Vices cachés

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Vices cachés

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10/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
Bonjour,

En regardant sur le site, je n'ai pas trouvé trace de ce sujet qui m'interpelle personnellement et qui pourrait en concerner d'autres ...

Après quelques recherches sur le net, j'ai trouvé ceci :

Citation:
lorsque l'acquéreur découvre un vice caché …

PHILIPPE VAN SOMEREN
jeudi 06 décembre 2007, 13:12





Le vendeur est tenu à livrer l'immeuble exempt de tout défaut qui puisse nuire à son utilité. En droit, on parle de possession utile du bien. Pour déterminer l'étendue de ses obligations, il faut distinguer entre vices cachés et apparents.
Vices apparents. Ce sont les vices qui peuvent être décelés par un examen attentif. Ceux-là ne peuvent faire l'objet d'aucun recours à l'encontre du propriétaire qui a vendu, selon la formule consacrée, « dans l'état bien connu de l'acquéreur ».
Vices cachés. Mais il en va autrement en ce qui concerne les vices cachés, indécelables, même par un examen attentif. Il faut donc se trouver en présence d'un vice qui présente une « certaine gravité ». Ce vice peut porter sur l'immeuble (humidité, par exemple) ou sur l'usage du bien (par exemple, construction effectuée sans permis urbanistique ou grevée de servitudes).
La jurisprudence nous apprend que ne sera considéré comme caché que le vice qui aurait échappé à l'examen attentif qu'un homme sérieux porte aux affaires qu'il traite.
En outre, n'est grave que « le défaut qui rend la chose impropre à la consommation à laquelle on la destine » (art. 1641 du code civil).
Est assez grave « le défaut qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait jamais acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu ». Ces critères sont abstraits et dépendront de l'appréciation du juge. Ainsi, par exemple, sera-t-il probablement moins clément si l'acquéreur est un homme de l'art, comme un architecte.
Se dégager de toute responsabilité

Un acquéreur ne peut garder indéfiniment un droit éventuel à se retourner contre le vendeur. C'est une question de bon sens. Plus aucun vendeur ne dormirait « sur ses deux oreilles » et c'est la sécurité publique qui serait finalement touchée. En conséquence, l'article 1643 du Code civil permet à un vendeur de se dégager de toute responsabilité « s'il stipule qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».
Dans la pratique, les compromis et actes notariés stipulent presque toujours cette clause. Mais ce constat ne contraint pas l'acquéreur. Il peut refuser une telle clause et c'est alors au vendeur d'y renoncer ou de la maintenir, quitte à perdre un amateur. De manière générale, on ne peut que conseiller au vendeur de signaler au candidat acquéreur tout vice dont il aurait connaissance.
Aller en justice

Si aucun accord à l'amiable ne se dégage entre parties, un recours en justice peut être envisagé. Toutefois, les conditions sont strictes. Le vice caché doit présenter une certaine gravité, exister au moment du transfert de propriété (généralement la date de l'acte authentique), même en germe, comme dans l'exemple de la mérule, et rendre l'immeuble impropre à une utilisation normale.
De plus, il convient encore d'introduire assez rapidement l'action en garantie. L'article 1648 du Code civil parle « de bref délai ». Le point de départ de ce délai est la découverte du vice ou, s'il pouvait être décelé par l'occupation du bien, à la date de la délivrance de ce dernier. Pourquoi un délai court ? Si l'on tarde trop, le risque existe que l'on ne puisse plus déterminer si le vice était présent au moment de l'acquisition. Encore une fois, l'appréciation de ce critère abstrait appartient au juge. A ainsi été jugé « tardive l'action introduite plus de deux ans après la vente » ainsi que celle introduite plus de six mois après l'obtention d'un rapport d'expertise commandé par l'acquéreur.
L'exception de la construction d'un bien immeuble

La notion de « bref délai » ne s'impose pas dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Dans un arrêt de 1994 (1), la Cour de Cassation a précisé que « les dispositions relatives au code civil relatives au contrat d'entreprise n'imposent nullement que la demande fondée sur les vices cachés soit formée à bref délai ; qu'une demande fondée sur les vices cachés imputables à l'architecte et à l'entrepreneur ne pourrait être déclarée irrecevable que si le maître de l'ouvrage avait en fait accepté la situation vicieuse ».
Ce qui peut être judiciairement obtenu

