Achat De Bien En Infraction Urbanistique Ou Pas ?

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Achat De Bien En Infraction Urbanistique Ou Pas ?

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09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Bonjour vous savez comme est dur de trouver son bonheur a l'heure d'acheter un bien a prix correct, bien situé,en bon etat etc ...

voila ma copine et moi avons un compromis a signer suite a la visite d'un bien qui nous correspond parfaitement

note notaire nous a envoyé une copie de l'acte de vente et le compromis et regles du syndic pour le lire tranquillement avant d'aller signer chez lui

tant dans l'acte comme dans le compromis
l'appartement est repris tel que je l'ai vu . une cuisine-une salle de bains-un salon-une salle a manger-une chambre sous combles

mais en allant voir les plans a l'urbanisme j'aperçoit dans le seul plan qu'ils ont datant de 1926 que a la place de la salle de bains il y une cage d'escalier ...

aucune demande de permis .. aucun nouveau plan ...

juste un autre document de l'urbanisme qui declare juste que au troisième étage se bien

trouve un appartement avec chambre sous combles... ne specifie pas s'il y a une salle de bain ... au moins la maison est divisé en appartements je me dis ..

voila je ne sais pas si signer .. pourtant il est ecrit sur l'acte de vente et le compromis qu'ils me vendent un appartement avec une salle de bains .. . ca je suis d'accord de signer mais a l'urbanisme la situation etait differente .. mon notaire n'est vraiment pas clair sur le sujet. ..
avez vous des situations similaires ds vos connaissances ??
est legale tout ca ?
que dois je faire ?
je suis un peu perdu .. .

merci d'avance
09/04/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
le plus simple et de demander a la partie adverse de régulariser le bien vendu a la commune avant de signer les acte

Lorsque vous souhaitez vendre, pour éviter d’être pris en défaut ou de vous voir reprocher postérieurement le dol ou la mauvaise foi, vous devez disposer d’:
  • un titre de propriété;
  • un extrait de la matrice ou du plan cadastral;
  • des permis d’urbanisme relatif(s) à votre immeuble.
et les transmettre au candidat acheteur.
Votre responsabilité civile peut être engagée si vous n’informez pas préalablement le futur acquéreur de l’existence d’infractions urbanistiques portant sur votre immeuble.
En cas d’infraction aux dispositions en matière d’urbanisme, vous pourriez éprouver des difficultés à remettre votre immeuble sur le marché tant que:
  • vous ne vous êtes pas accordé avec l’acheteur;
  • un permis de régularisation n’a pas été obtenu;
  • ou qu’une résolution - en principe judiciaire - de la vente n’est pas intervenue.
Concrètement, en cas d’infraction urbanistique, il convient de prendre contact avec le service d’urbanisme de votre commune afin de définir avec elle les démarches à effectuer pour se mettre en ordre. Ne tardez pas trop à le faire car celles-ci peuvent prendre plusieurs mois.
En tout état de cause, vous ne devez pas perdre de vue que les infractions urbanistiques peuvent faire l’objet de sanctions comme:
  • l’interdiction de commencer votre activité ou de la poursuivre;
  • l’apposition de scellés tant que l’infraction dure;
  • la remise en pristin état des lieux;
  • le paiement d’une somme d’argent au titre d’amende;
  • - ...
ATTENTION, le maintien d’une infraction urbanistique est aussi punissable et ce, même si les travaux ont été réalisés par de précédents propriétaires. Les infractions urbanistiques sont en effet des infractions continues: l’écoulement du temps et la vente de l’immeuble sur lequel elles portent n’ont pas pour effet de les régulariser.
09/04/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Si le problème est limité à la présence de la salle de bain, ce n'est pas vraiment une infraction urbanistique.

Installer une salle de bain n'est pas soumis à permis d'urbanisme. Il faut, idéalement, prévenir le cadastre de tels travaux car en effet le RC peut être modifié puisque le confort de la maison s'améliore ...

Donc, si l'appartement est bien légal, qu'il n'y a pas eu création d'un nouveau logement sans permis et que votre soucis concerne juste la salle de bain, pas de stress.
09/04/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
et si mur porteur modifier ?
09/04/2015 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
J'allais dire exactement la même chose que vanma. Et j'ajouterais à ça qu'en théorie ils ont du également notifier la TVA que des travaux avaient été entrepris. Bien que ce n'était peut-être pas encore obligatoire au moment où ça a été fait.

Mais je suis également de l'avis de fafalili. Il faudrait vérifier si il y a eu une modification au niveau d'un mur porteur qui pourrait modifier la stabilité du bâtiment.
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Merci d'abord pour vos réponses

la j'ai un peu d'implication de mon notaire qui me dit

J’ai demandé au confrère de me confirmer qu’il avait présenté les plans actuels à la commune pour confirmation de la régularité du bien.

A défaut la description qui est faite à un acte de base ne préjuge pas de la régularité des pièces. Ce n’est que la retranscription de la situation actuelle.

La commune à ce stade ne confirme que l’existence d’un logement (sans plus de détails)
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Je touve quqnd meme incroyable q'en payant un notaire on se fasse encore arnaquer si l'on investigue pas soi même alors que ... allez, je ne suis pas sensé connaitre et pouvoir analiser toutes ces infos c'est pour cela qu'on paye un notaire enfin ...
il devrait demander tout les plans actuels a l'avance verifier que ca correspond avec l'acheteur lire ensemble l'acte de vente et me faire signer l'esprit tranquille .. ou alors me notifier que dans l'acte de vente je suis en train d'accepter un bien irregulier et m'engage a le regulariser apres achat ...
09/04/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par chezpablo Voir le message
mais en allant voir les plans a l'urbanisme j'aperçoit dans le seul plan qu'ils ont datant de 1926 que a la place de la salle de bains il y une cage d'escalier ...
Puisqu'il s'agissait d'une cage d'escalier et que l'on a donc manifestement créé un nouveau plancher, on peut considérer que dans une interprétation strict de la loi actuelle, on a apporter des modifications à la structure portante du bâtiment sans autorisations.

