Appart ---> Kots étudiants

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Appart ---> Kots étudiants

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22/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
J'ai une petite question. Ma maman habite dans un petit immeuble à Bruxelles.
Le proprio du 3eme a mis son appart en vente début 2012. L'appart n'était pas en règle au niveau de l'urbanisme. En fait il n'avait pas d'existence officielle : lors de sa construction le maître d'œuvre a fait ajouter un étage en stoemeling.

Bref le gars a du faire une régul. auprès de l'urbanisme.

L'urbanisme accepte la régul mais apparemment le gars a rentré des plans qui ne sont pas conformes à la réalité. En effet, la commune a accordé le permis pour un appartement 1 chambre. Or le gars loue en fait l'appart comme kot a 3 étudiants.
Donc le permis ne sera pas respecté.

A-t-il le droit de faire comme ça? J'ai des doutes.
22/10/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Bien sûr que non... ça serait trop facile sinon!
D'ailleurs s'il avait rentré une demande pour 3 kots, le dossier aurait probablement été refusé (en tout cas, à Liège il est devenu très difficile de diviser des logements en plus petits logements), c'est pourquoi il a procédé de la sorte. Faut voir si l'acheteur est bien informé de la non-régularité de l'histoire!
22/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
En fait il a juste eu l'avis de la commission de concertation qui dit en gros : ok pour faire un appart 1 chambre. Or je vois que le gars a remis le bien en vente sur Immoweb. Et il vend en fait un appart... 3 chambres. Il vend ça comme appartement "de rapport". 60m² qu'il vend 300.000 eur... il dit que c'est un rendement de 6%.. Donc il loue ça à 3 students pour 500 eur par tête de pipe...

Le gars est avocat... Ca m'étonnerait qu'il ne soit pas au courant qu'il faille un permis.
22/10/2013 Vieux  
  43 ans, Hainaut
 
d'autant plus qu'il faut une attestation de conformité, l'équivalant du permis locatif en Région wallonne mais pour Bruxelles pour louer des petits logements ou kots
22/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Il me semblait bien... bon le gars en fait il règle une infraction urbanistique avec un autre...
Bon je devrais ptêt pas m'en mêler mais bon, le gars qui va acheter le truc risque de se faire couillonner.
22/10/2013 Vieux  
  38 ans, Liège
 
En même temps, qu'est-ce qui empêche de louer 1 appartement à 3 personnes qui sont d'accord de cohabiter dedans ?
22/10/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
La question est de savoir si le plan soumis à l'urbanisme correspond à la réalité ou pas.
Si c'est le cas, il n'y a pas de problème au niveau urbanistique.
Dans ce cas-là, la seule chose qui ne me paraît pas tout à fait correcte de la part du proprio, c'est de signer 3 baux différents. S'il signait 1 seul bail avec 3 étudiants, la situation serait différente il me semble. Mais je ne sais pas si il risque des problèmes en procédant de la sorte (peut-être au niveau des assurances en cas d'incendie par exemple?).
23/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par Raphwells Voir le message
En même temps, qu'est-ce qui empêche de louer 1 appartement à 3 personnes qui sont d'accord de cohabiter dedans ?
Par extension on pourrait dire "qu'est-ce qui empêche de louer une cave à des illégaux qui sont d'accord d'y habiter?" ;)

Déjà au niveau urbanistique ça ne correspondra pas : en effet le gars a rentré les plans pour un appart 1 chambre avec à côté un "dressing" qui est en fait une seconde chambre étroite genre 6m². La CC lui demande de supprimer le "dressing" parce que la chambre 1 est trop petite. Ce qu'il ne fera pas sinon il perdrait une précieuse chambre qu'il loue 500 eur...

Au contraire il a agrandi ce "dressing" en mordant sur l'autre chambre. Il n'y a pas non plus de salon : le salon (assez petit) est devenu une 3eme chambre.

La config est donc : 3 chambres + 1 sdb + 1 wc + 1 cuisine.

Aussi si je m'en réfère à Immoweb, le prix de location pour un 1 chambre de 60m² dans ce coin est de 600 à 700 eur par mois. Là il se fout le double en poche.

La CC lui demande aussi de prévoir un local poubelle... ce qu'il ne pourra pas faire.

Non le truc m'énerve car là on est devant un gars qui non seulement connait bien la législation (avocat) mais triche sciemment pour s'en foutre un max dans les poches.

Aussi au niveau copropriété : il aurait du demander l'autorisation des aurtres coprop je pense, ce qu'il n'a pas fait.
23/10/2013 Vieux  
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par 2manynotes Voir le message
Par extension on pourrait dire "qu'est-ce qui empêche de louer une cave à des illégaux qui sont d'accord d'y habiter?" ;)
Cette comparaison est inappropriée car une cave ne peut pas être un logement car elle ne répondrait pas aux normes de salubrité. Ce n'est donc pas l'urbanisme qui t'empêche de louer une cave mais les dispositions relatives à la salubrité des logements.