Selon l'importance du vice caché, le juge peut rendre l'immeuble au vendeur moyennant restitution du prix (on parle en droit d'action rédhibitoire) ou de permettre à l'acquéreur de garder le bien en se faisant rembourser une partie du prix, évaluée par expert (action estimatoire).
Bien entendu, l'acquéreur pourra avoir droit au remboursement des frais occasionnés par la vente (frais notariés, d'exécution, etc.) et, si le vendeur est de mauvaise foi, à des dommages et intérêts. Dans ce dernier cas, la charge de la preuve appartient à l'acquéreur, sauf si le vendeur était un professionnel de la vente. L'acquéreur devra prouver que le vendeur ne pouvait ignorer la présence d'un vice et qu'il y a eu manœuvre dolosive (volonté de tromper l'acheteur).
Dès lors, si vous êtes sur le point d'acquérir un bien immobilier (maison, appartement), il est conseillé :
– d'écouter attentivement le propriétaire, les locataires et, surtout, les voisins ainsi que l'éventuel intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) ;
– de faire appel à un homme de l'art (géomètre expert immobilier, architecte, ingénieur) afin d'évaluer le bien, mais également de diminuer le risque de découverte ultérieure de mauvaises surprises.
Pour plus de renseignements, on consultera le site des notaires (2).
(1) Cassation. Première chambre, Arrêt du 15 septembre 1994.
(2) www.notaire.be, le site de la Fédération royale du notariat belge, rubrique « vices cachés »
10/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
Pour ma part, cela fait peu de temps que nous avons enménagé dans notre nouvelle maison et j'ai découvert que mon escalier avait été bouffé par des bestioles (cfr : http://www.bricozone.be/fr/portes-es...tes--4747.html)

Je pense que cela pourrait s'apparenter à un vice caché car les parties pourries étaient recouvertes de caches (qui ne sautent pas aux yeux d'un néophite - voir photos).

Vu que l'autre sujet concernait des avis sur la réparation de celui-ci, j'ai créé ce post qui pourrait m'aider et ouvrir certaines portes à d'autres (enfin j'espère ...).

Merci pour vos contributions, avis et expériences éclairées !
10/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
Personne n'aurait eu cette mésaventure ??
10/02/2008 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Si, mais mon cas ne fait pas "jurisprudence": mes mur était recouvert de plaque d'unalitt qui cachaient des murs un peu humides MAIS comme ce n'est pas le proprio qui avait placé ces plaques, ce cont techniquement des vices caché mais pas par lui donc tant pis pour moi.
10/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
Haaa Bon !

L'affaire est passée ?

Parce que c'est peut-être un peu facile de se dédouaner de cette manière, non ?

Celui qui a acheté la maison après en était responsable non ou si louée et l'unalitt mis par le locataire, le propiro était responsable non ?

Dernière modification par Spectro 10/02/2008 à 22h23.
10/02/2008 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Spectro Voir le message
Haaa Bon !

L'affaire est passée ?

Parce que c'est peut-être un peu facile de se dédouaner de cette manière, non ?

Celui qui a acheté la maison après en était responsable non ou si louée et l'unalitt mis par le locataire, le propiro était responsable non ?
Oui mais il faut prouver soit qu'il était au courant, soit qu'il les ait placé. Assez dur à prouver
10/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
C'était le locataire qui avait placé ces panneaux ?
23/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
Je relance le sujet ...
23/02/2008 Vieux  
 
  65 ans, Hainaut
 
Dans votre acte d'achat de la maison, vous n'avez pas un paragraphe qui parle de cela.. défauts, recours en cas de..
Je ne pense pas que vous puissiez attaquer le propriétaire ainsi.
Si mes souvenirs sont bons, il est dit que le bien acheté est bien connu de l'acheteur.
je me trompe peut être mais à vous de vérifier cela avec votre notaire..
24/02/2008 Vieux  
 
  Europe
 
Bien le merci pour les réponses (je n'ai pas encore reçu l'acte : Toujours chez le notaire). Je me renseigne !

