Mitoyenneté : puis-je construire "chez mon voisin" sans son accord ?

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Mitoyenneté : puis-je construire "chez mon voisin" sans son accord ?

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22/10/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
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Posté par FWALL Voir le message
La solution la plus parcimonieuse est de se mettre d'accord entre propriétaires sur la création d'un complexe mitoyen axé. (voir avec votre architecte)

Extrait du "Traité de la nouvelle mitoyenneté" cité par Belan 2000 :

http://users.skynet.be/fb779365//Tra...itoyennete.pdf

2. la création par titre
Le complexe mitoyen est construit à l'aide du fondement mitoyen et/ou de l'accroche conformément à la convention, au règlement ou au jugement valant titre entre les propriétaires voisins.
Les possibilités de création par titre sont nombreuses et peuvent aisément se déduire de l'analyse des principes repris au tableau de la page 7.
Nous nous contenterons de mettre en évidence une fois de plus l'exemple illustré en B2 tant sa création en une seule phase est similaire à celle du mur plein et rejoint les principes de parcimonie qui ont sous-tendus son usage :

"Primus" construit l'entièreté du complexe mitoyen à l'aide du fondement mitoyen et de l'accroche. Lorsqu'il construit sur sa parcelle, "secondus" procède au rachat de la partie qu'il compte utiliser pour asseoir son bâtiment.
Ce mode de création s'avérera le plus avantageux dans la plupart des cas. L'économie de la protection anti-pluie justifiera largement l'avance faite par "primus" pour construire le mur de parachève.
Le cas échéant, le fondement
mitoyen facilitera la reprise en sous oeuvre. Enfin, en cas de démolition d'un des bâtiments l'accroche permettra le maintien du mur limitrophe rendu en attente de construction.

Bien entendu, cette méthode de construction nécessite l'accord du voisin avant d'être mise en oeuvre. Enfin, il est prudent de s'entourer d'un expert technique (architecte) et d'un juriste (notaire) pour rédiger l'acte constitutif de la servitude de mitoyenneté. Le notaire ne manquera pas le transcrire au Bureau des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

Et si le voisin n'est pas d'accord :

1. la création en parfaite indépendance

Chaque voisin construit séparément une fondation et un mur limitrophe à la limite de sa propriété. Dans le complexe mitoyen, les ouvrages limitrophes sont rendus, sans contact, ni accroche.
Ce mode de création ne nécessite aucun accord entre les propriétaires voisins. "Primus" assurera la protection de sa construction en l'attente de celle de "secondus".
Lors de la parachève, s’il y a lieu, "primus" enlèvera la protection et "secondus" assumera les solins. La démolition d'un bâtiment entraînera celle du mur limitrophe qui le soutient.
C'est effectivement une bonne solution, mais ça ne résout malheureusement pas tout.
Il reste des problèmes qui n'ont pas encore été abordés dans le débat:
-le problème de l'isolation thermique pour "primus" en attendant que "secondus" vienne hypothétiquement construire de l'autre côté?
-un mur creux avec parement entièrement construit en partie privative est une solution, mais il y a débat lorsque secondus construit et peut se contenter d'un simple mur en blocs de 14. Il bénéficie d'un avantage par rapport à primus et pour lequel il n'a rien payé.
-si l'on réalise un mur privatif en limite de propriété en bloc 14 avec un bardage provisoire + isolant au delà de celui-ci. Vient alors se poser la question de l'empiètement du bardage ches le voisin.
-il y a aussi l'isolation par l'intérieur mais cela va occasionner l'apparition de ponts thermiques supplémentaire.

Le second problème est l'existance du permis d'urbanisme. Le plan prévoit une certaine construction avec une implantation précise; dans certain cas extrême, le fait de modifier l'emplacement du mur par rapport au plan pourrait être considéré comme un non respect du permis.

