vice caché

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vice caché

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25/10/2011 Vieux  
  Liège
 
Bonjour,

Je suis nouvelle sur ce forum (qui est une mine d'infos bien interessantes)
Nous avons signé un compromis de vente fin septembre. Les propriétaires ont marqué leur accord pour qu'on puisse entamer les travaux avant la passation des actes.

Lorsque nous avons été visité la maison (à plusieurs reprises dont une visite avec un architecte), l'agence immobilière nous avait dit que les derniers locataires avaient fait beaucoup de dégâts.

Ils auraient quittés les lieux avec la cuisine équipée ainsi que la cabine de douche. Dans la salle de bain, revêtement au sol: plancher en bois. Au niveau de la cuve de douche (qui n'était plus là), il y a avait une planche de bois fort bien clouée sur le plancher. Lorsque nous l'avons enlevée, il y avait un trou dans le plancher et celui-ci était pourri à cause d'infiltration d'eau. Le hourdi se trouvant à cet endroit est lui aussi pourri.
Pensez-vous que l'on peut se retourner contre les propriétaires? Nous ne voulons pas annuler la vente mais essayer d'obtenir un dédommagement.
Merci beaucoup pour vos réponses
25/10/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bonsoir,

je ne crois pas que cela puisse aboutir.
Un vice caché doit être connu de l'ex propriétaire et doit vous être caché volontairement. Or, dans ce cas de figure, vous dites vous-même que l'agence a été honnête avec vous en avouant que les derniers locataires avaient fait beaucoup de dégâts...

Citation:
Posté par nanouchoucroute Voir le message
Lorsque nous avons été visité la maison (à plusieurs reprises dont une visite avec un architecte), l'agence immobilière nous avait dit que les derniers locataires avaient fait beaucoup de dégâts.
Désolé...
Mais félicitations quand même pour votre achat et bonne chance et courage pour la rénovation !
25/10/2011 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Damdidam Voir le message
Un vice caché doit être connu de l'ex propriétaire et doit vous être caché volontairement.
Totalement faux.

Un vice caché est simplement un vice qui n'est pas apparent et donc, un vice qui n'est pas visible par un examen normal et attentif du bien.

Pour qu'un vice soit caché, il n'est pas du tout nécessaire que l'ex-propriétaire en ait connaissance et le cache intentionnellement.

Par contre, dans les compromis/actes, il y a souvent une petite phrase stipulant que le vendeur ne garantit pas l'absence de vices cachés...
25/10/2011 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Voici un petit lien qui pourrait vous être utile : http://www.notaire.be/acheter-louer-...s-vices-caches
25/10/2011 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Ludo_ Voir le message
Totalement faux.

Un vice caché est simplement un vice qui n'est pas apparent et donc, un vice qui n'est pas visible par un examen normal et attentif du bien.

Pour qu'un vice soit caché, il n'est pas du tout nécessaire que l'ex-propriétaire en ait connaissance et le cache intentionnellement.

Par contre, dans les compromis/actes, il y a souvent une petite phrase stipulant que le vendeur ne garantit pas l'absence de vices cachés...
Faux.

Ce que vous affirmez concerne les pros.

En ce qui concerne les particuliers, il faut effectivement que l'ex proprio ait eu connaissance du problème et qu'il l'ai masqué. Et là le stress pour l'acquéreur c'est la charge de la preuve...
25/10/2011 Vieux  
  53 ans, Liège
 
si vous voulez vous retourner contre le proprio pour si peu et bien abandonnez toute idee d acheter une maison a renover,un peu d huile de bras et quelques planches et hop le tour est joué...
c est toujours une grosse erreur de donner les clefs avant de signer les actes,et aussi d entreprendre des travaux tant que vous n etes pas proprietaires,je sais de quoi je parle pour avoir deja eu pas mal de soucis a cause de ca...
25/10/2011 Vieux  
  53 ans, Liège
 
un hourdis pourri? C est bien la premiere fois de ma vie que j entend ca
peut etre parlez vous d un madrier?
Ca se coupe et ca se repare n ayez crainte
25/10/2011 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Voici un lien un peu plus intéressant (plus clair) que celui des notaires.

ici
25/10/2011 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Citation:
Posté par BenjiBxl Voir le message
Faux.

