Bonus Fiscal pour prêt souscris après 01/01/05

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Bonus Fiscal pour prêt souscris après 01/01/05



24/10/2007 Vieux  
 
  Europe
 
Bonsoir,

Nous avançons à grands pas vers notre nouveau nid et je n'arrive pas à trouver réponse à ma question (je sais ... ce n'est pas la première fois ... ).

Nous avons souscris un prêt hypothécaire qui répond (il me semble à toutes les conditions pour la nouvelle ficalité :

"Pour pouvoir bénéficier de la « déduction pour habitation unique », il convient de satisfaire aux conditions suivantes :
  • le crédit doit être couvert par une inscription hypothécaire;
  • pour un délai minimum de 10 ans,
  • auprès d'une institution située dans l'Espace économique européen,
  • en vue d'acquérir ou de conserver une habitation propre et unique,
  • l'habitation doit être située en Belgique,
  • le contribuable doit être propriétaire de l'habitation."
Par conséquent, il me semble que le bonus fiscal dont on pourrait bénéficier serait celui décrit par cette nouvelle fiscalité à savoir :

"Pour l'habitation « propre et unique » du contribuable, une seule déduction globale s'applique désormais pour les intérêts, amortissements en capital, primes d'assurance solde restant dû ou d'assurance-vie mixte. La « déduction pour habitation propre et unique » ou le « bonus logement » peuvent être subdivisés en deux déductions. D'une part, la déduction de base et, d'autre part, la déduction complémentaire (à laquelle s'appliquent des conditions spécifiques) :
  • La déduction de base de 1.920 euros
    Pour la durée du crédit, chaque contribuable (donc aussi bien l'homme que la femme) pourra déduire un montant maximal de 1.920 euros du revenu net imposable commun.
  • La déduction complémentaire
    Pour les crédits contractés pour une habitation unique : déduction complémentaire de 640 euros.
Pendant les 10 premières années, la déduction de base de 1.920 euros par conjoint peut être augmentée de 640 euros à condition que le crédit se rapporte à une habitation unique. Si le ménage devient propriétaire d'une deuxième habitation avant le 31 décembre de l'année de revenus, par exemple, la déduction complémentaire ne sera pas appliquée. Cette déduction majorée de 640 euros par conjoint sera encore augmentée de 60 euros si le ménage compte 3 enfants ou plus au 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle le crédit a été contracté. Cette déduction complémentaire ne sera pas appliquée si le ménage a acquis une deuxième habitation avant le 31 décembre de l'année de revenus, par exemple."




EX :
"Un couple de cohabitants légaux, sans enfant, a un revenu net imposable de respectivement 25.000 et 26.000 euros par an. Début 2006, ils ont acheté une habitation existante unique et propre à Bruxelles. Ils ont pour ce faire contracté un emprunt hypothécaire de 100.000 euros sur 20 ans à un taux d'intérêt réel de 4,05%.
Quel avantage fiscal peuvent-ils obtenir dans le cadre du nouveau régime ?
Pour un emprunt de 100.000 euros sur 20 ans à 4,05%, le jeune couple doit rembourser une mensualité de 604,46 euros, soit 7254 euros sur un an. Au bout de 20 ans, ils auront payé à la banque un montant total de 145.080 euros.
Sur les 10 premières années, leur avantage fiscal sera donc de : {[(1.920 euros + 640 euros)=2.560 euros] x 2 = 5.120 euros} X 48,83%= 2.500,10 euros x 10 ans = 25.001 euros.

Où :
  • 1.920 euros est la déduction de base maximum par contribuable,
  • 640 euros est la déduction complémentaire pour les crédits pour habitation propre (par contribuable également),
  • 2 est le nombre de personnes,
  • 48,83% est le taux marginal, comprenant 8,5% de taxe communale additionnelle.
Les 10 années suivantes, l'avantage fiscal sera de :
[1.920 euros x 2 = 3.840 euros] x 48,83% = 1.875,07 euros x 10 ans = 18.750,70 euros. Sur 20 ans, l'avantage fiscal global sera de 25.001 euros + 18.750,70 euros = 43.751,70 euros. Ils récupèrent donc ainsi à peu près 30% du montant payé."

PAR CONSEQUENT, il me semble que cette déduction MAXIMALE peut s'appliquer avec tout prêt hypothécaire répondant aux conditions reprises ci-dessus et dont la mensualité constante serait > ou = à 512 Euros ou avec une mensualité moindre cumulée avec une assurance SRD pour arriver à ce montant ???

