CONDENSATION: grosses taches noires au plafond ! Que faire ???

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CONDENSATION: grosses taches noires au plafond ! Que faire ???

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14/01/2014 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,

J'ai fait l'acquisition d'un immeuble de 3 appartements il y a 1 an et demi et je rencontre de gros problèmes de condensation (d'après le passage de l'expert de mon assurance). Etant très NOVICE pour tout ce qui est "travaux", je me suis inscrit sur ce site en espérant trouver de l'aide à mon problème...

Ci-dessous, voici un plan de mon immeuble (pas évident via Paint):


CONDENSATION: grosses taches noires au plafond ! Que faire ???

Comme vous le voyez, l'immeuble est disposé "en escalier" sur sa partie arrière
J'ai mis un trait vert sur les plafonds où apparaissent de plus en plus de grosses taches noires comme vous pouvez le voir ci-dessous (je préfère mettre plusieurs photos afin d'être le plus précis possible!):

REZ:

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1ER ETAGE:

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Il y a 6 mois, n'y connaissant rien, j'ai fait appel à un ami d'un ami (d'un ami...) pour effectuer des "travaux" qui n'ont visiblement servis à rien.

Résultat: pose d'un extracteur d'air dans chaque pièce (donc 3 au total) + fibre de verre placée sur les plafonds + leur mise en peinture (pour un effet plus propre, qu'il disait...) => 6 mois plus tard: taches qui réapparaissent de manière encore plus visibles !

Conclusion: Très mal conseillé et grosse perte financière

Il y a 1 mois, on m'a conseillé une personne "de confiance" pour réaliser les travaux et résoudre ce problème.
Suite à sa visite, il me conseille les travaux suivant car selon lui, il y a de l'INFILTRATION et de la CONDENSATION:
- relever la plateforme, agrandir l'avaloir de récupérations des eaux pluviales, isoler en RETICEL rigide (5cm) pour éviter les condensations.
- récupérer les 3 aérations pour ventiler entre l'isolation et le plafond (à refaire...)
- finir avec 2 couches de derbigum (une couche de préparation et une de finition, REMONTER les deux coupôles de 20 Cm pour empêcher le "flow d'infiltration".
- Refaire le plafond de la chambre du fond en plaque plâtre WR (vertes) ou il y a présence de merule (aérer entre le plafond et la dalle) avec finition filaire (sans peinture)

==> PRIX: + de 9.000€ pour les 2 appartements (3 pièces au total donc)

Suite au conseil d'un collègue de travail, je contacte mon courtier pour savoir si cela ne pourrait pas être pris en charge par l'assurance, même partiellement... on ne sait jamais !

L'assurance a fait venir un expert ce vendredi...

VERDICT: rien n'est pris en charge car UNIQUEMENT condensation et pas infiltration (je m'en doutais bien...) MAIS il me signale surtout que, comme ca n'est pas un problème d'infiltration = ce n'est pas un problème de toit... et qu'il ne nécessite donc pas de travaux !

Il me conseille tout simplement d'installer une VMC (ventilation mécanique controlée) et de refaire le plafond avec du gyproc...

et c'est là que VOUS intervenez !

En effet, vu mon manque d'expérience (bon... OK... de connaissances également ) dans les travaux de construction, je vous demande de l'aide et de bons conseils afin de mettre mes locataires dans de bonnes conditions d'habitation et faire en sorte que ce problème de condensation et ces grosses taches noires ne réapparaissent plus !

Que dois-je faire Que me conseillez-vous

Merci d'avance...

Dernière modification par steve1307 14/01/2014 à 01h04.
14/01/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
J'ai commencé à lire, mais trop pénible.
Editez votre message svp, et évitez le copier-coller avec les tags
14/01/2014 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Voilà, j'ai modifié le message, il est parfaitement lisible à présent

Ayant posté 2x cette discussion (par erreur), je replace le message de ETPAF - 33 ans (Hainaut) ci-dessous afin de tout concentrer sur cette page-ci:

"Bonsoir,

A votre place et sans être pro, je commencerai par retirer le faux plafond afin d'avoir une vue sur ce qui se passe entre la toiture et vos fameuses tâches. L'appart' que je louais avant avait ce genre de grosses taches et en cause, il y avait des ponts thermiques. Ces derniers provoquaient de la condensation localisée (sous les fenêtres dans mon cas).

Savez-vous comment est isolée votre plateforme?

Et avant de recouvrir à nouveau, je chaufferais un maximum en aérant régulièrement pour sécher la structure sous le faux plafond, cette dernière a peut être un peu épongé..."