... Quand je vous dis qu'il est temps que le législateur clarifie les choses en tenant compte de l'évolution des techniques...
22/10/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Procédons par ordre :

-le problème de l'isolation thermique pour "primus" en attendant que "secondus" vienne hypothétiquement construire de l'autre côté?

Les solutions techniques ne manquent pas :

Mur limitrophe privatif
: isolation sur mur + bardage ou crépi, blocs béton cellulaire + bardage ou crépi, ossature bois ...
Complexe mitoyen (axé ou non) : interposition d'une isolation conforme aux normes entre les murs limitrophes du complexe mitoyen.

-un mur creux avec parement entièrement construit en partie privative est une solution, mais il y a débat lorsque secondus construit et peut se contenter d'un simple mur en blocs de 14. Il bénéficie d'un avantage par rapport à primus et pour lequel il n'a rien payé.

Peu importe qu'elle empiète ou non, la construction d'un "complexe mitoyen" en une seule phase sans titre opposable qui l'autorise (convention, servitude établie par titre, jugement, règlement de mitoyenneté du lotissement joint à l'acte... ) est à proscrire.

En l'absence de titre opposable l'autorisant, il est impératif de requérir l'accord du propriétaire voisin avant de déborder sur son fonds.

Si l'on désire construire un "complexe mitoyen" en une seule phase, il est vivement conseillé d'établir un acte constitutif de servitude et de le faire transcrire au Bureau des hypothèques (notaire) afin d'obtenir un titre opposable aux tiers (c'est-à-dire aux éventuels futurs propriétaires). Bien entendu, le titre devra notamment régler les modalités de rachat de la partie du "complexe mitoyen" nécessaire a l'héberge du bâtiment de "secondus".

-si l'on réalise un mur privatif en limite de propriété en bloc 14 avec un bardage provisoire + isolant au delà de celui-ci. Vient alors se poser la question de l'empiètement du bardage chez le voisin.

La question de l'empiètement de l'isolation (+ protection) en attente de la parachève d'un "complexe mitoyen" se règlera via la jurisprudence.

Il est fort à parier que dans ce cas, la jurisprudence considèrera la présomption d'utilité commune de l'isolant et entérinera l'empiètement limité à la moitié de l'isolant utile pour satisfaire aux normes (comme elle l'a fait par le passé pour l'empiètement du mur plein). L'équité voudrait d'ailleurs que "secondus" rachète la moitié de l'isolant utile.

En attendant que la jurisprudence tranche, il est fortement conseillé de ne pas déborder chez le voisin.

-il y a aussi l'isolation par l'intérieur mais cela va occasionner l'apparition de ponts thermiques supplémentaire.

Dans le cas de la création d'un "complexe mitoyen" en parfaite indépendance, il vaut toujours mieux pour "primus" d'isoler son mur limitrophe par l'extérieur. C'est techniquement et économiquement préférable (la sur-épaisseur étant de toute façon la même).

Le problème de l'isolation par l'extérieur est juridique et non technique. Il se réglera par la jurisprudence (voir supra).

NB :L'empiètement réalisé par l'isolation extérieur d'un mur plein traditionnel pose beaucoup plus de problème et se règlera à mon avis par la théorie de l'abus de droit.


Le second problème est l’existence du permis d'urbanisme. Le plan prévoit une certaine construction avec une implantation précise; dans certain cas extrême, le fait de modifier l'emplacement du mur par rapport au plan pourrait être considéré comme un non respect du permis.

Dans tous les cas, le Code civil prime sur le permis de bâtir.

