Petits travaux qui font gonfler la valeur d'une maison

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Petits travaux qui font gonfler la valeur d'une maison

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03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Hello,

Comme beaucoup je suis en phase de refinancement de crédit. A ce titre, ma maison sera expertisée afin que la banque puisse calculer la quotité pour le prêt.

J'ai déjà entendu que certains "petits" travaux permettait de donner plus de valeur à un bien. Dans mon cas, je sais que le montant emprunté est inférieur à la valeur de la maison puisqu'on a pas payé notre maison à un prix très correcte par rapport à la mise en oeuvre et des matériaux utilisés et nous avions une bonne partie de fonds propres. J'évalue une quotité d'environ 90%.

A côté de ça, je sais que je ne pourrai pas facilement "améliorer" ma maison puisqu'elle est toute neuve et relativement "complète".

Mais il y a sans doutes des petites choses que je pourrais faire et que ferai plus qu'augmenter sa valeur par rapport à ce que ça me coûterait niveau réalisation. C'est là que je me tourne vers vous afin d'avoir votre avis. J'ai quelques idées, mais je me trompe peut-être, à vous de me corriger si vous estimez que ça ne vaut pas la peine de se presser.

Dans les travaux que je dois de toute façon faire, il y a :
* Finir la pose des plinthes à l'étage (ça ne me coûtera rien j'ai déjà le matériel).
* Isoler la toiture du garage (je n'ai pas encore budgétisé)
* Créer des emplacement de parking. Au final on souhaite une allée en klinkers et un carport fermé (forcément impossible de faire ça avant l'expertise surtout à cette période de l'année). Mais peut-être qu'un empierrement suffirait à faire augmenter la valeur de la maison ?
* Faire une terrasse. Même problématique que l'allée. A cette période ça parait compliqué de le faire. Mais peut-être qu'un empierrement (qui servirait de sous-couche pour le stabilisé) permettrait déjà d'augmenter la valeur de la maison.

A côté de ça, je suppose qu'avoir un portail, des clôtures, un abri de jardin, aménagement des vides ventilés, permettrait également d'augmenter la valeur de notre bien, mais je me tourne vers vous pour d'autres suggestions. Bien entendu, vous me proposerez peut-être des choses déjà réalisées (du style buanderie meublée etc.) mais plus j'aurai de suggestions pertinentes plus je pourrai faire un choix.

A mon sens l'expertise ne se fera pas avant mi-janvier. Ce qui laisse encore un peu de temps pour faire tout ça.

Merci d'avance !
03/12/2014 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
Quand tu dis, refinancement de crédit, tu rachètes ton prêt en fait?

Simple question, tu le rembourses depuis combien de temps? Perso, j'ai mon crédit en court depuis avril 2013 (achat terrain, 1ère tranche débloquée) et selon ma banque je dois attendre mars 2015 pour pouvoir faire quoi que ce soit étant donné que je rembourse du capital que depuis 2 mois ... J'ai un peu l'impression qu'ils m'embrouillent pour ne pas avoir à traiter mon dossier.

Sinon dans ton cas, je pense que réaliser pas mal de petits travaux peuvent t'aider, le tout est de voir l'état de tes finances, et si les investissements en valent la peine.
03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Je rembourse depuis Janvier 2014. Pas de soucis pour le rachat. Mais je ne souhaites pas partir dans cette discussion-là pour garder le sujet initial du topic.

Niveau finance, j'ai un peu de marge mais pas non plus un budget extensible à souhait. C'est pour cette raison que les investissements doivent en valoir la peine au moment de l'expertise, sinon je repousse tout ça au printemps 2015.

Par exemple, des rouleaux de laines de verre et de l'empierrement c'est possible, mais si ça ne fera pas évoluer la valeur de la maison, ce sont des travaux que je ne juge pas prioritaire. Même si le mauvais temps risque de changer la donne (il fait un froid de canard dans le garage et l'allée commence déjà à se dégrader).

A côté de ça, est-ce que l'ajout de luminaires extérieurs etc pourrait donner un peu de valeur ? C'est avant tout ce genre de petits travaux que je cherche à connaître
03/12/2014 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
Les luminaires extérieurs je pense que oui, pour moi ça rentre dans le "confort" et donc c'est un plus pour la maison.

