Compromis modifié à l'insu de l'acheteur juste avant signature

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Compromis modifié à l'insu de l'acheteur juste avant signature

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08/01/2014 Vieux  
  44 ans, Hainaut
 
J'aurais besoin de conseils ou retours d'expériences,
concernant un acte que je trouve révoltant, et qui touche ma soeur.

Elle a signé il y a 1 mois un compromis de vente d'une grange située sur un terrain relié à la voirie par une courette de ±4x7 mètres. Par défaut de vigilence, elle n'avait pas remarqué la présence d'une porte d'un bâtiment voisin donnant sur cette courette, que du reste les voisins utilisaient visiblement allègrement comme si c'était leur propre terrain (il s'avère en fait que c'est la porte d'entrée de leur habitation, initialement en voirie, qu'ils ont déplacé sur ce terrain ne leur appartenant pas!

Constatant cela, je lui ai indiqué les démarches à faire auprès de l'urbanisme et le cadastre, afin d'obtenir les informations nécessaires à la modification de cette situation.

Elle m'avait qq jours avant sa signature de compromis transmis copie du projet, lequel mentionnait bien que le vendeur déclarait que le bien n'était grevé par aucune servitude. Elle avait validé ce paragraphe.

Or grande surprise, sur l'exemplaire qu'on lui a fait signé ensuite le paragraphe a été totalement modifié, et stipule qu'elle assume le bien tel qu'il est inclus toutes servitudes actives ou passives susceptibles de le grever, bref elle accepte à l'insu de son plein gré d'être lésée d'une partie de son terrain indûment! Le paragraphe a été visiblement malhonnêtement modifié afin de nuire à l'acheteur, et permettre aux voisins de poursuivre leur utilisation abusive du terrain qui ne leur appartient pas, et on peut donc en conclure que l'agent immobilier était bien au courant des faits, et a préféré trafiquer le compromis à l'insu de l'acheteur, que d'agir en tant que bon conseiller des parties.

Auriez vous connaissance de jurisprudences similaires, où un agent immobilier aurait été convaincu de duperie en trafiquant un compromis de vente entre sa proposition et la signature? Le fait que ma soeur ait signé sans se rendre compte que ce paragraphe avait été modifié à son insu la rend elle responsable du fait? Cela me semblerait abherrant et trop facile, on ne vous laisse jamais le temps de tout relire sur place, on se base sur le fait qu'on a marqué son accord sur un texte et que la copie qui vous est remise est censée être strictement celui qui a été validé... trop facile à l'heure actuelle de changer qq mots dans un compromis ni vu ni connu et le faire signer à la va-vite!

Je savais depuis longtemps les agents immobiliers des voyous sans foi ni lois, me voilà une fois de plus convaincu de cette certitude!
08/01/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
  browning est connecté maintenant
Qu'elle fasse annuler le compromis.

Son notaire est là pour la défendre
Rendez vous chez le notaire pas ici

08/01/2014 Vieux  
  44 ans, Hainaut
 
Un peu rapide,
Elle souhaite acheter et ce n est sans doute pas le vendeur qui a commandité la magouille, mais l agent immobilier
08/01/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Etes-vous bien sûr que le texte a été modifié?

Quand je lis mes actes de propriété, ils utilisent le même genre de phrase:

"Les biens sont vendus dans l'état et la situation dans lesquels ils se trouvent actuellement, sans recours contre le vendeur pour erreur dans la description des biens ou pour vices quelconques, même cachés, des plantations et bâtiments, vétusté ou mauvais état de ces derniers.
Ils sont vendus avec toutes les servitudes actives ou passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui pourraient les avantager ou les grever, y compris celles pouvant résulter des lois et règlements en vigueur, notamment en matière d'urbanisme, sauf à l'acquéreur à faire valoir les unes et à se défendre des autres à ses frais, risques et périls, sans intervention du vendeur ni recours contre lui.
Le vendeur déclare qu'à sa connaissance les biens ne sont grevés d'aucune servitude et qu'il n'en a personnellement conféré aucune."
. etc...

J'en ai par contre une autre où il y a une servitude et c'est stipulé comme suit:

... CONSTITUTION DE SERVITUDE (grand sous-titre)
M. X..., propriétaire de la parcelle n° Y, mitoyenne de la parcelle acquise, autorise à titre de servitude réelle et perpétuelle l'utilisation d'une bande de terrain (chemin d'accès aux caves) situé au sud-est de la parcelle n° Y. .....


