Construction sans permis ? Help !!!

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Construction sans permis ? Help !!!

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02/04/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par san25be Voir le message
En fait, actuellement ça se résume à ces choix:

1- <17m, j'achète et je laisse couler
2- >17m, je mets une clause suspensive dans l'acte et j'essaye de régulariser
3- Je laisse tomber

La solution 2 est pour moi la moins risquée, mais il faut que les vendeurS acceptent, vendeurS car il s'agit de plusieurs héritiers qui doivent donner leur accord. On n'est déjà d'accord sur la somme.
Ah mais je pensais que vous aviez déjà acheté... Si ce n'est pas le cas, ça change tout... première chose à faire c'est de parler avec le vendeur. Lui dire que l'annexe, qui est une partie importante de la maison a été construite sans permis. Sans cette annexe la maison ne vaut plus grand chose, on est d'accord?

J'ai eu le même cas et j'étais dans la position du vendeur. Ce qui s'est passé c'est qu'on a ajouté une clause suspensive dans le compromis concernant la possibilité de régul. Ensuite un devis a été établi concernant les travaux a prévoir et on a fait 50/50.

Mon collègue a fait pareil suite à la vente de la maison de son père DCD où il y avait une infraction concernant des terrasse qui ont été fermées sans permis.
02/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par 2manynotes Voir le message
J'ai eu le même cas et j'étais dans la position du vendeur. Ce qui s'est passé c'est qu'on a ajouté une clause suspensive dans le compromis concernant la possibilité de régul. Ensuite un devis a été établi concernant les travaux a prévoir et on a fait 50/50.
Ok avez-vous pu régulariser facilement ?
02/04/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Je vous conseille d'aller voir dans la section "Galères et horreurs" "régularisation urbanisme" ou j'ai exposé mon cas. En fait je ne savais même pas qu'il y avait infraction car pas de travaux d'extension, rien que de l'aménagement intérieur et un changement d'affectation que le précédent proprio avait fait sans permis. Dans mon cas aussi le notaire en fin "la" notaire (devenue par la suite présidente de la Fédération des Notaires) a été très "légère" dans le traitement du dossier. l'aventure m'a couté grosso modo 12.000 euros.
19/04/2015 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Attention , si il y a une " infraction urbanistique " l'infraction suit le bien vendu .... donc en tant que nouveau propriétaire vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur , ce sera votre responsabilité .

Un bon notaire ne laissera jamais passer ça ....

cependant il est de nos jours aussi difficile de trouver un notaire compétent : )
20/04/2015 Vieux  
  40 ans, Hainaut
 
C'est courant de verser un acompte de 10% AVANT d'avoir signé le compromis ???
20/04/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par itadia Voir le message
Attention , si il y a une " infraction urbanistique " l'infraction suit le bien vendu .... donc en tant que nouveau propriétaire vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur , ce sera votre responsabilité .

Un bon notaire ne laissera jamais passer ça ....

cependant il est de nos jours aussi difficile de trouver un notaire compétent : )
Il est vrai que l'infraction suit le bien vendu.
"Cwatupe
TITRE VI. - Des infractions et des sanctions
Art. 154. Sont punis d’un emprisonnement de huit jours à trois mois et d’une amende de 100 francs à 300.000 francs ou d’une de ces peines seulement ceux qui :
...
3° maintiennent des travaux exécutés sans permis ;"

Par contre, la vente n'empêche pas de se retourner contre le vendeur.
"Cwatupe
TITRE VI. - Des infractions et des sanctions
Art. 155.
... § 7. A la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable."

le texte complet est ici
http://dgo4.spw.wallonie.be/DGATLP/D...ld/CWATUPE.pdf

voir page 111 à 113

Le notaire se limitera à interroger l'urbanisme. Il obtiendra alors une réponse type indiquant que les services de l'urbanisme n'ont pas constaté d'infraction sur le bien concerne. Mais cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas d'infractions!

Ce n'est pas un problème d'incompétences des notaires, c'est un problème de laxisme de l'urbanisme.

