Emprunt: Terrain+Construction

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Emprunt: Terrain+Construction

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28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Bonjour,

Pour ceux qui sont déjà passé par là:

Comment ça se passe concrètement la demande d'emprunt pour l'achat du terrain et la construction en même temps???
28/03/2008 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
  Haiku est connecté maintenant
Perso, j'ai eu 2 prêts en même temps.

28/03/2008 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
D'abord, voir votre capacité d'emprunt avec la banque, ça évite les mauvaises surprises.


Regardez un peu à gauche et à droite le budget pour la maison qui vous plairait, vous déduisez ce montant du montant total et vous savez ce qu'il vous reste pour le budget terrain....

Votre prêt peut comprendre le terrain, les droits d'enregistrement, les frais d'actes hypothécaire et la nouvelle construction.

SURTOUT, ne rien précipiter....prendre son temps, bien réfléchir à tout. Ne pas signer quoi que ce soit avant d'avoir au moins consulté la banque une fois.

Et alors, chose importante, avoir un capital ...comptez 10% de la valeur de la maison (pour payer les frais annexe tels que frais de raccordement, le premier précompte immobilier, le gravier, le déménagement...)
28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Bonjour,
2 prêts en même temps? = 2 x des frais???
Vous avez contracté un prêt uniquement pour l'achat du terrain et ensuite vous avez attendu pour demander le 2ème prêt??
28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Citation:
Posté par Khali Voir le message
D'abord, voir votre capacité d'emprunt avec la banque, ça évite les mauvaises surprises.


Regardez un peu à gauche et à droite le budget pour la maison qui vous plairait, vous déduisez ce montant du montant total et vous savez ce qu'il vous reste pour le budget terrain....

Votre prêt peut comprendre le terrain, les droits d'enregistrement, les frais d'actes hypothécaire et la nouvelle construction.

SURTOUT, ne rien précipiter....prendre son temps, bien réfléchir à tout. Ne pas signer quoi que ce soit avant d'avoir au moins consulté la banque une fois.

Et alors, chose importante, avoir un capital ...comptez 10% de la valeur de la maison (pour payer les frais annexe tels que frais de raccordement, le premier précompte immobilier, le gravier, le déménagement...)
En fait le budget de la construction de la maison est déjà établi et j'ai déjà fait mon petit tour en agence, bref il ne me reste plus qu'à me décider mais si je demande une offre de prêt maintenant pour mon terrain et vu que j'ai n'ai pas encore le permis de bâtir, comment savoir quand le gros-oeuvre va pouvoir réellement commencé??? (Je précise que les travaux seront fait essentiellement par la famille)
28/03/2008 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Chrys.
Informez-vous d'abord auprès d'une banque pour avoir une base de discussion. Je pense que c'est préférable.

2 prêts ne veulent pas dire 2x des frais. Les frais de banque sont minimes. C'est la taxation qui joue, et ça on n'y coupe pas, et ça n'a rien à avoir avec les emprunts.

Pour les emprunts, vous avez le choix :
- acheter en 2 parties : 2 prêts, ce qui vous permet d'espacer selon votre capacité d'emprunt éventuellement, ou de voir plus en détail la construction à venir.
- acheter le tout en une fois, ce qui vous oblige à tenir un planning, mais qui vous donne de suite le coup global.

Ca ne change donc presque rien.
Suivez le conseil de Khali, c'est très judicieux.
28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Merci pour vos réponses, c'est très intéressant d'avoir un avis des personnes qui sont déjà passé par là, j'en prends bonne note
28/03/2008 Vieux  
fax
  35 ans, Hainaut
 
Chris,

Personellement, j'ai demandé une ouverture de crédit (terrain+construction)
cela permet de ne passer qu'une seule fois chez le notaire
pratiquement j'ai fait un premier prelevement pour le terrain et les prelevements suivants pour l'avancement du gros oeuvre (fondations, chassis, toiture, etc)

Mais attention, généralement tu as une période limitée pour effectuer les prélevement (dans mon cas : 6mois mais négocié à un an).
Si tu dépasse cette durée, ton crédit n'est pas cloturé pour autant mais tu dois payer une indemnité pour les montants non prélevés (dans mon cas 0.15% par mois, càd 15 € par mois par tranche de 10.000 €).
C'est une bonne solution si tu est plus ou moins sur de prélever tout le crédit durant la période impartie. Sinon, cela risque de te couter cher en indemnités.
28/03/2008 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
Peut-être voir pour 2 prêts...je ne sais pas comment ça fonctionne.