Dernière modification par steve1307 14/01/2014 à 01h15.
14/01/2014 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Le problème, c'est que je ne suis pas du tout "manuel" et que j'aimerais mieux confier cela à une société même si cela me coute malheureusement plus cher, au moins le travail sera garanti cette fois !
Même en retirant le faux plafond, je n'aurai pas les capacités pour savoir ce qui serait à faire en suite

De plus, le problème est que les 2 appartements sont loués et que je n'aurai pas la possibilité de controler quotidiennement si les locataires chaufferont et aereront régulièrement après démontage du plafond.
En plus, il s'agit des chambres ou salle de bain ! Les travaux ne peuvent donc par trainer en longueur une fois qu'ils seront commencés afin de gener le moins possible les locataires.

Je ne sais malheureusement pas de quelle manière est isolée ma plateforme...
14/01/2014 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
bonsoir, voici mon avis (non professionnel et totalement subjectif, je me base sur mes connaissances obtenu a travailler par ci par là)

il faudrait voir comment est fait le plafond, a mon avis, le problème de condensation est du à un choc thermique qui condense. une toiture plate rénové "basiquement" de nos jour est faites comme ceci : (de l’extérieure a l’intérieure)

1) recouvrement extérieur (zinc, derbigum, epdm, ...)
2) plancher (volige, osb, ...) fixé sur poutrelles, elles mêmes chainé
3) LAME D'AIR (laisser un vide)
4) isolation (laine de verre, roche, ...)
5) pare vapeur (ou peut etre aussi fourni fixé directement sur les rouleaux de LDV)
6) relatter avec latte a panne
7) gyproc

alors, j'insiste bien sur le point 3, il faut absolument laisser un vide entre le bois du plancher et l'isolation, ça sert a ventiler et a sécher l'humidité aussi. perso, je conseille si possible 2 petite cheminée d'aeration a l'opposé sur les toitures en zinc. l'air circule ainsi, elle passe aussi par l'extrémité coté gouttière de toute façon (là ou les poutrelles sont posés), pour les points 5 et 6, le pare-vapeur doit absolument bien etre hermetique, bien scotché avec le rouleau adéquat. pas de fuite (un ptit trou c'est pas grave non plus hein). mais, et C'EST IMPORTANT, il faut relater avec des lattes a pannes, ça va fixer et empêcher l'isolant de gondoler en retombant mais surtout, ca va laisser un vide entre l'isolant et la plaque de gyproc qui sera fixé sur ces lattes a panne. la plaque de gyproc ne prendra pas l'humidité du coup.

si vous respectez bien ça, ça ira. (l'isolant, minimum 15cm de LDV) ça m’étonnerait pas que vous n'ayez pas de point 3... encore récemment j'ai vu chez une personne, elle avait voulu avoir le plus de hauteur possible dans sa pièce, du coup elle a mis contre 20cm de LDV contre sans vide => le pare-vapeur gouttait... encore une chance que c'etait pas refermé avec du gyproc, il a fallu scier les latte a panne et retirer la LDV, et redescendre l'isolation.

ah et aussi, les locataires doivent surement pas chauffer comme si c'etait leur bien (faut pas leur en vouloir non plus) mais y a certainement un problème de construction...

pas de solution, faut démonter.

-> c’était mon avis hein
14/01/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Il y a clairement un mélange condensation / infiltration. Si les aérateurs n'ont pas résolu le problème, c'est pas une VMC qui va le régler non plus.

Les infiltrations peuvent venir de: la plateforme, le manque d'évacuation de la plateforme (lors de grosses pluies, le niveau monte et déborde par les murs), les façades qui ont l'air d'être mal ou peu rejointoyées, la peinture qui est peut-être peu adaptée dans une salle de bain, les coupoles qui seraient mal fixées (capuchons des vis partis, et infiltration par là), le derbigum qui se décolle par endroit et laisse passer l'eau stagnante tout en douceur, etc.

Sans voir sur place, c'est compliqué.
14/01/2014 Vieux  
 
  51 ans, Hainaut
 
Bonjour,
Les taches ressemblent à celles que j'ai eu dans mon appart : problèmes de ponts thermiques. On a fait la solution de Kippei7110, sauf que au lieu de laine de verre, on a mis du styrodur.




