Enchères indirectes et... discrimination ?

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Enchères indirectes et... discrimination ?

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28/08/2010 Vieux  
 
  37 ans, Bruxelles
 
Bonjour à tou(te)s, je suis un petit nouveau et je tiens à vous remercier parce que j'ai déjà appris pas mal des conseils judicieux qui truffent certains sujets. J'ai par contre trouvé très peu d'info sur les enchères indirectes et j'aimerais avoir votre sentiment sur une situation récente.

Enchères indirectes à Braine-le-Comte, "faire offre à partir de" 175000 € pour un bien qui en valait certainement 230000 € (notre très grand maximum vu RC > 750 €). Le collègue du notaire H... me dit tout d'abord qu'il n'est pas en mesure de nous prouver qu'il a reçu des offres successives (jusque 200000 €) - "question de confiance", ensuite nous oppose la coutume notariale des surenchères de 2500 € min. (à la loi de base de l'offre et de la demande qui me semblait régir le marché) à tel point qu'il refuse de transmettre une surenchère de 1000 € au propriétaire... et enfin, refuse de prendre en compte (de même que le propriétaire) notre ultime offre de 222.500 € au motif que nous devrions nous montrer plus docile avec notaire et propriétaire (je précise n'avoir manqué à aucun moment de respect dans cette histoire, mais avoue être pointilleux dans la défense de mes droits quand je désire investir pour le reste de mes jours...). Donc, c'est l'offreur précédent qui remporte le marché... au prix de 220.000 € !

Précisons encore que le collègue du notaire nous prétendait que cet offreur avait remis une offre inconditionnelle... tout en attendant de lui un document de la banque avant la signature du compromis. Etrange offre inconditionnelle conditionnée... De notre côté, on faisait des offres avec condition suspension de l'acceptation de notre prêt par un organisme financier... tout en précisant que nous avions déjà reçu 5 réponses positives de 5 organismes bancaires (les big 3 + 2 courtiers) pour des demandes de prêt de montants légèrement supérieurs), avec preuve à l'appui.

Précisons enfin que mon épouse est belge... d'ascendance maghrébine.

Alors, d'après vous, suis-je un irréductible anarchiste, l'époux blanc bleu belge d'un couple victime de discrimination ethnique ou le témoin inconscient des quelques dessous de table justifiant notre éviction, ou ... ?

Par ailleurs, si vous êtes au courant de chouettes opportunités d'achat dans le triangle Tubize, Braine-le-Comte, Soignies (idéalement, 3 façades, 3 ch., min. 4 ares de terrain, avec un budget "travaux" de 60.000 à 0 €), je suis tout ouïe

Tchuss
28/08/2010 Vieux  
  48 ans, Hainaut
 
les notaires se prennent de très haut , ils se croient encore au 19ème siècle avec leur " Maitre " ... pffff
mais c'est clair que ton histoire pue la magouille , le mieux c'est de traiter avec le proprio en direct ; notaire et agence = tous des requins

bonne chance

28/08/2010 Vieux  
 
  41 ans, Hainaut
 
Bonsoir,
Mon beau-frère et son épouse ont vécu une situation similaire lors de négociations pour l'achat dune maison à Wavre..... Ils en sont sortis avec la très nette impression que des arrangements "peu réguliers" avaient été passés entre les notaires et candidat retenu pour l'achat.
Mais comment le prouver et mettre en doute la supposée totale impartialité des "maîtres"? C'est David contre Goliath....
Autant tourner la page et continuer vos recherches sans regret....

Bonne chance à vous deux !




NB: Mon beau-frère et sa famille vivent très heureux dans une maison trouvée quelques mois après leur "occasion manquée".
29/08/2010 Vieux  
  45 ans, Hainaut
 
Notaire H... = H é ??? pour ne pas le citer ?

alors ça ne m'étonne pas de sa part.
29/08/2010 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Le notaire vend à ce qui lui semble être la meilleure offre. "Seulement" 2.500 EUR de différence entre une offre sans condition suspensive et la votre , vous n'aviez aucune chance.