Merci pour vos réponses ...
25/10/2007 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Bonsoir Spectro,

pour autant que tu entres effectivement dans le cadre des crédits PH d'après le 01/01/2005 (car j'ai lu sur l'un de tes posts que tu étais déjà propriétaire d'une maison que tu revendais pour en acheter une autre et dans ce cas, il n'est pas impossible que tu restes en tout ou en partie sous l'ancien régime de déduction fiscale si ton précédent PH datait d'avant le 01/01/2005 et ce, même si tu conclus un nouveau contrat PH) - je te conseille de te renseigner auprès du bureau des contribution dont tu dépends

Voiçi près d'un mois que j'ai moi-même dû faire le tour de la question en ce qui concerne les crédits hypothécaires et les déductions fiscales. Ton raisonnement et tes calculs sont bons et m'ont été confirmé par plusieurs contacts auprès des banques et courtiers "sérieux" en PH.

Le résultat :

Pour atteindre le maximum de l'enveloppe allouée pour la déduction fiscale, un emprunt de 100000 € en 20 ans soit +/- la somme que tu as mentionné est suffisant.

Si effectivement tu te trouves dans ce cas, je te conseille de ne jamais déduire tes primes d'ASRD, je m'explique.

une mensualité de +/- 500 € par mois suffit à remplir l'enveloppe de déduction fiscale. Déduire tes primes ASRD en sus ne t'apportera pas de déduction supplémentaire.

Par contre, en cas de décès de la personne assurée, le fait de déduire ne fusse qu'une seule fois ta prime ASRD (même si tu ne le fais plus après) obligera le survivant à s'acquitter d'un impôt sur les sommes remboursées dans la cadre de l'exécution du contrat d'ASRD (dans les 10 ou 15 % mais je ne suis pas sûr !)

Personnellement, nous avons fait un prêt de 130000 € en 23 ans, soit 810€/mois et ASRD à 100% sur chaque tête. Comme expliqué ci-dessus, n'ayant aucun intérêt à déduire nos primes ASRD, notre banquier nous a proposé une ASRD plus avantageuse car sans déduction fiscale (pour info, le crédit agricole, banque encore belge et à dimension humaine ! flûte, je fais de la pub....)

Une dernière chose, la taxe communale additionnelle ou autrement dit les centimes additionnels ne doivent pas être cumulés avec le taux d'imposition utilisé pour la tranche supérieure de tes revenus. En effet, ceux-ci sont calculés sur l'impôt dû à l'état fédéral et non sur le revenu imposable. Cela revient à dire, à la grosse louche, que si la tranche supérieure de tes revenus se situe dans la tranche imposée à 40%, les centimes additionnels se calculent sur ces 40 %, soit 8,5% de 40 % soit au total 43,2% sur tes revenus imposables (il y a une tranche qui est exonérée d'impôt mais je ne sais plus combien et c'est sans compter si tu as des enfants car là aussi il y a un supplément d'exonération et bien d'autres paramètres qui entrent en lingne de compte). Ce n'est pas si simple.

La meilleure chose à faire pour avoir une approximation de ce qui te reviendra, fais des simulations sur TAx-on-web avec tes revenus de l'année passée et rempli les postes relatif à l'achat d'une maison.

Les 5120 euros de déduction fiscale sont déduit de la tranche supérieure de tes revenus. En bref, plus on gagne de l'argent et plus on récupère des impôts.

J'espère qu'un aimable fonctionnaire du ministère des finances est également présent sur le forum et pourra te confirmer mes propos où s'il échet les corriger.

Espérant avoir répondu en partie à tes interrogations, je te souhaite une bonne nuit !

Dernière modification par arthur9-9 25/10/2007 à 10h46.
25/10/2007 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
J'oubliais, voici un site qui pourra aider certaines personnes dans leurs réflexions.

simulation de PH (les calculs sont justes, je peux le confirmer)

http://www.axa.be/fr/bk_wk_simul.html
25/10/2007 Vieux  
 
  Europe
 
Bien le Merci Arthur 9-9 !!!

En fait nous avons fait un choix similiare !!! ahhh le Crédit Agricole !!!

Et nous avons également eu droit à la proposition du produit sur 2 têtes non déductible fiscalement.