Pour la sécurité juridique de tous, il serait souhaitable de mettre en place une sorte de certificat attestant que le bien vendu ne présente pas d'infractions. Ce document serait délivré par les services de l'urbanisme après visite des lieux et comparaison avec les archives de la commune. Ce certificat indiquerait les infractions éventuellement constatées et les possibilités de régulariser ou non la situation.
20/04/2015 Vieux  
  55 ans, Liège
 
Citation:
Posté par benlan2000 Voir le message
Ce n'est pas un problème d'incompétences des notaires, c'est un problème de laxisme de l'urbanisme.

Pour la sécurité juridique de tous, il serait souhaitable de mettre en place une sorte de certificat attestant que le bien vendu ne présente pas d'infractions. Ce document serait délivré par les services de l'urbanisme après visite des lieux et comparaison avec les archives de la commune. Ce certificat indiquerait les infractions éventuellement constatées et les possibilités de régulariser ou non la situation.
Ce n'est pas un problème de laxisme des services de l'urbanisme qui, pour ce que j'en sais, réagissent quand ils sont au courant d'infractions, c'est un problème de volonté politique.
En effet, un tel service nécessiterait un grand nombres d'agents "constatateurs" des infractions et les politiciens ne sont pas enclins à attribuer des budgets à un service qui va "embêter" les citoyens-électeurs, surtout au niveau local.
20/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par A.L. Voir le message
Ce n'est pas un problème de laxisme des services de l'urbanisme qui, pour ce que j'en sais, réagissent quand ils sont au courant d'infractions, c'est un problème de volonté politique.
En effet, un tel service nécessiterait un grand nombres d'agents "constatateurs" des infractions et les politiciens ne sont pas enclins à attribuer des budgets à un service qui va "embêter" les citoyens-électeurs, surtout au niveau local.
Sans même parler du renfort de police qui sera nécessaire pour garantir l'intégrité physique du constatateur lorsqu'il expliquera la situation au propriétaire...
20/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
 
Pour finir, je pense inclure une clause de régularisation dans le compromis de vente, de façon à pouvoir me désister si c'est irrégularisable !
20/04/2015 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Bonjour,
Vous allez pouvoir patienter quelques mois avant que ça soit régularisé... Nous avons connu la même chose il y a moins d'un an. Je me suis rendu compte que la maison dans l'état actuel ne correspondait pas à ce que la matrice cadastrale montrait. Aucun des 2 notaires n'ont vu qqchose (évidemment, je ne pense même pas que l'un d'eux ait visité la maison). J'ai donc contacté la commune, qui m'a répondu qu'aucun permis n'avait été introduit à partir de 76 ou 77, on a encore creusé pour au final se rendre compte qu'il n'y avait pas eu de demande antérieure.

A ce moment là, nous introduit une clause dans le projet d'acte en mentionnant que si l'infraction n'était pas régularisable et régularisée, la vente était annulée (+ caution d'un pourcentage pour couvrir les frais de régul, à charge des vendeurs).

Ils ont donc fait appel à un architecte qui a élaboré des plans et constitué un dossier. Dossier envoyé à la commune, présenté au collège communal. Dès que le collège communal a accepté, ils ont envoyé à la région wallonne, qui a eu 90 ou 100 jours pour répondre... Réponse qui devait repasser devant le collège...

Bref, nous avons perdu 5 mois! Si c'était à refaire, je ne réveille personne, j'achète et j'assume si il y a problème (ça reste un avis personnel qui n'engage que moi sachant que chez nous, le Borinage, la moitié des habitations sont greffées d'une infraction urbanistique - construction annexe, sur annexe, sur annexe).
20/04/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par A.L. Voir le message
Ce n'est pas un problème de laxisme des services de l'urbanisme qui, pour ce que j'en sais, réagissent quand ils sont au courant d'infractions, c'est un problème de volonté politique.
En effet, un tel service nécessiterait un grand nombres d'agents "constatateurs" des infractions et les politiciens ne sont pas enclins à attribuer des budgets à un service qui va "embêter" les citoyens-électeurs, surtout au niveau local.
Oui, c'est vrai, c'est avant tout un problème politique. Et il faudrait mener une politique à long terme.

