Chômage immobilier ou pas ?

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Chômage immobilier ou pas ?



30/01/2013 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Hello chers tous , je suis confronté depuis 09.2012 à des problèmes d'humidité, que j'ai d'ailleurs exposé sur le forum et que je résume en quelques photos :

Chômage immobilier ou pas ? Chômage immobilier ou pas ? Chômage immobilier ou pas ?

Selon une expertise et une contre-expertise par caméras réalisées le problème vient du voisin, qui a une chambre de visite dont les joints ont disparu.

Les problèmes touchent 3 locaux sur 5. Comme un radiateur se détache je n'ose plus allumer le chauffage.

La locataire de notre immeuble concerné est partie et dans cet état-là, surtout vu les travaux à faire, il n'est pas possible de trouver un nouveau locataire et un loyer décent.

Ma question porte sur le chômage immobilier, càd le remboursement au propriétaire de la la perte de loyer entre le début du sinistre et la fin des travaux de remise en ordre.

Les discussions qui s'éternisent avec les experts font qu'on arrivera au moins à 8 mois d'inoccupation.

Mais voilà l'expert rejette le principe du chômage immobilier ( montant dû au propriétaire à la suite d’un incendie ou d’un dégât des eaux pour ne pas pouvoir occuper la totalité ou une partie de son immeuble ) et dit que c'est louable, éventuellement avec un loyer réduit.

Mais un loyer réduit induirait une perte sur toute la durée du bail !

Je sais que cette question est fréquemment posée à l'ombudsman des assurances, mais avez-vous des expériences ou des connaissances juridiques en la matière ?

Serait-il utile que je fasse constater par un huissier ? Un expert immobilier ? Un architecte ... ?

A tout hasard je précise que j'ai fait preuve de célérité et même de proactivité dans ce dossier ( lettres recommandées avec accusés de réception etc ), donc les délais sont imputables aux assurances et experts commis par elles.

Tout grand merci d'avance ! Dyno
30/01/2013 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonsoir,
ce serait une question à poser sur pim.be ;)

http://forum.pim.be/forum.php?idsalon=19580

30/01/2013 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Hi Benoki, je ne connaissais pas pim, merci de me l'avoir indiqué, j'y ai introduit ma question pour avoir un autre éclairage.

Remarque que j'aime vraiment bien Bricozone, en général on a vraiment le sens pratique ici. A + ! Dyno

Dernière modification par DYNOSOR 31/01/2013 à 00h00. Motif: ortho
30/01/2013 Vieux  
  Brabant Wallon
  wspboy est connecté maintenant
N'hésitez pas à nous tenir au courant, il y a quelques baileurs qui fréquentent Bricozone...
31/01/2013 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Toujours aucune expérience à partager dans ce domaine ?

( sur Pim non plus, à croire que peu d'assurés réclament le chômage immobilier auquel ils ont droit ! )

Allez, un bon mouvement svp , à vos claviers ! Dyno
02/02/2013 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Je suis expert indépendant et oui il y eu des précédent mais pas en matière d'humidité, mais bien en matière de présence de mérule dans le bâtiment.

Ils n'accepteront jamais ta demande car l'humidité n'a pas de conséquence sur la santé ainsi que la salubrité de ton bâtiment donc par conséquent ils te diront probablement qu'il est viable et que tu peux le louer.
02/02/2013 Vieux  
  55 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par DYNOSOR Voir le message
Mais voilà l'expert rejette le principe du chômage immobilier ( montant dû au propriétaire à la suite d’un incendie ou d’un dégât des eaux pour ne pas pouvoir occuper la totalité ou une partie de son immeuble ) et dit que c'est louable, éventuellement avec un loyer réduit.

Mais un loyer réduit induirait une perte sur toute la durée du bail !
Salut,
rien ne t’empêche de le louer au prix normal que tu désires mais d'inclure un avenant au contrat de location dans lequel tu stipules une diminution du loyer de x% ou somme forfaitaire pour la non-jouissance complète du bien loué et cela jusqu'au moment de la remise en état complète du logement. Ce qui t'éviterais la perte sur la totalité de la durée de ton bail.
A+
02/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Les discussions qui s'éternisent avec les experts font qu'on arrivera au moins à 8 mois d'inoccupation.
Mais voilà l'expert rejette le principe du chômage immobilier ( montant dû au propriétaire à la suite d’un incendie ou d’un dégât des eaux pour ne pas pouvoir occuper la totalité ou une partie de son immeuble ) et dit que c'est louable, éventuellement avec un loyer réduit.

Je suppose que l'expert en question est le vôtre et le contre-expert celui du voisin celui du voisin?