Pour répondre (enfin compléter ... enfin dire qq chose en + ...), voici une réponse à ta question : "il n'est pas impossible que tu restes en tout ou en partie sous l'ancien régime de déduction fiscale si ton précédent PH datait d'avant le 01/01/2005 et ce, même si tu conclus un nouveau contrat PH) - je te conseille de te renseigner auprès du bureau des contribution dont tu dépends"

"Ancien et nouveau régimes
Le nouveau régime de déduction ne s'applique en principe qu'aux emprunts souscrits à partir du 1er janvier 2005. En sont donc exclus les emprunts souscrits avant le 1er janvier 2005, ainsi que les refinancements d'anciens emprunts. Par exemple, si vous avez emprunté après le 1er janvier 2005 pour rembourser le solde d'un crédit souscrit avant le 1er janvier 2005 (parce que vous obteniez un taux plus intéressant sur le nouvel emprunt), les anciennes règles restent d'application (= emprunt de refinancement). Ces anciennes règles sont en principe moins intéressantes. Elles plafonnent les déductions d'intérêts et limitent la déduction fiscale des remboursements de capitaux et des intérêts en fonction du montant emprunté et de la hauteur des revenus professionnels."

Vu que nous ne rachetons pas notre PH, pas de problème (selon moi).

D'autres précisions :

"
Cumul de l'ancien et du nouveau système
En principe, on ne peut cumuler les avantages de l'ancien et du nouveau régime fiscal ; il faut appliquer soit l'ancien système, soit le bonus logement. Pourtant, il existe plusieurs cas dans lesquels vous pouvez combiner les deux et, par conséquent, obtenir un avantage double. C'est précisément sur ce « cumul » de l'ancien et du nouveau système que le fisc s'est exprimé dans la circulaire du 17 juillet. Nous vous expliquons ci-dessous plusieurs situations (les plus courantes dans la pratique) dans lesquelles vous pouvez combiner les deux systèmes.
n Situation 1 : Ancien et nouveau logements
Imaginez que vous avez souscrit (avant le 1er janvier 2005) un emprunt pour acheter ou construire une habitation. Après le 1er janvier 2005, par exemple en 2006, vous contractez un nouvel emprunt pour acheter ou construire une nouvelle maison. En 2006, vous remboursez donc deux emprunts, l'ancien et le nouveau. L'ancienne maison est vendue en 2006, ou au moins « mise en vente » au 31 décembre 2006. Dans ce cas, vous pourrez déduire à la fois les charges de l'ancien emprunt (sous l'ancien système de déduction des intérêts et de réduction fiscale) et du nouvel emprunt (sous le régime du bonus logement). En 2007, vous ne rembourserez plus qu'un seul emprunt (celui qui concerne la nouvelle habitation), dont les charges (intérêts, amortissements du capital et primes de l'assurance solde restant dû) seront déduites dans le cadre du nouveau bonus logement.
n Situation 2 : Nouvel emprunt pour rénovation
Imaginez que vous avez souscrit (avant le 1er janvier 2005) un emprunt pour acheter ou construire une habitation propre et unique. Le 24 août 2006, vous contractez un nouvel emprunt pour rénover votre habitation existante. En 2006, vous rembourserez donc deux emprunts, l'ancien et le nouveau. Dans ce cas, vous pouvez déduire fiscalement les charges des deux emprunts en 2006 (celles de l'ancien emprunt, sous l'ancien système, celles du nouveau, par application du bonus logement). La condition est cependant que l'emprunt lié
à l'ancienne habitation ait été intégralement remboursé au plus tard le 23 août 2006. Pour que le cumul soit possible, l'ancien prêt doit donc avoir été entièrement remboursé avant que le nouvel emprunt ait été souscrit. Si ce n'est pas le cas (si votre ancien emprunt n'est donc pas entièrement remboursé au moment où vous contractez le nouvel emprunt), vous devez choisir entre les deux systèmes. Soit vous appliquez l'ancien régime pour l'ancien et le nouvel emprunt, soit vous appliquez le bonus logement, mais uniquement pour le nouvel emprunt.
Il est bon de savoir qu'il s'agit ici d'une nouvelle position du fisc, qui avantage le contribuable. Auparavant, le fisc estimait que les charges de l'ancien emprunt, dans la situation précédente, ne pouvaient plus être déclarées. Il semble dès lors que de nombreuses personnes ont introduit une déclaration erronée, et risquent par conséquent de passer à côté d'un important avantage fiscal. Si vous vous trouvez dans cette situation, mieux vaut introduire une réclamation ou demander au fisc un « dégrèvement d'office » (s'il est déjà trop tard pour introduire une réclamation). Si la situation précitée est survenue en 2006 (comme dans l'exemple), mieux vaut prendre aussi vite que possible contact avec le fisc pour demander une rectification de votre déclaration.
n Situation 3 : Transfert d'hypothèque
Imaginez que vous avez souscrit un emprunt (avant le 1er janvier 2005) pour acheter, construire ou rénover une habitation. Vous vendez votre ancienne habitation et vous construisez ou achetez une nouvelle maison. Vous souhaitez conserver l'ancien emprunt (vous n'utilisez donc pas le produit de la vente de votre ancien logement pour rembourser l'emprunt, mais pour un autre but) et vous « transférez » l'hypothèque qui repose sur l'ancien logement sur la nouvelle habitation. Vous contractez ensuite un nouveau crédit pour la nouvelle habitation. Vous remboursez donc deux emprunts. Dans ce cas, vous pouvez déduire fiscalement à la fois les remboursements en capital de l'ancien emprunt et les primes d'assurance solde restant dû qui y sont liées (ancien système) et les charges du nouvel emprunt et primes d'assurance solde restant dû qui y sont liées (sous le régime du bonus logement). Chose intéressante, ce cumul est illimité dans le temps, tant que vous remboursez effectivement deux emprunts. Cette situation suppose cependant que vous soyez financièrement capable de rembourser deux crédits. Dans la plupart des cas, le produit de la vente de l'ancienne habitation, ou du moins une partie de celui-ci, sera utilisé pour rembourser l'ancien emprunt."