Je conclus que si servitude il doit y avoir dans l'achat dont vous parlez, il faut que votre sœur donne son autorisation.
Demandez à un notaire de préciser.
08/01/2014 Vieux  
  44 ans, Hainaut
 
En fait dans la proposition de compromis etait uniquement repris le paragraphe "le vendeur declare qu'a sa connaissance le bien n'est grevé d'aucune servitude",
Tandis que dans le compromis signé ce paragraphe a été supprimé et remplacé texto par "le bien zst vendu avec toutes les servitudes actives ou passives...etc" que vous mentionnez
08/01/2014 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Il faudra que le notaire stipule noir sur blanc si le bien a une servitude ou pas. Vous avez copie du premier document pour vous.
08/01/2014 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Où le compromis a-t-il été signé? Chez l'agent immobilier ou chez un Notaire?

L'agent immobilier n'est pas là pour défendre l'acheteur mais le vendeur vu qu'il est engagé par le vendeur. Quand on a compris ça, on est déjà plus malin avant d'acheter. Cela ne devrait pas empêcher l'agent immobilier d'être honnête.

Prenez contact sans tarder avec VOTRE notaire (pas celui du vendeur).
09/01/2014 Vieux  
  38 ans, Liège
  browning est connecté maintenant
Citation:
Posté par Gammon Voir le message
Un peu rapide,
Elle souhaite acheter et ce n est sans doute pas le vendeur qui a commandité la magouille, mais l agent immobilier
non pas rapide!

il n'y a qu'une seule chose à faire, voir avec le notaire
c'est lui qui vous représente
c'est lui qui fait office d'autorité avec le notaire de la partie adverse

s'il y a litige, il faut le résoudre avec eux, et uniquement avec eux

vous attendez quoi? qu'on résolve le problème ici?

l'agent immobilier a fait cette démarche au profit du vendeur, donc c'est le vendeur qui est intéressé de garder la servitude

ça ne vous plait pas, allez chez le directeur de l'agent immobilier

mais encore une fois, c'est pas ici qu'il faut venir, dénoncez immédiatement les faits aux 2 notaires, et au directeur de l'agence

là vous perdez du temps à venir ici
09/01/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je n'irais pas jusqu'a dire que vous perdez votre temps ici

Par contre votre message manque de clarté et je vais l'écrire autrement ; votre soeur A SIGNE un document qui dit qu'elle accepte toutes les servitudes qui grèvent le bien.
Suis-je dans le bon ?

Si oui, que voulez-vous qu'on vous dise de plus ! Vous voyez un bien avec une cour et une porte, c'est quasi evident que c'est une servitude (c'est un vrai cas d'école) et même si je comprend que tout le monde n'est pas censé être agent immobilier, on est ici clairement dans un cas qu'un acheteur vigilant aurait pu remarquer.
09/01/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Concernant le fait qu'on vous présente a la signature un document qui diffère de celui qui vous a été dernièrement montré (par email souvent) par votre notaire ou agent, c'est un fait que je dénonce souvent ici, que je déplore, et qui m'a vu me facher avec deux de mes notaires

JE N'ACCEPTE PAS qu'un notaire m'envoie un email un lundi avec un "avant projet de compromis" et que le jour ou je signe, mettons le mercredi, sans aucune autre nouvelle de sa part, il y ait LA MOINDRE VIRGULE que je n'ai pas recue avant la signature.
Apparemment je suis un vieux con et tous les notaires avec qui j'ai eu affaire, procèdent ainsi...

Si tout s'est passé sans notaire (ce qui semble être le cas) moi je n'aurais pas hésité a dire lors de l'entretien "ce document n'est pas le dernier que j'ai recu, je demande le temps de le lire et de le faire valider par mon notaire" et "merci au revoir".
09/01/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Citation:
Posté par lamy Voir le message
Il faudra que le notaire stipule noir sur blanc si le bien a une servitude ou pas. Vous avez copie du premier document pour vous.
Qui n'est pas signé.
09/01/2014 Vieux  
  44 ans, Hainaut
 
Merci BZone de rétablir un peu la paisibilité du propos,
effectivement je crois que cela peut se discuter ici, et que le partage d'expériences malheureuses est l'objet de cette partie du forum, afin que les futurs acquéreurs et/ou vendeurs ne soient préparés à toutes les éventualités de ce monde dangereux qu'est la construction.

En résumé donc comme vous dites:
- Dans la proposition, le vendeur déclare qu'il n'y a aucune servitude grevant le bien
- Dans la mouture signée, l'acheteur accepte et subit toutes les servitudes grevant le bien, et le vendeur disparaît.

