Reprise de mitoyen : OUI ou NON ?

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Reprise de mitoyen : OUI ou NON ?



21/06/2012 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
  fradeco est connecté maintenant
Bonjour,

Le voisin B a un projet de construction d'une annexe pour lequel le propriétaire A n'a aucune objection.
L'Architecte du voisin B dit qu'il n'y a pas de mur mitoyen a reprendre au-delà de la façade existante, prétextant qu'il place un isolant rigide qu'il fera enduire ???

Le Juge de paix se dit incompétent ???? Ci-après la visualisation du problème.

Reprise de mitoyen : OUI ou NON ?

Déjà Merci pour vos conseils avisés.
21/06/2012 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Citation:
Posté par fradeco Voir le message
Bonjour,

Le voisin B a un projet de construction d'une annexe pour lequel le propriétaire A n'a aucune objection.
L'Architecte du voisin B dit qu'il n'y a pas de mur mitoyen a reprendre au-delà de la façade existante, prétextant qu'il place un isolant rigide qu'il fera enduire ???

Le Juge de paix se dit incompétent ???? Ci-après la visualisation du problème.

Reprise de mitoyen : OUI ou NON ?

Déjà Merci pour vos conseils avisés.
bonjour,

le morceau de mur sera donc un mur intérieur à la maison de B ?
Dans ce cas, je pense bien qu'il faut que B achète la mitoyenneté.
Si c'est un mur qui restera à l'extérieur et qui sera recouvert uniquement pour l'esthétique, je pense que si A est d'accord, pas besoin de rachat.
21/06/2012 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
  fradeco est connecté maintenant
Merci, Mimolive, pour votre réponse.
Pour info, le local annexé est un local fermé, c'est l'agrandissement d'un séjour.
Selon moi aussi, le proprio B, doit reprendre la partie de mur mitoyen commun à A et B.
Ceci étant, qui peut trancher ce genre de différent, compte tenu du fait que le Juge de Paix se dit incompétent ????
21/06/2012 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Pensez à demander à l'architecte, ou à un notaire.
Personnellement, l'architecte s'était occupé des détails et du dossier technique, pour l'enregistrement.
21/06/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Si le litige de mitoyenneté porte sur la portion verticale du L en gris, en bas du dessin, je peux comprendre que le juge se déclare incompétent, quoique...
Construire à la limite de propriété pour faire continuer un mur en mitoyenneté(mur orange au dessus) et sans assumer une augmentation de mitoyenneté demande un avis du cadastre et de l'urbanisme.
Tenez compte aussi du fait que, si ce voisin construit suivant ce plan, en cas de construction de votre part contre ce mur, il pourrait vous réclamer le prix de la mitoyenneté
Voir l'avis de l'urbanisme et du cadastre avant d'introduire une nouvelle demande auprès de la justice de paix.

Dernière modification par john steeds 21/06/2012 à 17h07.
21/06/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Pour moi aussi, il doit y avoir reprise de la mitoyenneté.

L'isolant va être ancré dans le mur. cela implique une prise de possession de celui-ci.
Ce serait différent si le voisin B érigait un mur de 14 cm de son côté. Dans ce cas, le mur pourrait porté de lui même et cela ne nécessiterai pas le rachat de la mitoyenneté comme dans le cas suivant

http://www.droit-fiscalite-belge.com/article947.html
21/06/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par john steeds Voir le message
Si le litige de mitoyenneté porte sur la portion verticale du L en gris, en bas du dessin, je peux comprendre que le juge se déclare incompétent, quoique...
Construire à la limite de propriété pour faire continuer un mur en mitoyenneté(mur orange au dessus) et sans assumer une augmentation de mitoyenneté demande un avis du cadastre et de l'urbanisme.
Tenez compte aussi du fait que, si ce voisin construit suivant ce plan, en cas de construction de votre part contre ce mur, il pourrait vous réclamer le prix de la mitoyenneté
Voir l'avis de l'urbanisme et du cadastre avant d'introduire une nouvelle demande auprès de la justice de paix.
Vous racontez n'importe quoi!!!
21/06/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par benlan2000 Voir le message
@John Steeds: Vous racontez n'importe quoi!!!
Non, vous ne savez pas lire!

