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22/08/2012 Vieux  
  42 ans, Bruxelles
 
Extrait Juridique :

"2. Vous devez établir la mauvaise foi de votre vendeur

A priori, donc, vous ne pouvez pas vous retourner contre votre vendeur en cas d’apparition de vices cachés affectant l’immeuble que vous avez acquis.

Cependant, pour bénéficier de cette protection, votre vendeur doit obligatoirement être de bonne foi, c’est-à-dire, soit vous avoir révélé la présence d’un défaut apparemment caché mais dont il avait connaissance, et ce au plus tard au moment de la conclusion du contrat, soit ignorer personnellement l’existence de ce défaut.

Vous pourrez par conséquent engager sa responsabilité et lui demander de vous indemniser si vous êtes en mesure de démontrer qu’il connaissait la présence du vice mais qu’il ne vous l’a pas révélée.

Cette preuve est souvent difficile à rapporter ; généralement, il convient de solliciter du tribunal la désignation d’un expert qui reçoit mission de déterminer si le vendeur a pris des mesures techniques de nature à camoufler le vice (par exemple, le placement de panneaux devant les murs affectés d’humidité ou de mérule, la peinture des murs défectueux, …).

Sachez également que si votre vendeur est un professionnel de la vente immobilière (promoteur, constructeur, marchand de biens, …), il est présumé de mauvaise foi, de telle sorte que c’est à lui qu’il appartient d’établir qu’il ne connaissait pas la présence du vice et qu’il lui était impossible de la déceler. La charge de la preuve est donc renversée, à votre profit, en pareil cas"
22/08/2012 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Il n'est pas nécessaire de démontrer que le vendeur connaissait le vice caché. La mauvaise foi n'est exigée que si l'on entend obtenir des dommages et intérêts en plus d'une réduction du prix.

Tout dépend également de la manière dont la clause d'exonération de responsabilité a été rédigée. Si elle est bien faite, il pourrait être nécessaire de prouver que le vice était connu.

On peut aussi tenter de contourner le problème en prouvant que la chose délivrée n'est pas conforme à la chose vendue d'où l'importance d'avoir gardé toutes les informations transmises par l'agent ou le vendeur sur l'état du bien avant la vente.
22/08/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Post 1 et 2, on n'est pas encore juridiquement parlant dans un cas de vice caché.
Il y a compromis et refus de passer l'acte. Blocage, sanctions légales.
L'humidité frappe certes la maison mais ce vice, ce constat n'apparaît encore nullement par écrit.
22/08/2012 Vieux  
bko
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Le vendeur peut s'exonérer du vice caché s'il est de bonne foi, pourquoi, parce que ce vice peut lui avoir échappé tout simplement ...

par contre camoufler ce vice caché le rend de mauvaise foi et annule l'exnération de garantie pour vice caché qu'il peut avoir incluse au contrat (en pratique presque toujours)

notez aussi que les manoeuvres et le camouflage peuvent en plus être qualifiées de dol, manoeuvre effectuée en vue de fausser votre consentement

et effectivement la responsabilité de l'agent immobilier est lourde car il est présumé de mauvaise foi, puisque si vous n'avez pas été prudent lui devait l'être

ex les travaux de toiture doivent être prouvés par facture où est -elle ? (facture p^récise au moins la surface...!)


pour le reste ne laissez pas traîner et contactez régulièrement l'agence (voire notre belle émission "on est pas des pigeons " oups je fais de la pub, Mr Bricozone , si ça pose un problème n'hésitez pas à retirer mon post, mais la tentation était trop forte

Et question le certificat PEb obligatoirement annexé à la vente que mentionne-t-il ?

bon courage
22/08/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
PEB ? j'ai posé la question post 14.
L'auteur de la discussion a posté deux messages et n'est plus revenu sur Bzone depuis 3 semaines.
Patience donc !
22/08/2012 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Il n'y a pas eu de passage de l'expert de la banque ??? Je pensais que c'était obligatoire ?
22/08/2012 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par cric1974 Voir le message
et attention... si vous vous lancer dans une "procedure"... les avocats sont souvent du même moule que les agents immobiliers....
Vous vous avancez un peu là, non ???
22/08/2012 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Utile à relire pour certains (au # 19)
http://www.bricozone.be/fr/galeres-e...che-54128.html
22/08/2012 Vieux  
  42 ans, Bruxelles
 
ben même en lisant cela c'est pas gagné.... "examen attentif".... si la personne avait regardé attentivement.... ??? est ce que la maison est inhabitable ? "nuisible au bien" ? le prob. c'est que cela repose sur du subjectif... des avis d'experts...

