principes de mitoyenneté

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principes de mitoyenneté



19/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Très chers , on a déjà beaucoup évoqué dans ce forum les rachats de murs mitoyens, et l'union des géomètres publie même un bordereau des prix unitaires pour déterminer la valeur de reprise d'un ( demi ) mur mitoyen.

Mais je ne trouve pas beaucoup d'informations sur la situation "avant qu'il y ait un mur" et je suis confronté au cas suivant :

Entre mon jardin et celui du voisin il y a une séparation en plaques de béton + poteaux en béton. Nous assumons que cette séparation est mitoyenne, qu'elle est donc construite sur la limite des terrains et qu'elle appartient fifty-fifty aux 2 proprios.

Mon voisin voudrait agrandir sa maison et donc remplacer une partie de cette séparation par un mur mitoyen classique d'environ 40cm d'épaisseur, disons sur une longueur de 3m.

Dans ce cas, est-il bien exact que :
  1. le voisin doit me racheter la moitié de la valeur de la séparation actuelle ( à établir cfr le bordereau cité )
  2. il doit me racheter "ma" bande de terrain sous le nouveau mur mitoyen, soit 3m x 20 cm = 0,60m² ( à Bruxelles çà fait déjà plus de 1000 € )
  3. si sous le dit mur il fait une semelle de fondation de 80cm de large, la surface de "ma" bande de terrain passe à 3m x 40cm
  4. dans ce dernier cas, le dessus de la semelle doit être à au moins 60cm sous les terres ( j'ai lu çà dans de RRU, il faut de toute façon descendre sous le niveau hors gel )
  5. il doit prendre à sa charge les droits d'enregistrement sur cette cession de terrain et tous les frais de démontage ( ancienne séparation ), construction, remise en état y compris la végétation de mon côté
  6. évidemment tout çà peut sembler cher, mais si un jour je veux m'appuyer sur ce mur je devrai le lui racheter pour moitié, et ainsi racheter ma bande de terrain
Last but not least, une semelle comme décrite en 3. est)elle autorisée ? Quid si je souhaite un jour construire une cave à cet endroit ?

Merci de bien vouloir m'éclairer ! Dyno
20/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Il faut d'abord qu'un géomètre détermine où se situe la vraie limite du terrain, au cm près.
A partir de là, on pourra faire des calculs, si ils se justifient.

20/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Vos questions se rapportent à la construction d'un mur "mitoyen" de 40 cm de large à cheval sur la limite de propriété, mur constitutif d'une habitation et non uniquement destiné à servir de séparation entre deux biens.

Si cette description est exacte, votre voisin ne peut construire ces 20 cm sur votre terrain à moins de racheter cette surface, avec votre accord. Il doit construire son mur en limite de propriété, ce mur lui appartiendra en propre et effectivement, vous ne pourrez l'utiliser sans racheter la mitoyenneté éventuellement plus tard.

Vous pourriez également laisser construire le mur "à cheval" en convenant préalablement de la mitoyenneté du mur. Dans ce cas, il ne doit pas racheter la bande de terrain puisque votre moitié de mur vous appartiendrait de fait. Cette situation pourrait être envisagée si vous pensez utiliser ce mur autrement que comme séparation. Une participation dans les frais d'édification de ce mur serait envisageable.

Pour les semelles, même combat. Il ne peut utiliser votre terrain si vous ne lui concédez pas un droit réel.

Je rejoins intègre pour le surplus, fixez d'abord les limites de terrain d'un commun accord (bof) ou faites appel à un géomètre.
20/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Pour éviter les problèmes, actuellement on fait de plus en plus 2 murs (chacun sur sa parcelle) accolés, avec un isolant entre les deux, si ce sont des habitations.

Si il n'y a pas de construction à venir de votre côté, vous pouvez probablement
exiger un parement ou une finition correcte de votre côté, mais sur SA parcelle.
20/09/2012 Vieux  
  36 ans, Brabant Wallon
 
Comment se passe les relations avec le voisin ?


C'est bien de parler sous.. mais des relations de bon voisinage ca s entretient égelement



Par curiositée, dans quel partie de bxl est ce que le prix au m² est aussi important ?

Citation:
Posté par lebeck Voir le message
0,60m² ( à Bruxelles çà fait déjà plus de 1000 € )
20/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Merci pour les réponses jusqu'ici, et voilà qq précisions :

- les relations avec le voisin sont bonnes, mais je préfère faire les choses dans les règles car les propriétés peuvent changer de main, je pourrais décider un jour de racheter la moitié du dit mur pour faire une extension de mon côté etc

- le mur proposé est en Ytong de 30cm d'épaisseur soit 15 cm de chaque côté de la limite mitoyenne, et la Commune impose un enduit de couleur claire de notre côté, celà nous convient.