Je vous rappelle votre propre lien:
Citation:
La Cour de cassation a encore rappelé sa jurisprudence relative à l’article 661 du Code civil (Cass. 4 mars 2005, rôle n° C030272N, www.cass.be).

Cet article dispose que « tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. »
Il ne s'agit donc pas d'une obligation reconnue


C’est le principe bien connu de la prise de mitoyenneté qui oblige celui qui s’appuie sur un mur séparatif d’en acheter la moitié.
La question se pose de savoir ce qu’il en est lorsque les voisins profitent du mur sans l’usurper par une réelle prise matérielle de mitoyenneté. C’est l’hypothèse de la prise indirecte de mitoyenneté sans ancrage physique.

Dans le cas d'une prolongation(si on parle bien de la partie verticale du mur en gris-bas du dessin-, comme mentionné dans mon message, on est bien dans le cas de figure de possibilité de prise de mitoyenneté.

Les faits de la cause concernent les voisins d’un mur séparatif qui, grâce à ce mur, peuvent construire leur propre mur privatif de manière fort légère et donc peu coûteuse, à une distance infime de l’autre mur.

Comme mentionné dans mon message, si on se trouve en prolongation d'une mitoyenneté, la notion de distance intervient. Cette distance ne se résume pas en la prise de mitoyenneté sur un mur existant, mais pourrait aussi s'appliquer à une prolongation de ce mur mitoyen.

Ces personnes profitent indiscutablement du mur de leur voisin. Doivent-il être considérés comme ayant effectué un acte équivalent à une prise de mitoyenneté et doivent-il par conséquent acheter cette mitoyenneté ?
La notion de distance infime doit elle aussi s'appliquer sur une prolongation et la continuité du mur? Auxquel cas, en limite de mitoyenneté, le mur ne peut être raccordé sans contrepartie

Les propriétaires du mur séparatif le soutiennent et obtiennent gain de cause en degré d’appel devant le du tribunal de première instance de Bruxelles.
Oui, dans le cas d'une prise sur mur existant. Mais sur mur construit(prolongation) à la limite de mitoyenneté, le juge de Fradeco se déclare incompétent pour les points évoqués ci avant


C'est donc la preuve que l'affaire n'a pas été suffisamment argumentée.
L'urbanisme et l'enregistrement peuvent déterminé un avis sur une telle question. Le juge peut s'appuyer sur ces motivations.
Ne pas aller ester sur la question, résout les problèmes évoqués plus haut!
Si Fradeco envisage, dans l'avenir, de s'appuyer sur cette prolongation, il devra s'acquitter d'une mitoyenneté puisqu'aucun jugement n'aura débouté le concept repris dans l'arrêt ci-dessus.

Bien à vous

Dernière modification par john steeds 21/06/2012 à 19h04.
21/06/2012 Vieux  
  49 ans, Hainaut
 
Pour être synthétique, le simple fait que B ne doive poser qu'un isolant rigide avec enduisage intérieur démontre l'utilité du mur existant appartenant à A. A défaut que celui-ci n'ait existé préalablement, B aurait été tenu à construire un mur pour la réalisation de son extension. B tirant profit du mur de A, il est tenu d'en racheter la moitié de la valeur vénale. La jurisprudence le reconnaît, considérant que les dispositions du code civil édictées n'ont pas été adaptées aux évolutions techniques et technologiques.
21/06/2012 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
  fradeco est connecté maintenant
Merci benlan, John steeds et deschkev, pour vos réponses circonstanciées et de grand intérêt.

Pour info, il s'agit de la maison de ma fille du type bel étage, située en brabant flamand.

