Comment les terrains deviennent batissables ?

bZone

J'ose poser la question

J'aimerais comprendre comment ca marche que des terrains "deviennent" batissables.

Les agriculteurs sont ils tous assis sur une fortune immobiliere ? Comment, au prix actuel du terrain, peut il etre plus rentable de foutre 40 vaches sur un champ plutot que de tout vendre a 100EUR/mètre carré ? C'est impossible ?

Donc si je suis proprio d'un champ, ou agriculteur, ou meme d'un bois, par quel coup de baguette magique mon terrain devient il "un jour" constructible ?
Qui decide ?
Y a t'il des terrains dont il est "probable" qu'ils changent d'affectation ?

Comment tout cela marche ?

CHaque fois que je vois une vache dans un champ, je ne peux m'empecher de penser a la FORTUNE que ces terrains valent et que l'agriculteur dans son tracteur pourrait littéralement habiter a Monaco...
Donc il y a un truc que je doit pas piger...

intègre

Un terrain ne devient pas facilement bâtissable.
Il y a des révisions de plan de secteur, je pense tous les trente ans (à verifier). Et si la commune n'a plus de terrains batissables disponibles, une zone agricole, ou partie de celle-ci, peut passer en zone d'extension de bâtisse, mais il y a plein de procédures complexes.
Et avec les écolos au gouvernement de la RW, qui prônent l'habitat groupé, densifié, avec des maisons de rangées, mitoyennes, en milieu urbain ou péri-urbain, il y aura de moins en moins de zones batissables qui seront ouvertes.
Si par contre, il y a encore des zones en zone d'extension de bâtisse, dans votre commune, même exploitées par des agriculteurs, il y a peu de chances que de nouvelles zones passent en zone d'extension de bâtisse.

bZone

Et concrètement, un beau jour Maurice Delcominette, proprietaire d'un enclos a mouton de 40 ares depuis que son grand père Ferdinant lui a légué, apprend qu'il pourra passer sa retraite aux bahamas par un coup de fil de l'echevin car son truc est lotissable en 10 parcelles ?

Ou alors ya une cascade de gens qui interviennent ? C'est pas Maurice qui va faire les voiries de toute facon ?

Je n'y comprend rien

intègre

C'est très complexe,
Et quand il y a un nouveau lotissement, c'est le lotisseur qui doit faire les voiries, à ses frais.
Mais quand une zone passe en zone d'extension de bâtisse, c'est très souvent le long de voiries existantes.
Il y a parfois des petits jeux politiques (où n'y en a-t-il pas ??)
Quand à Maurice, cela dépend où est sa parcelle. Dans des zones de haute densité d'habitat, de moyenne densité ou de faible densité. Cela va dépendre des PCA (plans communaux d'aménagement), des RCU (règlements communaux d'Urbanisme) du RGBSR. Il y a de quoi disserter là dessus pendant des jours. Je n'ai fait qu'effleurer ce domaine, et je suis parti en courant......
Il faudrait peut être poser la question à un de nos amis géomètre ou fonctionnaire à l'Urbanisme de la RW
Bonne chance

bZone

Ce qui m'a donné l'idée de poser cette question, que je me pose depuis 10 ans de toute facon, c'est que je viens de voir un terrain a vendre qui est.... un champ de maïs.
A part mettre un panneau "parcelle de 20 ares constructibles" sur la parcelles :; c'est encore maintenant un champ avec du maïs dessus !
Donc je m'interroge ; a quel stade ce brave Maurice (encore lui) peut arreter de galérer a tirer du rendement d'un champ de maïs qui dans notre pays ne sert qu'a nourrir des cochons, et peut il envisager sereinement de s'acheter une Aston Martin car son terrain de plusieurs hectares est devenu constructible (car ici, en bord de route)....

bluess011

Il peut toujour le vendre a la commune, mais au prix de la valeur du m2 agricole.
Et si le terrain devient batissable ce sera la commune ou la province ou la region ou ...... qui le revendera a un autre prix bien sur .
C'est ce qu'un échevin m'avait dit, maintenant je ne suis pas un expert !!
Mais comme dit intègre ,c'est tres complex

vanma

ha ! ces fameux terrains agricoles devenus terres batissables après que le fils du bourgmestre en soit devenu propriétaire pour le prix d'une terre cultivable ...

Si, si, c'est vrai. Du vécu ...

Ha ! Qu'il beau le monde de ceux qui ont le pouvoir ...

Kilouti

Je confirme, mon beau-père possédait des terrain, il y a deux ans sont fils pensant construire sur une parcelle découvrit que lesdits terrains constructibles ne l''étaient plus mais le redeviendraient "peut-être un jour"...

L'année passée par hasard également nous avons appris que la commune avait un projet d'expropriation de ces terrains pour en faire un lotissement... Cherchez l'embrouille!

Les terrains non constructibles seront exproprié pour une bouchée de pain puis le repasseront miraculeusement!!!