Ce que je voulais dire, Anémone l'a mieux dit que moi. S'il y a un contrat de bail conclu avec trois personnes qui veulent partager un appartement, il n'y a, à mon sens, rien à dire.
23/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par Raphwells Voir le message
Cette comparaison est inappropriée car une cave ne peut pas être un logement car elle ne répondrait pas aux normes de salubrité. Ce n'est donc pas l'urbanisme qui t'empêche de louer une cave mais les dispositions relatives à la salubrité des logements.

Ce que je voulais dire, Anémone l'a mieux dit que moi. S'il y a un contrat de bail conclu avec trois personnes qui veulent partager un appartement, il n'y a, à mon sens, rien à dire.
Je ne pense pas qu'il existe des dispositions sur la salubrité. A Bruxelles il existe le RRU et les dispositions particulières communales... et c'est bien l'urbanisme qui s'occupe de ça.

Le RRU fixe des normes d'habitabilité. Le bien tel qu'il est actuellement ne répond pas à ces normes. Le gars reçoit un permis pour 1 appart 1 chambre mais dans les faits ce sont 3 kots d'étudiant.

Justement l'urbanisme souligne que les chambres sont trop petites : le RRU impose que la première chambre fasse minimum 14 m². Or d'après les plans qu'il a déposé elle fait 11 m²... et encore je sais que dans les faits c'est moins encore.
23/10/2013 Vieux  
  35 ans, Liège
 
Donc apparemment il n'a pas l'autorisation de laisser son logement tel quel puisque visiblement il n'a pas encore eu de permis?
Peut-être qu'il faut se demander si cette manière de faire a une répercussion négative sur les autres habitants de l'immeuble... auquel cas vous pourriez déposer une plainte à la commune qui l'obligerait à se mettre en règle. Mais si c'est juste pour éviter qu'il ne se mette de l'argent en poche, l'argument est peut-être un peu léger!
23/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Déjà il serait normal que l'acheteur éventuel soit mis au courant de l'aspect infractionnel du bien. En effet quelqu'un pourrait acheter ce bien en se disant que c'est un bon placement... jusqu'au jour où l'urbanisme lui tombera dessus.

Ensuite, au niveau de la répartition des charges communes ce bien est avantagé : il a moins de quotités et donc intervient moins alors que dans les faits c'est le bien qui est le plus densément peuplé...
23/10/2013 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Faites venir l'agent de quartier aux heures où les étudiants sont là. il constatera que ce n'est pas conforme.
23/10/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Ca ne servirait à rien en ce moment : la CC a donné un avis mais le permis définitif ne sera délivré que plus tard. Aussi il aura théoriquement deux ans pour se mettre en ordre mais il aura vendu d'ici là.

C'est vrai que j'en fais un peu une affaire perso vu ma propre expérience. Là le gars a fait quelque chose d'illégal en toute connaissance de cause dans un but de lucre.

Voici les normes pour les kots collectifs :

Logements collectifs
+ Maximum 12 chambres par unités de logement
+ Espaces communs obligatoires (séjour et cuisine)
+ De 20m2 pour 2 à 4 personnes à 28m2 minimum pour 11 à 12 personnes
+ Chambres de 12m2 minimum
+ Une douche et un WC pour un minimum de trois occupants

Dans ce cas-ci il ne respecte par les dimentions pour les chambres. Aussi il n'y a aucun séjour. La cuisine doit faire 6 m² a tout casser.

Dernière modification par 2manynotes 23/10/2013 à 12h36.
21/11/2013 Vieux  
 
  39 ans, Bruxelles
 
Sans oublier les prescriptions du SIAMU (pompiers) concernant les kots étudiants...
21/11/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
En effet... Enfin son "truc" est toujours en vente....
21/11/2013 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
ca vous étonne ? 300k on est dans un 'vrai' 3 chambres avec > 110 m² au sol...
c'est ou son palace ? ;)
22/11/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
ca vous étonne ? 300k on est dans un 'vrai' 3 chambres avec > 110 m² au sol...
c'est ou son palace ? ;)
Woluwe St Pierre... mais lui il voit ça en terme de rendement : il loue les deux chambres les plus petites 500 eur et 600 eur la grande. Soit 1.600, soit en effet un bon 6% de rendement.
22/11/2013 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  Kenshin est connecté maintenant
M'enfin, c'est quoi ces réflexions !
C'est tout de même logique qu'une personne cherche à retirer le plein potentiel de son bien.
Le logement est salubre ou pas ? Si oui, en quoi le reste vous regarde !??
Si qqch vous déplait, donnez votre renom, et point final.

Et si vous voulez mon avis : 6% de rendement (une fois son prêt remboursé dans combien d'année ??) pour autant de risques et d'emmerdes, je ne prendrai sa place de propriétaire nanti (...) pour rien au monde !
22/11/2013 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
M'enfin, c'est quoi ces réflexions !
C'est tout de même logique qu'une personne cherche à retirer le plein potentiel de son bien.
C'est ce que se disent les marchands de sommeil : optimalisation ;)
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