Il semble, d'après votre post #1 qu'il n'y a pas contestation quant à l'origine des dégâts.
Il y a donc lieu d'exiger de votre assurance de mettre en demeure le voisin (qui se tournera vers sa propre assurance):
- de procéder aux réparations nécessaires chez lui
- de couvrir l'intégralité des réparations chez vous
- de vous rembourser le chômage immobilier

En effet, contrairement à ce qui est dit assez légèrement au post #6 , nul ne peut imposer un dommage à autrui sans y apporter réparation, pécuniaire dans ce cas çi.
Les interprérations "si mérule" ou bien "pas dommageable à la santé" ne reposent sur aucun article de loi.
Il est manifeste que vous subissez une perte importante et dire que "vous pouvez louer à un prix inférieur", c'est du pipeau pour que la compagnie adverse paye le moins possible.
Aucun juge ne tolèrerait de déroger au Code Civil et estimerait que vous devez diminuer le loyer escompté par faute du voisin.Vous avez toutes les chances d'obtenir réparation et dommages et intérêts.

A vous de voir, mais, personnellement, je ne laisserais plus les choses s'éterniser.

PS: n'oubliez pas que les "experts" sont agréés par les Cie d'Assurance et doivent donc, à tous prix, minimiser les indemnisations , sinon, "buiten".
03/02/2013 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Merci à tous et en particulier pour les encouragements de Parsifal !

Pour les experts je suis, que je sache :

- autorisé à exiger de ma compagnie la désignation d'un autre expert, pour autant que je démontre que le 1er traîne et n'assume pas ma défense ( je viens de faire çà par recommandé avec accusé de réception )
- autorisé à désigner mon propre contre-expert ; enfin c'est bien clair que je peux toujours le faire mais je veux dire que ce dernier sera payé par ma couverture de défense en justice ( il doit qd même y avoir 1 plafond qq part )

N'empêche, j'aimerais bien faire constater le fait que ce n'est pas louable à la valeur locative normale, mais par qui ? Le dit contre-expert ? Un marabout ? Le curé ?

Merci pour votre aide et à + ! Dyno

PS : les experts ont comme de coutume commencé par invoquer une remontée d'eau "du sol", ce qui n'est pas couvert par les assurances . Mais çà c'est raté car avant même ma déclaration de sinistre j'avais déjà fait faire une expertise par caméra !

PPS : on m'a dit que les assurances interviennent quand des joints de tubes en grès sont abîmés ( sans bris donc ), mais pas quand il s'agit de joints de tubes PVC ! C'est vrai çà ?
03/02/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
PPS : on m'a dit que les assurances interviennent quand des joints de tubes en grès sont abîmés ( sans bris donc ), mais pas quand il s'agit de joints de tubes PVC ! C'est vrai çà ?

"ON"= pronom indéfini (ô combien!) , appelé aussi "pronom du menteur".
N'écoutez pas ces couillonnades, s.v.pl.
Vous avez le choix:
- soit vous signalez à votre compagnie votre volonté de désigner un troisième expert "tiers" mais vous devrez le choisir non lié à une compagnie d'assurance (ce qui est fait, semble-t-il).
Pour trouver des noms, essayez : http://www.b-bex.be/, soit via l'ordre des architectes pour les experts reconnus pour Bruxelles ou encore via "l'ordre" (IPI) des experts immobiliers.Tout en sachant que ces derniers ont déjà maintes fois prêté le flanc à la critique.
Si la compagnie du voisin accepte (et elle a tout intérêt à le faire), vous serez, ainsi que votre voisin, lié à l'avis rendu par cet expert.
- en cas de refus, vous n'aurez d'autre solution qu'à vous tourner vers ce qui prétend s'appeller "la justice"... qui de toute façon désignera un expert judiciaire.
Les frais seront pris en charge par votre compagnie. Attendez vous à quelques années de patience, vu l'arriéré judiciaire à Bruxelles (sauf pour la justice de Paix)
Accessoirement, il me semble que votre compagnie et son expert vous défendent bien mal.
Bon courage!

29/11/2015 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Je me demandais...si on est locataire d'un bien qui comporte un défaut comme une évacuation de douche qui humidifie considérablement des murs de chambres et de pièces de vie, et qu'en plus la procédure pour prendre en charge les réparations s'éternisent au point qu'on préfère carrément vivre ailleurs...casser un bail est envisageable sans indemnités? On loue cet appartement assez cher et nous sommes franchement déçu de l'attitude du proprio très regardant quand il s'agit de ses droits mais pas spécialement de ses devoirs...
29/11/2015 Vieux  
 
