Implantation nouvelle construction - urbanisme

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Implantation nouvelle construction - urbanisme



27/03/2016 Vieux  
 
  33 ans, Luxembourg
 
Bonjour à tous,

Je cherche à obtenir l'un ou l'autre avis concernant un problème lié au choix de l'implantation de ma future maison. Je précise que ce terrain n'est pas situé dans un lotissement.

Pour essayer de bien me faire comprendre je joins un schéma de mon terrain acheté début 2015.
Implantation nouvelle construction - urbanisme
En vert, le terrain à bâtir, la partie brune est marécageuse donc inappropriée à la construction.
Un ruisseau y passe, la parcelle est complètement entourée d'arbres, certains assez âgés, ce qui la rend très agréable de mon point de vue.
En orange, les routes asphaltées.
En jaune, un chemin communal qui n'est plus employé et est donc devenu une large haie comptant de véritables arbres.
En rouge, les maisons voisines existantes, en rose, une probable maison dans un futur proche, le terrain ayant été vendu.

Je me suis rendu au service d'urbanisme communal (je précise que je n'habite pas encore dans cette commune) avant de déposer une offre d'achat afin de me rendre compte des possibilités d'implantation.
Les infos que j'ai reçues alors étaient claires: comme il n y a pas de règlement d'urbanisme communal, s'applique le CWATUPE et en ce qui me concerne l'article 426; le personnel m'a expliqué que je pouvais implanter ma maison n'importe où sur l'alignement, à condition de ne pas dépasser la distance par rapport à la voirie prévue dans le CWATUPE. Rassuré j'ai acheté ce terrain, puis planté un large verger.

La semaine passée je repasse à la commune, autre personne (qui m'a paru fort compétente), autre avis: outre le fait que s'applique pour moi l'art. 425 et non 426 (ce qui n'est pas vraiment grave), on me dit que vu la largeur du terrain à rue (presque 90m) je suis obligé de m'implanter à maximum 4,5m d'une limité latérale, afin de correspondre à l'article 1 du CWATUPE où il est question d' "utilisation parcimonieuse du sol", ce que me traduit le service d'urbanisme par le fait de laisser au maximum l'éventuelle possibilité de diviser le terrain en morceaux qui devraient pouvoir chacun contenir une habitation.
La limite latérale nord étant en zone marécageuse, il ne me reste que la limite latérale sud (=la croix sur le schéma). Loin, loin de ce que l'on m'avait dit lors de mon premier passage à la commune, et surtout, sans ensoleillement correct (alors que j'envisageais une maison passive ou très basse énergie), sous les yeux des voisins directs (parce que lorsque j'ai objecté que cette implantation allait me placer à l'ombre des arbres, on m'a répondu qu'il suffisait de les couper, comme ils ne sont pas classés arbres remarquables). Bien la peine donc d'investir toutes mes économies jusqu'à mon dernier euro dans un splendide terrain dont j'ai l'impression que je ne pourrai pas profiter depuis mon salon, à moins de l'orienter au N-O!

J'ai pas mal googueulé tout ça, j'ai trouvé assez peu d'infos.

Donc:
Quelqu'un a-t-il eu une expérience similaire?
L'aticle 425 du CWATUPE prévoit une implantation "sur l'alignement et parallèlement à celui-ci" ou "sur une limite parcellaire latérale, avec un recul non clôturé sur l'alignement et inférieur à la hauteur sous gouttière du volume principal".
Je ne vois pas très bien en quoi l'implantation de mon habitation sur l'alignement mais un peu plus au nord empêcherait mes descendants de diviser le terrain si l'envie leur en prenait.

Mon architecte n'est pas encore choisi, il le sera sous peu, j'en ai rencontré plusieurs et j'attends leurs propositions écrites pour me décider.

Merci pour vos réactions, bonne soirée.
27/03/2016 Vieux  
  43 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
Le plus calé sur ce sujet sera intègre

28/03/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Merci Fafalili,
Mais je pense que notre ami a entamé le projet un peu à l'envers.
1° d'ici peu le CWATUPE devrait être remplacé par le CoDT, attendre un peu permettrra probablement de ne pas être enquiquiné par les règles du CWATUP, complètement dépassé et liberticide.
2° on commence par prendre un architecte et faire un avant projet.
3° avec cet avant projet, on va à la commune défendre ce projet avec l'architecte
4° Si il y a refus vous faites quelques modifications et vous représentez le projet à l'urbanisme et vous demandez un avis informatif du collège.

Si vous allez simplement voir la personne de l'urbanisme sans aucun document, sans architecte, vous recevrez n'importe quoi comme avis.
L'architecte est la personne la plus compétente pour défendre votre projet, avec les termes choisis pour discuter avec un professionnel de l'urbanisme.