Dans mon cas, prêt pour terrain et construction. Nous signons le compromis du terrain la semaine prochaine, je compte passer devant notaire en juin...et le gros-oeuvre (tout est déjà prêt point de vue plan) ne commence qu'en janvier 2009....

A partir de l'achat officiel du terrain, donc au moment où la banque débloque une partie des fonds, nous payerons de intérêts sur les sommes prélevées. Et ainsi de suite jusqu'au déménagement dans la nouvelle construction.
28/03/2008 Vieux  
 
  47 ans, Namur
 
Même chose que fax, ouverture de crédit pour moi, mais j'ai 1 an pour entamer les travaux....
28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Citation:
Posté par fax Voir le message
Chris,

Personellement, j'ai demandé une ouverture de crédit (terrain+construction)
cela permet de ne passer qu'une seule fois chez le notaire
pratiquement j'ai fait un premier prelevement pour le terrain et les prelevements suivants pour l'avancement du gros oeuvre (fondations, chassis, toiture, etc)

Mais attention, généralement tu as une période limitée pour effectuer les prélevement (dans mon cas : 6mois mais négocié à un an).
Si tu dépasse cette durée, ton crédit n'est pas cloturé pour autant mais tu dois payer une indemnité pour les montants non prélevés (dans mon cas 0.15% par mois, càd 15 € par mois par tranche de 10.000 €).
C'est une bonne solution si tu est plus ou moins sur de prélever tout le crédit durant la période impartie. Sinon, cela risque de te couter cher en indemnités.
Bonjour Fax,

Merci pour ton explication, et bien je reviens de l'agence maintenant, effectivement on m'a dit la même chose pour le prêt en un, autrement je dois passer 2 x chez le notaire= 2 x les frais (un peu inutile)

Pour l'instant je sais que je peux avoir un taux de 4,75%, ce qui me semble bien mais si je fais ça en 2 parties, je n'ai plus la garantie de ce taux.

La question est de savoir à peu près quand vont débuter les travaux et je pense bien cette année, en tous cas on fera tous pour..
28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Citation:
Posté par Khali Voir le message
Peut-être voir pour 2 prêts...je ne sais pas comment ça fonctionne.

Dans mon cas, prêt pour terrain et construction. Nous signons le compromis du terrain la semaine prochaine, je compte passer devant notaire en juin...et le gros-oeuvre (tout est déjà prêt point de vue plan) ne commence qu'en janvier 2009....

A partir de l'achat officiel du terrain, donc au moment où la banque débloque une partie des fonds, nous payerons de intérêts sur les sommes prélevées. Et ainsi de suite jusqu'au déménagement dans la nouvelle construction.
Merci Khali,
Nous aussi tout est prêt au niveau des plans et notre architecte est qqn de la famille mais il attendait encore le sondage du terrain, nous avons reçu les résultats hier, c'est pour cela que l'on espère pouvoir commencer assez rapidement, p-ê juillet, 4 mois pour obtenir le permis de bâtir, possible
28/03/2008 Vieux  
fax
  35 ans, Hainaut
 
La durée pour avoir le permis varie d'un cas à l'autre (dérogations, etc)
Ton architecte saura t'informer à ce sujet .
Je pense qu'en 4 mois, c'est faisable pour le permis.

Par contre, trouver un entrepreneur prêt à commencer dans 4 mois, sera sans doute un peu plus difficile
28/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Citation:
Posté par fax Voir le message
La durée pour avoir le permis varie d'un cas à l'autre (dérogations, etc)
Ton architecte saura t'informer à ce sujet .
Je pense qu'en 4 mois, c'est faisable pour le permis.

Par contre, trouver un entrepreneur prêt à commencer dans 4 mois, sera sans doute un peu plus difficile
Merci fax

L'entrepreneur..... c'est nous
13/04/2008 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Crédit Foncier vous donne la possibilité d'emprunter avec une franchise de 12 mois. Donc AUCUN loyer pendant 1 an! Ça vous laisse le temps d'acheter le terrain et de construire tout en payant votre loyer actuel. Plus de renseignements de privé.
24/06/2009 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
Moi j'ai fait comme fax. Période de prélèvement d'un an ce sera trop court pour avoir le permis et rentrer dans la maison surtout si tu fais bcp toi même. Voici mon planning et vraiment je n'ai pas du tout predu de temps sauf pendant cet hiver où on a pas su bcp maçonné mais cela n'arrive pas chaque année.