Il faudrait aussi voir si la loi actuelle s'appliquait lors de cet aménagement car les permis de bâtir n'existaient pas en 1926. La profession d'architecte n'était même pas une profession reconnue à l'époque.
09/04/2015 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
1- Vous allez toquer chez les voisins pour en discuter et voir ce qu'ils en pense. Si ça roule pour eux, ça roulera pour vous. Et ca permettra directement d'avoir une idée des gens qui vous entoure...
2- Vous débarquez au service d'urbanisme général avec toutes vos questions les plus tordues pour avoir les idées claires.
3- Vous faites visiter à un spécialiste pour assurer que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en péril. Il est utile de faire avec lui une étude des anciens et des nouveaux plans. C'est pas parce on touche à un mur porteur que forcément tout va s'écrouler. Si c'est fait dans les règles de l'art y a aucun soucis...

De toute façon personne (Y compris notaire, ...) ne vous assurera de rien... Ce sont juste des avis...
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Effectivement vu que c'est construit dans la cage d'escalier et pas en plein milieu du salon , il faut un permis d'urbanisme .. bon la salle de bains a l'air d'etre bien vielle ... meme peut etre avant la loi mais bon ca aurait du etre regularisé ...

j'ai peur de m'embarquer dans un achat et puis ne pas pouvoir la regulariser pour l'une ou l'autre raison ...

maintenant que je sais que le bien n'est pas en ordre a l'urbanisme,et que le vendeur joue au celui qui n'est pas au courant et nie l'affaire... puis je faire pression pour que l'actuel proprio regularise avant de vendre ? sans pour autant le menacer de le denoncer a l'urbanisme mais en faisant allution .. ca sonne mechant mais je voudrais connaitre ma situation de pouvoir afin de mieux negocier . (ca m'etonnerait pas qu'il m'augmente le prix accordé avec l'excuse de la regularisation ..
09/04/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
tu demande dans l'acte que la régularisation soit réaliser sur le désignation du bien avec une caution retenue chez le notaire et ne sera libérée que quand cela sera fais
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Bonne idée Fafalili et merci au autres pour vos conseils, je demanderais au notaire d'introduire une clause suspensive qui me protege ..

je vous tiens au courant de la suite on ne sait jamais ca peut aider qq'un dans la même situation
09/04/2015 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Attention que si vous tenez absolument au bien, il pourrait vous passer sous le nez à cause de vos exigences. Un autre potentiel acheteur pourrait n'en avoir cure et acquérir le bien à votre place...

Choix à double tranchant...
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Je sais bien mais je pense que mes exigences sont quand même importantes .. c'est quand mēme pas une exigence superflue ... si jamais j'arrive pas a régulariser apres cette piece je me trouverais ds un appartement sans sdb/wc (donc un grenier) ...

et puis le bien est en infraction et legalement on ne peux pas vendre un bien dans cet etat la sauf commun accord et c'est ne ni dit sur le compromis ni en parole ni en commun accortd ...
je ne sais pas quel pouvoir j'ai de l'annocer a l'urbanisme si le proprio me laisse tomber en plein milieu de vente ... mais je pense avoir des cartes en main pour négocier non ?
09/04/2015 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Moi je pense que l'urbanisme n'en aura cure. A part si il est prouvé que le bâtiment a des problèmes de stabilité dus à ces modifications qui datent peut-être d'il y a 20 ans...

Ils ont bien assez de boulot comme ça...
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Bon la je me sens accompagné par mon notaire j'ai bien fait de ne pas engager le meme que le vendeur ( comme il m'insistait pour que ça aille plus vite )..

voila le dernier mail de mon notaire

Mon client a consulté des plans à la commune datant de 1926. Il y a donc biens des archives disponibles.



L’assertion de votre cliente semble donc inexacte. Par ailleurs en 1926 il était parfaitement concevable d’envisager un logement sans salle d’eau.



Pour ma part je ne peux conseiller à mon client d’acquérir un bien dans ces conditions (incompatibilité entre les plans de 1926 connus aux archives de la commune et ceux de 2015 réalisés par le Géomètre du vendeur et donc existence d’une infraction même potentielle).



Je pense que soumettre les plans actuels à la commune pour approbation est la seule solution à envisager.
09/04/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
bon notaire mais bon il faut du temps pour avoir toutes les pièces en mains
09/04/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Allez je reste positif c'est deja bien de m'etre rendu compte avant de signer et pas me retrouver dans ce merdier avec le compromis signé

ca sera pas le dernier appartement a vendre .. de toutes manieres .

merci a tous pour vos commentaire ca m'aide a mette les idees en place ..
dur dur ce premier achat ... ca fous la trouille de mettre toute cet argent n'importe ou ...
09/04/2015 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
Que cela soit pour un achat ou une construction cela n'est pas tjs simple
09/04/2015 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Bon ! c'est sûr qu'il faut se méfier avant d'acheter.

Maintenant, il faut aussi bien se dire que les services d'Urbanisme des communes ont en général autre chose à faire que de chercher les salles de bains "illégales"

J'ajouterai qu'il est tout à fait possible de supprimer une cage d'escalier sans toucher à la structure du bâtiment. Souvent, les cages d'escaliers sont juste entourées de cloisons légères.

Bonne chance pour la suite.
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