Maintenant dans ce coin-là avec votre budget vous devriez trouvez sans problème - si ce n'est celui de vouloir payer le prix juste
29/08/2010 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Ne croyez pas systématiquement au racisme quand quelque chose vous échappe.

Une offre avec condition suspensive très légèrement plus haute, qui risque de faire perdre du temps au vendeur et au notaire, et devoir tout remettre en question 3 mois plus tard, et à côté de cela, une offre sans condition suspensive, immédiate, le vendeur (c'est lui qui décide, pas le notaire) ne va pas laisser passer cette occasion.
Si vous aviez déjà reçu 5 accords positifs de différentes banques, pourquoi encore mettre une condition suspensive ?

Il faut savoir prendre certains risques dans la vie, autrement vous n'aurez jamais rien.
Ceux qui "réussissent" comme on dit, ce sont des gens qui ont su prendre leurs repsonsabilités et certains risques.
A tout vouloir garantir, sécuriser, assurer au cas où, vous ne ferez jamais rien de bien grand dans la vie.
29/08/2010 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
si on est sur de son budger y a moyen de faire une offre sans condition suspensive , on contacte en direct l'expert de la banque pour lui demander une évaluation.. verbale
29/08/2010 Vieux  
 
  37 ans, Bruxelles
 
Dixit by Intègre : "Une offre avec condition suspensive très légèrement plus haute, qui risque de faire perdre du temps au vendeur et au notaire, et devoir tout remettre en question 3 mois plus tard, et à côté de cela, une offre sans condition suspensive, immédiate, le vendeur (c'est lui qui décide, pas le notaire) ne va pas laisser passer cette occasion. Si vous aviez déjà reçu 5 accords positifs de différentes banques, pourquoi encore mettre une condition suspensive ?"

Jolie prose sur le risque inhérent à toute existence, on croirait entendre l'ex-patron de la Bourse de Bruxelles jaser sur la beauté de la prise de risque en finance... avec les résultats qu'on connaît (et qui m'arrangent un peu vu la relative stagnation des taux hypothécaires... toutefois toujours 4 fois supérieurs au coût de l'argent délivré aux banques par la BCE). Si le risque est effectivement inhérent à une existence authentique, il en est de même de la sécurisation des conditions de celle-ci, non ?

Néanmoins, je voulais un peu approfondir la critique sur l'impertinence d'une condition suspensive de type "sous réserve de l'acceptation de ma demande de prêt par un organisme financier".

1) C'est un oncle, banquier depuis près de 30 ans, qui m'a tout d'abord conseillé de mettre cette mention sur mes offres. Ce conseil surgit de temps à autre dans plusieurs discussions des forum Bricozone.

2) A mes yeux, mettre cette condition suspensive tout en tenant à disposition les simulations positives de 5 organismes financiers différents, c'est à la fois assurer le vendeur de ma solvabilité et me prémunir contre une éventuelle décision finale contraire du siège de la banque que je choisirai pour introduire ma demande de prêt. Etes-vous devin/expérimenté au point de me garantir que les sièges bancaires suivent toujours les demandes de leurs guichetiers et, surtout, qu'une nouvelle crise de type "subprimes" ne provoquera pas, même à court terme, une nouvelle contraction du prêt, voire même à un relèvement des taux pour résoudre des problèmes de liquidité ?

3) L'autre offreur a-t-il réellement soumis une offre irrévocable à partir du moment où le notaire (et son délégué) attendait un document d'une banque attestant de ses capacités ?

Merci d'avance d'éclairer ma lanterne
29/08/2010 Vieux  
 
  42 ans, Hainaut
 
Si je devais un jour vendre un terrain ou une maison, je me méfierai de toutes les clauses suspensives, et j'opterai pour une offre ferme.

La personne qui soumet l'offre sous réserve de l'obtention du prêt, s'il change d'avis et qu'il a un copain banquier, et bien celui-ci lui fait une lettre 'crédit refusé' et son offre n'a plus aucune valeur, n'est-ce-pas ?

Si on est raisonnable (apport initial conséquent, intérêt pas trop élevé par rapporty au salaire), pourquoi mettre cette clause ?

