Crise économique 2011: conséquences dans la construction?

( dans

» Divers » Galères et Horreurs

)
Chercher:    

Crise économique 2011: conséquences dans la construction?

- Page 2
Page 2 sur 4 Page precedente 1 2 34 Page suivante


08/08/2011 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
par la sueur du travail et la frayeur des situations...), on peut s'en sortir assez bien en pas si longtemps que cela.

Il est là le problème ...
08/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Et qui va casser la g aux locataires indélicats ? Cinq en plus ?! Pas pour
moi tout ça !
Chacun son truc...

Perso, je n'ai jamais jeté personne par la fenêtre du 2e étage au dessus d'une verrière. Mais je connais quelqu'un que cela n'effraie pas de le raconter dès le premier rendez-vous...

Jusqu'ici, les pertes financières ont été limités par rapport au "chiffre d'affaire": assez peu de loyers impayés, assez peu de perte sèches, assez peu de dégâts,... Je m'en sors pas trop mal...

Par contre, il est des locataires que j'ai été content de voir partir... et d'autres chez qui j'aurais bien envoyé quelques gros bras. Mais bon, je n'ai jamais franchi le pas...
08/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par yapluka Voir le message
Il est là le problème ...
Je n'ai jamais eu peur pour ma sécurité. Mais pour mon porte-feuille.

Et humainement, c'est vrai qu'on se demande parfois jusqu'où va la misère humaine. Il est un immeuble que j'ai fini par revendre à cause de cela...
08/08/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Certains proprios que j'ai croisé se prennent aussi pour des surhommes, pensent que le locataire est un singe idiot par le simple fait qu'il loue et n'achète pas, et se permettent un sans gêne extra légal parfois étonnant.

J'ai eu un gars qui m a fait visiter sa baraque, au demeurant a rafraichir, et qui m a annonce sans rire qu'il passerait une fois par semaine dans la propriété, pour voir si tout va bien, il souhaitait rentrer, et il faut prévenir si on ne peut pas le recevoir. On parle dune villa cossue, pas d un taudis.
Il se passera de locataires normaux et attirera des clowns avec cette attitude.
Tout ça pour dire qu'il faut, en tant que proprio, ne pas tomber dans les travers que par ailleurs on dénonce. Je ne dis pas que c'est votre cas, j'en ai été souvent témoin par contre. Certains proprio sont tellement méfiants qu'il attirent eux mêmes les tares et font fuir les gens équilibrés...
08/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Bon oui. Il y a des règles légales élémentaires que ni les proprio ni les locataires ne connaissent. Et puis, les règles élémentaires de respect du domicile et de la vie privée de chacun.

Mais bon, s'il y a pas mal de locataires foireux, c'est loin d'être la majorité. Idem avec les proprios. Ce qui fait fuir les candidats proprios, c'est effectivement la peur du "contact" avec le locataire, la peur d'une situation inextricable et en justice pour des années.

Ces peurs ne sont pas justifiées.
08/08/2011 Vieux  
 
  59 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Et qui va casser la g aux locataires indélicats ? Cinq en plus ?! Pas pour
moi tout ça !
tout a fait d'accord avec vous ,
moi j'ai vendu mes deux petit appartements a cause de mauvais
locataires , et je ne suis pas la seul ,
si il y as une crise celà va empirer ,
j'ai un ami il est occupé a faire fortune dans le batiment ,
il a commencer par un coup de boll il en faut aussi ,acheter une maison A 200000€ et le prix des locations était de moitié le prix de son prêt , et celà a 25ans ,
maintenant il a 30 ans c'est mis en société et fait des projets qu'il revend a d'autre ,il pése déjà 1 MILLIONS EUROS ,
mais lui il sait y faire avec des locataires récalcitrant , ,
et maintenant il investis beaucoup sûr chaleroi pour lui ville d'avenir car pas loin de bruxelles trop chers pour beaucoup de jeunes bruxellois
08/08/2011 Vieux  
  53 ans, Flandre
  zigou est connecté maintenant
J'ai possédé un imeuble avec 3 appartements. Tout revendu car ras le bol des locataires et les enmerdements. Aucun regret d'avoir tout revendu. Avec la crise de plus en plus de problèmes avec les locataires.
08/08/2011 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Je n'ai jamais eu peur pour ma sécurité. Mais pour mon porte-feuille.Et humainement, c'est vrai qu'on se demande parfois jusqu'où va la misère humaine. Il est un immeuble que j'ai fini par revendre à cause de cela...
Il y a de nombreuses années que j'ai investi dans ma tranquillité d'esprit.
Elle me rapporte un plantureux bénéfice de plénitude totale, qu'aucun argent ne pourrait me donner ...
A chacun ses choix ...
Et plus j'avance en âge, plus je me dis que j'ai bien fait ...
08/08/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Peu importe ce que vous achetez, si c'est pour un investissement, le tout est de savoir à quel prix vous achetez.
Ce n'est que de cette manière que vous pourrez calculer votre rendement et évaluer les risques (loyers manqués, etc...)

