Achat d'un batiment + terrain soumis à un bail à ferme avec droit de préemption.

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Achat d'un batiment + terrain soumis à un bail à ferme avec droit de préemption.

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22/09/2016 Vieux  
  29 ans, Namur
 
Bonjour à tous,

Je me permet de vous soumettre mon cas qui est un véritable casse-tête.

Je suis intéressé par une maison à rénover dans mon village natal. Il s'agit d'un ancien presbytère, mis en vente par la Fabrique d'Eglise locale (c'est important pour la suite).

Le bâtiment en question se trouve sur un terrain de 31 ares (une seule cellule cadastrale) mais sur les 31 ares, 17 sont soumis à un bail à ferme avec droit de préemption. L'annonce de mise en vente demande donc de faire une offre pour la maison et une pour le terrain. La maison m'intéresse nettement moins (voire pas du tout) sans le terrain et pour en avoir discuté avec l'agriculteur qui l'occupe, je sais qu'il compte faire valoir son droit de préemption.

La Fabrique d'Eglise est considérée comme un organisme publique et doit respecter le montant auquel la maison a été estimée (prix de mise en vente). J'ai expliqué la situation à mon notaire qui m'a donc conseillé de faire une offre comme ceci :
- Faire une offre pour la maison inférieure à la valeur demandée
- Offrir le montant retiré de la maison pour le terrain
Donc au final, le montant global de mon offre est supérieur au montant global demandé au départ mais inférieur pour la maison.

La Fabrique d'Eglise est composée de plusieurs personnes pensionnées qui n'y connaissent absolument rien et "attendent le feu vert" de leur notaire. Or, celui-ci est un grand ami de l'agriculteur, je doute fortement de sa bonne foi. Sa réponse à mon offre fut la suivante : "l'offre de M. ***** (moi) n'est pas valable car M ***** (l'agriculteur) va se retourner sur le montant du droit de préemption en justice et gagnera" (réponse orale).

Donc j'en suis là : mon notaire dit que je suis dans mon droit, le notaire en face dit que c'est illégal. Qui croire?

Par ailleurs, vu que les deux biens sont situés sur la même parcelle, est-il absolument nécessaire de vendre ce bien en deux morceaux?

Et enfin, dernière question, existe-t-il un organe de notaires ou autre qui pourrait trancher (ou en tout cas me donner une réponse)?

Je vous remercie ;)
22/09/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
Ca serait une question à poser sur pim.be ...
De vous lire : bail à ferme, préemption et copain du notaire , je traduit que vos chances sont égales à 0.
Et lors d'un achat immobilier se mettre à dos le fermier du coin est un mauvais départ...
22/09/2016 Vieux  
  29 ans, Namur
 
Je vous remercie, je vais aller voir là-bas.

Concernant le fermier, je connais bien la région, j'y suis né et j'y habite encore et il a une bonne moitié du village à dos pour ce genre de problèmes, notamment avec les "futurs" voisins donc cela ne me tracasse pas vraiment.

Dernière modification par MathBDF 22/09/2016 à 12h11.
22/09/2016 Vieux  
  31 ans, Luxembourg
 
Salut,

Demande conseil à ton Notaire ! Tu peux peut-être mettre une condition suspensive dans ton offre pour la maison. Renseigne toi.

17 ares c'est rien du tout pour un agriculteur. C'est adjacent à une autre parcelle du fermier ?
22/09/2016 Vieux  
  34 ans, Namur
 
Le jeu pour l'agriculteur est peut-être de rebuter les candidats acheteurs avec son droit de préemption pour ensuite racheter l'ensemble au prix estimé sans faire monter les enchères...
22/09/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Bail à ferme et droit de préemption, copain du notaire, personnellement je ne perdrais pas mon temps.
22/09/2016 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Bail à ferme et droit de préemption, copain du notaire, personnellement je ne perdrais pas mon temps.
pareil, des qu'il y a bail a ferme fuyez a toutes jambes
22/09/2016 Vieux  
  29 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Thorgard Voir le message
Salut,

Demande conseil à ton Notaire ! Tu peux peut-être mettre une condition suspensive dans ton offre pour la maison. Renseigne toi.

17 ares c'est rien du tout pour un agriculteur. C'est adjacent à une autre parcelle du fermier ?
Je l'ai contacté et lui estime que nous sommes dans nos droits. D'où ma question de savoir s'il existait un espèce de "conseil supérieur des notaires" qui pourrait répondre de manière claire à la question.