Sur la prolongation de mur (gris) à droite de l'axe mitoyen, il y a à sa gauche (chez ma fille donc) une terrasse avec une clôture écran en bois empêchant la vision depuis A vers B. Ceci a été imposé par l'urbanisme au moment de la construction de la susdite terrasse, avec l'accord du voisin B. Il n'est pas envisagé de venir un jour construire un mur côté A contre ce mur (gris).

D'un point de vue esthétique et orientation, cette construction n'est pas nuisible pour ma fille. (Ce qui n'est pas le cas pour le voisin de droite par rapport à B)

Ma question se limitant à la partie du mur (orange propriété de A) sur lequel le voisin B viendra fixer un isolant pour y appliquer ensuite un enduit. Pour moi il doit y avoir reprise de mitoyenneté. Ce que je ne comprend pas, c'est l'entêtement du voisin et de son Architecte qui ne le contre dit pas !

Merci belan pour le lien cela sera très utile .

Cordialement

Dernière modification par fradeco 21/06/2012 à 20h47.
21/06/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par fradeco Voir le message
Bonjour,

Le voisin B a un projet de construction d'une annexe pour lequel le propriétaire A n'a aucune objection.
L'Architecte du voisin B dit qu'il n'y a pas de mur mitoyen a reprendre au-delà de la façade existante, prétextant qu'il place un isolant rigide qu'il fera enduire ???

Le Juge de paix se dit incompétent ???? Ci-après la visualisation du problème.

Reprise de mitoyen : OUI ou NON ?

Déjà Merci pour vos conseils avisés.
Fradeco,

Quels sont les motivations du juge pour rendre un arrêt d'incompétence?
C'est surtout cela qui est important.
Je crois que j'avais bien compris le problème
Le L en gris en prolongement du mur orange, n'existe pas encore.
Il ne s'agit donc pas, pour cette partie en L, d'un problème de mitoyenneté face à un bâti existant. En effet, face à la partie verticale du L en gris, il n'y a rien d'autre que la limite de propriété.
Comme mentionné plus haut, la mitoyenneté, par rapport à un bâti existant pourrait jouer sur le raccord de cette branche verticale du L, au mur orange(emprise sur un mur existant). Soit, sur l'épaisseur du crépi!
Cela, pour autant que l'urbanisme délivre un permis d'urbanisme qui permette cette construction(branche verticale du L) en limite de propriété et sur 2 étages!
Sans cet élément, le juge ne peut statuer sur le bien fondé de ce mur puisque l'autorisation n'est pas de son ressort, mais bien de l'urbanisme.
Votre voisin a un permis pour cette annexe?

Il y a donc 2 problèmes:
1. extension crépi/isolant(la branche verticale du L) à la limite de propriété==> détermination de l'appartenance(voir permis d'urbanisme si délivré)
2. En ce qui concerne la mitoyenneté en regard du mur orange, il faut voir comment se font le plancher et la toiture de cette annexe. Emprise/ancrage dans le mur orange ou plancher/toiture supportées par les murs gris?
Cela peut déterminer une indemnité différente

En ce qui concerne le placement d'un isolant sur la partie orange du mur, je ne crois pas possible de faire valoir une indemnité pour utilisation du mur de A.
Auquel cas, le propriétaire d'une maison mitoyenne qui plafonnerait le mur mitoyen, devrait une indemnité au voisin...

Il faut donc voir:
1. les motivations du juge
2. Si le permis est accordé et pour quelle construction. Il vous est loisible à ce niveau de faire valoir, à l'urbanisme, la perte de visibilité et le droit d'échelle sur votre terrain qu'incluerait ce nouveau mur(branche verticale du L). Au sinon, comment arriver à crépir un mur sur la limite de propriété et l'entretenir?
En fonction de cela(et si la plainte à l'urbanisme n'aboutit pas), une demande peut être ré-introduite en justice de paix sur base d'éléments probants.
21/06/2012 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
  fradeco est connecté maintenant
Bonsoir John Steeds,

Merci pour le suivi. C'est ma fille qui a assisté à l'audience devant le Juge de Paix. Je ne sais pas sur quels arguments le Juge s'est basé pour se dire incompétent ? J'attend le PV de cette audience. A la suite de la déclaration du Juge, ma fille lui a posé la question de savoir, ''A qui d'autre faut-il que je m'adresse pour régler cette affaire'' elle n'a pas reçu de réponse du Juge. Etrange n'est-il pas ???? Il est possible que l'Arch. et le Juge se connaisse.