Dernière modification par intègre 28/03/2016 à 12h02.
28/03/2016 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
Juste une idée comme çà: pourquoi ne pas demander la division du terrain (en 2 par exemple) et ensuite proposer de bâtir sur le terrain le plus au nord tout en gardant le terrain sud non-bâti ?
28/03/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Parce qu'avec 90 mètres de façade, ce terrain pourrait être un jour divisé en 3 ou 4 parcelles, et que la division à un coût et engendre pas mal de démarches administratives.
Attendez que le CoDT (Code de Développement du Territoire) sorte enfin, et il y aura beaucoup plus de liberté, mais attention il restera toujours le RCU (Règlement Communal d'Urbanisme), le PCA (Plan Communal d'Aménagement), le RGBSR (règlement Général des Bâtisses en Site Rural) et quelques autres joyeusetés du genre. Ces règlements priment sur le CWATUP et le CoDT.
28/03/2016 Vieux  
 
  33 ans, Luxembourg
 
Merci Intègre pour votre réaction.

Je précise que
1° Lorsque je me suis rendu à la commune la première fois, c'était bien sur sans avant-projet (c'est toujours le cas maintenant), juste pour connaitre à priori les possibilités d'implantation avant d'acheter. Il est fort probable que si l'on m'avait annoncé de manière catégorique ce que l'on m'a dit la semaine passée, je n'aurais pas acheté ce terrain. D'où mon désappointement.
2° Je suis retourné à la commune la semaine passée non pour discuter de mon projet (puisqu'il n'existe pas encore concrètement à l'heure qu'il est) mais pour d'autres raisons, et je me suis retrouvé finalement à me faire expliquer ce que j'ai expliqué dans mon premier post, sans avoir posé la question... J'ai peut-être commis là une erreur.
3° Bien sûr je compte avant tout sur mon architecte (et non sur moi-même,of course!) pour présenter et défendre un projet cohérent, c'est entre autres pour ça que je vais le payer.

Je vais suivre vos sages conseils, Intègre, attendre la sortie du CoDT. Pour quand ce texte est-il prévu?

A Toyonski:

Le vendeur du terrain m'avait expliqué avoir voulu, dans un premier temps, lotir (en quatre), vu la surface du terrain 4700m2. Il a renoncé parce que l'accès par la rue (en orange, axe N-S sur le schéma) n'est possible qu'à son endroit actuel, car plus on va vers le nord plus la rue monte tandis que le terrain descend, ce qui tend à créer un talus petit à petit infranchissable avec un véhicule, sans parler de la présence du ruisseau. S'il voulait lotir, il devait aménager le chemin communal au sud à ses frais, càd nettoyer et asphalter. Ca ne valait pas le coup financièrement.
28/03/2016 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
J'ai fait diviser un terrain récemment (en Flandres, je précise) et les frais de géomètre se sont montés à +- 1500 EUR (relevés, frais de dossier, bornage).
Mais bon, dans ce cas-ci, effectivement, à moins d'un tracé plus complexe ...

Bref, comme dit Intègre, le mieux est d'aller avec un architecte et un avant-projet ; ils discuteront entre eux de tous ces aspects souvent plus administratifs que réellement techniques.

Bonne chance !
28/03/2016 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Ce ne sont généralement pas les frais de géomètre qui sont les plus importants dans un lotissement. Il y a les frais d'aménagement de voirie, des abords, d'impétrants, etc.
Certaines communes sont très fortes pour compliquer les lotissements et faire supporter au lotisseur des frais qui servent aussi d'autres habitants.
28/03/2016 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
C'était une division très simple, sur un angle qui ne nécessitait aucun travail de voirie ; pour les impétrants, c'est chacun sa parcelle ; ce n'est donc pas un lotissement mais une simple division.
29/03/2016 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
du temps (pas si lointain) où je réalisais encore des lotissements (avant de me réorienter plus vers l'expertise), diviser une parcelle en 2 pour revendre comme terrain à bâtir demandait un permis de lotissement ! suivi d'un plan de division permettant eu notaire d'acter la division. J'ignore si il y eu des modifications importantes de la réglementation, sauf des dénominations, mais à l'époque (jusqu'il y a 15 ans) il était courant pour une simple division en 2 lots de devoir faire supporter au vendeur des frais d'infrastructure. J'ai souvenir entre autre d'une canalisation d'eau dont le diamètre était prévu pour plus de 30 logements (à venir) alors que qu'il n'y avait que 2 maisons)
29/03/2016 Vieux  
 
  43 ans, Bruxelles
 
J'imagine que cela dépend fortement de la configuration des lieux ; par exemple si on est en fin de voirie existante et que les infrastructures n'avaient pas été prévues pour une possible extension ?

Après vérification, dans mon cas, c'est finalement bien un lotissement (verkavelingsaanvraag) (Procédure: https://www.ruimtelijkeordening.be/n...uweverkaveling) mais rien n'a été demandé par la commune à part la paperasse, car les 2 parcelles sont adjacentes aux 2 rues.

J'imagine également qu'il est normal, dans des situations plus complexes que le lotisseur s'occupe de tout en une fois avant de pouvoir vendre ses parcelles, sinon bonjour les problèmes entre futurs voisins...

Bien à vous,

Toyonski
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