Ce que vous affirmez concerne les pros.
D'après moi, la notion de vice apparent et caché ne fait aucunement la différence entre pro et particulier.

Par contre, un vendeur pro est considéré de mauvaise foi et doit donc lui-même prouver qu'il n'avait pas connaissance du vice caché alors qu'un vendeur particulier est réputé de bonne foi et il convient à l'acquéreur à prouver que le vendeur avait connaissance du vice caché.
26/10/2011 Vieux  
  53 ans, Liège
 
''Lorsque nous avons été visité la maison (à plusieurs reprises dont une visite avec un architecte)''

ils ont visites la maison a plusierurs reprises et meme avec un architecte,une fuite dans une douche et une planche pourrie,ca tiendra pas longtemps devant un tribunal

negociez a l amiable une petite remise et soyez content si ils vous font un petit... rabais
26/10/2011 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Si la maison a été visitée avec une cuisine équipée et une cabine de douche, et que les locataires sont partis avec, il me semble qu'il y a matière à rouspéter.

En effet, soit ce sont les locataires qui avaient effectivement installé la cuisine et la douche, et l'agent immobilier se devait de vous prévenir.

Soit les locataires sont partis avec alors que c'était la propriété du vendeur. Auquel cas le propriétaire doit remettre en l'état à ses frais.

En effet, vous avez acheté un bien. Il doit vous être délivré tel que vous l'avez acheté. Si le locataire part avec le toit et les châssis avant l'acte, ce serait aussi au vendeur de remettre ne l'état: la cabine de douche et la cuisine équipée sont considérés comme "immobilier" (pas les électros, et encore)

Ne vous laissez pas faire pour ce qui est de la cuisine et de la douche. Vérifier le descriptif de l'annonce par l'agent immobilier (j'espere que vous avez une copie de l'annonce Immovleb et/ou un descriptif papier de l'agent)

Pour ce qui est du vice caché, il n'y a à mon avis pas grand chose à faire, mais je n'y connais rien en vice caché: tous les miens sont apparents....
26/10/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
de toute facon ils ont les clés avant l'acte ; erreur numéro 1 a ne pas faire.
Vous avez les clés, ils peuvent le prouver : vous ne pouvez vous retourner contre personne. C'est simple : they got ya.

Concernant le vice caché, on en a déja parlé, ma lecture est egalement que le vice n'a pas besoin d'etre connu du vendeur, ni même masqué par celui-ci. Il doit simplement ne pas être apparent et grever gravement le bien au point de le rendre impropre a l'usage.
Citation:
Par contre, un vendeur pro est considéré de mauvaise foi et doit donc lui-même prouver qu'il n'avait pas connaissance du vice caché alors qu'un vendeur particulier est réputé de bonne foi et il convient à l'acquéreur à prouver que le vendeur avait connaissance du vice caché
C'est en effet la loi au mot près ou presque
26/10/2011 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Ludo_ Voir le message
D'après moi, la notion de vice apparent et caché ne fait aucunement la différence entre pro et particulier.

Par contre, un vendeur pro est considéré de mauvaise foi et doit donc lui-même prouver qu'il n'avait pas connaissance du vice caché alors qu'un vendeur particulier est réputé de bonne foi et il convient à l'acquéreur à prouver que le vendeur avait connaissance du vice caché.
Et pour vous cela ne fait aucune différence ?
Cela s'appelle un renversement de la charge de la preuve.
Et cela fait toute la différence.
26/10/2011 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Citation:
Posté par BenjiBxl Voir le message
Et pour vous cela ne fait aucune différence ?
Cela s'appelle un renversement de la charge de la preuve.
Et cela fait toute la différence.
Ne modifiez pas mes propos ! Je n'ai jamais dit que ça ne faisait aucune différence...
Mais vous vous trompez quand vous dites que :
Citation:
Posté par BenjiBxl
En ce qui concerne les particuliers, il faut effectivement que l'ex proprio ait eu connaissance du problème et qu'il l'ai masqué.
Un vice caché est un vice qui n'est pas apparent et ça, que le vendeur soit pro ou non.
Après, effectivement, il y a une grosse différence entre le vendeur pro ou particulier en ce qui concerne la charge de la preuve, comme je l'ai déjà dit plus haut.