N'empeche je suis curieux de la suite....
22/08/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Citation:
Il n'est pas nécessaire de démontrer que le vendeur connaissait le vice caché
Absolument ! Et je rappelle que Raphwells est avocat ...
Le soit disant "extrait juridique" ci dessus est mal rédigé et prête a confusion.
Le code civil, pour une fois parfaitement clair, détaille ce qu'est un vice caché. Retenez qu'on peut faire casser une vente sur un vice caché dont le vendeur n'a pas connaissance, et en cas de mauvaise foi, on peut en plus lui demander des dommages.

Voici, encore une fois, le texte du code civil

http://www.bricozone.be/fr/showpost....3&postcount=19

Citation:
1. Le vice caché
Le vice caché peut être défini comme tout défaut caché de la chose, qui la rend impropre à son usage. Exemple: la mérule dans un immeuble vendu, l'explosion d'une bouteille sous pression, etc.
A côté des vices structurels, la jurisprudence de notre Cour de cassation retient également la notion de vice fonctionnel. Selon notre cour suprême, est un vice caché toute caractéristique occulte de la chose qui, sans être un défaut de structure, de fabrication, la rend impropre à l'usage auquel l'acheteur la destine. En d'autres termes, la chose telle qu'elle est, ne peut servir à l'usage que l'acheteur désire en faire.
Exemple : si une personne achète une remorque pour son tracteur, à un vendeur qui sait l'usage qu'elle fera de cette remorque, à savoir l'utiliser avec un tracteur d'une marque bien déterminée, le fait que la remorque ne soit pas compatible avec le tracteur, alors que séparément la remorque et le tracteur ne présentent pas de défaut, peut constituer un vice caché de la chose vendue (vice fonctionnel).
Il est à remarquer que si l'usage que l'acheteur fait de la chose n'est pas un usage "normal", habituel de celle-ci, le vendeur ne sera responsable du vice que s'il connaissait l'usage qui est donné à cette chose par l'acheteur.
2. Caractéristiques du vice
Pour ouvrir l'action en garantie des vices cachés, le vice que présente la chose doit répondre aux caractéristiques suivantes :
- comme son nom l'indique, il doit être caché, occulte. Le vice répondra à cette condition si l'acheteur ne pouvait pas le déceler par un examen attentif mais normal de la chose au moment de la vente ou de la livraison ;
- il faut que le vice soit inconnu de l'acheteur. Le vice dont l'acheteur a pu se rendre compte ou sur lequel le vendeur a attiré son attention, ne lui permettra pas d'invoquer la garantie des vices cachés ;
- le vice doit être nuisible à l'utilité de la chose ;
- il doit exister, même "en germe", avant la vente.
3. Les actions ouvertes à l'acheteur
L'acheteur lésé par un vice caché a le choix entre deux actions :
- l'action rédhibitoire : l'acheteur demande la résiliation de la vente et réclame le remboursement du prix payé ;
- l'action estimatoire : tout en conservant la chose, l'acheteur réclame qu'il lui soit restitué une partie du prix.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose (on dit alors que le vendeur est de mauvaise foi), il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
S'il les ignorait (on parle du vendeur de bonne foi), il ne restituera, outre le prix, que les frais occasionnés par le vente.
L'acheteur n'a pas d'autres droits que ceux repris ci-dessus. La garantie des vices cachés n'autorise donc pas l'acheteur à demander le remplacement de la chose ou sa réparation, à moins que cela n'ait été convenu par une clause du contrat de vente.
4. Le bref délai
L'action en garantie des vices cachés doit être intentée, selon l'article 1648 du Code civil, dans un bref délai. Ce bref délai est fondé sur le fait qu'après un certain temps, il devient difficile de déterminer si le vice existait avant la vente ou non.
La détermination du point de départ de ce délai et de sa durée est laissée à la libre appréciation des juges.
D'après Van Ryn et Heenen ("Principes de droit commercial", t. III, Bxl, Bruylant, 1981, p. 547), "selon la nature de la marchandises ou du vice, le délai prend cours au jour de la délivrance (lorsqu'il s'agit d'un défaut qui se révélera normalement par l'usage de la chose ou s'il s'agit d'une marchandise périssable...) ou à la date de la découverte du vice".
Enfin, c'est l'action qui doit être intentée dans un bref délai. Il ne suffit donc pas d'émettre rapidement des réclamations, de faire désigner un expert, pour interrompre l'écoulement du bref délai.
Par contre, les cours et tribunaux admettent généralement que des pourparlers sérieux entre les parties, à savoir des pourparlers suivis dans la perspective d'un arrangement amiable, suspendent le bref délai.
5. Présomption de connaissance des vices cachés
Le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts cachés des objets qu'il vend. On met ainsi à charge du vendeur l'obligation de s'assurer que la chose vendue n'est affectée d'aucun vice.
Le vendeur n'échappera à cette présomption que s'il prouve le caractère indécelable du vice. Il doit démontrer que, quelle que soit sa diligence, il n'aurait pas pu déceler le vice, que l'ignorance du vice dans laquelle il se trouvait était invincible.
L'assimilation du vendeur professionnel à un vendeur de mauvaise foi a des conséquences importantes. En effet, s'il ne parvient pas à démontrer la caractère indécelable du vice :
- il devra indemniser l'acheteur de tous dommages et intérêts (voir ci-dessus, point 3) ;
- il ne pourra pas se prévaloir des clauses d'exonération ou de limitation de responsabilité qui auraient été stipulées en sa faveur.
22/08/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Eh bien, vous êtes dur, Cric 1974 avec la personne qui achète une maison. Vous savez combien cela coûte un expert immobilier ?? Et en plus, vous connaissez un vendeuir qui va accepter que vous veniez visiter la maison 5 fois ??