Profitez bien du dimanche !!!
29/03/2008 Vieux  
 
  37 ans, Hainaut
 
il faut prouver l'existance d'un vice caché, (genre si tu trouve des bidons contre les mites dans la cave) si pas de preuve evidente ca risque fort d'etre un long combat perdu d'avance..
29/03/2008 Vieux  
  50 ans, Hainaut
 
ce n'est pas un vice caché puisque tu l a vu
si on veux jouer comme ca tous le monde a eu des vices caché
qui ne decouvre pas des surprises apres l achat d une veille maison ou alors il faut acheter du neuf !!!
09/05/2012 Vieux  
  47 ans, Namur
 
bonjour, je viens d'acheter une maison(6mois) et posant une nouvelle porte exterieur les hourdis et pierres se sont écroulés !! le menuisier m'informe que c'est la merule, au laboratoire de la région wallone il me confirme aussi ! en inspectant toute la maison et le jardin, je découvre que
le vendeur a disimuler, caché des parquets qu'il a retiré infecter de merule au fond du jardin caché sous des branches (composte) et dans le garage en desous de nouveau parquet ! il m'était impossible de les voir lors de la visite organisée par l'agence.
le vendeur est hollandais et je ne sais pas comment faire ? mon assurance juridique n'intervient pas puisque ce problème était avant ! pouvez vous m'aider ? je suis perdue on dit vise cachés si on ne voie rien mais ici il y avait des planches dans le garage (mais lors de la visite la propriétaire avait mis audesus beaucoup de chose + caisse+coffre de toit+nouveaux parquet ! ) comment faire ? merci de notre aide
anne-valérie
09/05/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Reprenez contact avec votre notaire, il devrait pouvoir vous aider pour la procédure.
09/05/2012 Vieux  
  47 ans, Namur
 
IL m'a simplement dit de prendre un avocat !
15/05/2012 Vieux  
  63 ans, Bruxelles
 
dans le cadre "vice caché": est-ce que, dans un bâtis ancien (les derniers travaux auraient été effectués en 1993), une isolation sous-toit placée à cette époque (donc n'est plus aux "normes actuelles"), une plate-forme non isolée, est elle un "vice caché"?

Je pose la question parce que les acheteurs cherchent à se retourner contre le vendeur (qui a hérité de ce bien), et exigent que l'ensemble de la co-propriété paie les travaux d'isolation de leur appartement.
15/05/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Il faudrait savoir si, lors de la vente, cette plateforme a été donnée comme étant isolée.
Je ne vois pas de vice caché dans ce cas de figure. A la limite, une omission volontaire ou involontaire, si la plateforme avait été déclarée comme isolée.
Difficilement défendable juridiquement parlant.
15/05/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par rincevent Voir le message
dans le cadre "vice caché": est-ce que, dans un bâtis ancien (les derniers travaux auraient été effectués en 1993), une isolation sous-toit placée à cette époque (donc n'est plus aux "normes actuelles"), une plate-forme non isolée, est elle un "vice caché"?

Je pose la question parce que les acheteurs cherchent à se retourner contre le vendeur (qui a hérité de ce bien), et exigent que l'ensemble de la co-propriété paie les travaux d'isolation de leur appartement.
Non, les acheteurs n'auront certainement pas gains de causes dans ce cas. Il n'y avait pas d'obligation d'isoler en 93. A moins d'avoir déclarer lors de la vente que le logement était bien isoler, c'est une cause perdue d'avance.
16/05/2012 Vieux  
  63 ans, Bruxelles
 
C'est bien ce qu'il me semble. Ils reviennent en outre avec des "vices" plus que visibles (plancher dépoli, chauffage par convecteur, vélux à remplacer (datant de 93 => anciens), toiture en roofing (visible depuis la terrasse), etc...
Ils réclament, du coup, que la co-propriété participe à tous leurs travaux.
Il est possible qu'ils aient mal estimé le coût de leurs travaux (ou envisagé des travaux trop coûteux pour leur bourse) et cherche à se retourner comme ils peuvent, dont râler sur le prix d'achat (celui, plancher, estimé par l'agence immobilière).
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