Haiku

Tout dépend du plan de secteur, un terrain peu changer d'affectation. Ainsi dans ma rue il y a un projet de lotissement des années '60 qui n'a jamais vu le jour car il est aujourd'hui situé en zone agricole. Maintenant s'il y a une révision du plan de secteur (j'ai cru comprendre que notre Maïeur avait de grands projets en tête), je peux m'attendre à voir pousser un lotissement dans les champs alentours

Haiku

Aussi pour répondre à bZone, un terrain s'il est situé en zone d'habitat est susceptible d'être bâti prochainement. Qu'importe si Marguerite broute ou qu'il y ait du mais..
S'il fait 40 ares, il peut être vendu comme tel. Si le proprio veut le diviser pour y faire une route en cul de sac et vendre 8 lots (donc gagner le jack-pot) il doit le lotir (frais de géomètre, frais de voirie, impétrant, etc..)

benlan2000

Comme le dit Haiku, le fait d'avoir un champ de maïs ne signifie pas nécessairement que le terrain est en zone agricole.

Il faut se référer au plan de secteur
http://carto6.wallonie.be/WebGIS/viewer.htm?APPNAME=PDS

les zone d'habitat (en rouge) et les zone d'habitant à caractère rural (en rouge hachuré) sont des terrains à bâtir.
les zones les zones agricoles (en jaune) sont destinées aux exploitation et à l'habitation de l'exploitant.

Ce plan est rarement modifié et cela nécessite de longues procéures et une forte volonté du pouvoir régionnal. (la procédure s'étend sur plusieurs législatures, il suffit d'un changement de ministre et la volonté de modification peut être remise en cause).

Il faut savoir que certains agriculteur joue le jeu de la spéculation en conservant leur vastes terrain bâtissable pour les revendre encore plus cher dans qq années.

Il y a aussi des ZACC (zone d'aménagement communal concerté, ancien zone d'aménagement différé). Ce sont des zones mise en réserves, elles n'ont pas d'affectations particulières. La procédure d'affectation de ces zones est une compétence communale et nécessite tout de même une procédure de plusieurs années.

A cela, il faut ajouter les règles de lotissements (obligatoire une fois que l'on veut scinder une parcelle en plusieurs parcelles non bâties). Cette obligation de lotir imlique une obligation d'équiper le terrain avec toute les commodités (eau, électricité, teledistribution et éventuellement gaz et égouts).

justinette

Outre ce qui a été dit plus haut, j'ai deux cas concrets qui me laissent perplexe par rapport aux plans de secteurs etc.

1) c'est l'histoire d'un agriculteur, bien placé dans certains milieux financiers qui n'a vraiment pas de chance: chaque fois qu'il achète du terrain agricole, il se fait exproprier dans les 10 ans maxi, car ces terrains vont devenir bâtissables...et cette "poisse" suit ses enfants....bizarre... il ne connait pas le bout de sa fortune

2) Ailleurs, les terres d'un agriculteur vont devenir bâtissables...un comité de quartier s'est créé, tous les voisins s'accrochent, sauf l'agriculteur propriétaire!Le promoteur n'est autre qu'une société gérée par le cousin du bourgmestre...bizarre...

3) Enfin, pour la petite histoire, soyez hypers prudents, j'ai le cas d'un jeune couple qui a acheté un terrain à bâtir dans un lieu très prisé à prix d'or... le quartier est relativement bâti, on parle d'à peine 6 ares entre deux logements...ils se sont aperçus après la signature de l'acte que le terrain n'était autre qu'une pâture!!!Déboutés en justice, ils n'ont plus de recours...L'histoire ne m'a pas dit si la zone en entier avait été construite sur des pâtures...bizarre

En tout cas, il y en a qui ont les filons, et les autres ne peuvent se contenter que de la carcasse!

Je suppose que cela reste des exceptions...

Henri

purée!! ca, ca me fout la gerbe grave!!!
politique = mafia!!!
et on doit voter pour ca?!
beuuurk! (ca y est, j'ai vômis!)

Haiku

@justinette: Il y a clairement un "jeu politique" dans l'attribution des zones à bâtir.
Concernant le point 3, il y a une faute grave du notaire.

@Aurel: Je crois que le plan de secteur a été instauré bien après les années 50 (Cfr mon cas), donc si les maisons ont été construites auparavant, elles ne deviendraient pas forcément illégales.

On peut imaginer que la zone agricole située à l'arrière de chez toi devienne un jour à bâtir, c'est surtout possible s'il y a une voirie. Pour changer d'affectation, il faut avant tout une volonté politique de ta commune, ensuite il y a encore l'avis du pouvoir régional (ministre) .
Ps: Mais le temps que cela se fasse on sera français et la réglementation aura changée

YEUN

C'est la dure réalité du problème de la mobilité. La solution prônée par les mouvements écologiques n'est pas seulement d'avoir des voitures qui consomment moins, mais d'arréter de construire des villas (plus difficile à isoler) n'importe tout.

Pour moi, les fameux plans de secteurs, ça a le mérite d'exister mais j'ai un gros doute qu'il y ait une vision long terme derrière voire un raisonnement scientifique.

justinette

tout à fait Haiku...mais là où il est inattaquable c'est que rien n'empêche un acquéreur de se renseigner en amont auprès de l'urbanisme...drôle de monde...