J'ai acheté un appart sur charleroi en 2008, payé 36.000 euros, je l'ai complètement retapé à neuf. Ma compagne vient d'en acheter un autre cette année, aussi à un bon prix. On le retape complètement aussi. On fait presque tout nous mêmes.
Après, tout est question de bien choisir ses locataires.
C'est pas simple, mais tout comme le bricolage, devenir baîlleur est une activité qui n'est pas innée. Elle s'apprend à force d'expérience.

Géronimo, j'ai quelques conseils à te demander, en MP.. Si t'es OK
08/08/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je suis désolé d'être terre a terre par rapport à l'intervention optimiste de geronimo, mais...

Si j'allais chez mon banquier lui dire "je voudrais 200K pour acheter un truc qui va me rapporter 1000EUR en locatif" il va se foutre a rire. Non, il sera pro, et me demandera mes revenus ACTUELS en ne tenant mais alors la AUCUN compte de mes perspectives d'avenir.
Pourquoi je dis ca ; car j'ai deja eu le cas. Mon agence Dexia s'en souvient surement, vu que j'ai ensuite envoyé tout mon pez chez Keytrade pour les remercier de leur confiance en mes projets

Evidemment si j'avais 200K en banque, et que je redemande 200K pour ce meme projet, je serais recu en rendez-vous par le directeur d'agence.

C'est la première marche de l'echelle qui est plus grande que les autres, faut aussi en avoir conscience.
08/08/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
BZone, je te garantis que si tes rentrées locatives nettes sont plus élevées que le salaire, le banquier te reçoit aussi sur Rendez-vous. C'était le cas d'un ami.
08/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Ben, t'as fait ce qu'il fallait: changer de banque. Parce que les banques normales tiennent compte de votre situation future. Pas de la situation actuelle.

Et si c'est pas le cas, faut changer de banquier.
08/08/2011 Vieux  
 
  35 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Ben, t'as fait ce qu'il fallait: changer de banque. Parce que les banques normales tiennent compte de votre situation future. Pas de la situation actuelle.

Et si c'est pas le cas, faut changer de banquier.
Attention qu'en cas de contentieux, la banque doit justifier l'octroi du crédit à la personne dans la situation actuelle + future éventuelle .... il ne faut pas que le crédité vienne se plaindre du fait que vu sa situation actuelle la banque n'aurait pas du accorder le crédit ... cas qui est déjà arrivé
08/08/2011 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
Ca chauffe sur ce post!!!
J'ai bien lu les propos de tout un chacun et en particulier ceux de Geronimo.
Le seul point sur lequel je suis d'accord, c'est "chacun son truc"
Quoi qu'il en soit louer au prix de l'achat c'est impossible ou alors tes locataires sont des moutons à tondre!!!
Le calcul est élémentaire: Px d'achat + frais d'acquisition + frais de remise en état, le tout rapporté sur 20 ans = la moitié de la charge au locataire et la moitié au propriot. Plus que cela, c'est parfaitement possible mais les risques de mauvais payeurs ou de locataire qui quitte au bout de 1 an est élevé.
Plus cette balance se déséquilibre plus le risque est grand. C'est mathématique!
Ton système tiens parfaitement la route tant que tous le monde paye!!!
si la crise engendre une cohorte de chômeur, tes revenu locatif vont fondre comme neige au soleil. Puis tu va être obligé de vendre ou alors saisie...
Bon maintenant on peu s'en foutre royalement, oui, question d'éthique.
Tous le système occidental est basé sur une structure pyramidale (comme ton montage financier d'ailleur)
La pyramide est stable tant qu'il y a de l'argent frais qui rentre en dessous, mais dès que les robinets se ferment, c'est la déflation.
Aujourd'hui les occidentaux sommes endeté a ne plus savoir rembourser les INTéRÊTS de nos dettes, ne parlons pas encore du capital!!!
Mais Géronimo a raison de s'en foutre car tous le monde s'en fout.
Mais avons nous pensé à la ruine économique que nous lèguerons à nos enfants??
Perso, je n'en suis pas fier, mais c'est mon truc!
LeZap
08/08/2011 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
Joyeux Anniversaire !
En fait, le monde entier vie grâce au crédit, les banques elles même prête de l'argent qu'elles n'ont pas
c'est un mécanisme ou on crée de l'argent qui n'existe pas et sur lequel on engendre des bénéfices eux bien réel