Si tu parviens à donner un aspect fini à ta maison pour l'expertise ça ne peut être que bénéfique. Un de mes voisins à acheté une maison finie en 2010, dans laquelle il restait pas mal de finitions (extérieur, plinthes, isolation, nivellement, électricité,...) et il a pu obtenir un très bon tarif en jouant sur le fait qu'il aurait encore pas mal de frais à faire, et ça a marché donc dans ton cas l'expert devrait prendre en compte tout ce que tu fais pour faire grimper la valeur de ton bien.
03/12/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Tu refinances un truc qui a moins d'un an ?!
Comment cela peut il etre rentable ?
Indemnité de ré emploi, frais de dossier ?

Mon banquier (belfidus) me prend pour un martien de vouloir refinancer un prêt qui a deux ans... Je devrais amha insister...
03/12/2014 Vieux  
 
  40 ans, Namur
 
Et faites gaffe au bonus logement... la facture du manque à gagner peut être salé.

Gaffe !!! http://trends.levif.be/economie/poli...al-353731.html
03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Je sais qu'il n'existe pas de lexique miracle, mais par exemple j'aimerais savoir si l'investissement que je pourrais faire en luminaire à hauteur de 200€ par exemple est plus ou moins intéressant que 600€ d'empierrement.

Par exemple, si les luminaires ajoutent une plus value de 250€ mais que les pierres ajoutent une plus value de 5000€ je sais vers quoi je vais me tourner.

Mais pour ça il faudrait que j'ai une multitudes d'idée. Et après on pourra se poser la question de savoir quel investissement pourrait être le plus intéressant.

Par exemple, ici je vais mettre une plaque de gyproc pour finaliser le coffrage de mon feu ouvert double face. Ca va me coûter 5€ mais ça donnera probablement une plus value de 1000€ juste pour l'aspect esthétique. Ou du moins, ça ne dévaluera pas la valeur de la pièce parce qu'il y a quelque chose de non fini et inesthétique.
03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Tu refinances un truc qui a moins d'un an ?!
Comment cela peut il etre rentable ?
Indemnité de ré emploi, frais de dossier ?

Mon banquier (belfidus) me prend pour un martien de vouloir refinancer un prêt qui a deux ans... Je devrais amha insister...
Mon prêt date d'aout 2012. Ma la dernière tranche a été libérée tard (prêt pour terrain et construction d'une maison).

Donc on part d'un prêt de 30 ans révisable tous les 5 ans à 4,3% vers un prêt de 20 ans en fixe à 2,15% ou 25 ans à 2,50%. Les mensualités augmentent mais on gagne presque énormément sur les intérêts à rembourser (le calcul est simple plusieurs années en mois et surtout un taux 2 fois plus faible). Les frais de notaire, réemploi, etc ne font même pas 10% du gain...
03/12/2014 Vieux  
 
  34 ans, Liège
 
Très honnêtement je ne pense pas que mettre des pierres ou des luminaires extérieurs va "faire gonfler" la valeur d'un maison. L'isolation du garage peut-être un peu plus ?

Je ne suis pas un expert et ce n'est que mon avis ...
03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par franreg Voir le message
Et faites gaffe au bonus logement... la facture du manque à gagner peut être salé.

Gaffe !!! http://trends.levif.be/economie/poli...al-353731.html
Rien ne change, c'est un refinancement, je reste sur la règle d'imposition actuelle.

Mais s'il vous plaît j'aimerais ne pas lancer le débat/discussion là-dessus. Il y a déjà suffisamment de sujets sur le forum qui traite la problématique. Pour conclure, je peux refinancer sans soucis et surtout on serait fou de ne pas le faire.

J'aimerais juste connaître ce qui pourrait faire augmenter la valeur d'un bien en vue d'une expertise en sachant que le bâtiment est neuf (donc tout ce qui est chauffage, électricité, plomberie, cuisine est en ordre et on ne peut pas faire mieux).
03/12/2014 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
  exter666 est connecté maintenant
pour info et pour clore bzone vient de lancer un sujet à ce sujet

http://www.bricozone.be/fr/divers/t-...ire-92626.html
03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par exter666 Voir le message
pour info et pour clore bzone vient de lancer un sujet à ce sujet

http://www.bricozone.be/fr/divers/t-...ire-92626.html
Pour clore la discussion que je ne voulais pas avoir dans ce topic-ci oui. Mais ça ne clôt pas le sujet initial du topic pour lequel j'aimerais toujours vos avis.
03/12/2014 Vieux  
 
