Crise économique 2011: conséquences dans la construction?

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Crise économique 2011: conséquences dans la construction?

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09/08/2011 Vieux  
 
  59 ans, Bruxelles
 
LE ponpon c'est de savoir négocier l'achat , et que aprés les locations vous rembourse 30% de plus que vos frais , alors là c'est vraiment du génie ,
je connais un jeune comme celà , et aprés trois a 4 ans maxi il revend et se fait une belle plus value , bien sûr payé en .... , ,
il a été a bonne école le papa et l'oncle son dans l'immobilier et eux même sont étonnés des affaires de leurs rejeton ,
l'immobilier peut rapporter trés gros , mais il faut avoir du courage et un coeur en pierre ,
c'est un monde de requin , a tout les niveaux ,


il fut une époque ou les proprios fesait payé le foncier a leurs locataire ,
et c"était légal ,
,
maintenant celui qui veux dormir tranquille ,
sachez qu'aux dessus de 500.000 € les banquiers vous donnent du 4,68 % ,
C'est déjà mieux qu'un carnet d'épargne ,
09/08/2011 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
En fait, si une bombe nucléaire tombe sur mes immeubles, je suis dans le caca aussi.
Tout dépend où vous habiterez ...

09/08/2011 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par bremby Voir le message
En fait, le monde entier vie grâce au crédit, les banques elles même prête de l'argent qu'elles n'ont pas
c'est un mécanisme ou on crée de l'argent qui n'existe pas et sur lequel on engendre des bénéfices eux bien réel

le mécanisme fonctionne très bien tant que l'on peut créer de la richesse matériel pour rembourser l'argent inventé

le jour ou le sol serra épuisé de ses richesses on ne serra plus capable de rembourser cet argent inventé par les financier, la tout va se casser la gueule
et on entamera une décroissance économique

le monde ne s'arrêtera peut être pas de tourner pour autant, mais il serra surement bien différent et qui sait peut être plus heureux sur le long terme
On trouvera toujours quelque chose pour remplacer ce qu'on aura épuiser comme richesse.
Au Moyen-Age, les gens se tuaient pour des épices, maintenant on se tue pour du pétrole. Peut-être que dans 100ans on s'entretuera pour du caca.
09/08/2011 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Pour du caca, je ne sais pas mais pour de l'eau sûrement... ;-/
09/08/2011 Vieux  
 
  29 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par denisb Voir le message
On trouvera toujours quelque chose pour remplacer ce qu'on aura épuiser comme richesse.
Au Moyen-Age, les gens se tuaient pour des épices, maintenant on se tue pour du pétrole. Peut-être que dans 100ans on s'entretuera pour du caca.
je ne parle pas que du pétrole il s'agit la simplement d'une des premières richesse qu'il serra possible de remplacer

une foi tout épuisé, il ne serra plus possible de remplacer

et je pense que même mes petits enfants ne verront ce que je prévois parce que des ressources naturel il en reste encore énormément

Croire en une croissance infinie dans un monde fini est simplement de l'utopie...

mais bon d'ici la, il serra peut être économiquement viable d’aller extraire des ressources sur la lune ou mars ...

Dernière modification par bremby 09/08/2011 à 19h15.
09/08/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Le pétrole qui va bientot passer sous les 80$ le baril... EN dépit du bon sens, et de toutes les prévisions logiques... Enfin bref, faites le plein des citernes.
10/08/2011 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Ben, mon calcul est différent:
Emprunt à 100%, voire 120%. Loyers couvrent le PH, l'ASRD, le précompte immobilier, l'assurance, et il en reste un peu. Au bout de 20 ans, tout est payé alors que je n'y ai pas mis un euro, et que toutes ces années, il y a eu une marge dégagée
µ
Désolé Geronimo, ce calcul je n'y croit pas ou alors tu rêve tes chiffres ou alors il y a des éléments que tu nous cache!!
Tous le monde crois faire une "bonne affaire" en achetant un imeuble, en fait on achète au prix du marché et c'est tout.
Celui qui crois avoir fait "l'affaire du siècle" il se fourre le doigt dans l'oeuil. Ou alors si c'est le cas, il se choppe un "rectificatif des droits d'enregistrements"
Perso j'ai eu le cas et j'ai banqué 150.000BEF (à l'époque) que j'ai pu négocier à 75.000BEF avec dossier explicatif à la clef.
Donc des bobards de locataire qui te paye ton imeuble, c'est du pipeau
Je veux bien te croire si tu me montre tes chiffres, contrats à la clef
LeZap
10/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Que tu me croies ou non, je m'en cogne, si je puis dire. Ce qui compte, c'est que le banquier y croit, et mon compte en banque aussi.