- les 30cm de béton cellulaire sont préconisés pour atteindre la performance d'isolation requise au moindre coût

- c'est une extension donc un allongement de mitoyen existant, donc pour rester sur les mêmes plans de chaque côté l'idée de 2 murs ( merci Intègre ) serait difficile

- le prix cité au m² vient d'une des rares offres à Woluwe St Lambert sur Immoweb : 275000 € pour 140 m² soit 1964 € / m² ( + droits d'enregistrement ) !

- mais je ne tiens pas à vendre cette bande de terrain, si on peut construire un mur mitoyen, qui appartiendrait dès lors au voisin, sur une bande de terrain dont je reste propriétaire çà me convient
20/09/2012 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
2000 euros le m2 est une moyenne à Bruxelles.
Et souvent , il faut en plus démolir la ruine existante.
Je peux donner une adresse à Anderlecht, vente en cours d'un particulier ( et c'est vendu) .
A Bruxelles il faut quasi toujours projeter une extension dans le futur.
Beaucoup de maisons ont ce potentiel et les Autorités le savent.
Les candidats acheteurs aussi.
Si l'urbanisme de votre Commune vous permet d'étendre comme le voisin,
renseignez-vous bien et construisez ce mur mitoyen et ses fondations avec votre voisin, à frais partagés.
Le jour ou vous revendez votre immeuble, cet investissement vous revient multiplié par 5 .
21/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Bonjour,

" mais je ne tiens pas à vendre cette bande de terrain, si on peut construire un mur mitoyen, qui appartiendrait dès lors au voisin, sur une bande de terrain dont je reste propriétaire çà me convient"

Dans ce cadre là, il me semblerait alors normal de payer la moitié des frais de construction du mur
21/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Merci pour ton opinion Pecheur, mais si je pose la question c'est pour savoir ce que le Droit prévoit à cet égard, quant à la propriété de "ma" bande de terrain.

Je trouve a priori inutile de la vendre au voisin pour devoir la racheter un jour si je décide de m'appuyer sur ce mur. D'où 2 x les droits d'enregistrement ...
21/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Le droit prévoit qu'une construction appartient au propriétaire du terrain. C'est pourquoi votre voisin devrait construire uniquement sur le sien. Si vous décidez d'un commun accord de construire un mur mitoyen déboradant sur les deux propriétés, chacun conserve son terrain et est "propriétaire" de la moitié du mur. C'est pourquoi je vous parlais de participer financièrement à son édification.

Cela pourrait également se discuter : vous l'autorisez à "occuper" gratuitement 30 cm de votre terrain (il gagne 30 cm d'habitabilité chez lui) s'il construit lui même son mur et abandonne la mitoyenneté.

Tout est possible mais doit être clairement défini avant d'entamer la consruction du mur.
21/09/2012 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Le plus simple, si cela agrée les deux parties.
Vous autorisez le voisin à remplacer la clôture béton par un mur(ne dépassant pas, fondation comprise, la limite de propriété) et ce sur une longueur de x mètres.
De commun accord, la mitoyenneté subsiste sur ce mur.
C'est la meilleure solution tant pour la situation actuelle que future.
21/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
En tout cas, c'est la plus intéressante pour Dynosor.
21/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je vous conseille d'aller voir un notaire pour avoir, noir sur blanc ce que la loi prévoit. La mitoyenneté est une matière très complexe qui pose souvent des problèmes par la suite en cas de revente du bien.
Un forum, aussi bon soit-il, n'est jamais autre chose qu'un forum.
Avec des avis majoritairement donné par des amateurs, avis qui ne les engage à rien.
21/09/2012 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
Tout à fait Intègre, toutes les notions de propriété immobilière doivent être actées.
25/09/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
http://users.skynet.be/fb779365//Tra...itoyennete.pdf
25/09/2012 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Pour clarifier le point de vue légal:

-Le voisin peut vous imposer le construction d'un mur mitoyen à frais commun sur une hauteur normale d'un mur de séparation (3.2 m dans les villes de 50000 habitants et +, sauf si il existe un règlement particulier).

"Art. 663.
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et
réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs; la
hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut
d'usage et de règlement, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au
moins trente-deux décimètres [...] de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et audessus,

et vingt-six décimètres [...] dans les autres. <L 15-12-1949, art. 28>"

-Le voisin pourra ensuite rehausser ce mur en fonction de sa construction.