  58 ans, Hainaut
 
Tous les points lumineux sont équipés de luminaires ? Intérieur et extérieur, bref pas de fils qui traînent ou d'ampoule sur socquet ?
Les peintures sont en ordre et rideaux ou stores installés ?
Pour la visite de l'expert, rien ne doit "traîner", laissant penser qu'il manque de place ou de rangements.
Un porte-bouteilles de vin fixé en cave est un investissement faible qui donne un côté rangé.
Pour l'extérieur, empierrement et stabilisé avec bordures où il n'y aura plus qu'à poser les klinkers le moment venu.
C'est tout ce que je vois pour le moment, mais avec des photos, ce serait plus facile : on voit toujours la paille dans l'oeil du voisin
03/12/2014 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
  exter666 est connecté maintenant
Citation:
Posté par Plumy Voir le message
Pour clore la discussion que je ne voulais pas avoir dans ce topic-ci oui. Mais ça ne clôt pas le sujet initial du topic pour lequel j'aimerais toujours vos avis.
la précision vaut la peine d'être faite
03/12/2014 Vieux  
 
  35 ans, Brabant Wallon
 
je suis très très sceptique sur la plus value réelle (la somme d'argent que vous obtiendrez en plus si vous vendez votre maison demain) de certains aménagements

l'acquéreur regardera s'il y a une grande terrasse; qu'elle soit en bois à 5000 eur ou full luxe en pierre bleue à 20.000 eur fera peu de différence pour lui; et il ne sera pas prêt à payer la maison 15.000 eur plus cher

il voudra, par exemple une allée et 3 places de parking en bon état devant, et ne paiera pas plus cher si elles sont klinckers plutôt qu'en gravier

faites installer un piscine à 50.000 EUR et essayez dès la fin des travaux de vendre votre maison 50 Keur plus cher... je vous souhaite bonne chance.
Ok (certains) acquéreurs considéreront la piscine comme un plus, mais cela sera très difficile de la valoriser à son coût réel

j'ai eu la même réflexion que vous et j'en suis arrivé à la conclusion qu'il fallait faire en priorité les aménagements qui m'intéressaient moi, sans tomber dans le haut de gamme et y consacrer des sommes faramineuses car la plus value apportée à la maison est très relative
03/12/2014 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
C'est un expert qui viendra voir votre maison et non pas un simple acquéreur qui se laissera impressionner par un beau luminaire extérieur.

Je suis entièrement de l'avis de greg100.
03/12/2014 Vieux  
 
  33 ans, Liège
 
Excellente remarque Greg100
03/12/2014 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Ok, donc ça rejoint un peu ce que je pensais.

Isolation garage, empierrement allée pour créer plusieurs places de parking (actuellement c'est une allée qui a été faite en 0/52 et qui est de plus en plus en mauvais état), empierrement terrasse (pour le moment c'est décaissé mais ça ne fait pas vraiment office de terrasse). Quoi d'autres ?

Je suis d'accords sur la qualité. Une terrasse en bois ou en klinkers ça ne fait pas beaucoup de différence. Notre banquier nous l'a d'ailleurs fait remarquer. C'est un expert pas un agent immobilier. Par contre je crois au fait que créer un truc qui n'existe pas pour rapporter beaucoup.

Autre question, quel est à votre avis sur le rapport entre le potentiel (imaginons possibilité de faire une terrasse de 90m2) et ce qui est réellement fait (l'empierrement des 90m2 déjà réalisé) ?
03/12/2014 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
Plumy, tu dois bien faire la différence entre la valeur à neuf (VAN), valeur qu'on prend souvent en compte dans le cas de l'assurance incendie (valeur à la construction, variable chaque année suivant indice abex) et la valeur réelle, c'est à dire la valeur à laquelle tu peux trouver un acquéreur pour ton bien.

C'est vraiment le marché qui définit la valeur de ta maison, elle peut être magnifique avec toutes les finitions haut de gamme que tu veux, si tu n'as pas un acquéreur près à mettre le prix, tu ne la vendras pas. C'est pareil pour la banque.

D'autant plus que la banque va parler d'une valeur en vente forcée (et si je ne dis pas de connerie, d'un montant de 80% de la valeur réelle, à confirmer)
03/12/2014 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Joyeux Anniversaire !
Salut, à mon avis, le fait de faire quelques aménagements ne va pas beaucoup changer le montant de l'évaluation de ta maison. Vu que cela n'a pour but que de faire baisser ta quotité. Quotité qui permettra de faire baisser le taux. mais un taux aussi bas, va-t-il baisser pour quelques % de quotité? J'en doute. Si c'était chez moi, je ferais les travaux qui m'apportent un plus sans regarder à ce qui pourrait éventuellement modifier la quotité. Le retour sur investissement me semble trop faible.
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