Problème d'évacuation des eaux usées et servitude

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Problème d'évacuation des eaux usées et servitude



19/03/2012 Vieux  
  47 ans, Liège
 
Bonsoir à tous,

J'ai fait l'acquisition d'une maison récemment (en réalité 2 maisons qui furent réunies en une seule par le passé).

A l'origine, 3 maisons mitoyennes et identiques ont été construites il y a bien longtemps déjà par un propriétaire uniques. Les maison sont construites en contrebas de la rue.

Lorsque la commune a installé les égouts dans la rue (il y a bien longtemps également), la maison située le plus en aval a été raccordée directement à l'égout. L'évacuation des eaux usées des 3 maisons étant situées à l'arrière des bâtiments, le propriétaire de l'époque a installé une unique conduite partant de la maison le plus en amont, passant par la maison centrale et ensuite par la maison le plus en aval avant de rejoindre l'égout de la rue.

Cette servitude a été actée en bonne et due forme et est toujours d'actualité.

Par la suite, la maison en aval a été vendue à un propriétaire X (je ne connais pas la suite de l'histoire de cette maison) et les deux autres maisons (donc en amont) ont été vendues à un propriétaire Y, lequel les a réunies en une seule grande habitation dont je suis à présent propriétaire.

L'acte de vente stipule noir sur blanc l'existence de la servitude en matière d'évacuation des eaux usées. Ce qui me laisse donc présumer que l'acte de de vente de l'actuel propriétaire de la maison en aval stipule également cette servitude.

Or, je rencontre des soucis d'évacuation de nos eaux usées (refoulements et bouchons dans la cour à l'arrière de la maison auxquels je ne trouve que des solutions provisoires et à court terme).

En gros, j'arrive à déboucher la partie de tuyauterie qui se trouve sur ma propriété, mais le problème reste récurrent. Je soupçonne donc la présence d'un bouchon sur la propriété du voisin (avant ou après l'endroit où lui-même évacue ses eaux usées, je l'ignore).

Un sterfput au-dessus de la tuyauterie d'évacuation est présent dans sa cour, tout comme dans la mienne, il en a un aussi. Il faut en outre savoir que le voisin a entrepris des travaux dans sa cour et qu'il n'est pas improbable que de la terre se soit infiltré dans le sterfput, bouchant ainsi partiellement la conduite.

Et pour corser le tout, à peine avais-je emménagé que le voisin désertait sa maison la laissant à l'abandon sans même que je sache comment le joindre.

Selon les recherches que j'ai fait, le fait que la servitude soit décrite dans un acte notarié me permet de faire valoir ce droit sur le plan juridique. J'ai aussi pu comprendre que le propriétaire du fonds servant (mon voisin) ne peut rien faire pour nuire ou m'empêcher d'exercer mon droit comme il se doit. D'autre part, j'ai l'obligation de ne rien faire pour aggraver la servitude par un usage industriel (je ne crois pas que les chasses d'eaux tirées par les 4 personnes composant ma famille ainsi que les bains et lessives puissent être de nature à aggraver la servitude et l'élever au niveau d'un usage industriel).

Désolée pour la longueur de mes explications, mais j'aime la précision et il me paraissait indispensable de faire une description détaillée de la situation.

Voici donc mes questions :

- Est-il possible que la longue inoccupation de la maison de mon voisin (éventuellement combiné à un bouchage partiel de la tuyauterie en raison de ses travaux commencés dans sa cour) puisse avoir desséché, par non-utilisation, des matières présentes dans la tuyauterie, la bouchant ainsi fortement au point que l'évacuation de mes eaux usées soit entravée.
- Il me paraît essentiel de faire procéder à un examen de la conduite, tant chez moi que chez mon voisin afin de localiser la cause des refoulements (et régler le problème une fois pour toute) par une entreprise compétente. Pour cela, il faudrait que cet entreprise puisse avoir accès à la tuyauterie située chez mon voisin. Puis-je l'y contraindre ? Si oui, comment faire étant donné que j'ai affaire à un voisin "fantôme" dont j'ignore le nom ? Dois-je faire intervenir la police afin de le rechercher (je voudrais éviter de commencer des relations de voisinage de cette manière un peu trop "agressive" à mon goût) ?
- A qui incombe les frais de détection du problème et sa résolution (en rappelant qu'il y a une servitude reconnue par acte notarié) ? A mes frais exclusivement ? Frais partagés de moitié étant donné que nous profitons tous les deux de la même canalisation et qu'un bouchon situé en aval de ses propres évacuations d'eaux usées rendrait difficile l'établissement d'une faute de l'un ou l'autre ? A mon voisin exclusivement, dans le cas où un élément déterminerait sa responsabilité (bouchage de la conduite par les terres qu'il a évacué de sa cour) ?

Un tout grand merci d'avance pour vos réponses.

Cordialement,
Chanterelle
19/03/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Une inoccupation de la maison de votre voisin ne doit pas sécher des matières qui en feraient un bouchon: vous y habitez encore, et il y a donc encore un débit.

