Crise économique 2011: conséquences dans la construction?

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Crise économique 2011: conséquences dans la construction?

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12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par yapluka Voir le message
Il est exact que ça sentait le professionnel à plein nez.
C'est tout de suite beaucoup moins marrant .
Il est à noter que j'étais devenu professionnel après mes premiers investissements personnels. Et je reste investisseur sans plus être professionnel...

Je dirais donc que le fait d'avoir été professionnel est très secondaire à mon mode de fonctionnement.
12/08/2011 Vieux  
 
  59 ans, Bruxelles
 
non ce qu'il dis est parfaitement correct ,
j'ai un collégue de travail qui fait exactement la même chose ,
il as eux un coup de boll avec son premier achat ,payé la moitié du prix du marché ,il y as 7 ans ,

et depuis lors n'as pas arrété d'acheté de rénové et de loué ou vendre ,
maintenant il c'est mis en société , son controleur de contribution ne comprend pas et veux lui faire un redressement , du coup il va avec son comptable et là plus de redressement , ,
il y as certaine personne qui on le nez fin et savent surtout bien négocier leurs achat ,
et dire qu'il vient juste d'avoir 30 ans
12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
S'il fait de nombreux achats et ventes, il est logique de se mettre en société.

Dans mon cas, j'achète en nom propre (ce qui est plus facile) pour louer à des personnes physiques (donc pas d'impôts autres que précompte immobilier, et revenu cadastral indexé et majoré de 50% diminué des intérêts payés pendant l'année)

Mais je revends peu. L'objectif est l'investissement à long terme. Pas besoin d'avoir le nez fin et de dénicher des affaires en dessous du prix du marché. Il suffit de dénicher le marché...et de calculer.
12/08/2011 Vieux  
 
  58 ans, Liège
 
Et bien oui, voyons, c'est tout simple, quand on y pense bien ...
Je dirais même mieux : y a plus qu'à ...
12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par yapluka Voir le message
Et bien oui, voyons, c'est tout simple, quand on y pense bien ...
Je dirais même mieux : y a plus qu'à ...
Absolument. Le problème, c'est que la plupart des gens y pense mal...
12/08/2011 Vieux  
 
  54 ans, Namur
 
Visiblement tu crois connaitre la musique et tu loue sans doute des biens, par contre tu fabule à pleine berzingue. Tes chiffres tiennent parfaitement la route....à une décimale près.
Si tes chiffres sont exact, faudrais te décerner le Prix Nobel d'économie
Actuellement une "bonne" PME dégage 1.5à2% de bénéf officiel/an et une dizaine de % en "borderline"...
Je ramène tes rêves à ma réalité.
Je possède un appart à BXL. Acheté 70K€ en 1991 avec un TH de 11.75% à l'époque (Sûr qu'à la même époque tu payais du 6%, me diras tu)
Actuellement cet appart vaut 220K€, il n'y a rien d'extraordinnaire à cela car si les TH sont élevé les prix sont bas et inversément. C'est le cas actuel.
L'avantage que j'ai eu c'est que apd 1993 les taux se sont cassé la gueule, raison de mes rachats successif, de plus il n'y avait pas de clause de réemploi à l'époque.Chance pour moi.
Actellement je loue l'appart 810€ indexé, je pourrais "raisonnablement" demander , 900 à 950€ mais ce n'est pas mon but.
D'après tes calculs (en amont) à 30% de rendement brut/an je devrai louer mon bien 5.500€/mois c'est du délire!!!!
Le même calcul en aval si je puis m'exprimer ainsi, si j'achète cet appart aujourd'hui avec un bail en poche de 810€ je devrais payer cet appartement un peu au dessus de 33K€, soit la moitié de sa valeur en 1991!!!!
A BXL, tu ne trouve pas un garage à ce prix là. Au total, j'ai 4 biens sur BXL & Namur, et dans chaques cas mes rendements (merdique me diras-tu) sont proche.
Soit un rendement "raisonnable" de 6 à 10% (dans le meilleur des cas)
Si tu en déduit un PH, il reste 1 à 5% de marge restante, c'est peu, mais jouable
Et tu annonce 10x plus!!! C'est sûr ta calculette déraille d'une décimale.
Désolé Gero, tes calculs c'est du grand n'importe quoi, mais tu as les rieurs de ton côté. Personnellement je clos la discussion, car je la trouve stérile et dénuée de fondements sérieux.
A bon entendeur......
LeZap

Dernière modification par Zapjack 13/08/2011 à 11h46.
12/08/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
@gero : acheter et revendre en société ?
N'est ce pas garantie de payer la TVA sur l'affaire plutot que la taxe sur PV ?