Bon c'est LONG mais c'est bien expliqué je trouve.

Qu'en penses-tu ?
25/10/2007 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
c'est du costaud !

Je lis à mon aise et je te répondrai
25/10/2007 Vieux  
 
  Europe
 
Ok merci !
25/10/2007 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
En prenant le temps de lire, c'est effectivement bien expliqué.

En ce qui me concerne, mon cas était très simple puisque c'est notre première acquisition.

Pour toi, si je comprends bien, tu comptes rembourser entièrement ton ancien emprunt et en faire un nouveau pour ta nouvelle maison déduction faite de ta plus-value attendue et faire la jonction via un crédit-pont ?

Si tel est le cas et à la lecture des infos que tu as mis, tu devrais vraisemblablement tomber dans la situation n° 1.

Un petit conseil en passant, fais en sorte de passer l'acte de vente de ton ancienne maison avant celui de ta nouvelle pour bénéficier de la réduction des frais d'enregistrement. Il t'est toujours possible de vendre la nue propriété de ton ancienne maison et de t'en réserver la jouissance pendant x mois avant de rentrer dans la nouvelle. Au moins, pas de problème pour ta réduc des frais d'enregistrement et tu disposeras aussi de l'argent de ton ancienne maison.

Bonne soirée
25/10/2007 Vieux  
 
  Europe
 
Merci pour ta réponse !!!

En fait notre maison est vendue également et nous ferons de la sorte (donc pas de crédit pont ... !!!).

Je (nous, mon épouse et moi-même) trouve que le Crédit Agricole est pour l'instant à l'écoute de nos différentes demandes et leurs disponibilités est pour l'instant exemplaire (à chaques fois après le boulot -> vers 17h00 - 17h30 pour les RDV alors qu'avant, il fallait prendre congé ou récup.).

Au début nous ne comprenions pas l'avantage (à part le prix) de la SRD sur les 2 têtes non défalcables MAIS maintenant, ce produit a l'air taillé pour la "nouvelle" réforme fiscale (Tout les avantages sans les inconvéniants).

Bonne soirée.

Spectro
25/10/2007 Vieux  
 
  50 ans, Hainaut
 
Au fait, vous êtes de quel coin ?

Nous, on va s'installer à Courcelles

Bonne fin de soirée
26/10/2007 Vieux  
 
  Europe
 
Sur Liège.

Bonne nuit !
31/10/2007 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Si ça peut aider qqu un jour, c'est mon domaine la finance et la fiscalité... au cas où, demandez.