Pour le reste...

Si tu n'y crois pas, ne cherche pas. Et tu ne trouveras pas.

Personnellement, je l'ai fait de nombreuses fois, dans deux villes différentes. Et les derniers prêts sont des prêts à 100% de l'achat considéré. Un banquier m'avait proposé de reprendre les prêts précédents avec une réévaluation des immeubles afin de diminuer la quotité. J'ai quelques années derrière moi, évidemment. On en fait pas cela sur le 2e investissement...

Mais je le répète: je l'ai fait de nombreuses fois. Je l'ai conseillé à des dizaines de personne. Quasi aucun de ceux que j'ai conseillé, chiffre à l'appui, ne l'a fait. Ils ont tous reculé devant la peur de l'inconnu, peur des montants mis en oeuvre, peur du contact locataire.

Alors, tu le fais, tu le fais pas, cela ne change pas ma vie.

Quand je montre les chiffres à mon banquier, je ne montre que le résultat du cash flow. Je n'ose pas lui montrer le résultat réel qu'un actuaire ferait. Un rendement réel, sûr et plus qu'indexé de 30% sur cash investi, cela fait peur aux banquiers: ils pensent que c'est impossible, et qu'une personne qui prétend le faire n'est pas une personne sérieuse... Ils sont toujours banquiers. Moi, je joue au monopoly... ou je sirote mon apéro en observant Caroline...
10/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Citation:
Celui qui crois avoir fait "l'affaire du siècle" il se fourre le doigt dans l'oeuil. Ou alors si c'est le cas, il se choppe un "rectificatif des droits d'enregistrements"
Continue à le croire. C'est ce que tout le monde croit. Et c'est parce que tout le monde le croit que je fais des affaires...

J'ai aussi déjà eu des redressements des droits d'enregistrement. Mais je m'en cogne aussi. Cela restait de très bonnes opérations! Toujours très rentables...
11/08/2011 Vieux  
 
  59 ans, Bruxelles
 
BRAVO GERONIMO ,
tu est sûr la bonne route ,
moi ?c'est dommage que je suis trop vieux , ,
plus envie de stress ,
j'aurais connus tout çà il y as 25ans a 30 ans, ,
mais a l'époque les gens riche ne donnait surtout pas de bon conseil ,
aux petit manant que j'était a l'époque ,
on rentre dans une période ou il y as beaucoup de personne d'un certain
age ou qui hérite ,qui n'ont pas ou plus envie de s'investir et revende a bon prix ,
car les prix annoncé a la vente c'est pour les pigeons ,
et de toute façon ceux qui revende souvent même en baissant leurs prix
sont encore largement audessus de leurs prix d'achat d'il y as 20 ans ou plus !!!
dés que vous avez déjà une maison avec des loyers les banquiers prête trés facilement pour des autres projet même a du 125 % , n'oublions pas que c'est quant même leurs gagne pain aussi ,
bonne route
11/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Citation:
Posté par PIERRE1957 Voir le message
BRAVO GERONIMO ,
tu est sûr la bonne route ,
Merci, mais franchement, j'ai fini la route. Je m'arrête là où je suis. Il y a un moment où cela suffit comme cela. Les linceuls n'ont pas de poches....
11/08/2011 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par PIERRE1957 Voir le message
BRAVO GERONIMO ,
tu est sûr la bonne route ,
moi ?c'est dommage que je suis trop vieux , ,
plus envie de stress , bonne route
Je vous remets en mémoire que nous ignorons l'âge de Géronimo.
On sait juste qu'il n'est pas enseignant et qu'il sirote son apéro avec sa compagne Caroline.