Pour l'achat de mon terrain, je voulais mettre moi aussi 'sous réserve des résultats positifs des essais de sols'. Et bien je n'aurai jamais eu le terrain avec cette mention. C'est juste une possibilité pour l'acheteur de chanager d'avis ...
29/08/2010 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Quand on a acheté notre maison (vraiment pas chère par rapport aux travaux qu'on projetait: c-à-d 1/3 du budget pour la maison et les 2/3 restants pour les travaux), nous étions sûrs d'avoir le prêt pour la maison. Nous avons donc fait une offre sans condition suspensive. Un autre couple avait fait la même offre que nous, mais avec condition suspensive. La maison était donc pour nous. Le proprio nous dit: "Les autres sont prêts à mettre plus pour l'avoir."

Réponse de mon épouse: "C'est sûr que çà va les aider vis-à-vis de la banque, s'ils demandent encore plus d'argent. Dèjà qu'ils n'étaient pas sûrs d'avoir leur prêt avant."

Fin des discussions, on a eu la maison car le vendeur ne voulait pas perdre des mois pour gagner quelques euros. Avec le risque de vendre encore moins cher par la suite si l'acquéreur n'a pas son prêt.

Vous dites que le proprio peut être sûr que vous aurez votre prêt, vu les accords de 5 banques que vous amenez. En même temps, vous n'êtes pas suffisamment sûrs de votre coup pour pour le faire sans condition suspensive. Pourquoi, le vendeur devrait-il prendre des risques à votre place.

Le point sur lequel je vous rejoins, c'est que CERTAINS notaires sont des margoulins.
29/08/2010 Vieux  
 
  37 ans, Bruxelles
 
Et quid quand on propose une offre qui tape dans le haut de ses possibilités financières, pour décrocher une enchère qui en vaut la peine, tout en voulant SINCEREMENT se prémunir contre, par exemple, une hausse soudaine des taux rendant impossible le prêt initialement simulé ?

Puis-je en conclure qu'en pareille situation, me faisant bonne grâce de mon offre inconditionnelle, le proriétaire et le notaire ne me chercherait pas des noises, si mes demandes de prêt se voient au final refusés ?

Ou dois-je comprendre qu'il est illusoire, pour de jeunes trentenaires payés au lance-pierre, de faire de bonnes affaires en matière immobilière, sans mettre "all-in" toutes ses économies (au risque les perdre pour un retournement de veste de l'organisme financier) ?
29/08/2010 Vieux  
 
  37 ans, Bruxelles
 
A la relecture, je me dis que je ferais un excellent slammeur :

"pour de jeunes trentenaires
payés au lance-pierre,
de faire de bonnes affaires
en matière immobilière" (yo !)

Sans blague, merci pour vos commentaires.

C'est à se demander pourquoi les banques elles-mêmes tiennent à préciser, sur leurs simulations, que celles-ci "n'engagent aucunement leur responsabilité"...

J'ai actuellement soumis une autre offre (pour un autre bien évidemment) avec la même condition suspensive. D'après vous, donc, je devrais fermer les yeux, me laisser tomber dans le vide et la soumettre sans condition. Même si au passage, mes simulations (que je tiens à disposition des notaire/propriétaire, je ne vois donc pas où est le risque pour eux ?!?) sont passées au nombre de 10...
29/08/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Micsuperlove Voir le message
2) A mes yeux, mettre cette condition suspensive tout en tenant à disposition les simulations positives de 5 organismes financiers différents, c'est à la fois assurer le vendeur de ma solvabilité et me prémunir contre une éventuelle décision finale contraire du siège de la banque que je choisirai pour introduire ma demande de prêt. Etes-vous devin/expérimenté au point de me garantir que les sièges bancaires suivent toujours les demandes de leurs guichetiers et, surtout, qu'une nouvelle crise de type "subprimes" ne provoquera pas, même à court terme, une nouvelle contraction du prêt, voire même à un relèvement des taux pour résoudre des problèmes de liquidité ?