Le certificat d'urbanisme a bien été délivré pour cette construction. Selon l'avis du préposé de l'urbanisme, il y a bien une reprise de mitoyenneté a effectuer.

Concernant : En ce qui concerne le placement d'un isolant sur la partie orange du mur, je ne crois pas possible de faire valoir une indemnité pour utilisation du mur de A.
Auquel cas, le propriétaire d'une maison mitoyenne qui plafonnerait le mur mitoyen, devrait une indemnité au voisin...


Je ne suis pas d'accord sur la conclusion de ce qui précède, en effet si vous utilisez un mur mitoyen existant comme '' séparation entre les deux propriétés '' et plafonnez sur ce mur, vous avez l'obligation de reprise de la moitié de l'épaisseur du mur sur le gabarit de votre immeuble.

Nous ne sommes pas adversaire au droit d'échelle pour permettre l'entretien normal du mur.

Je rappelle que nous ne sommes pas adversaire à l'exécution de cette construction, pour autant qu'elle soit effectuée selon les lois et règlements en vigueurs.

Dernière modification par fradeco 21/06/2012 à 22h35.
21/06/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Il faut attendre les conclusions du jugement.
Si le permis d'urbanisme précise qu'il y a une reprise de mitoyenneté à faire, il parle certainement de la partie à construire(mur gris vertical) en limite de propriété.
Citation:
Je ne suis pas d'accord sur la conclusion de ce qui précède, en effet si vous utilisez un mur mitoyen existant comme '' séparation entre les deux propriétés '' et plafonnez sur ce mur, vous avez l'obligation de reprise de la moitié de l'épaisseur du mur sur le gabarit de votre immeuble.
Oui, si le mur qui sert à fermer le volume est reconnu comme mitoyen(le fameux mur vertical du L) auquel cas, vous pouvez faire valoir cette reprise de mitoyenneté, pour fermeture de volume.
Le juge s'est certainement désisté par manque d'information sur ce point... Quoiqu'une réaction plus objective eut été de demander un complément d'information sur le dit nouveau mur.
N'oubliez pas de regarder s'il y a ancrage de plancher et de toiture dans le mur orange. Il s'agit d'éléments plus probants.
Attendez la copie du jugement pour statuer.
26/06/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Voici la position constante de la Cour de cassation depuis trente ans :

"En vertu de l'article 661 du Code civil, l'obligation d'acquérir la mitoyenneté d'un mur implique que le voisin accomplisse une usurpation ou une voie de fait valant prise de possession, manifestant par là sa volonté d'acquérir la mitoyenneté; que la simple circonstance que le voisin tire un avantage de l'existence du mur ne constitue pas une usurpation ou une voie de fait valant prise de possession."

La construction d'un contre-mur sans attache ni accroche n'oblige pas au rachat de la mitoyenneté. Personnellement, je ne connais pas de jurisprudence qui parle du problème posé par fradeco.

Le juge de paix est évidemment compétent dans un premier temps pour trancher les questions que soulève cette technique en matière de mitoyenneté.

L'application de l'isolant constitue-t-elle une voie de fait ? Si oui, équivaut-elle à une prise de possession du mur?

Si le mur restait privatif A conserverait le droit de le démolir.

Si tel devait être le cas, B aurait alors de sérieux problèmes


Voici le lien vers "Le traité de la nouvelle mitoyenneté" qui devrait permettre aux constructeurs de sécuriser les nouvelles pratiques dans le cadre de la jurisprudence actuelle:http://users.skynet.be/fb779365//Tra...itoyennete.pdf

Dernière modification par FWALL 11/08/2012 à 10h29.
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