clause dans compromis de vente

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clause dans compromis de vente

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20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Bonjour,

mon mari et moi cherchons un appartement à vendre, et dans l'une des propositions qu'on a reçu, ils ont eu la gentillesse de nous faire parvenir tous les documents (acte de vente, compromis, etc). Il y a une clause qui me frappe un peu et je me demandais si elle est correcte du point de vue légal et qu'est-ce qu'elle implique exactement.

Merci d'avance pour vos lumières

"""XVI.- MANDAT

1° A défaut de paiement des tranches prévues dans les délais requis, le vendeur se réserve la faculté de prendre inscription hypothécaire sur le bien vendu à charge de l’acquéreur.
A cette fin,
l'acquéreur donne dès à présent mandat irrévocable à :
I. Mademoiselle xxxxxx, domiciliée à xxxxx.
II. Mademoiselle xxxx, domiciliée à xxxxxx
III. Mademoiselle xxxxxxx, domiciliée à xxxxxx.

avec pouvoir d'agir séparément, aux effets d’hypothéquer au profit du vendeur des constructions, pour sûreté du solde du prix en principal, trois années d'intérêts au taux de 12% et d'une somme égale à 30% du solde restant dû pour sûreté du paiement de la TVA et du remboursement de tous frais de poursuite et d'exécution ou autres débours non privilégiés par la loi, le bien présentement acquis et stipuler l'indivisibilité et la solidarité.

La constitution d'hypothèque se fera à première demande du vendeur sur simple notification par lui des sommes dues, sans qu'il doive apporter d'autre justification.

Aux effets ci-dessus de passer et de signer tous actes et pièces, d’élire domicile, de substituer et en général de faire le nécessaire, après notification faite à l’acquéreur sans devoir se justifier auprès du conservateur des hypothèques.

2° Nonobstant la faculté octroyée ci-dessus de requérir inscription hypothécaire, l'acquéreur pourra cependant affecter le bien objet des présentes au profit d'un créancier hypothécaire de son choix, de manière à financer en tout ou en partie la présente acquisition, à condition d'en obtenir l'autorisation préalable du vendeur.
Cette autorisation est automatiquement acquise à l'acquéreur, si, et uniquement si, les deux conditions suivantes sont remplies expressément :
1) l'inscription hypothécaire prise sur le bien vendu n'excédera pas, en principal (hors accessoires), 100% du prix total toutes taxes comprises (quotités du terrain + valeur constructions + TVA + droits d’enregistrement) convenu dans la présente convention;
2) l'acte de prêt contiendra délégation irrévocable du montant du prêt au profit du vendeur, payable à ce dernier au fur et à mesure que les fonds deviendront disponibles suivant le programme arrêté entre l'emprunteur et la société créancière, ce programme devant être conciliable avec le planning contractuel des paiements dont question ci-avant, ce programme prévoyant en outre que les fonds personnels de l’emprunteur seront utilisés pour le paiement des premières tranches, avant l’utilisation des fonds empruntés.
Pour toute inscription hypothécaire dérogeant à la double condition susmentionnée, l'accord exprès et préalable du vendeur est requis.
Toute affectation hypothécaire faite en contravention avec ce qui précède, sera inopposable au vendeur, qui se réserve en outre dans cette hypothèse, le droit de faire prononcer en justice la résolution de la présente convention aux torts de l'acquéreur, sans préjudice à son droit à tous dommages et intérêts."""
20/11/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Je pense qu'il s'agit là de clauses de mandats hypothécaires. C'est ce qu'utilise une banque comme moyen pour ne pas inscrire tout ou partie d'une hypothèque.

En clair, tu as 3 options :
- l'hypothèque simple (100% du bien hypothéqué)
- l'hypothèque partielle avec mandat hypothécaire (le %age peut varier)
- le mandat hypothécaire uniquement (cas très rare il me semble).

L'avantage du mandat réside dans les frais d'acte qui sont bien moindres.