Acte terrain + pret :juillet 2008
terrassement :12/2009
Radier : 20/12/2009
Premiers blocs: 01/2009 puis arrêt
reprise fin février 2009

Là le crédit aura un an le 4/07/2009 et il me reste le plafonnage, les chapes, le carrelages et les escaliers. Or je n'ai eu aucun problème pour avoir le permis et je me suis occupé personnelement de la coordination et les jours où il n'y avait personne sur le chantier sont vraiment rares.

Damien
01/12/2014 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour à tous,

Je ressort un vieux sujet pour ne pas avoir à créer un nouveau topic qui traite de la même chose.

Je suis pour l'instant activement en train de chercher un terrain. Je fais déjà en même temps, en parallèle, le tour des constructeurs clé sur porte pour déjà me faire une idée des différents cahiers de charge proposés, les prix, etc ... Et savoir ceux que je mettrais en concurrence.

La question que je me pose est la suivante : comment puis-je faire pour tout coordonner correctement une fois le précieux terrain trouvé ? Je souhaiterais éviter de faire deux emprunts séparés pour terrain + construction. Mais donc voici mon problème :

1) Imaginons que je trouve un terrain demain. Je fais une offre au propriétaire et il est OK avec mon offre. On se dirige donc vers un compromis de vente avec l'aide de nos notaires respectifs. Classiquement, je prévoirai dans ce compromis la clause suspensive relative à l'obtention du crédit hypothécaire auprès d'un organisme bancaire.
2) Toutefois, je peux difficilement faire une demande globale terrain+construction à mon banquier sans avoir une estimation correcte du budget construction (autrement dit : il faut donc que l'avant-projet soit fait avec un constructeur). Mon banquier, que j'ai déjà rencontré, me dit qu'il faut en effet que je lui fournisse des devis pour tous les postes qui seront prévus (pour pouvoir vérifier et autoriser tout prélèvement de tranche au cours des travaux). Je ne peux pas estimer mon budget
Donc il faut :
a) que je fasse faire les essais de sol à ma charge (sans ça je ne peux pas avoir un devis suffisamment précis ... suite aux fondations dépendantes du sol)
b) avec mes essais de sols, mes prescriptions urbanistiques ainsi qu'un plan montrant ce que je désire faire comme maison, je me rends chez les constructeurs de mon choix pour obtenir des offres, les comparer et choisir finalement le meilleur qui me convienne.
c) ce n'est que là que je peux arriver chez mon banquier avec une demande chiffrée.
d) j'introduis ma demande de crédit terrain + construction
e) du temps passe ... On me garantit une réponse dans les 3 semaines (mais j'ai des doutes). Au total, deux mois peuvent être passés je suppose ...
f) Je peux enfin revenir vers le vendeur du terrain ... Mais pourrait-il exiger, lors de la signature du compromis, que je doive revenir vers lui avec réponse de la banque avant un certain temps défini dans le compromis ? Exemple : 1 mois ? Auquel cas, pour moi, c'est impossible ...
J'ai lu par ci par là qu'un compromis de vente reste valable 4 mois. Mais honnêtement, un vendeur sera-t-il prêt à attendre 4 mois qu'on fasse toute la paperasserie ?

Moi j'aurais préféré pouvoir dire à mon banquier : "Voilà, je voudrais tel montant. Et que je puisse puiser dedans" quitte à ajouter des options pour combler le budget à la fin. Ou au contraire, diminuer certaines finitions en fonction d'éventuelles surprises ...

Merci d'avance pour votre aide.

Dernière modification par dadalolo 01/12/2014 à 00h25.
01/12/2014 Vieux  
 
  41 ans, Brabant Wallon
 
J'étais dans le même cas, excepté que le vendeur avait besoin d'un peu de temps pour régler certains détails, ce qui m'a facilité la vie j'avoue

Je ne sais pas si c'est la recette idéale mais voici la manière dont j'ai procédé:

J'ai fait un premier tour du marché et me suis renseigné sur les différents modes de construction (corps de métiers séparés, csp,...)

Je me suis rapidement dirigé vers une entreprise CSP et j'ai comparé les 3 de ma "short list" au niveau des cahiers de charges et des prix.

Pendant les négociations sur le prix du terrain, j'ai fait le tour des csp pour les comparer selon mes critères qualitatifs. Les délais de réalisation et la garantie d'un prix fixe sont aussi importants pour moi.