Citation:
Posté par kippei7110 Voir le message
bonsoir, voici mon avis (non professionnel et totalement subjectif, je me base sur mes connaissances obtenu a travailler par ci par là)

il faudrait voir comment est fait le plafond, a mon avis, le problème de condensation est du à un choc thermique qui condense. une toiture plate rénové "basiquement" de nos jour est faites comme ceci : (de l’extérieure a l’intérieure)

1) recouvrement extérieur (zinc, derbigum, epdm, ...)
2) plancher (volige, osb, ...) fixé sur poutrelles, elles mêmes chainé
3) LAME D'AIR (laisser un vide)
4) isolation (laine de verre, roche, ...)
5) pare vapeur (ou peut etre aussi fourni fixé directement sur les rouleaux de LDV)
6) relatter avec latte a panne
7) gyproc

alors, j'insiste bien sur le point 3, il faut absolument laisser un vide entre le bois du plancher et l'isolation, ça sert a ventiler et a sécher l'humidité aussi. perso, je conseille si possible 2 petite cheminée d'aeration a l'opposé sur les toitures en zinc. l'air circule ainsi, elle passe aussi par l'extrémité coté gouttière de toute façon (là ou les poutrelles sont posés), pour les points 5 et 6, le pare-vapeur doit absolument bien etre hermetique, bien scotché avec le rouleau adéquat. pas de fuite (un ptit trou c'est pas grave non plus hein). mais, et C'EST IMPORTANT, il faut relater avec des lattes a pannes, ça va fixer et empêcher l'isolant de gondoler en retombant mais surtout, ca va laisser un vide entre l'isolant et la plaque de gyproc qui sera fixé sur ces lattes a panne. la plaque de gyproc ne prendra pas l'humidité du coup.

si vous respectez bien ça, ça ira. (l'isolant, minimum 15cm de LDV) ça m’étonnerait pas que vous n'ayez pas de point 3... encore récemment j'ai vu chez une personne, elle avait voulu avoir le plus de hauteur possible dans sa pièce, du coup elle a mis contre 20cm de LDV contre sans vide => le pare-vapeur gouttait... encore une chance que c'etait pas refermé avec du gyproc, il a fallu scier les latte a panne et retirer la LDV, et redescendre l'isolation.

ah et aussi, les locataires doivent surement pas chauffer comme si c'etait leur bien (faut pas leur en vouloir non plus) mais y a certainement un problème de construction...

pas de solution, faut démonter.

-> c’était mon avis hein
14/01/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Les taches ressemblent à ce que j'ai déjà vu dans différents appartements. Les causes suivantes ont été identifiées:
Appart 1: condensation dues à un manque d'aération dans immeuble sensible aux ponts thermiques. Le phénomène est apparu après pose d'une peinture non respirante et d'un vinyl (non respirant, évidemment) sur chape de béton en remplacement d'un tapis. Aération exigée et problème sous contrôle.

Appart 2: Condensation de l'humidité apportée par la salle de bain de l'étage au dessus de la pièce concernée. Le siphon sous baignoire qui perdait et humidifiait la chape. Condensation dans toute la pièce, alors que la salle de bain n'était pas juste au dessus de la chambre en question. Siphon remplacé, problème disparu.

Appart 3: Condensation de l'humidité apportée par les murs de façade et bandeaux de béton de façade. Bardage du mur de façade, et problème partiellement résolu. J'attends toujours que l'humidité disparaisse dans une des 3 pièces concernées. Je suspecte néanmoins un autre problème supplémentaire.

Bref, pour une même apparence, il peut y avoir de nombreux problèmes...
14/01/2014 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Donc, si je suis vos avis, j'ai encore l'impression d'avoir été mal conseillé pour une installation de VMC !

Vous me conseillez apparemment tous de démonter (et donc refaire) le plafond car il s'agirait de problèmes de PONTS THERMIQUES, c'est bien ca ?

Bêtes questions:


- vers quel(s) corps de métier dois-je me tourner pour demander une enquête approfondie de la situation ?
- avez-vous des contacts/sociétés à recommander dans la région de Mons ?
- faire appel à un architecte et/ou un ingénieur pourrait m'aider dans mon problème ? (suivant le conseil fourni par le Portail de l'Energie en Wallonie)
14/01/2014 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
bah oui, faut démonter, une vmc c'est comme un extracteur d'air, sauf qu'au lieu de rejeter directement l'air dehors, elle est filtré (bactérie, air vicié, ...) avant puis restitué dans la maison (la double flux du moins). donc ça résoudra pas ton problème la vmc
14/01/2014 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Un acuponcteur ne vous enverra pas chez un homéopathe. Il vous mettra des aiguilles partout.
Un homéopathe ne vous fera pas une manipulation pour débloquer votre cou comme un ostéo. Il vous donnera des pilules. Un socialiste ne vous facilitera pas la vie: il inventera un impot et engagera un fonctionnaire pour gérer votre problème.