Concrètement cela veut dire que tu donnes le droit à la banque chez qui tu as souscri ton prêt de lever une hypothèque si elle en sent le besoin. Le risque est que si la banque estime que tu présentes un risque, elle peut t'obliger à souscrire une hypothèque et donc repasser devant le notaire. Là ca coute un peu plus cher que si tu avais souscris l'hypothèque dès le départ.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Euh...non, en fait ce n'est pas la banque qui me donne ce document, mais c'est l'acte de vente fait par le vendeur (un promoteur immobilier qui vend des appartements). J'interprétais cela comme une protection que le vendeur se donne dans le cas où nous ne payons pas, mais ce qui me "perturbait" dans le texte, c'était cette notion de mandat et le fait que le vendeur (le promoteur immobilier) n'ait pas à justifier la demande d'hypothèque du bien (il doit par contre nous avertir par lettre). Je me demandais si le texte était correct et si on ne risque rien en signant cela (qu'on se paye deux fois l'appartement à nos frais, en gros).
20/11/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Si tu donnes mandat au promoteur, tu risques d'avoir du mal à trouver une banque qui accepte de te faire crédit, vu qu'un mandat existe déjà pour le bien.

Ce sont des apparts en construction en fait ?
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
oui, ce sont des appartements en construction, par un promoteur immobilier
20/11/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
J'avoue que je ne sais pas comment cela fonctionne habituellement dans ce genre de cas.

Je trouve juste ce mandat bizarre puisque, si vous avez votre prêt, les tranches seront payées par la banque qui elle, aura une hypothèque. Je ne vois pas personnellement ce qui justifie ce mandat.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Citation:
Posté par Speculoos Voir le message
J'avoue que je ne sais pas comment cela fonctionne habituellement dans ce genre de cas.

Je trouve juste ce mandat bizarre puisque, si vous avez votre prêt, les tranches seront payées par la banque qui elle, aura une hypothèque. Je ne vois pas personnellement ce qui justifie ce mandat.
c'est pour cela que je me posais aussi des questions

je pense que le promoteur se protège contre les mauvais payeurs, mais c'est vrai que les deux phrases en rouge me taraudent quelque peu
20/11/2009 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Bonjour,
si je relis le premier alinéa et si je comprends bien, vous autorisez le vendeur à "saisir" immédiatement votre bien sans autre forme de procès , tous frais à votre charge ( inscription hypothécaire, notaire, ministère des Finances, enregistrement , etc....
Un courrier simple pour vous en aviser. Même pas de huissier.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
je crois comprendre en effet la même chose...même si c'est ponctué par le "à défaut de paiement"

correction:

en lisant, relisant, relisant...

Le vendeur (le promoteur immobilier) se réserve le droit, si nous (acquéreurs) ne payons pas, de faire directement avec juste avertissement par courrier, une hypothèque sur le bien pour se payer les montants dûs, à nos frais.

Nous (l'acquéreur) avons le droit de faire une hypothèque pour payer le bien, avec son autorisation, qu'il nous donne dans une clause suspensive reprise plus haut dans le compromis de vente.

ça me rassure de voir que je ne suis pas la seule à avoir du mal à saisir le sens de ce texte...

à votre avis, qui pourrait m'éclairer sur la légalité de la clause?

encore merci

Dernière modification par folixa 20/11/2009 à 15h47.
20/11/2009 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Je crois qu'il n'y a rien d'illégal,
surtout si c'est signé entre adultes responsables et consentants.
Un créancier peut exiger toutes les garanties matérielles du monde si le débiteur donne son accord écrit.
Ce n'est que mon avis de quidam, je cède la place aux juristes ou spécialistes.
20/11/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par folixa Voir le message
à votre avis, qui pourrait m'éclairer sur la légalité de la clause?

encore merci
La meilleure chose à faire est de contacter votre notaire (en espérant que vous en ayez un 'bon'). De là, il pourra vous conseiller.

La clause n'est en tous cas pas illégale puisque le principe du mandat hypothécaire existe bel et bien en droit belge. Elle est simplement très(trop?) en faveur du vendeur.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
bonjour,

on n'a pas encore de notaire (voilà le hic ). Je demande autour de moi voir si je trouve quelqu'un qui en soit content du sien pour l'instant personne (bon, si, une collègue, mais apparemment les avis sur son notaire son mitigés dans son entourage)

et à propos, merci à tous pour vos réponses

Dernière modification par folixa 20/11/2009 à 16h14.
20/11/2009 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Je t'envois les coordonnées d'un Notaire à Bruxelles par MP.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
merci! je viens d'avoir aussi les coordonnées d'un notaire sur Bruxelles (il semblerait que les législations soient différentes par région) via une amie. J'ai rendez-vous mardi soir, je vous tiendrais au courant
20/11/2009 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Effectivement, un notaire devrait se pencher sur cette "hypothèque".

Je reviens sur mon post où je parle de "saisie".
En fait, si je comprends bien, le promoteur est aussi banquier.
Vous avancez 30 ou 40 % d'entrée et vous vous engagez à payer des tranches.