Je me suis renseigné sur le statut de marchand de biens mais c'est également pas fort intéressant, vous obtenez les mêmes avantages en reclamant la remboursement des droits...
Curieux de lire votre avis la dessus.
12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
@ ZapJack
C'est trop beau pour être vrai, et donc ce n'est pas possible? Voilà typiquement le genre de réaction qui ne fait pas avancer...

Tu es proprio à Bruxelles et Namur? Moi pas... parce que le rendement n'y est pas.

Mais je le répète, tu n'as pas lu mes messages. Tu n'as même pas essayé de comprendre mon fonctionnement. Tu ne parles pas de ton cash investi, mais du prix d'achat de tes appartements.

Or, ce n'est pas le prix d'achat qui compte, mais ce que tu en retires net, et ce que tu y as mis.

Sur Bruxelles, il est évident que les logements ne peuvent s'autofinancer. Le loyer en suffit pas pour payer le PH. Voilà pourquoi je n'y ai pas investi. Idem sur Namur.

Je te laisse te fermer à la discussion, et continuer à ton rythme. C'est la réaction d'incrédulité normale de toute personne normalement constituée. Sans tenter de rentrer dans le raisonnement, et sans faire le calcul, de préférence sur une feuille XL pour jouer sur les paramètres, on ne saisit pas l'intérêt de la chose.

Et moi, je continue ma méthode qui me réussit. Chacun son truc. On ne peut pas avoir le feeling pour tout les domaines.

Pour revenir à la question de base (quid de l'inflation), il faut savoir écouter Bruno Colmant, qui n'est tout de même pas un imbécile en la matière. Il préconisait ce matin sur La Première un peu de laisser aller sur l'inflation en faisant tourner la planche à billet en Euro.

Etant dans la brique, je ne suis pas contre: effondrement de la valeur de mon SRD, de mes mensualités, et stabilité de la valeur de mon immobilier. Le tout assorti d'une stabilité ...

Pour la question initiale, la réponse est donc la même: acheter ses matériaux aujourd'hui pour les utiliser demain et éviter de voir son épargne fondre comme neige au soleil est loin d'être idiot. Il y a meilleur rendement pour son argent, mais quand on construit sa maison, on ne cherche pas le meilleur rendement. On cherche la sécurité et stabilité court terme.

Dernière modification par Géronimo 12/08/2011 à 23h11. Motif: J'ai rajouté que je répondais à ZapJack, parce que ma réponse a croisé celle de bZone
12/08/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
@gero : acheter et revendre en société ?
N'est ce pas garantie de payer la TVA sur l'affaire plutot que la taxe sur PV ?

Je me suis renseigné sur le statut de marchand de biens mais c'est également pas fort intéressant, vous obtenez les mêmes avantages en reclamant la remboursement des droits...
Curieux de lire votre avis la dessus.
Je n'achète pas pour revendre, mais pour louer. C'est sans doute moins efficace pour investir son argent. Mais comme je n'investis plus mon argent mais celui des banques... Je ne suis pas marchand de bien, mais marchand de sommeil

Au niveau fiscal, pour répondre à la question, l'achat et la vente immobilière ne sont pas soumis à la TVA, mais aux droits d'enregistrement. Et les marchands de biens ont aussi au remboursement des droits.

J'avoue ne jamais avoir bien compris l'avantage d'investir dans des immeubles via une société. En effet, l'impôt est plus lourd en matière immobilière pour les sociétés: elles sont taxées sur les loyers.

Et c'est très bien ainsi, parce que cela barre la route à de gros opérateurs immobiliers comme on peut trouver à l'étranger, et cela favorise les petits propriétaires qui se foutent du rendement de leur bien (comparé aux grosses boite avide de gros pognon tout de suite...) mais pas du bien-être des locataires (parce qu'ils n'aiment pas qu'un locataire se plaigne continuellement)

Par contre, en marchand de bien, la société a du sens, parce que la taxation est la même, mais les montants étant important, la société peut faire "fusible" en cas de gros crash immobilier, et protéger le patrimoine des propriétaires de la société.
13/08/2011 Vieux  
 
  57 ans, Bruxelles
 
Peut-être du coté des droits de succession ?
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