Quant aux services de l'urbanisme, la très grande majorités des communes ne réagissent que s'il y a une plainte d'un riverain ou une demande de permis d'urbanisme sur le bien concerné.

Il faut dire que même les communes ne sont pas toutes nettes. Il y a pas mal de bâtiments communaux qui ne sont pas totalement conforment aux plans des permis...
20/04/2015 Vieux  
  55 ans, Liège
 
Citation:
Posté par benlan2000 Voir le message
Quant aux services de l'urbanisme, la très grande majorités des communes ne réagissent que s'il y a une plainte d'un riverain ou une demande de permis d'urbanisme sur le bien concerné.
C'est bien ce que je voulais dire par "quand ils sont au courant" mais d'une façon moins directe.
20/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par wedjis Voir le message
Bref, nous avons perdu 5 mois! Si c'était à refaire, je ne réveille personne, j'achète et j'assume si il y a problème (ça reste un avis personnel qui n'engage que moi sachant que chez nous, le Borinage, la moitié des habitations sont greffées d'une infraction urbanistique - construction annexe, sur annexe, sur annexe).
C'est ce que pas mal de gens m'ont fait comprendre, même à l'urbanisme. Mais comme il y a une fuite au niveau du toit de l'annexe, je vais devoir réparer. Et si quelqu'un se plaint, je crains que ça ne tourne au cauchemar. Combien ça a coûté au final pour vous pour régulariser ?
20/04/2015 Vieux  
  33 ans, Hainaut
 
Pour nous, cela n'a rien coûté. Pour les vendeurs, je n'en ai aucune idée. Mais d'après les infos que j'avais pu obtenir, il semblerait que cela coûte le prix d'une demande d'urbanisme (pour la surface à régul) avec une majoration pour l'infraction.

Pour les travaux à apporter à votre toiture, de quoi s'agit-il? Vous allez complètement changer la configuration du toit? (Ex: passer de plat à pente...?)

Pour nous, au final, l'annexe de nous avions régularisée a été abattue car l'un des murs était pourri. Au final, pour la reconstruction on augments d'une quinzaine de m2 la superficie, et je n'ai pas voulu perdre (encore) du temps avec l'urbanisme. Donc au final, infraction régularisée, pour en créer une autre...
20/04/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par wedjis Voir le message
Bonjour,
Vous allez pouvoir patienter quelques mois avant que ça soit régularisé... Nous avons connu la même chose il y a moins d'un an. Je me suis rendu compte que la maison dans l'état actuel ne correspondait pas à ce que la matrice cadastrale montrait. Aucun des 2 notaires n'ont vu qqchose (évidemment, je ne pense même pas que l'un d'eux ait visité la maison). J'ai donc contacté la commune, qui m'a répondu qu'aucun permis n'avait été introduit à partir de 76 ou 77, on a encore creusé pour au final se rendre compte qu'il n'y avait pas eu de demande antérieure.

A ce moment là, nous introduit une clause dans le projet d'acte en mentionnant que si l'infraction n'était pas régularisable et régularisée, la vente était annulée (+ caution d'un pourcentage pour couvrir les frais de régul, à charge des vendeurs).

Ils ont donc fait appel à un architecte qui a élaboré des plans et constitué un dossier. Dossier envoyé à la commune, présenté au collège communal. Dès que le collège communal a accepté, ils ont envoyé à la région wallonne, qui a eu 90 ou 100 jours pour répondre... Réponse qui devait repasser devant le collège...

