyers impayés, des emmerdements en justice de paix, des mauvais payeurs, des destructions d'appartement, etc: on n'a rien sans rien. Mais le jeu en vaut encore la chandelle.
Acheter une Sicafi c'est acheter une part d'un portefeuille immobilier matérialisé par l'émission d'actions. Le cours varie entre des limites qui n'ont aucune mesure avec une action de société ordinaire. Les variations sont dues à des vides locatifs (bureaux) ou des baux importants non renouvellés. Il y a bien sûr lieu d'acheter une sicafi dont la valeur boursière est inférieure à la valeur totale du patrimoine.
D'où l'intérêt d'un portefeuille d'immeubles diversifié. Le rendement net peut atteindre 5%, voire plus .
19/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Je ne suis pas d'accord.

100 logements permettent que vous vous livriez à autre chose qu'à un travail de bureau (au niveau des revenus) et imposent que vous fassiez un peu de gestion et de rénovation de temps à autre.

Mais cela reste de la gestion de patrimoine "normal". Même avec des prêts. Acheter un bien immobilier sans prêt hypothécaire est fiscalement absurde à un certain point dans le déroulement de votre vie patrimoniale. Mais on en rediscute une fois que vous avez des biens depuis plus de 10 ans.

Par ailleurs, si les propriétaires sont taxés à 50% sur leurs revenus immobiliers, les conséquences sont tellement catastrophiques, tant au niveau de la personne qu'au niveau macro économique belge... que cela ne peut arriver. (mais on dépasse le simple forum...)

Je le répète, la location à des privés pour des résidences principales ou secondaires est et restera taxée au code 106 - déduction des intérêts au code 146.

Ce ne sera pas le cas si vous achetez à crédit des immeubles que vous revendez à la découpe, et que vous en faite un ou deux par an. Achat et location sont traités complètement différemment.


Je ne suis pas ici pour polémiquer sur le sujet.

Je dis juste que les cas de requalification existent et existeront encore.

Maintenant, c'est comme tout, on ne peut tirer une conclusion générale à partir de cas particuliers.

Je connais des indépendants qui ont travaillé 30 ans sans jamais avoir de contrôle fiscal. J'en connais aussi qui se payent trois contrôles les 5 premières années de leur activité ...

Bonne continuation dans ton activité locative !
19/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Parsifal Voir le message
Acheter une Sicafi c'est acheter une part d'un portefeuille immobilier matérialisé par l'émission d'actions (...) Le rendement net peut atteindre 5%, voire plus .
C'est vrai. Mais cela reste du papier. Si la bourse s'effondre, le cours s'effondrera aussi. Moins, mais quand même.

Et impossible d'emprunter pour acheter des Sicafi.
Et 5% sur le capital investi, c'est loin d'être terrible.

L'avantage de l'investissement immobilier, c'est qu'une banque pourra mettre 80% du prix d'achat. Et le rendement sur capital investi est démultiplié.

Ne pas oublier que chaque fois que vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts (dépense) et remboursez une partie de capital (épargne!!!!!)
19/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Je ne suis pas ici pour polémiquer sur le sujet.

Je dis juste que les cas de requalification existent et existeront encore.
Très honnêtement, je reste intéressé par des exemples concrets. (par MP si c'est de l'ordre du confidentiel)

Je reste persuadé que c'est tellement marginal que c'en est de la légende urbaine.

De ce genre de légende urbaine qui fait peur à plein de monde et qui empêche de se lancer dans le "business".

Et si c'est pas le cas, cela m'aiderait à me préparer à mon prochain contrôle fiscal... ;)
19/02/2013 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
voici un premier cas :

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/d...indHighlighted
19/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Merci (même si je vais moins bien dormir, maintenant...)
19/02/2013 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Parsifal Voir le message
Fausse bonne idée, à moins de disposer déjà d'un patrimoine immobilier conséquent car les frais de constitution et de gestion risquent d'absorber le gain escompté.
Certes, le taux d'imposition de la Sté n'est que de 33,33% et on peut lui coller tous les frais de rénovation, vide locatif, traitement du gérant etc, mais il faut aussi tenir une comptabilité des Stés, être assujetti à la TVA etc.
Sachez aussi que le fisc attache une très grande attention dans le cadre de constitution de ces Stés patrimoniales suivant en cela la nouvelle directive contre les abus de droit, d'où il faut s'attendre à des contrôles musclés.
mais n'importe quoi
je ne met pas en doute vos compétences cependant je me dois de souligner certaines choses:

- il s'agit d'une comptabilité de société certes, et des frais comptables + publication au moniteur ect sont inhérent à cette société.

- il n'y a aucune tva sur ce genre de société, la location n'est pas une opération soumise à TVA.

- l'avantage est de pouvoir déduire les intérêts du prêt plein pot, + surtout d'amortir le bien.

- le passage en société n'est ps qu'une question de taux de l'isoc, il y a bien d'autres avantages cependant cela requiert une étude particulière, chaque cas étant unique (ou à peu près)
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