Cour de cassation arrêt du 06.11.1997 (rôle C960120N)

« La délivrance d'un permis de bâtir par le collège des bourgmestre et échevins
n'exonère pas son bénéficiaire de l'obligation de respecter les servitudes dont son
fonds est grevé au profit des fonds voisins »


Enfin, dans le cas d'un complexe mitoyen, le concepteur veillera à respecter scrupuleusement les quatre règles suivantes afin d'éviter les problèmes :

Extrait du "Traité de la nouvelle mitoyenneté" :

Qu'il s'agisse de construire le complexe mitoyen, de l'entamer, le parachever, l'exhausser, le prolonger ou le reprendre en sous oeuvre, à chaque intervention, les règles suivantes resteront de stricte application :

règle n°1 : Hormis les solins et l'accroche, tout scellement ainsi que tout contact entre les murs limitrophes d'un complexe mitoyen sont proscrits.
règle n°2 : La création à l’aide du fondement mitoyen et/ou de l’accroche s'établit par titre.
règle n°3 : La construction et la transformation du mur limitrophe doivent garantir la stabilité, la salubrité et la démolition du bâtiment qu'il soutient sans porter atteinte à celles de l'autre.
règle n°4 : La construction à l'aide de l'accroche doit garantir en outre le maintien du mur limitrophe en attente de construction.

Dernière modification par FWALL 22/10/2012 à 16h11.

22/10/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Merci à FWALL pour ces précisions.
Citation:
En attendant que la jurisprudence tranche, il est fortement conseillé de ne pas déborder chez le voisin, sans titre opposable l'autorisant.
On parle bien effectivement d'un mur d'habitation mitoyen et pas d'un mur de clôture mitoyen(règle de la largeur de brique).
Il faut donc être très circonspect dans ce qu'on envisage de faire, PU ou pas.
J'ajouterai à l'excellent exposé de FWALL, qu'il ne s'agit pas de la création d'une mitoyenneté, mais de la transformation d'une mitoyenneté de clôture existante en mitoyenneté d'habitation, par un seul fond.
Il n'y a pas création de "servitude", puisqu'il en existe déjà une.
22/10/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Je dirais même plus :

Il est fortement déconseillé de déborder chez le voisin, sans titre opposable l'autorisant.
22/10/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  benlan2000 est connecté maintenant
Citation:
Posté par FWALL Voir le message

Le second problème est l’existence du permis d'urbanisme. Le plan prévoit une certaine construction avec une implantation précise; dans certain cas extrême, le fait de modifier l'emplacement du mur par rapport au plan pourrait être considéré comme un non respect du permis.

Dans tous les cas, le Code civil prime sur le permis de bâtir.

Cour de cassation arrêt du 06.11.1997 (rôle C960120N)

« La délivrance d'un permis de bâtir par le collège des bourgmestre et échevins
n'exonère pas son bénéficiaire de l'obligation de respecter les servitudes dont son
fonds est grevé au profit des fonds voisins »
Le point que je soulève ne vise pas à mettre la valeur du permis au dessus du code civil.

La solution du mur mitoyen à cheval sur la limite de propriété tel que repris dans le permis d'urbanisme est parfaitement conforme au code civil et peut être imposée au voisin sur base de l'art 663.

Le point que je soulève est que le plans sur base duquel le permis d'urbanisme a été délivré est censé être respecté. En cas de changements dans les dimensions du bâtiment, il devrait y avoir un nouveau permis. Et ce même si le but est d'être conciliant avec le voisin.
22/10/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Citation:
Le point que je soulève est que le plans sur base duquel le permis d'urbanisme a été délivré est censé être respecté. En cas de changements dans les dimensions du bâtiment, il devrait y avoir un nouveau permis.

Effectivement les modifications dimensionnelles, mais surtout d'aspect
pourraient être considérées comme un non respect du permis (à voir avec l'architecte et l'urbanisme).
Citation:
La solution du mur mitoyen à cheval sur la limite de propriété tel que repris dans le permis d'urbanisme est parfaitement conforme au code civil et peut être imposée au voisin sur base de l'art 663.
A partir du moment où la Cour de cassation et les normes ne reconnaissent plus l'utilité commune du mur plein, il y a lieu de remettre en question la faculté de l'imposer sur base de l'article 663 du Code civil.
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