Pour comparer les prix, à cahier des charges comparable, c'est en fait très simple. Ce qui compte en premier c'est le volume, peu importe la disposition des pièces. Donc si vous optez pour un volume simple, c'est facile. Si vous voulez faire ressortir différents volumes, cela se complique. Cela peut être très beau, mais moins efficient énergétiquement et surtout plus cher au m². Mais, bien entendu, c'est selon vos moyens ou priorités

Dans mon cas, pour avoir une estimation (qui a suffit à départager les 3 finalistes en fait), j'avais un volume fixe avec les précisions suivantes (nécessaires):
- 2 niveaux pleins plus grenier aménageable (donc un escalier supplémentaire) et vide ventilé (pas de caves une fois leur coût connu...)
- toiture 2 pans classiques
- pas de garage (mais emplacement prévu dans l'implémentation et le permis)
- largeur de la pièce principale poussée au maximum pour des hourdis standard (à partir d'une certaine portée, selon le constructeur, la note monte vu que les méthodes de construction sont moins standard)
- une première idée du nombre et de la grandeur des baies vitrées (à précisier par la suite, elle vont bouger mais ce qui compte ce sont les structure particulières comme les longues poutres ou chassis en coin, plus la surface vitrée, les chassis pvc ou alu,..)
- les "options" déjà décidées, telles que chauffage sol, SDD en plus, citerne, station d'épuration (si nécessaire, selon la situation), domotique, etc... rien n’empêche de mettre un radier dans cette estimation et de ne plus le compter dans l'avant projet officiel par la suite, selon les résultats de l'essai de sol.

Lorsque vous avez une bonne relation avec un des commerciaux csp, un devis estimatif est facile à obtenir avant la signature et avant l'avant-projet réel. Expliquez la situation, il partira d'un modèle standard et ajoutera des options, au tarif plein. Le tout est de s'arranger pour arriver, disons 10-15% au-dessus du prix estimatif réel de la construction, histoire d'avoir une marge de manœuvre pour les options encore non définies qui ne manqueront pas pour le projet définitif (je pense au type de brique, au carrelage, à la sdb...).

Il faut savoir que tout ce qui est fixe peut passer dans le crédit: terrasse, abri de jardin, matériel complémentaire acheté à titre privé, etc... Bref, il n'y a pas que le CSP, inclure des devis pour l'aménagement du terrain, histoire de gonfler le disponible, n'est pas une mauvaise idée. Au pire si toute la somme n'est pas utilisée à la fin, ce n'est pas un gros problème (selon les modalités du crédit)

En plus de cela, gardez une somme en fonds propres non déclarée dans le calcul de quotité. Elle servira aux raccordements, à l'abri de jardin, aux petits frais complémentaires,... Le tout est d'arriver pile sous une quotité qui change le taux, par exemple, 80%.

Bref, oui, l'essai de sol préalable est une bonne idée mais on peut vivre sans en prévoyant un radier ,en se renseignant chez le voisins et en acceptant un certain risque.
Pour l'estimation de la construction, signée par un csp, pas de soucis, il demandera juste quelle somme il doit inscrire au bas et ajoutera ce qu'il faut dans les "options" pour y arriver. Seul problème de la méthode, le csp connaîtra le montant de votre prêt (hors devis complémentaires d'aménagement).
01/12/2014 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Merci Mamb pour cette réponse.
C'est en effet une bonne idée de compter le radier par défaut et puis si on n'en a pas besoin, et bien oui, on rajoutera des options lors de l'avant-projet officiel ou alors, comme vous le dites, il suffit de voir les possibilités avec l'organisme d'octroi de crédit pour un éventuel remboursement anticipé de la partie non consommée (même si cela s'accompagne souvent de frais j'ai cru comprendre).

En termes de libération des tranches, les banquiers sont-ils très pointilleux par rapport à l'offre de base ? Par exemple, s'il n'y a pas de radier et que donc la tranche "fondation" est donc par exemple 15000 euros moins coûteuse que prévu, la banque laisser passer cela ? Et elle nous laissera par la même occasion ajouter des options non mentionnées dans les devis de base pour la somme de 15000 euros ?
Peut-être que je m'inquiète pour rien et que les banquiers ne sont pas si pointilleux dans l'analyse des libérations ...

Merci encore en tous les cas pour cette réponse !
01/12/2014 Vieux  
  33 ans, Liège
 
Dans mon cas, j'envoie les facture au fur et a mesure.
Pas nécessairement dans le sens du "plan financier" et j'ai pas de souci.

Mais mon cas est un peu différent : J'ai acheté terrain + gros œuvre fermé déjà finis. Donc 80% du prêt a directement été versé.

Donc je n'ai plus que les factures de "finitions" (chapes, carrelage, électricité, chauffage, sanitaires, plafonnage, cuisine, ...)

Demande plus de détails à ton banquier : il pourra mieux t'expliquer ce que sa banque autorise (c'est p-e pas identique a toutes les banques, à toutes les situations)
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