Haha, le crédit agricole !! Je vais y faire mon crédit également, mais après de longues négociations qd même, pour les faire baisser de 0,20% sur la concurrence (car ouvrir un compte chez eux, ce n'est pas intéressant par contre, en comparaison avec Keytrade ou Deutsche Bank où c'est gratuit et bien rémunéré).
02/11/2007 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Le plus simple pour la fiscalité, c'est encore :
- d'acheter le guide test-achat (17,50 €), qui est complet et super bien expliqué et illustré !! Un non-initié y trouvera son bonheur pour pas cher. (Le prix du guide est d'ailleurs déductible en frais réel pour qui les fait... )
- d'aller sur le site du ministère des finances, qui édite chaque année des PDF pour expliquer les dispositions et des FAQ pas mal faites.
- (pour membres de test-achat) de téléphoner au numéro gratuit de test-achat pour avoir en ligne un expert fiscal.
02/11/2007 Vieux  
 
  Hainaut
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Le plus simple pour la fiscalité, c'est encore :
- d'acheter le guide test-achat (17,50 €), qui est complet et super bien expliqué et illustré !! Un non-initié y trouvera son bonheur pour pas cher. (Le prix du guide est d'ailleurs déductible en frais réel pour qui les fait... )
- d'aller sur le site du ministère des finances, qui édite chaque année des PDF pour expliquer les dispositions et des FAQ pas mal faites.
- (pour membres de test-achat) de téléphoner au numéro gratuit de test-achat pour avoir en ligne un expert fiscal.
1) j'ai le guide test achats
2) j'ai lu le guide fiscal envoyé par le min. des finances

-> lors de ma dernière déclaration, j'ai lu qu'en cas de rachat de prêt 20.000 + l'emprunt additionel d'un montant supplémentaire de 50.000 (soit 70.000 au total), on devait CHOISIR entre:
- Déduire fiscalement le montant additionel (50.000) suivant le nouveau système
- Continuer à déduire le montant initial (20.000) suivant l'ancien sytème.
Le cumul des deux étant interdit.

J'étais assez choque par la procédure... ce qui explique pourquoi ce sujet m'intéresse pas mal.

A+
04/11/2007 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Exact.

En fait, il faut dire qu'à part certaines exceptions (rare), la nouvelle procédure est plus intéressante ! C'est même parfois tellement intéressant que certains ont racheté leur emprunt car cette déduction pour habitation était présente (sinon ça n'était pas intéressant pour eux).

MAIS ils laissent qd même le choix dans des cas de ton genre, pour ceux qui n'en voudraient pas.
Attention, si tu choisis la nouvelle fiscalité, tu ne peux plus revenir en arrière les années suivantes, cependant.

PS : Si tu as eu un souci, ou te pose une question pour la prochaine déclaration, tu peux tjrs me PM. Si je peux aider...
28/04/2008 Vieux  
 
 
Bonjour,

Est-il vrai que je peux déduire fiscalement l'ASRD dans la partie épargne à long terme (épargne pension) étant donné que je n'épargne pas pour ma pension... ?
En effet, j'attend déjà le plafond pour une autre déduction, étant donné mon prêt de 200000 €.

Merci d'avance
30/04/2008 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Uniquement si tu souscris une ASRD sous forme d'épargne pension.
Sinon tu ne peux la déduire qu'en complément du reste (intérêts et amortissement en capital). Ce qui n'est pas souvent intéressant car tu arrives déjà au plafond sans ça.

La plupart du temps, on prend donc une ASRD sous forme d'épargne pension.
A toi alors de voir en combien d'année du veux rembourser (tu peux faire moins que les 2/3 souvent présentés - et même parfois suivre le risque réel, ce qui est plus intéressant au départ).
08/10/2009 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Ma compagne et moi avons reçu une désagréable surprise début de semaine par notre facteur. Une lettre de Ministère des finances nous annonçant que nous n’avions pas droit à la déduction fiscal pour habitation propre et unique car notre prêt a été signé en décembre 2007 et que nous n’étions pas domiciliés dans notre maison pour le 31 décembre 2008.

J’ai pris contact avec la responsable de mon dossier et je lui ai expliqué que nous louions un appartement car la maison est en rénovation et inhabitable donc qu’il me semblait avoir droit à cette déduction comme noté sur le site du ministère des finances.

http://fiscus.fgov.be/interfisc/fr/faq/woning/afbetalen01.htm

Elle m’a répondu qu’ils ne pouvaient pas savoir que la maison était en rénovation et qu’il fallait réaliser un dossier pour le prouver, j’ai donc réaliser un dossier avec factures d’entrepreneurs, demande de permis d’urbanisme, photos de l’avancement des travaux, etc.

Nous sommes en attente de savoir ce qu’il va en être au final, aurons-nous droit ou pas à cette déduction ?

J’aurais aimé savoir si cette mésaventure était déjà arrivé à quelqu’un et comment cela c’était terminé ?

Merci
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