un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

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un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

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19/02/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Passer en société est surtout une mauvaise idée si vous louez du logement. En effet, la taxation des revenus locatifs est très différente selon que vous êtes un "simple privé" ou une société.

La loi fiscale favorise très nettement la location de logement par des privés. (Et c'est très bien ainsi. Beaucoup mieux pour le marché en général...)

Ceci dit, rien ne vous empêche de diversifier vos avoir, et notamment d'acheter en société ce qui va être loué à des sociétés...
19/02/2013 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
on ne peut pas généraliser ici (et sur ce post) les avantages et les inconvénients d'une société immobilière.
De plus cela demande une analyse du client, de ses envies et souhaits et de son patrimoine. En fiscalité un cas n'est pas l'autre, et l'avantage pour une personne peut etre l'inconvénient d'une autre.
19/02/2013 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
si j'en revient au post initial qui est "3-4 appartements dans un immeuble dans les 200k eur : est-ce une bonne affaire pour faire de la location" ,

1/ le batiment doit être en ordre légalement pour la location ; électricité , incendie
2/ il faut des compteurs séparés ;
3/ une partie difficile , voir l'adéquation entre le prix de location à demander , la valeur intrinsèque du bien - et l'endroit et la clientèle à qui louer.

le problème est de ne pas avoir assez de bien loués pour en faire une source de revenu principale - mais que les diverses réparations prennent trop de temps et trop de ressources;

de toute facon pensez bien qu'il faut louer en-dessous du prix afin de sélectionner le meilleur locataire possible {loyers payés , reste 10 ans, dégats locatifs}

un bon locataire ca se cajole !
19/02/2013 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
et n'oublions pas
en société possibilité de s'organiser pour transmettre l'immobilier à ses enfants (presque) sans droits de succession.

Mais
En cas de vente d'un immeuble: on se paye généralement une belle plus-value taxable, qui est immunisée en pers. physique... donc il y a à boire et à manger...
19/02/2013 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
pour en revenir au sujet initial, attention de bien vérifier que le bâtiment est bien en ordre du cadastre également (avec tout ce qu'on voit deja pour des maisons, je n'ose imaginer dans un immeuble)

Les agences immobilières sociales bon plan?
19/02/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Point important pas encore cité : l'urabisme de la ville doit reconnaitre l'immeuble comme "divisé". De plus en plus de ville sont contre cela, et mettent bcp de bâtons dans les roues (Liège est dans le peloton de tête).
Les compteurs séparés ne sont pas obligatoires, pour info, mais juste fortement conseillés pour éviter tracasseries administratives et avec les locataires.

Pour la rentabilité, on compte souvent une correspondance de 11 mois sur les 12, sachant que le dernier mois de loyer correspond aux travaux de maintenance nécessaires.
+ revenus cadastral.

Pour déterminer la valeur d'un immeuble à appart à l'achat, on regarde la rentabilité brutte de l'immeuble.
Elle doit être au moins de 7%, mais varie selon le bien. Des immeubles pénibles à gérer (comme des kots par exemple, ou des petites divisions en général) sont souvent estimées avec un minimum de 9 ou 10%.

Sinon, pas d'accord avec Benoki sur la dernière phrase : le montant du loyer est discriminant par principe, et permet de cibler les locataires voulus. A vous de choisir le bien qui correspond à cela. Les locataires se cajolent par la présence, les petits travaux rapides et réguliers... pas tellement par le montant du loyer.
19/02/2013 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par vanma Voir le message
Excusez moi mais c'était à prévoir ..

"Qu'elle a pris en considération ,pour maintenir son point de vue, l'importance des loyers perçus (77.180 € en 2002 et 810816 € en 2003 - charges supportées: 41.946,19 € en 2002 et 43.907,04 € en 2003) et l'existence de frais de publicité, des frais de déplacements multiples (122 par an pour effectuer les travaux d'entretien) et d'emprunts multiples non négligeables (quatre emprunts hypothécaires) faisant apparaître 11.823,06 € d'intérêts en charges en 2003 (voir pièce N° V/77 du dossier administratif, recommandé du 5 juillet 2005 );"

si le gars tape en charge les frais relatifs aux immeubles , c'est pas étonnant qu'il se fasse chopper.

toute proportions gardée c'est comme si qlq faisait du taxi 'occasionnel' et déclairait 1000 litres de mazout de roulage en frais ..

Dernière modification par benoki 19/02/2013 à 16h10.
19/02/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Acheter un immeuble à appartement, bon plan? Non!
Si vous voulez vous lancer dans la location d'appartements, ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier.
Il vaut mieux privilégier l'achat d'appartements sur les critères de région, immeubles récents, rénovation récentes, tous compteur séparés, etc....
Un immeuble veut dire appartements de différents formats au même endroit(clientèle différente par type d'appart).
Il vaut mieux cibler un type d'appart pour une clientèle spécifique.
Je préfère avoir 3 apparts 80/100 m2, 2/3 ch, garage, class B, entièrement rénové qu'un immeuble avec apparts 1, 2, 3 ch, studios.
19/02/2013 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Je préfère avoir 3 apparts 80/100 m2, 2/3 ch, garage, class B, entièrement rénové qu'un immeuble avec apparts 1, 2, 3 ch, studios.
Bonjour,
vous pourriez dire pourquoi ?

moi perso je préférerais des garages , clients calme etc..
19/02/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Probablement parce que ça représente une gestion toute différente - et les problèmes/imprévus qui vont avec.
Avec des apparts plus "de luxe", et récents, ces problèmes sont moins présents.
19/02/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Bonjour,
vous pourriez dire pourquoi ?

moi perso je préférerais des garages , clients calme etc..
Les garages sont aussi un bonne idée, mais chuuut!