Vous imaginez si chaque acheteur potentiel visite en moyenne 20 maisons et que là-dedans il y en a 3-4 qui les intéresse, ils doivent payer un expert immobiliier ?

Eh bien, le fameux expert, vous avez intérêt à le réserver des mois à l'avance car ils seront débordés. C'est de l'utopie ce que vous racontez là et de toute manière, certains vices cachés sont impossibles à déceler sans démonter certaines choses (j'ai personnellement la blague avec l'amiante, donc je ne vois pas comment un expert aurait pu la voir sans casser un mur), le plafond foutu, la cuisine soi-disant impeccable et il y a tout à refaire (évier rouillé et j'en passe, donc impossible de voir sans démonter).

Donc, quand vous achetez une voiture, vous démontez tout également car désolée même avec les voitures neuves, il peut y avoir des problèmes et quant aux voitures d'occasion, n'en parlons même pas, c'est pour cela qu'il y a maintenant des protections.

Bref, je vous signale qu'en France, la plupart des biens sont vendus par des agences immobilières et leurs obligations sont très strictes, sinon c'est justice !!

Ce serait bien qu'on suive en Belgique.

Un vice caché comme le dit Bricozone reste un vice caché, donc je ne vois pas pourquoi on devrait protéger les vendeurs. Et la victime dans cela ?? Si les gens avaient les moyens de se payer des maisons à 300.000 €, ils le feraient c'est sûr et encore rien ne prouve qu'il n'y ait pas de problèmes derrière cela.

Alors faire marcher le commerce, c'est bien mais si on doit expertiser tout ce qu'on achète, où va-t-on ? Si votre marchandise est avariée, vous la ramenez au magasin, non ??

Et un peu de respect pour les personnes qui ont déjà assez de problèmes comme cela, je pense qu'ils n'ont pas besoin d'être jugés en plus. Trop facile de dire "moi j'aurais fait ceci ou cela".

Bonne soirée;

Vivamine
22/08/2012 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
  benoki est connecté maintenant
Je suis désolé, mais le prix de l'avis d'un expert est ridicule par rapport à l'achat d'un bien immobilier. Je vais vous dire que dans le cas ou on est vendeur , si toutes les visites se faisaient avec expert , ca éviterait pas mal de déboires et de temps perdu à tout le monde.
22/08/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Le prix d'un expert est ridicule mais pour qui ? Mais si vous avez en vue 3-4 maisons, car vous n'êtes pas sûr, vous payez à chaque fois (pour info, 750 €).

Eh bien,il n'y a qu'à espérer que la première maison soit la bonne car sinon, vous avez payé des tas de frais avant d'acheter quoi que ce soit.

Pour ma part, comme vous le dites, les biens devraient d'office être visités avec un expert mais à charge de l'agence (il me semble qu'elle touche une belle commission, j'en sais quelque chose car j'ai vendu mon ancienne maison avec une agence sérieuse) et les lois devraient être changées, ainsi il n'y aurait plus de possibilité pour la malhonnêteté.

Quand on voit les normes pour l'agro-alimentaire etc, cela devrait être pareil dans les autres métiers, ainsi plus de possibilités de rouler le client !!

De toute manière, tout le monde est perdant dans ce jeu-là !