C'est donc à vous à vous faire une idée, ou à un bureau indépendant, qui ne fait rien d'autre que de la détection de pathologie du bâtiment. Et même eux peuvent se tromper.
14/01/2014 Vieux  
  Namur
 
Citation:
une toiture plate rénové "basiquement" de nos jour est faites comme ceci : (de l’extérieure a l’intérieure)

1) recouvrement extérieur (zinc, derbigum, epdm, ...)
2) plancher (volige, osb, ...) fixé sur poutrelles, elles mêmes chainé
3) LAME D'AIR (laisser un vide)
4) isolation (laine de verre, roche, ...)
5) pare vapeur (ou peut etre aussi fourni fixé directement sur les rouleaux de LDV)
6) relatter avec latte a panne
7) gyproc
absolument faux.
Depuis des années il est fortement deconseillé de realiser une isolation en toiture froide.
(Exception faite dans certains cas bien particulier ou l'on pourrait realiser une isolation en toiture compacte.)
Mis a part la ventillation, vous devez realiser une isolation par le dessus. (toiture chaude)
Le plus interressant dans votre cas serait de garder l''etancheité actuelle et de s'en servir comme pare vapeur. dessus un isolant rigide pour toiture plate (bi3, panneau taurox, .... ) puis de poser une nouvelle couche d'etancheité (epdm, bitumineuse, ....)
ne pas oublier de supprimer toute les ventillations qui auraient ete posees pour ventiller la face inferieure de la toiture car elle recreeraient un risque de condensation sous l'isolation rajoutée.
une simple ventillation des locaux en simple flux serait suffisante . La vmc serait un plus si vous vouliez en plus recuperer les calories de l'extraction de l'air vicié mais cela à un coût (qui de toute facon ne resoudrait sans une isolation correcte de vos plateforme.

bonne fin de journee
14/01/2014 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
Gemon, ne dites pas que ce que je dis est faux, c'est correcte pour une toiture froide. en effet de nos jours les toitures chaudes sont préférés "normalement" mais il y a encore bcp de personnes qui travaillent avec des toitures froides même si on ne devrait plus.

et la dans son cas, un problème de condensation, c'est certainement une toiture froide. alors si il veut tout démonter et refaire une toiture chaude, a lui de débourser. moi a sa place, je démonte le plafond par l'intérieur, je regarde si c'est bien un problème de lame d'air, je vérifie que la couverture extérieure est bonne sans fuite, et je refais le nécessaire pour réparer ça. sans pour autant tout démonter et faire de frais exorbitants
14/01/2014 Vieux  
  31 ans, Hainaut
 
Merci Kippei7110, je pense que je vais commencer par démonter le plafond et voir ce qui se cache en dessous car tout le monde à l'air d'accord là-dessus... ce qui est déjà une bonne chose !

N'hésitez pas à continuez de me donner des conseils si vous en avez d'autres !

Par contre, je n'ai toujours pas eu de réponse à la question de savoir si l'avis d'un architecte pourrait m'être utile.
Etant "neutre" au niveau de la construction, il n'aura pas d'interet à mal me diriger avec un mauvais conseil puisqu'il n'a rien à gagner sur les travaux à effectuer, qui seront fait via une société.

Qu'en dites-vous ?
14/01/2014 Vieux  
  29 ans, Hainaut
 
Non pas besoin d'architecte dans votre cas, retiré comme dit plus haut et ensuite voyez avec un entrepreneur pour un devis. mais déjà dégager le tout sera une bonne chose pour votre porte feuille et ensuite pour avoir un bon devis (avis) d'un entrepreneur
14/01/2014 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Je suis du même avis général.
Au vu des photos, je n'imagine pas que ça ne soit que de la condensation. C'est bcp trop fort, même si vos locataires ne chauffaient presque pas et ne ventileraient pas du tout.

Bref, l'analyse première de l'homme de métier qui est passé n'est pas idiote. Juste qu'il faut un peu challenger la mise en oeuvre, selon moi.

1. Isoler et refaire la couverture me parait prioritaire. J'ai une préférence pour la solution de Gemon, qui est la plus sûre, rapide, et sûrement la moins chère. J'imagine bien une isolation en sarking avec couverture EPDM par exemple.
2. Vu que vous avez déjà des 3 VMC, il est possible que le problème d'infiltration résolu suffise à revenir à une bonne situation.
3. Si vos plafonds sont vraiment trop attaqués : il faut les refaire, c'est sûr.