Certes elle aurait du y être vigilente.
D'un autre côté, vous ne transformez pas non plus un bien en transformant votre porte d'entrée en fenêtre côté rue, et réalisant une porte d'entrée sur le terrain du voisin!
D'autant qu'apparemment le propriétaire voisin ayant fait ces modifications serait géomètre, marchant de sommeil etc... bref je commence à comprendre la démarche, on voit que le bien d'à côté est occupé par des vieux, on prend possession du bien et on se dit que dans 30 ans il lui appartiendra.

Pas de bol pour ce voisin indélicat, nous allons introduire une procédure auprès de l'urbanisme, qui finalement s'avère le meilleur garant des servitudes illégalement acquises, puisqu'un permis aurait du être délivré pour réaliser ces modifications d'ouvertures. Pour ce qui est du compromis signé en effet c'est assez... compromis... même si l'on dépose plaintes à l'IPI pour manque de déontologie et auprès du tribunal pour malversations, cela ne changera pas grand chose à la situation, à elle de décider soit d'interrompre la vente et perdre un peu, soit poursuivre et entamer toutes les démarches nécessaires.

Merci en tout cas pour vos avis divers.
09/01/2014 Vieux  
  44 ans, Hainaut
 
- me notaire est le même pour les 2 parties, ce que j'avais déploré
- le vendeur est presque de la famille, donc sans doute pas à l'origine du pbl
- j'avais indiqué à ma soeur qu'il fallait à tout prix qu'elle signe le compromis chez notaire pour bénéficier de l'assurance décès etc... mais l'agent immobilier a refusé indiquant qu'il était habilité à le faire, je veux bien croire qu'il ait refusé vu qu'il avait l'intention de modifier le texte... bref on ne m'a pas écouté et maintenant je dois rattraper les pots cassés
09/01/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
J'ai moi même été "victime" de ce type de problème, je ne dirais pas magouille, franchement c'est courant... Le "dernier brouillon" qui n'est pas identique a ce qu'on signe, je ne pourrais même pas vous dire un seul cas (et j'ai acheté plusieurs maisons) ou j'ai reçu a l'avance ce que j'ai réellement signé.

Que faire maintenant, ca dépend des objectifs de votre soeur.
Vous dites qu'elle veut le bien. Soyons clair ; le fait qu'elle le veuille signifie qu'elle aura cette servitude. Le fait qu'elle ne soit pas contente, qu'elle n'en veuille pas, ou qu'elle ait reçu un brouillon ne la mentionnant pas, ne la fera pas disparaître.
Donc étape un ; jeter l'éclairage complet sur cette fameuse servitude identifiée. Essayez de joindre ce fameux voisin, il faut y voir clair. Si ca tombe il y a même d'autres servitudes. Envoyez un mail a l'agent demandant une liste écrite des servitudes.

Etape deux ; une fois ces infos en main; veut elle toujours du bien. Oui : elle vivra avec les servitudes. Non : il faut faire casser la vente. Ici le délai de réaction est critique : plus vite vous lancez le rouleau compresseur plus ca a de chance de passer.

Et enfin dans tous les cas : ayez votre propre notaire. Vous pouvez parfaitement en plein dans une transaction initiée avec un seul notaire, dire a ce notaire "je confie la suite des opérations a votre confrère Maitre Bidibule, veuillez m'envoyer un relevé de vos frais" et adios le malotru. En théorie il ne peut même pas vous compter des frais, mais bon en pratique vous serez fâché avec votre premier notaire.
09/01/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je veux pas non plus cracher sur les transactions a "un seul notaire". J'en ai deja fait, et ca a aussi ses avantages ; ultra rapide ! Donc si vous avez confiance en l'autre partie, et qu'il faut tout boucler entre offre et acte en 30 jours, c'est possible avec un seul notaire. Avec deux, impossible... Mais ca reste un peu "chaud" si un conflit arrive.
A priori un notaire a l'éthique suffisante pour séparer clairement les intérêts des deux parties, c'est d'ailleurs la première chose qu'il vous dira en tel cas.
09/01/2014 Vieux  
  35 ans, Namur
 
La règle d'or dans ce genre de transactions. TOUJOURS aller avec son propre notaire et si l'on en n'a pas en prendre un différent de celui du vendeur. Juste pour éviter un conflit d'intérèt pour le notaire.
Tout comme les plans du cadastre pour savoir si une annexe est valable ou non. C'est l'urbanisme qui a authorité les plans du cadastre c'est juste pour taxer...
09/01/2014 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
C'est un conseil général, et comme tous les conseils généraux, il faut les donner.