le mécanisme fonctionne très bien tant que l'on peut créer de la richesse matériel pour rembourser l'argent inventé

le jour ou le sol serra épuisé de ses richesses on ne serra plus capable de rembourser cet argent inventé par les financier, la tout va se casser la gueule
et on entamera une décroissance économique

le monde ne s'arrêtera peut être pas de tourner pour autant, mais il serra surement bien différent et qui sait peut être plus heureux sur le long terme

Dernière modification par bremby 08/08/2011 à 23h40.
08/08/2011 Vieux  
 
  30 ans, Luxembourg
 
Joyeux Anniversaire !
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Chacun son truc...

Perso, je n'ai jamais jeté personne par la fenêtre du 2e étage au dessus d'une verrière. Mais je connais quelqu'un que cela n'effraie pas de le raconter dès le premier rendez-vous...

Jusqu'ici, les pertes financières ont été limités par rapport au "chiffre d'affaire": assez peu de loyers impayés, assez peu de perte sèches, assez peu de dégâts,... Je m'en sors pas trop mal...

Par contre, il est des locataires que j'ai été content de voir partir... et d'autres chez qui j'aurais bien envoyé quelques gros bras. Mais bon, je n'ai jamais franchi le pas...
je pense aussi que d'avoir quelque chose en bon état solide et facile d'entretien en demandant un prix légtèrement supérieur au taudis mis en location permet de faire le tris sur certains mauvais locataires et aussi permet de trouver des locataires sur le long terme

Après c'est sur qu'il faut faire un tris, préféré des gens qui n'ont encore jamais été locataire ou dont on sait pourquoi ils ont quitté leur ancienne location etc...

Dernière modification par bremby 08/08/2011 à 23h39.
08/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par ZapJack
Le calcul est élémentaire: Px d'achat + frais d'acquisition + frais de remise en état, le tout rapporté sur 20 ans = la moitié de la charge au locataire et la moitié au propriot. Plus que cela, c'est parfaitement possible mais les risques de mauvais payeurs ou de locataire qui quitte au bout de 1 an est élevé.
Ben, mon calcul est différent:
Emprunt à 100%, voire 120%. Loyers couvrent le PH, l'ASRD, le précompte immobilier, l'assurance, et il en reste un peu. Au bout de 20 ans, tout est payé alors que je n'y ai pas mis un euro, et que toutes ces années, il y a eu une marge dégagée. Faible (voire légèrement négative). Puis, avec le temps et les indexations successives, la marge augmente tandis que le PH reste stable.

Si les locataires tombent au chômage? M'en fout... Ils le sont quasi tous. Sauf les CPAS, ceux qui sont à la mutuelle et les pensionnés.

Les impayés? Ben oui. Yen a. Mais finalement très peu. Moins de 2%!

Mais c'est vrai que si le système se casse la gueule au point que l'état ne puisse plus payer les chômages, pensions, allocation mutuelles et vierges noires, fonctionnaires et pré-pension, je serai dans le caca.

Mais le jour où cela arrive, tout le monde sera dans le caca. Plus personne ne saura rien payer, et ce sera une crise sans précédent. Pour tout le monde. Tout le monde perdra alors tout ce qui peut être perdu. Boursicoteurs, propriétaires, entrepreneurs, etc. A force de prévoir l'impossible improbable, on ne fait plus rien...

En fait, si une bombe nucléaire tombe sur mes immeubles, je suis dans le caca aussi.

Mais bon, chacun son truc... C'est le mien. Et je connais pas grand monde qui joue au monopoly comme je joue. Et je n'oblige personne. Je dis juste que cela marche, et
08/08/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
je plussoie cette dernière remarque (post #37).
Tout dépend aussi de ce que vous louez. Géneralement, si vous visez les taudis, vous aurez souvent la populace à problèmes qui va avec. Je n'aime pas parler comme ça, mais il faut reconnaître la réalité de ces propos.
L'idée est de miser sur du logement correct, loué à prix correct, et dont le rendement -même s'il est limité- reste tout de même plus important qu'un placement de capital sur un vulgaire compte épargne.