Il faut laisser les immeubles aux sociétés. Si vous regardez la région de Charleroi, on vend pratiquement autant "d'immeubles à appartements" que de maison, pour l'instant.
Si on veut avoir une clientèle stable et "pacifique", il faut choisir la région, le quartier, le type d'immeuble, etc.
Bref, on trouve rarement ce type d'immeuble et certainement pas pour 350.000 euros en parfait état
par contre, trouver un appart dans un immeuble récent ou récemment bien rénové, avec un bon environnement et une demande familiale pour une location, est plus facile.
On trouve des 80/100 m2 class B, chauffage et compteurs indépendants, entièrement rénovés dans la tranche des 100/135.000 euros(location entre 600 et 750, hors charges).
Alors, pourquoi se mettre un monstre sur les bras, en rénovation, normes à respecter, clientèle?
19/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par ManuAde Voir le message
mais n'importe quoi
je ne met pas en doute vos compétences cependant je me dois de souligner certaines choses:

- il s'agit d'une comptabilité de société certes, et des frais comptables + publication au moniteur ect sont inhérent à cette société.

- il n'y a aucune tva sur ce genre de société, la location n'est pas une opération soumise à TVA.

- l'avantage est de pouvoir déduire les intérêts du prêt plein pot, + surtout d'amortir le bien.

- le passage en société n'est ps qu'une question de taux de l'isoc, il y a bien d'autres avantages cependant cela requiert une étude particulière, chaque cas étant unique (ou à peu près)
Il est souvent plus intéressant d'être assujetti à la TVA pour pouvoir la récupérer lors de la facturation par les fournisseurs des travaux d'entretien ou de transformation. Je part bien sûr du principe que le passage en Sté immobilière ne se justifie que pour un patrimoine immobilier important et bien entendu, toutes les demandes sont à étudier au cas par cas.
N'oubliez pas non plus la taxation de la plus- value en cas de revente rapide.
Essayez d'autre part d'éviter les jugements à l'emporte-pièce tel que "n'importe quoi".
C'est déplaisant et je puis vous assurer que j'ai fait constituer un nombre considérable de ce genre de Sté, avec l'aide d'un avocat fiscaliste, sans jamais avoir un retour pénible entre autre de l'administration fiscale.
19/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Et j'oubliais bien sûr, la grande facilité de transmission patrimoniale des parts de la société ( sans frais, c'est possible) alors qu'une donation d'immeuble engendre des droits équivalents à ceux d'une succession (en Wallonie du moins). Remarquez que si vous êtes jeune on peut pallier cet ennui....
19/02/2013 Vieux  
  60 ans, Liège
 
[quote=Kenshin;682157]Point important pas encore cité : l'urabisme de la ville doit reconnaitre l'immeuble comme "divisé". De plus en plus de ville sont contre cela, et mettent bcp de bâtons dans les roues (Liège est dans le peloton de tête).

Pour la rentabilité, on compte souvent une correspondance de 11 mois sur les 12, sachant que le dernier mois de loyer correspond aux travaux de maintenance nécessaires.
+ revenus cadastral.

déclaration à l'urbanisme : c'est vrai qu'il faut une demande de "séparation" à l'urbanisme. Sauf lorsqu'il y a 2 logements et que le prorpiétaire habite dans l'immeuble.
Malgré cette exigence, la ville de Liège est championne des immeubles à habitants multiples (et dans quelles conditions !). Il y a pourtant le permis de location, les certificats PEB etc; mais qui s'en soucie si ce n'est en cas de sinistre où on reparlera de marchands de sommeil.

rentabilité : 11 mois sur 12, cela me semble très optimiste. Je dirais plutôt 9-10 mois.
19/02/2013 Vieux  
 
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Parsifal Voir le message
Essayez d'autre part d'éviter les jugements à l'emporte-pièce tel que "n'importe quoi".
C'est déplaisant et je puis vous assurer que j'ai fait constituer un nombre considérable de ce genre de Sté, avec l'aide d'un avocat fiscaliste, sans jamais avoir un retour pénible entre autre de l'administration fiscale.
sorry pour vous avoir fait penser que je souhaitais vous offenser, il n'en est rien. Les termes utilisés n'étaient pas les meilleurs, je suis tout à fait d'accord avec vous.

Par contre il va falloir m'expliquer comment vous pouvez assujettir à TVA (et donc déduire la tva sur les frais d'entretien, mazout ect) alors que la location immobilière n'est tout simplement pas soumise à TVA... * pure demande d'information
20/02/2013 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Bonjour,
vous pourriez dire pourquoi ?

moi perso je préférerais des garages , clients calme etc..

oui j'y ai pensé aussi
certains biens présentent d'ailleurs les deux, appartements et garages, certains immeubles sont ainsi conçus. Le premier que j'ai vu m'avait laissé perplexe mais plus maintenant
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