En cas de non-paiement, il ne vous saisit pas, j'ai été excessif dans l'utilisation de ce terme. Vous n'êtes pas à la rue.
Vous lui devez alors 3 années à 12 % d'intérêts et il s'arroge 30 % du solde restant du. Alinéa 1.
Le bien n'étant pas hypothéqué, vous êtes libre de le revendre en vitesse pour vous sortir d'une difficulté éventuelle ou passagère.

Le promoteur ( ne voyant plus rien venir en paiement) s'inscrit d'office une hypothèque pour se couvrir. Il vous en avise par simple courrier, donc vous, vous avez eu le temps de voir venir vos difficultés si elles surviennent.

Vous restez dans le bien et vous repartez sur de nouvelles bases , et pourquoi pas un nouveau plan de remboursement ?
Ce contrat est intéressant et peut-être plus souple qu'une hypothèque bancaire classique.
Suis curieux d'autres avis.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
Bonjour,

non, il n'est pas banquier...il suit la loi Breyne en fait. Quand on construit un bien neuf et que vous l'achetez sur plan, vous payez des tranches au fur et à mesure que les postes sont finis. Dans son cas cela donne ceci:

III.5.1. Modalités de paiement :
Le prix précité est payable de la manière suivante :
a) – dans les 8 jours à dater de la signature des présentes une somme de … euros (5% sur le prix global) à titre de garantie sur le prix du terrain, sera versée par versement sur le compte de xxxxx n° xxxxxx, dont quittance sous réserve d'encaissement.
b) - à la signature de l'acte authentique qui constatera la présente vente le solde du prix de vente de la quote-part dans le terrain et le prix des constructions majoré de la TVA sur base des tranches de travaux exécutés à cette date selon le planning ci-dessous.
Ce paiement ne pourra toutefois se faire qu'avec l'approbation de l’architecte, auteur du projet, autorisé à exercer cette profession en Belgique. Une copie de cette approbation sera jointe à l'acte authentique pour les tranches à payer lors de la signature de celui-ci.
c) - Après la signature de l'acte authentique le paiement du solde au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux. Tous les paiements sont déterminés par le planning.
(100% sur le montant total du coût de la construction (y compris travaux d’infrastructure)à savoir:


Appartements et caves

- 5% après exécution des terrassements
- 10% après exécution de la dalle de sol des sous-sols
- 10% après exécution de la dalle du rez-de-chaussée
- 10% après exécution de la dalle du premier étage
- 10% après exécution de la dalle du deuxième étage
- 10% après exécution de la dalle du quatrième étage
- 10% à la pose de la dalle toiture du cinquième étage
- 10% après exécution de la chape du bien acquis
- 5% après exécution du plafonnage
- 5% après la pose des menuiseries extérieures du bien acquis
- 5% après la pose des carrelages du bien acquis
- 5% après la pose des menuiseries intérieures du bien acquis
- 5% à la réception provisoire du bien acquis

Parkings

-45% après exécution de la dalle du rez-de-chaussée
-50% après la pose de la dalle toiture
-5% à la réception provisoire
20/11/2009 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
C'est plus clair pour moi,
en fait le promoteur veut surtout se garantir les 30% pour le paiement de la TVA et frais divers. Si vous craquez avant la réception.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
ok

c'est plus clair en effet. Et donc, quand il parle d'hypothèque, ce n'est pas l'hypothèque que l'on fait maintenant pour l'acquisition du bien, mais une hypothèque que nous pourrions faire avec son autorisation pour pouvoir lui payer son dû dans le cas où nous n'avions pas eu recours avant...en tout cas c'est ce que je pense comprendre...

je vais voir avec le notaire mardi, et s'il me donne feu vert on signera la semaine prochaine...comme cela je parcours avec lui l'ensemble des documents avant qu'on s'engage pour 20 ans
20/11/2009 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
A la relecture de l'alinéa 2, le promoteur ne vous ferme pas la porte.

Il vous autorise, (une porte de sortie ) à contacter un organisme financier pour décrocher un financement permettant d'apurer et de reprendre l'avancement du projet en cours.
Vous devez toutefois avoir son accord . Il faut le comprendre, il n'a alors plus confiance en vous.
Sur le plan moral et pratique, il ne fait que reprendre son bien inachevé. Ce qui est normal.
20/11/2009 Vieux  
  Bruxelles
 
ok, c'est effectivement plus clair

merci beaucoup vazbiene
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