Bref, nous avons perdu 5 mois! Si c'était à refaire, je ne réveille personne, j'achète et j'assume si il y a problème (ça reste un avis personnel qui n'engage que moi sachant que chez nous, le Borinage, la moitié des habitations sont greffées d'une infraction urbanistique - construction annexe, sur annexe, sur annexe).
Toutefois, vous êtes maintenant tranquille. vous vendez vendre sans que l'acheteur ne vous demande de prendre en charge les frais de régularisation, si votre voisin commence à construire n'importe quoi sans autorisation, vous pouvez aisément demander l'intervention de l'urbanisme sans craindre qu'ils ne vous retombent dessus pour ce qui se trouve chez vous, vous pouvez demandez un permis pour ajouter une annexe ou une véranda... Sans qu'on ne vous demande de régulariser préalablement les travaux réalisé par l'ancien propriétaire et sans craindre que l'on vous demande un jour de démolir l'un ou l'autre chose qui ne serait pas régularisable.

Quand aux 5 mois de perdu, vous avez été gentil... Vous auriez pu réclamer des indemnités au vendeur.
20/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par wedjis Voir le message
Pour les travaux à apporter à votre toiture, de quoi s'agit-il? Vous allez complètement changer la configuration du toit? (Ex: passer de plat à pente...?)
Je ne sais pas d'où ça vient mais dès qu'il pleut, de l'eau coule dans la cuisine et la salle de bain. je pense donc juste refaire le roofing de façon à ne plus avoir de fuites.
20/04/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par wedjis Voir le message
Pour nous, cela n'a rien coûté. Pour les vendeurs, je n'en ai aucune idée. Mais d'après les infos que j'avais pu obtenir, il semblerait que cela coûte le prix d'une demande d'urbanisme (pour la surface à régul) avec une majoration pour l'infraction.

Pour les travaux à apporter à votre toiture, de quoi s'agit-il? Vous allez complètement changer la configuration du toit? (Ex: passer de plat à pente...?)

Pour nous, au final, l'annexe de nous avions régularisée a été abattue car l'un des murs était pourri. Au final, pour la reconstruction on augments d'une quinzaine de m2 la superficie, et je n'ai pas voulu perdre (encore) du temps avec l'urbanisme. Donc au final, infraction régularisée, pour en créer une autre...
Ca coûte effectivement le prix d'une demande de permis + une amende éventuelle dont le montant varie en fonction de l'importance de l'infraction.
l'administration peut décider d'infliger un amende de maximum 25€/m³ (indexé par rapport à 2008) de volume construit. pour une annexe de 40m² sur 3m de haut ça peu tout de même monter à 3000€ d'amende.

Mais, l'amende n'est pas le plus grave. Parfois, l'annexe n'est pas régularisable.
Ils peuvent exiger une modification du parement extérieur, le remplacement d'une toiture plate par une toiture à versant...
Dans les cas les plus problématique, ils peuvent exiger la remise en pristin état.

Quant à la nouvelle infraction, c'est votre problème. Mais faudra pas vous plaindre si cela pose problème le jour où vous vendez.

Je discutais la semaine dernière avec un amis clerc de notaire qui me disait que la moitié des ventes qu'il traite pose problème du point du respect des règles d'urbanisme. Et cela ne concerne que les ventes où l'acheteur se rend compte qu'il y a un problème.
22/04/2015 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
Si toutes les maisons en "infraction" urbanistique ne se vendaient pas, il en faudrait des sites comme immoweb!
22/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
  Parsifal est connecté maintenant
Citation:
Posté par mathmath Voir le message
Si toutes les maisons en "infraction" urbanistique ne se vendaient pas, il en faudrait des sites comme immoweb!
Et j'ajouterai que si l'on veut faire tout régulariser, on peut faire démonter au moins la moitié des constructions en Walbanie, vu les constructions sans permis d'annexes, d'annexes aux annexes , de "gayolles" en tout genre, de garages faits de bric et de broc etc. etc.
22/04/2015 Vieux  
 
  Hainaut
  Parsifal est connecté maintenant
Il est dit plus haut qu'il n'y a pas de prescription en matière d'urbanisme.
Soit, mais quid de constructions érigées il y a 50, 60 ans voire plus à l'époque où l'on ne parlait pas d'urbanisme?
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