Attention : vous mentionnez l'apparition de mérule ! Si elle est développée, il faudra plus qu'une ventilation pour la faire disparaitre. Malheureusement, c'est un fléau ce truc, vous devrez l'éliminer proprement avant tout.

Vérifiez d'abord que toutes les sources d'humidité sont éliminées, ensuite parachevez.

Question entrepreneur (outre la mérule), un bon couvreur vous fera déjà avancer grandement.

Pensez aussi à indiquer à votre assureur que son expert s'est planté, selon vous. Et que si vous le prouvez, vous vous retournerez contre eux. Ils changeront sûrement de manière...
17/01/2014 Vieux  
  55 ans, Hainaut
 
bonsoir. suivre l'avis de gemon est la meilleure des choses à faire. n'empêche aps de démonter les parties abimées quand même , va quand même falloir remettre en état tout cela. et en plus de ce travail à faire , songer aussi à l'étanchéité au vent et à l'air sur les contours des coupoles et bien netendu le long des rives et les différents raccords , surtout ceux qui partent des plafonds et traverse le tout jusqu'en toiture. et placer des busettes de ventillation en toiture , très mauvaise idée que celle là.
alain.
17/01/2014 Vieux  
 
  50 ans, Liège
 
Les lames d'air dans les toitures plates sont à proscrire!
En théorie, c'est censé fonctionner, en pratique, c'est rarement le cas.

En effet, isolez par l'extérieur est la meilleure chose à faire.
Ne pas oublier l'isolation périphérique verticale qui pourrait a nouveau créer un pont thermique.
18/01/2014 Vieux  
  40 ans, Hainaut
 
Vu qu'il n'y a pas un consensus, je me permets de vous parler méthodologie.
Choisis une rénovation que lorsque et uniquement lorsque vous avez compris ou avez été convaincu de la (les) root cause(s) du problème.
Donc
#1 Identifier la (les) root cause(s) du problème de condensation (infiltration, humidité intérieure,...).
#2 Choisir la solution adéquate.

Ca peut paraître bête, mais visiblement la première fois, vous n'aviez pas identifié la (les) root cause(s) sinon le problème aurait été résolu. Battez-vous pour comprendre #1.
Très franchement à distance, il est difficile de trouver le point #1, donc donner des solutions c'est aventureux.

Dernière modification par Plune 18/01/2014 à 10h39.
18/01/2014 Vieux  
  47 ans, Namur
 
Il y a bien souvent plusieurs 'root cause' (on va dire 'source' en français) à un problème.
Parfois, s'attaquer à une seule suffit, parfois il faut toutes les résoudre.

Perso, je vote pour 'condensation'.
Une infiltration donne plutôt des taches concentriques (et plutôt colorées), ici c'est sur l'ensemble du cadre des fenêtres (zone froide) et sur une des photos on semble suivre un linteau tellement la zone tachée en noir est bien définie.
La ou je doute un peu, c'est paradoxalement autour du ventilateur ou ça pourrait aussi être une infiltration vu la forme/couleur.

Questions: Avez-vous des photos de l'extérieur pour les zones 'à taches' (pour avoir une idée de la vraisemblance de l'option 'infiltration')
Comment sont commandés vos ventilateurs (hydro, temporisation, sur éclairage ... ?)

De la condensation, c'est de l'humidité relative élevée + une zone froide (sur laquelle on atteint le point de rosée, c'est comme la rosée du matin quand le sol est plus froid ...).

Vous pouvez donc la résoudre de deux manières:
1) en diminuant la quantité d'humidité
- éviter les sources (la douche évidemment mais peut-être du linge à sécher sur un radiateur, un séchoir à condensation, un poêle style Zybro (le top pour avoir de la condensation...)
- ou l'extraire via une ventilation ponctuelle ou centralisée (VMC). Attention que pour extraire efficacement, il faut aussi une arrivée d'air extérieur (sec) quelque part

2) en éliminant les points froids, c'est à dire en isolant, comme recommandé.

Bien chauffer (mais pas via un Zybro..) permet de travailler sur les 2 éléments.

Je pense que toutes les personnes qui vous ont conseillé et ont déjà réalisés des travaux étaient de bonne fois, et venaient avec une part de vérité.

Perso, je démonterai les zones le plus tachées pour voir ce qui se cache derrière.

Dernière modification par fantasio 18/01/2014 à 01h31.
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