Dernière modification par yapluka 11/08/2011 à 20h22.
11/08/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
  Damdidam est connecté maintenant
combien de printemps as-tu, Géronimo ?
11/08/2011 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Ce qui compte, c'est que le banquier y croit
Quasi aucun de ceux que j'ai conseillé, chiffre à l'appui, ne l'a fait
Quand je montre les chiffres à mon banquier, je ne montre que le résultat du cash flow. Je n'ose pas lui montrer le résultat réel qu'un actuaire ferait
Vu ainsi, je comprend mieux tes calculs Gero.
Et je comprend un peu mieux pourquoi les personnes conseillées se sont "dégonflées"
Tu as "arrangé" tes chiffres peut être même présenté de faux baux locatifs (?)
En sommes, grugé les banques.
Sache toutefois que je serais le dernier à te blâmer de le faire, voir peut être même dire un BRAVO admiratif !!!!!
Mais dans ce cas il faut TOUT dire et ne pas faire croire que c'est du gâteau qu'il suffit de se baisser et ramasser les €€€€€€€€€€€
C'est une question d'honnêteté intellectuelle.
Comme expliqué précédement, perso je préfère me mettre les "intérêts" bancaire en poche (250K€ tout de même en 10 ans)quitte a faire "ceinture" qq années plutôt que de prendre des risques et engraisser les banques.
LeZap
11/08/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
  Damdidam est connecté maintenant
"arranger les chiffres et présenter de faux documents dans le but de gruger les banques ?"

Dis, Géronimo, t'es grec toi ?
11/08/2011 Vieux  
 
  29 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par Zapjack Voir le message
µ
Désolé Geronimo, ce calcul je n'y croit pas ou alors tu rêve tes chiffres ou alors il y a des éléments que tu nous cache!!
Tous le monde crois faire une "bonne affaire" en achetant un imeuble, en fait on achète au prix du marché et c'est tout.
Celui qui crois avoir fait "l'affaire du siècle" il se fourre le doigt dans l'oeuil. Ou alors si c'est le cas, il se choppe un "rectificatif des droits d'enregistrements"
Perso j'ai eu le cas et j'ai banqué 150.000BEF (à l'époque) que j'ai pu négocier à 75.000BEF avec dossier explicatif à la clef.
Donc des bobards de locataire qui te paye ton imeuble, c'est du pipeau
Je veux bien te croire si tu me montre tes chiffres, contrats à la clef
LeZap
Dans mon cas, maison vendue en un jour, la maison à été estimée par un expert car il y avait des mineurs
Les vendeurs voulant vendre rapidement l'on annoncé au prix que l'expert leur avait donné ...

maison à rénover (équivalent à gros œuvre fermé) avec chassie et toit récent + un terrain à bâtir à coté

vendue +/- pour le prix de deux terrains à bâtir ...

quoi que t'en dise, et de l'avis de beaucoup d'autres je suis persuadé qu'elle aurait pu être vendue mieux que ça
12/08/2011 Vieux  
 
  59 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par yapluka Voir le message
Je vous remets en mémoire que nous ignorons l'âge de Géronimo.
On sait juste qu'il n'est pas enseignant et qu'il sirote son apéro avec sa compagne Caroline.
OUI ,trés juste , je l'ai remarqué lors de son derniers message , ,
je lui souhaite un bon repos ,, avec Caroline
12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Citation:
Posté par Zapjack Voir le message
Vu ainsi, je comprend mieux tes calculs Gero.
Et je comprend un peu mieux pourquoi les personnes conseillées se sont "dégonflées"
Tu as "arrangé" tes chiffres peut être même présenté de faux baux locatifs (?)
En sommes, grugé les banques.
Preuve en est que tu n'as rien compris. Tu ne m'as sans doute même pas lu.