3) L'autre offreur a-t-il réellement soumis une offre irrévocable à partir du moment où le notaire (et son délégué) attendait un document d'une banque attestant de ses capacités ?
En quoi assurez-vous votre solvabilité en mettant cette clause ? Cette clause vous protège VOUS au cas où la banque refuse de vous prêter l'argent, au cas où vous auriez les yeux plus gros que le ventre, etc. En aucun cas, elle assure votre solvabilité.
Si, au final, votre crédit est refusé, le propriétaire doit remettre en vente son bien et risque d'avoir perdu quelques semaines (et dans la vente de biens immobiliers, plus vite ça part, mieux c'est, en général ) et peut-être même devoir vendre moins cher par la suite...

L'autre offreur a peut-être signé une offre sans clause suspensive et a signalé au notaire que la banque lui transmettrait un document comme quoi le crédit était accepté.
En effet, à partir du moment où on achète à crédit, cela ne me semble pas anormal que la banque prévienne le notaire que le crédit est accepté (sinon, le notaire fait tout le boulot et le jour de la signature de l'acte, l'acheteur dit qu'il n'a pas les sous ? )
29/08/2010 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Re

Je n'ai jamais dit qu'il fallait toujours travailler sans filet. Je disais simplement que si deux candidats proposent environ le même prix, celui qui ne demande pas de condition suspensive remportera le marché.

Avant d'acheter une maison, on a cherché 3 ans et on en a visité des dizaines. Il faut de la patience et ne pas hésiter à aller voir des maisons qui sur paier ne conviennent pas. Moyennant certains aménagements, une maison qui semble impossible peut devenir une bonne affaire.

J'avais toujours dit que je ne voulais pas renover mais construire. Ou alors éventuellement acheter une maison récente et en bon état. Finalement, on a acheté un taudis sans chauffage ni SDB et on est entrain de la rénover (sans y habiter).
29/08/2010 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Moi j'ai cherché 3 ans et vu 120 biens, visité une 20aine, fait expertiser 3, remis offre pour 3, loupé une devant notaire comme Micsuperlove, loupé avec un autre acheteur qui a surenchéri.

Finalement , j'en ai vu une, à rénover (chassis , électricité + remettre au gout du jour),j'ai remis offre -5% sans condition suspensive et 3 jours de validité.
29/08/2010 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je suis le premier à conseiller une clause suspensive pour le financement, mais mettez vous à la place du vendeur, un "tiens" vous mieux que deux "tu l'auras peut être".
29/08/2010 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
on croise deja assez de gens ici qui envoient des offres ou achètent des terrains sans avoir la moindre idée de comment ils vont les payer, je pense qu'on ne peux pas raisonnablement en plus leur conseiller de faire des offres sans clause suspensive.

Si tous les jours je ne voyais pas ici des ens dire "j'ai acheté un terrain hier, je vais faire le tour des banques" je serais peut etre moins prudent... tant qu'il y aura des gens assez inconscients pour acheter n'mporte quoi sans connaitre le nom de leur banquier, la seule chose qu'on peut recommander publiquement c'est de faire des offres sous clause suspensive.

Pour le fond, je suis d'accord avec intègre.
29/08/2010 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Vous avez 10 simulations en main? Super. Mais une simulation ne veut pas dire que la banque accepte de vous prêter... Une simulation, c'est juste un élément de réflexion. Rien de plus!

En clair, 10 simulations ne valent rien du tout!
29/08/2010 Vieux  
 
  57 ans, Bruxelles
 
D'autant que la banque va faire évaluer le bien puisque sa valeur servira de garantie hypothécaire. Donc même si la banque est d'accord au vu de votre capacité financière il faudra aussi que la valeur du bien soit suffisante.
29/08/2010 Vieux  
 
  37 ans, Bruxelles
 
Merci beaucoup pour vos interventions. Cela m'a permis de comprendre un peu plus la position du propriétaire par rapport aux offres dans le cadre des enchères indirectes. Demain, je prends rendez-vous avec le prêteur le plus intéressant pour introduire une demande de prêt, histoire de confirmer (ou non) mes capacités d'emprunt. Je serai alors en mesure de soumettre des offres non conditionnées. Encore merci
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