Pour revenir au message de base, s'il s'agit d'un madrier pourri, il suffit de le réparer. S'il n'y en a qu'un, ce ne doit pas être bien grave et ça se répare

Vous pouvez toujours essayer de négocier avec les anciens propriétaires pour diminuer légèrement le prix d'achat du bien... Par contre, ça ne vaut sûrement pas la peine d'engager un avocat car au final, ça risque de vous pomper plus d'énergie et de sous que de réparer à vos frais...
26/10/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Je me demande juqu'où va la notion de vice caché sur une maison qui a probablement plus de 60 ans, avec des niveaux en bois, et dans laquelle une douche a été aménagée à l'étage.

La notion de vice caché, pour un juge, c'est par exemple taper des plaques de gyproc et les peindre en blanc devant un mur ou un plafond présentant de graves problèmes d'humidité (au point que la bicoque soit insalubre).
Et même pour ça, y'a des ex propriétaires qui sortent de chez le juge en dansant le moonwalk, car la demande du plaignant est déboutée.

D'autant plus que dans votre situation, vous aviez les clefs avant l'acte authentique, vous avez visité en présence d'un architecte, et l'agence a été honnête avec vous.

Vraiment, écoutez mon conseil en post #2 et ne perdez pas de temps en poursuites éventuelles pour dédommagement: il y'a bien plus à perdre pour vous qu'à y gagner. Un chevron, quelques clous / vis et deux coups de scie sauteuse vous coûteront moins cher en argent et en temps que 10 minutes chez l'avocat.
26/10/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
je ne suis ni juge ni notaire, et seuls eux ont une bonne vision des choses jugées... D'après les "anecdotes de notaires" qu'il m'a été donné d'entendre de leur bouche; ont par exemple été jugés "vices cachés suffisants pour annuler la vente"
- de la mérule, visible ou pas.
- vendeur ayant bloqué via plaque gyproc l'accès a une trappe menant au toit pour que les acquereurs puissent pas voir l'etat de la charpente.
26/10/2011 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Je rejoins Damdidam sur l'interprétation du vice caché. cette notion juridique implique une volonté de dissimuler un défaut pour réalisé la vente.

Dans le cas d'un vendeur ayant des compétences professionnels dans le domaine de la construction (entrepreneur, promoteur immobilier, architecte...). Le vendeur est présumé être de mauvaise foi. Bref, si il veut se défendre, il doit apparter la preuve irréfutable qui ne pouvait pas avoir connaissance du vice constaté après la vente.

Dans le cas d'un vendeur particulier, il est présumé être de bonne foi. Il faudra prouver qu'il a connaissance du vice.

Le terme caché a été choisi spécifiquement, sinon, on parlerait de vice non apparent.

Bref ce type de démarches est très incertaines. Si c'est juste dans l'espoir de regagner quelques centaines d'euros... Le risque n'en vaut pas la peine.
26/10/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
benlan, je vous assure que le texte de loi dit tout le contraire. Si je le retrouve je le tape ici
26/10/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
voila le blahblah

Citation:

1. Le vice caché
Le vice caché peut être défini comme tout défaut caché de la chose, qui la rend impropre à son usage. Exemple: la mérule dans un immeuble vendu, l'explosion d'une bouteille sous pression, etc.
A côté des vices structurels, la jurisprudence de notre Cour de cassation retient également la notion de vice fonctionnel. Selon notre cour suprême, est un vice caché toute caractéristique occulte de la chose qui, sans être un défaut de structure, de fabrication, la rend impropre à l'usage auquel l'acheteur la destine. En d'autres termes, la chose telle qu'elle est, ne peut servir à l'usage que l'acheteur désire en faire.
Exemple : si une personne achète une remorque pour son tracteur, à un vendeur qui sait l'usage qu'elle fera de cette remorque, à savoir l'utiliser avec un tracteur d'une marque bien déterminée, le fait que la remorque ne soit pas compatible avec le tracteur, alors que séparément la remorque et le tracteur ne présentent pas de défaut, peut constituer un vice caché de la chose vendue (vice fonctionnel).
Il est à remarquer que si l'usage que l'acheteur fait de la chose n'est pas un usage "normal", habituel de celle-ci, le vendeur ne sera responsable du vice que s'il connaissait l'usage qui est donné à cette chose par l'acheteur.
2. Caractéristiques du vice
Pour ouvrir l'action en garantie des vices cachés, le vice que présente la chose doit répondre aux caractéristiques suivantes :
- comme son nom l'indique, il doit être caché, occulte. Le vice répondra à cette condition si l'acheteur ne pouvait pas le déceler par un examen attentif mais normal de la chose au moment de la vente ou de la livraison ;
- il faut que le vice soit inconnu de l'acheteur. Le vice dont l'acheteur a pu se rendre compte ou sur lequel le vendeur a attiré son attention, ne lui permettra pas d'invoquer la garantie des vices cachés ;
- le vice doit être nuisible à l'utilité de la chose ;
- il doit exister, même "en germe", avant la vente.
3. Les actions ouvertes à l'acheteur
L'acheteur lésé par un vice caché a le choix entre deux actions :
- l'action rédhibitoire : l'acheteur demande la résiliation de la vente et réclame le remboursement du prix payé ;
- l'action estimatoire : tout en conservant la chose, l'acheteur réclame qu'il lui soit restitué une partie du prix.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose (on dit alors que le vendeur est de mauvaise foi), il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
S'il les ignorait (on parle du vendeur de bonne foi), il ne restituera, outre le prix, que les frais occasionnés par le vente.
L'acheteur n'a pas d'autres droits que ceux repris ci-dessus. La garantie des vices cachés n'autorise donc pas l'acheteur à demander le remplacement de la chose ou sa réparation, à moins que cela n'ait été convenu par une clause du contrat de vente.
4. Le bref délai
L'action en garantie des vices cachés doit être intentée, selon l'article 1648 du Code civil, dans un bref délai. Ce bref délai est fondé sur le fait qu'après un certain temps, il devient difficile de déterminer si le vice existait avant la vente ou non.
La détermination du point de départ de ce délai et de sa durée est laissée à la libre appréciation des juges.
D'après Van Ryn et Heenen ("Principes de droit commercial", t. III, Bxl, Bruylant, 1981, p. 547), "selon la nature de la marchandises ou du vice, le délai prend cours au jour de la délivrance (lorsqu'il s'agit d'un défaut qui se révélera normalement par l'usage de la chose ou s'il s'agit d'une marchandise périssable...) ou à la date de la découverte du vice".
Enfin, c'est l'action qui doit être intentée dans un bref délai. Il ne suffit donc pas d'émettre rapidement des réclamations, de faire désigner un expert, pour interrompre l'écoulement du bref délai.
Par contre, les cours et tribunaux admettent généralement que des pourparlers sérieux entre les parties, à savoir des pourparlers suivis dans la perspective d'un arrangement amiable, suspendent le bref délai.
5. Présomption de connaissance des vices cachés
Le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts cachés des objets qu'il vend. On met ainsi à charge du vendeur l'obligation de s'assurer que la chose vendue n'est affectée d'aucun vice.
Le vendeur n'échappera à cette présomption que s'il prouve le caractère indécelable du vice. Il doit démontrer que, quelle que soit sa diligence, il n'aurait pas pu déceler le vice, que l'ignorance du vice dans laquelle il se trouvait était invincible.
L'assimilation du vendeur professionnel à un vendeur de mauvaise foi a des conséquences importantes. En effet, s'il ne parvient pas à démontrer la caractère indécelable du vice :
- il devra indemniser l'acheteur de tous dommages et intérêts (voir ci-dessus, point 3) ;
- il ne pourra pas se prévaloir des clauses d'exonération ou de limitation de responsabilité qui auraient été stipulées en sa faveur.
26/10/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
egalement cfr #59 ici
http://www.bricozone.be/fr/galeres-e...ge3-49931.html

(Raphwells est avocat.)
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