Le rendement réel actuariel sur cash investi de certaines opérations était de 30 à 50% en tenant compte des remboursements des PH, des loyers, des précomptes immobiliers, des assurances et de tout, hors plus value potentielle. Sans présenter de faux documents. Sans arranger les chiffres. Sans gruger qui que ce soit.

Mais je ne mentionnais pas explicitement ce rendement de 30%. Parce que personne de sensé, mais qui ne connait pas l'immobilier, ne peut croire ce genre de rendement. Personne.

Alors, je mentionnais sagemement le rendement "cash en main tous les mois" (ou le cash flow sur l'investissement) Cela faisait un raisonnable 10 à 15%, et le banquier trouvait cela très bien.

Quand je mentionne un pourcentage, il s'agit d'un rendement annuel, évidemment. Pas d'une perte pour le plaisir...

Quizz, pour voir si tu as bien compris:
Actuellement, quand j'investis zéro euros de mon argent personnel, et que je retire une marge nette en poche chaque mois de 500€, en faisant un remboursement mensuel de 2500€, quel est le rendement?

Si tu as compris pourquoi je ne mentionnes plus au banquier le rendement sur cash investi, mais le rendement sur prix total de l'investissement, tu approches de la réalité de mes chiffres.

Bonne nuit à toi.
12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
  Géronimo est connecté maintenant
Citation:
Posté par Damdidam Voir le message
combien de printemps as-tu, Géronimo ?
Si je ne l'ai pas mentionné, c'est que je ne veux pas le dire...

En effet, cela ne change rien au débat. Rien à mes calculs.

Par contre, la question suivante sera "tu as combien d'appart" Puis "et ils valent combien?" Puis quelles sont tes dettes? Et tu fais cela depuis combien de temps, etc...

Je pense que ma vie privée ne le serais plus si je l'étalais.

Par contre, j'ai tellement vu de mauvais articles sur l'immobilier, sensé tout expliquer mais qui n'expliquaient rien, que je conçois que ce que je raconte semble incroyable pour certains, novateurs pour d'autres. Et je l'ai compris très vite, pour des raisons personnelles. Dès ma première opération, je logeais gratuitement...

En fait, c'est simplement de la calculette... suivi d'une gestion rigoureuse, d'un goût pour le Monopoly, d'une capacité à présenter un dossier à un banquier, du goût pour le rafraichissement constant des logements en porte-feuille, du plaisir qu'on a à rencontrer les locataires, de la capacité à encaisser moralement les erreurs sur certains locataires

J'ai, en son temps, publié ce genre de chose, calculs à la main, tableaux écrits en clair avec exemples de ce que j'ai fait les années précédentes,... et suivantes. Ce fut publié sur mon site professionnel. Mes clients m'ont demandé de l'enlever, pour éviter que cela ne se sache, et qu'ils ne puissent plus faire de bonnes affaires.

Aujourd'hui, je me laisse encore parfois entrainer à le raconter. Mais je sais que cela ne sert à rien, si ce n'est à faire naître un sourire incrédule sur le visage de ceux qui préfèrent croire leur canard financier qui leur explique qu'investir en immobilier, c'est acheter des Sicafi...
12/08/2011 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Si je ne l'ai pas mentionné, c'est que je ne veux pas le dire...
Déjà compris lors de l'épisode de la tortue ...

Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Par contre, la question suivante sera "tu as combien d'appart" Puis "et ils valent combien?" Puis quelles sont tes dettes? Et tu fais cela depuis combien de temps, etc...
Vous faites un procès d'intention ...

Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
J'ai, en son temps, publié ce genre de chose, calculs à la main, tableaux écrits en clair avec exemples de ce que j'ai fait les années précédentes,... et suivantes. Ce fut publié sur mon site professionnel.

Il est exact que ça sentait le professionnel à plein nez.
C'est tout de suite beaucoup moins marrant .
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