Non, c'est n'est vraiment rien, surtout pour lui. C'est adjacent à une de ces parcelles mais c'est enclavé dans des jardins sur trois côtés...

Citation:
Bail à ferme et droit de préemption, copain du notaire, personnellement je ne perdrais pas mon temps.
C'est ce que j'aurais fait en temps normal mais ici, il y a un côté sentimental qui fait que j'ai vraiment envie de pouvoir acheter là.
22/09/2016 Vieux  
  35 ans, Namur
 
Faire une offre sur la maison et le terrain en indiquant clairement que si l'agriculteur fait jouer son droit de préemption pour le terrain, la vente s' annule.......
En indiquant cela, vous êtes certains que si il fait jouer son droit de préemption, vous ne prenez aucun risque........
J'ai acheté un terrain "agricole' à côté de mon terrain pour avoir une façade plus large, le fermier avait également un droit de préemption, soit disant il allait acheter le terrain pour dire d'emmerdé le monde, finalement comme tout les fermiers, ou du moins beaucoup, dès qu'ils doivent toucher à leur portefeuille c'est mort....... Finalement j'ai obtenu le terrain sans aucun soucis.
Il faut essayer mais en prenant toutes les garanties nécessaires.
22/09/2016 Vieux  
  35 ans, Namur
 
Pourtant, le terrain agricole que j'ai acheté fait 80 ares.........
22/09/2016 Vieux  
  Bruxelles
 
Attention aussi, que si vous achetez le terrain, le fermier gardera son bail sur le terrain.

A part erreur de ma part, vous n'aurez donc pas la possibilité de faire usage du terrain avant un bon moment.
22/09/2016 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Vous aurez la possibilité d'en récupérer jusqu'à 20 ares contigus à la parcelle de l'habitation, pour usage personnel, moyennant dédommagement pour les arrières engrais (normal).
23/09/2016 Vieux  
  29 ans, Namur
 
Citation:
Posté par SteveL Voir le message
Faire une offre sur la maison et le terrain en indiquant clairement que si l'agriculteur fait jouer son droit de préemption pour le terrain, la vente s' annule.......
En indiquant cela, vous êtes certains que si il fait jouer son droit de préemption, vous ne prenez aucun risque........
J'ai fait ça dans une première offre, de nouveau le notaire chargé de la vente l'a refusée car il estimait que le montant de la préemption ne reposerait plus sur rien à partir du moment où mon offre "disparait" si le fermier fait valoir son droit de préemption.

Oui, pour le bail à ferme, je sais que ce n'est pas gagné par la suite. Deux étapes :
- extension "cours et jardin" pour avoir le terrain de 20 ares (préavis de 3 ans)
- un bail à ferme peut être supprimé si le propriétaire exploite le terrain lui-même et ne modifie pas l'affectation (préavis de 3 ans).
23/09/2016 Vieux  
  35 ans, Namur
 
Citation:
Posté par MathBDF Voir le message
J'ai fait ça dans une première offre, de nouveau le notaire chargé de la vente l'a refusée car il estimait que le montant de la préemption ne reposerait plus sur rien à partir du moment où mon offre "disparait" si le fermier fait valoir son droit de préemption.

Oui, pour le bail à ferme, je sais que ce n'est pas gagné par la suite. Deux étapes :
- extension "cours et jardin" pour avoir le terrain de 20 ares (préavis de 3 ans)
- un bail à ferme peut être supprimé si le propriétaire exploite le terrain lui-même et ne modifie pas l'affectation (préavis de 3 ans).


Je ne connais pas le dossier mais pour moi, dans mon cas, le vendeur voulait x euros donc j'ai négocié un peu le prix pour avoir un prix y.
Le droit de préemption veut dire que si vous avez un accord pour y euros, le fermier devra dépenser cette somme et pas en dessous.
Y a une chose que je comprends pas de la part du notaire, le terrain et la maison sont en 1 ou 2 ventes séparées ??
Il faudrait vous renseignez pour voir les modalités du bail à ferme car il y a des sortes différentes.
23/09/2016 Vieux  
  31 ans, Luxembourg
 
Citation:
Posté par MathBDF Voir le message
J'ai fait ça dans une première offre, de nouveau le notaire chargé de la vente l'a refusée car il estimait que le montant de la préemption ne reposerait plus sur rien à partir du moment où mon offre "disparait" si le fermier fait valoir son droit de préemption.