  Hainaut
 
Si vous cassez le bail, même pour un motif sérieux (à vos yeux), sans décision du juge de paix, vous aurez à indemniser le propriétaire. (indemnisation variable en fonction du moment de la rupture par rapport au premier jour du bail).
Une conciliation en justice de paix ne coûte rien, mais le propriétaire n'est pas obligé de s'y rendre.
Ne pas le faire déforce cependant sa position s'il faut aller plus loin dans la procédure.
D'autre part, n'avez-vous pas une assurance couvrant ces dégâts?
30/11/2015 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Hello Hellbuilder ! je suis bien d'accord avec Parsifal et y ajoute encore quelques commentaires issus de mon expérience.
.
D'abord de quel type de défaut s'agit-il ? Il faut être clair, c'est "comme" une évacuation ... ou c'est de l'évacuation de votre douche ( enfin, celle que vous loue votre proprio ) qu'il s'agit ?
Si c'est l'évacuation de la douche du voisin qui est en cause, çà complique et allonge bien sûr la procédure et les délais ( intervention de l'assurance du voisin et/ou de son proprio & tutti quanti ).
.
Supposons que ce soit la vôtre, et que les dégâts cités n'étaient pas présents à votre entrée ( càd pas mentionnés dans l'état des lieux ), çà simplifie.
.
En tous cas, le propriétaire doit toujours faire en sorte de maintenir la salubrité des lieux ( faute de quoi il ne peut louer d'ailleurs ), il doit veiller à ce que vous puissiez occuper paisiblement le bien et il doit prendre en charge les grosses réparations.
.
De votre côté vous êtes chargé de l'entretien ( en l'occurence, nettoyage, curage du siphon sous la douche s'il est accessible, versage d'un peu de déboucheur de temps à autre ... ). Supposons ( encore ! ) que vous l'ayiez fait.
.
Vous devez aussi informer sans délai le proprio des travaux à entreprendre le cas échéant, ou en tous cas des symptômes ( murs mouillés etc ). Sauf si la cause est évidente ce n'est pas à vous - profane - de l'indiquer.
.
Ici déjà, l'intervention de votre assureur si vous en avez un est utile. Je doute très fort que l'assureur du locataire prenne quoi que ce soit en charge mais il enverra un expert, qui lui-même appellera au besoin un investigateur en recherche de fuites, tout çà à charge de l'assurance et vous aurez des avis autorisés.
.
Bref, je reviens au fait que vous devez informer votre proprio du problème : l'avez-vous fait, quand, en avez-vous la preuve ? ( toutes les preuves sont utiles, dont les témoignages )
.
A partir de ce moment il faut laisser un délai raisonnable au proprio pour faire faire les réparations, je dirais max 15 jours pour la fuite, puis 4 mois pour les dégâts aux papiers-peints etc. ( faut que çà sèche ).
Cà veut dire que pendant 15 jours vous ne pouvez plus prendre de douche, et pendant 4,5 mois vous avez des désagréments, à cause des symptômes puis des travaux.
Vous pouvez bien entendu ( = il eut fallu ) proposer une diminution temporaire et raisonnable du loyer jusqu'à mise en état, çà aussi peut être discuté entre vous ou ( puis ) chez le juge de paix.
.
Admettons maintenant que vous ayiez prévenu le proprio, puis comme il ne réagissait pas que vous l'ayiez mis en demeure ( recom + AR ).
.
Si c'est il y a une éternité ( comme vous l'indiquez ) et que vous n'avez plus réagi ( avec preuve ) on pourra arguer que vous avez été négligent et que vous acceptez la situation.
Si c'est disons dans les derniers 3 mois, alors à mon avis il ne s'agit pas que vous rompiez le bail mais que vous constatiez que c'est le proprio qui le rompt en ne le respectant pas de bonne foi et en bon père de famille.
Attention, si vous n'avez jamais informé officiellement votre proprio ( avec preuve ) vous pourriez être tenu responsable de tout ou partie des dégâts !
.
Avec des bons arguments et de la bonne volonté des 2 côtés il y a souvent moyen de s'arranger entre les 2 parties.
Si ce n'est pas le cas, à vous de voir si vous avez un dossier suffisamment solide, si oui vous constatez la situation officiellement et vous partez, ce sera au proprio de se retourner vers vous s'il conteste.
Si votre dossier n'est pas trop solide, solidifiez-le et au besoin prenez le conseil d'un avocat.
.
Et voyez peut-être sur d'autres forums car ici c'est plutôt construction plus le magnifique supplément "humour pur sans politique" auquel contribue beaucoup Parsifal d'ailleurs, je me prosterne pour l'en remercier !
.
Good luck Hellbuider, and Jesus don't stay too long in such a hell !
.
PS : mes problèmes de fin 2012 sont résolus et j'ai obtenu des mois de chômage immobilier !
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