Vous devez entretenir la servitude. C'est une obligation définie par la loi. Et si cela vous incombe, le voisin ne peut vous interdire ou vous empêcher de le faire. Donc, oui, vous pouvez l'y contraindre.

Pour trouver le nom et l'adresse de votre voisin, vous pouvez vous rendre à l'enregistrement et au cadastre. Ils ont les coordonnées des propriétaires.

La réfection incombe au responsable de la situation. Si c'est dans votre partie, il y a de grandes chances que ce soit intégralement à votre charge. Si c'est dans sa partie, je ne sais pas, mais un 50-50 me semble logique. Sauf à démontrer que c'est un problème que votre voisin a causé.
20/03/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Si servitude créée par acte notarié, on peut supposer que vous êtes " le fond dominant".
Vos eaux s'écoulent sur les fonds "servant".
Les actes notariés doivent normalement stipuler à qui incombe la charge de l'entretien.
Bien relire votre acte.
Caméra en guise de première expertise ??
20/03/2012 Vieux  
  47 ans, Liège
 
Merci pour vos réponses qui, pour l'instant ne me font progresser qu'à très petits pas.

@ Vazbiene : Oui, effectivement, nous occupons le fonds dominant et mon voisin est propriétaire du fonds servant, pour utiliser les termes juridiques exacts. J'ai relu attentivement mon acte d'acquisition il y a 2 jours encore. La servitude est mentionnée, mais il n'y a aucune stipulation particulière concernant les modalités d'entretien de cette servitude. C'est un des points que je souhaite éclaircir afin que cela se fasse dans le respect des lois et aussi de mon voisin. Je note cependant l'idée de l'expertise par caméra qui pourrait être utile.

@ Géronimo : Trouver mon voisin ne sera pas chose aisée et je crains que l'enregistrement et le cadastre ne me soient d'aucune utilité. J'ai eu l'occasion de rencontrer mon voisin à plusieurs reprises les premiers jours qui ont suivi notre arrivée. Il a déserté sa maison depuis en y laissant ses meubles et effets. Il passe très rarement (et uniquement en journée lorsque nous sommes absents). Sa boîte aux lettres déborde de courrier non relevé et tout ce que je sais c'est qu'il est toujours domicilié à cette adresse (un soir, la police a sonné chez nous pour nous demander si nous ne savions pas où ils pourraient trouver notre voisin. Même la police ignore où il se trouve...). Je me vois mal escalader mur et clôture pour explorer à son insu la partie de conduite qui se trouve chez lui.

Mais je ne peux pas non plus rester avec mes solutions provisoires et à court terme.

A ce stade ce sont surtout les bases légales et éventuellement la jurisprudence que je cherche à décortiquer, histoire de bien cerner les droits et obligations ainsi que leurs limites qui incombent à chaque partie concernée.

Pour la base légale, je sais que le fonds dominant (moi) ne peut rien faire qui aggrave la situation du fonds servant (pas question donc de transformer ma maison en lavoir public libérant plus d'eaux usées que l'usage domestique normal). Je sais aussi que le fonds servant (mon voisin) ne peut rien faire qui m'empêche de profiter de la servitude pour une utilisation normale. Peut-on dès lors considérer que mon voisin m'empêche de profiter la servitude (et commet donc une faute) en étant introuvable afin de pouvoir régler un problème directement lié à la servitude ?

Cordialement,
Chanterelle
20/03/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Votre fond subit un préjudice. Vous êtes privé de la jouissance parfaite de votre bien.
Je vous conseille de retrouver le notaire qui a rédigé l'acte de division.
Ou le notaire de votre voisin.
Si votre acte ne mentionne rien, excepté la servitude établie au profit de votre fond dominant, l'acte de votre voisin en parle peut-être plus explicitement. Entretien régulier, preuve de l'entretien, etc.... A vérifier.
De toute façon, dans votre intérêt, je pousserais les notaires à rédiger un avenant aux actes qui mentionnera tous les détails relatifs à l'exercice de cette servitude.
A frais partagés. Une discussion franche entre voisins pour avancer.

Si un des voisins "fait le mort", à votre place, je lance une procédure en justice de paix. Précédé d'une tentative de conciliation. L'exercice de la servitude
fera alors l'objet d'un jugement.
Ce sera plus clair pour tout le monde et tous les héritiers ou acquéreurs futurs des maisons.
Si votre voisin est défaillant, vous demanderez au juge de paix de pouvoir prendre toutes les dispositions urgentes et nécessaires pour préserver les biens. En ce compris l'autorisation de pénétrer sur le terrain du voisin et de procéder à des réparations ou entretiens .
Frais que vous avancerez mais que le juge vous autorisera à récupérer auprès du voisin "défaillant". Celà peut aller jusqu'à une inscription hypothécaire sur l'immeuble de votre voisin.
Courage.
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