Oui, pour le bail à ferme, je sais que ce n'est pas gagné par la suite. Deux étapes :
- extension "cours et jardin" pour avoir le terrain de 20 ares (préavis de 3 ans)
- un bail à ferme peut être supprimé si le propriétaire exploite le terrain lui-même et ne modifie pas l'affectation (préavis de 3 ans).
??? Ce n'est pas le cas si tu fais deux offres comme indiqué dans ton premier message (une pour le terrain et une pour la maison avec condition suspensive) Si le fermier fait valoir son droit de préemption, ton offre sur la maison disparait. Celle sur le terrain reste valide pour fixer le montant de la préemption.

Tu prends quand même un risque en procédant ainsi, c'est de te retrouver avec uniquement le terrain.
23/09/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Vous prenez pas la tête, si vous voulez la maison, prenez-là... Le fermier devra partir tôt ou tard
Une fois la maison à vous, proposez poliment une somme correcte au fermier. Et un peu moins poliment ensuite si il refuse...
Comme l'a bien dit SteveL, si ça touche à son porte feuille, il va pas faire de soucis pour un si petit terrain
Simple à comprendre, si vous voulez qqch, mettez-y le prix

Citation:
Posté par MathBDF Voir le message
- un bail à ferme peut être supprimé si le propriétaire exploite le terrain lui-même et ne modifie pas l'affectation (préavis de 3 ans).
Pour l'exploiter il faut être aussi agriculteur

Dernière modification par RobBZ 23/09/2016 à 14h56.
23/09/2016 Vieux  
  29 ans, Namur
 
La rédaction de la vente est particulière, elle demande de faire deux offres distinctes : une pour la maison et une pour le terrain (mais on est obligé d'en faire pour les deux, on ne peut pas acheter l'un ou l'autre). En fait, le notaire essaye de faire en sorte que le fermier puisse avoir le terrain facilement. D'où une de mes questions : est-il possible de vendre le tout en une fois en sachant que le terrain et la maison se trouvent sur une seule parcelle cadastrale?

Ce fermier là est un véritable "chasseur de prime" (et un em*******), il n'est pas prêt de partir, malheureusement. Si je prends la maison sans le terrain, je suis certain de ne plus jamais avoir la possibilité d'avoir le terrain...


Citation:
Posté par RobBZ Voir le message
Pour l'exploiter il faut être aussi agriculteur
Un numéro de troupeau n'est pas suffisant?
23/09/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
A voir geomoulin mais je crois pas qu'on peux vendre tant que la parcelle n'est pas divisée. Normalement des bornes seront posées avant la vente...

Et faut pas en avoir après les fermiers comme ça, parfois les plus pires en réputation deviennent les plus conciliants en réalité. Ils ont juste un gagne pain qui dépend fortement de leurs terres et il faut savoir les prendre dans leur intérêt de ce coté là donc...

Citation:
Posté par MathBDF Voir le message
Un numéro de troupeau n'est pas suffisant?
Voir avec un spécialiste...

Dernière modification par RobBZ 23/09/2016 à 15h34.
23/09/2016 Vieux  
  35 ans, Namur
 
Citation:
Posté par MathBDF Voir le message
La rédaction de la vente est particulière, elle demande de faire deux offres distinctes : une pour la maison et une pour le terrain (mais on est obligé d'en faire pour les deux, on ne peut pas acheter l'un ou l'autre). En fait, le notaire essaye de faire en sorte que le fermier puisse avoir le terrain facilement. D'où une de mes questions : est-il possible de vendre le tout en une fois en sachant que le terrain et la maison se trouvent sur une seule parcelle cadastrale?

Ce fermier là est un véritable "chasseur de prime" (et un em*******), il n'est pas prêt de partir, malheureusement. Si je prends la maison sans le terrain, je suis certain de ne plus jamais avoir la possibilité d'avoir le terrain...




Un numéro de troupeau n'est pas suffisant?


Je ne comprends pas, si vous, vous devez faire une offre pour les 2 choses, pourquoi le fermier ne devait-il pas faire de même même sI il a un droit de préemption sur le terrain ?
Sinon je comprends pas le principe de vendre un ensemble, alors il est très simple pour le fermier de s'arranger avec le propriétaire pour acheter uniquement le terrain et il restera juste le bâtiment à vendre......
23/09/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
SteveL, je crois que tu as compris
(J'avais pas compris au début non plus...)

Il faut aller poliment avec ses €€€ voir le fermier et ça devrait bien se passer. Ensuite concrétiser ça devant notaire
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