Maintenant dans le vrai monde, hélas, aucun notaire ne va se fâcher tout rouge avec un confrère pour défendre votre petit dossier, donc il ne faut pas non plus déifier le brave notaire comme le type toujours de votre coté qui fait des pieds et des mains pour vous.
09/01/2014 Vieux  
 
  68 ans, Hainaut
  chammy est connecté maintenant
Pour qu'il y ait servitude de passage, il faut qu'il y ait usage de cette servitude depuis plus de 30 ans, et que ceci ait été constaté (c'est en général ce point qui fait litige, car il est à l'appréciation du juge). Si les voisins sont là depuis moins de 30 ans, et que l'acte de propriété de leur bien et du vôtre ne mentionne pas cette servitude, il doit être "assez" simple de la supprimer.
Mais il FAUT passer par le notaire pour avoir la certitude d'agir conformément à la loi.

J'ai en tête une église dont les fidèles empruntaient un escalier pour accéder au portail. Les acquéreurs de la propriété voisine se sont rendus compte que l'escalier leur appartenait. Ils ont supprimé le passage sur cet escalier, du fait qu'il y avait un autre accès possible au portail, et qu'il n'y avait pas eu de constatation de l'usage trentenaire de cet escalier.

Donc, pour cette porte, il faut vérifier : est-elle le seul accès possible au domicile des voisins ? Si c'est le cas, il y aura servitude.
Le passage depuis 30 ans est-il démontré ? Si oui, il y aura servitude.

Mais n'agissez pas de vous-mêmes. Faites agir le notaire.
09/01/2014 Vieux  
 
  68 ans, Hainaut
  chammy est connecté maintenant
Le texte de l'acte notarié dont on se plaint figure sur TOUTES les ventes de bien : il permet au notaire de ne pas engager sa responsabilité quant au fait de savoir si le bien est ou non grevé d'une servitude. Ce n'est pas le vendeur qui l'y met.

Il faut savoir que rechercher s'il y a ou non servitude est une recherche qui prend des dizaines d'heures au notaire, et qui, de ce fait, coûte un pont. Ce coût n'est pas inclus dans les frais d'acte de vente authentique. Et en demander l'attestation dans l'acte authentique pourrait retarder celui-ci de plusieurs mois.

Mais si on veut en être sûr avant la vente, c'est comme on le souhaite...
09/01/2014 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par lamy Voir le message
Etes-vous bien sûr que le texte a été modifié?

Quand je lis mes actes de propriété, ils utilisent le même genre de phrase:

"Les biens sont vendus dans l'état et la situation dans lesquels ils se trouvent actuellement, sans recours contre le vendeur pour erreur dans la description des biens ou pour vices quelconques, même cachés, des plantations et bâtiments, vétusté ou mauvais état de ces derniers.
Ils sont vendus avec toutes les servitudes actives ou passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui pourraient les avantager ou les grever, y compris celles pouvant résulter des lois et règlements en vigueur, notamment en matière d'urbanisme, sauf à l'acquéreur à faire valoir les unes et à se défendre des autres à ses frais, risques et périls, sans intervention du vendeur ni recours contre lui.
Le vendeur déclare qu'à sa connaissance les biens ne sont grevés d'aucune servitude et qu'il n'en a personnellement conféré aucune."
. etc...

J'en ai par contre une autre où il y a une servitude et c'est stipulé comme suit:

... CONSTITUTION DE SERVITUDE (grand sous-titre)
M. X..., propriétaire de la parcelle n° Y, mitoyenne de la parcelle acquise, autorise à titre de servitude réelle et perpétuelle l'utilisation d'une bande de terrain (chemin d'accès aux caves) situé au sud-est de la parcelle n° Y. .....


Je conclus que si servitude il doit y avoir dans l'achat dont vous parlez, il faut que votre sœur donne son autorisation.
Demandez à un notaire de préciser.
J'ai exactement la meme phrase,
Le vendeur déclare qu'à sa connaissance les biens ne sont grevés d'aucune servitude et qu'il n'en a personnellement conféré aucune.


Demandez a ajouter cette ligne dans l'acte final
Si la porte a été deplacée alors que c'est votre vendeur qui y vivait et qu'il n'a accordé aucune servitude, il n'y a pas de servitudes.


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