Vivamine
22/08/2012 Vieux  
  42 ans, Bruxelles
 
je le repete... pour une voiture on va dans 4 ou 5 garages, au salons etc.... et pour une maison ??? on visite une fois et hop ????
Et je ne me moque pas et ne critique pas... si le coup de coeur etait là, si on a peur de passer à coté,... ca peut se comprendre d'agir sur un coup de tête ou un peu trop vite . Au contraire ca m'enrage des désillusions qui pourrissent la vie... je connais un couple d'ami qui sest carrément séparé suite à des merdes du genre.
En terme "d'expert" cela peut être un ami entrepreneur... bref qqun qui sait ou et quoi regarder."
Un expert immo se deplace pour 150 euros, et 75 - 100 euros à "l'amiable" ... et qui vous parle d'en prendre à chaque visite ??? non seulement quand on est prêt a signer !
22/08/2012 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Ah bon ?

Personnellement, j'avais visité la maison avec quelqu'un qui s'y connaissait très bien et c'est d'ailleurs lui qui a découvert l'amiante en faisant les travaux, il m'a dit qu'on n'aurait rien pu voir sans démonter.

Alors l'expert, il agit comment ? Cela m'intéresse de savoir ? Il a un appareil qui permet de détecter des plafonds qui s'écroulent, de l'amiante, des éviers rouillés, etc ?

C'est toujours intéressant d'avoir plus d'infos car je vous avoue que mon oncle est expert immobilier et il ne m'a pas demandé de visiter la maison avant que je signe, donc c'est qu'il n'était pas si inquiet que cela mais peut-être que lui n'avait roulé personne ???

Bonne soirée et si vous avez des infos intéressantes sur les experts, je les veux bien en MP !

Vivamine
22/08/2012 Vieux  
  42 ans, Bruxelles
 
@ vivamine --- y a des gens qui ne savent rien de rien en elec, en plomberie, en toiture, en isolation, en signe d'humidité ... et même en valeur reelle par rapport au m2 et à l'endroit.... forcément si vous parlez d'amiante cachée entre deux planchers ou d'un scorpion qui niche derrière le frigo et ne sort qu'à minuit.... et pour votre "Tonton Expert", il ne s'est pas déplacé pour vous aider ... oui et alors, je vois pas le rapport ???

QQun qui n'est pas à l'aise en matiere de batiment doit se faire accompagner selon moi... et même si on s'y connait... Y a plus dans deux tête que dans une, cette devise j'y crois.
22/08/2012 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par cric1974 Voir le message
Y a plus dans deux tête que dans une, cette devise j'y crois.
Vous savez bien que vous avez raison, qu'on devrait toujours demander l'avis de personnes réellement compétentes, mais que pour les mêmes causes à chaque fois, peu de personnes le font.
Je crois qu'à présent chacun a bien compris l'histoire de l'expert, du "tonton", de l'entrepreneur ...
Ne tirez plus sur l'ambulance ...
23/08/2012 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Les deux baraques où j'ai fait offre il y a eu expertise, et ça n'a pas posé problème aux vendeurs. Ils savent que si vous faites venir un expert, vous êtes un candidat sérieux. Les experts ne m'ont jamais couté 750€ pour information. Vous demandez à votre banque où vous comptez faire votre prêt hyopthécaire de faire expertiser le bien, et les frais sont répartis moitié moitié, avec l'expertise qui est envoyée à la banque (qui vous en fait parvenir ensuite la copie).

Maintenant, expert, architecte, entrepreneur, le tout est d'avoir un corps de métier compétent pour l'analyse du bien. Après, quand c'est caché, c'est caché hein, l'expert va pas faire mieux

Dernière modification par tchize_ 23/08/2012 à 01h18.
23/08/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Vivamine, suite à votre demande post 35 je vous transmets les coordonnées
d'un bureau d'expertise. Ce cabinet d'expert privé travaille pour les secteurs publics et privés. Jour et nuit, 7/7 jours.
Souvent désigné par les Autorités pour expertise judiciaire dans des conflits comme le vôtre.
J'ai une amie sur Bruxelles qui a effectué des travaux de rénovation "sans
précaution" dans une cave en co-propriété. Construction 1950.
Suppression d'une conduite de chauffage bien isolée à l'amiante .
Dénonciation par un des co-propriétaires, descente des Autorités (Police, Commune, IBGE) en urgence. Cette mésaventure lui a coûté des milliers
d'euros , elle a payé par mois... pendant des années.
La conduite d'eau n'a jamais été retirée vu les risques (bâtiment privé).
L'amiante et les tuyaux ont été recouverts , neutralisés.
L'immeuble à appartement est fiché à l'IBGE et j'ai des craintes à une revente. Ce petit building a quasiment perdu toute sa valeur .
23/08/2012 Vieux  
  32 ans, Namur
 
Citation:
Posté par vazbiene Voir le message
Dénonciation par un des co-propriétaires ... L'immeuble à appartement est fiché à l'IBGE et j'ai des craintes à une revente. Ce petit building a quasiment perdu toute sa valeur .
Il doit s'en être mordus les doigts, non?
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