Dernière modification par Damdidam 08/08/2011 à 23h54.
08/08/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Je ne met nullement en doute le bon sens, et le rendement, de l'immobilier facon Geronimo. Ce que je met en doute, c'est qu'un banquier lambda va vous financer l'affaire. Il faut soit avoir les fonds propres pour initier ce type de projet soi meme, soit avoir un copain de la loge dans l'agence locale.

J'ai du mal a croire, je peux me tromper, qu'en agence "normale" un gentil banquier va prêter a un salarié lambda de quoi s'acheter un immeuble de rapport a 400K à bruxelles, quand bien meme ledit immeuble rapporte 5K/mois ce qui est tout a fait réaliste.

Pour le reste, dans les temps actuel, bien entendu que le locatif permet de voir venir et qu'il faudrait une attaque nucléaire pour en torpiller le rendement (contrairement a une branche 21 ou tant de belges font leur 2eme pillier)
09/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
J'ai du mal a croire, je peux me tromper, qu'en agence "normale" un gentil banquier va prêter a un salarié lambda de quoi s'acheter un immeuble de rapport a 400K à bruxelles, quand bien meme ledit immeuble rapporte 5K/mois ce qui est tout a fait réaliste.
Bien entendu qu'il ne faut pas commencer par un immeuble de 400k quand on n'a pas le sous et qu'on sort de l'école...

On commence petit. En finançant 80 ou 100% et en amenant le reste en argent frais.

Puis on continue. Et au bout de quelques opérations, on fait le calcul de ce qui est encore dû à la banque pour démontrer que, même avec un financement à 120%, l'engagement réel n'est "que" de 80% sur l'ensemble du patrimoine: remboursement mensuel, et inflation font leur nid, année après année.

Et je le répète, les banques prennent en compte les revenus locatifs que vous avez pour faire le calcul de votre solvabilité. Certaines prennent 100% D'autres 80%. Aucune n'a l'intelligence de prendre le loyer hors charges, diminué de l'assurance incendie, du précompte et des frais de syndic (part proprio) éventuel.

Je connais une personne qui me disait avoir acheté un appart, avoir un prêt de 1000€/mois, et une location de 700€. Il mettait de sa poche pendant 20 ans, et il était très content.

En fait, il a raison. Ces 300€/mois de capital remboursé, et les 1000€ de mensualité de PH, c'est moitié d'intérêt (perdus...) et moitié remboursement de l'emprunt (donc économie) Son calcul était donc simple: chaque fois qu'il mettait 300€ en remboursement, son locataire en mettait 200. Je vous laisse faire le calcul. Mais au bout de 20 ans, c'est vachement gagnant... Nettement mieux que les assurances Branches 21 et 23, même avec toutes les déductions fiscales possibles et imaginables...

Mais je conçois que je m'éloigne de la question initiale...
Page 2 sur 4 Page precedente 1 2 34 Page suivante


A lire également sur BricoZone...
Le secteur de la construction table sur un retour à la croissance en 2011 Par sicilianoli dans Construction, +3 25/01/2011
Construction économique Par Schmitty dans Construction, +60 23/03/2010
plan de relance économique - reduction tva à 6% pour nouvelle construction Par micorrado dans Lois, Règlements, Primes, +70 03/03/2010
Consequences amengement combles dans maison fisurée Par okeebette dans Maconnerie, Chape, +15 26/09/2009
La construction ne connaît pas la crise ?! Par colnago dans Construction, +46 17/10/2008


Forum Galères et Horreurs : Voir ce forum, Nouveautés, Actifs, Sans rép
Tout BricoZone : Page de garde, Dernieres 24h

Pas encore membre de BricoZone ?!
Attention Pour participer, poser une Question ou Répondre : inscrivez vous !
Ceci vous permettra également de recevoir un email lors des réponses.
Mais même si vous ne voulez rien écrire : vous pourrez surveiller les forums et leurs nouveaux messages, et obtenir une vue rapide de tous les nouveaux messages depuis votre dernière visite !
Tout ceci est évidemment gratuit et rapide.

Visitez aussi : BricoZone France, nos Blogs. On aime Astel, JardiZone et InternetVista.
 
Connexion!
Identifiant
Mot de passe

Inscription - Oublié ?

Annuaire Pro

Maisons Blavier s.a.

Blavier construit des maisons clé-sur-porte en mettant l’accent sur l'accompagnement et le budget


Maisons Baijot

Entreprise générale de construction Maison basse énergie Construction traditionnelle de qualit


SIBOMAT sa

Leader de la construction à ossature bois en Belgique depuis plus de 30 ans.


AlarmeMaison.biz

Pour nous la sécurité de votre maison n'est pas un vain mot.. Alarmes en KIT de bricolage!!

Ajoutez votre société