"Art. 658. Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de
l'exhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité
de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur."

-Si par la suite, vous souhaitez utiliser une partie de la rehausse du mur pour y établir une construction, vous devrez racheter la moitier de cette partie.

"Art. 660. Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a."

Donc, à la place du voisin, si vous essayez de me forcer à racheter la moitié de la bande de terrain pour établir ce mur.
Alors, je répliquerai en vous imposant la construction du mur à frais commun sur une hauteur de 3.2m et ensuite je réalise la rehausse à mes frais.
Non seulement, il ne devra pas payer le terrain comme vous le souhaitez, mais en plus vous allez devoir engager des frais pour la construction du mur.

Vous êtes alors copropriétaire du mur, ce qui vou impose de participer au frais d'entretien de celui-ci.

Sinon, vous pouvez simplement laisser le mur être construit et racheter la moitier de la partie dont vous aurez besoin le jour ou vous décidez de construire.


26/09/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Extrait du traité de la nouvelle mitoyenneté : http://users.skynet.be/fb779365//Tra...itoyennete.pdf

Cassation, arrêt du 13/11/1952 :
« Il résulte de l’article 663 du Code civil que le voisin a le droit d’être consulté avant que les travaux ne débutent. Celui qui construit un mur sur la limite séparative sans l’accord de son voisin commet un empiètement qui pourrait être sanctionné. Si le voisin ne pourrait pas exiger la démolition du mur, puisque le voisin constructeur se trouve en accord avec les dispositions de l’article 663, il pourra toutefois obtenir des dommages et intérêts. »

Cassation, arrêt du 08/02/1968 : « L'article 663 du Code civil, en disposant que tout propriétaire peut, dans les villes et faubourgs, contraindre son voisin à contribuer à la construction d'un mur faisant séparation entre leurs maisons, cours et
jardins, établit à charge du propriétaire voisin une obligation de voisinage, fondée sur une présomption d'utilité commune du mur à construire; cette présomption n'est toutefois pas une présomption juris et de jure. »
« Lorsque, dans les villes et faubourgs, un propriétaire, se fondant sur l'article 663 du Code civil, veut contraindre le propriétaire voisin à contribuer à la construction d'un mur faisant séparation de leurs maisons, cours ou jardins, ce propriétaire voisin, pour qui la construction d'un mur séparatif est sans utilité, peut se dispenser de contribuer à la dite construction en faisant abandon d'une bande de terrain dont la largeur correspond à la moitié de celle qui est nécessaire pour la construction d'un mur séparatif. »
26/09/2012 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Voilà donc une matière beaucoup plus élaborée que ce que je pensais, et çà fait du bien d'avoir des collègues compétents sur Bricozone !

Comme proposé par Intègre et pour compléter vos avis j'ai demandé l'avis de mon notaire, qui dit que la propriété du sol n'est pas affectée par la mitoyenneté, quelque choix qu'on fasse : mur à charge du propriétaire constructeur ( le primus de Fwall / Nizet ) ou à frais partagé.

Donc l'abandon de ma bande de terrain ( Cassation, arrêt du 08/02/1968 ) ne concerne que l'usage de cette surface, l'usufruit en quelque sorte.

Dés lors il n'y a ni vente de cette bande de secondus à primus, ni rachat de cette bande par secondus à primus en cas de rachat ultérieur de la mitoyenneté. Ni droits d'enregistrement.

Bonne nouvelle je trouve, çà simplifie un peu le problème.

L'assertion de Pecheur ( Le droit prévoit qu'une construction appartient au propriétaire du terrain ) semble donc ne pas s'appliquer ici, surtout si nous rédigeons une convention de mitoyenneté précisant tout çà, comme nous prévoyons de le faire.

Je rappelle ici que le nouveau mur serait construit et payé par le demandeur = primus.

Pour ce qui est des questions techniques, Vazbienne préconise de toujours prévoir une extension dans le futur ( de mon côté donc ) et mon notaire renchérit en indiquant que je peux demander que le mur envisagé ( +- 3,50m de haut, 4m de long ) et ses fondations puissent supporter une rehausse jusqu'aux corniches existantes.

Càd dans notre cas jusque +- 8m, en vue de supporter 2 étages ( 1er et 2ème ), les planchers correspondants et une toiture courante.

Dans ce cas-là ( je veux dire si rehausse pour utilisation seulement de mon côté ), il est clair que je devrais payer la moitié du mitoyen existant ( sans ma bande de terrain donc ) + toute la rehausse, au moment où cette extension hypothétique se ferait.

Je compte donc demander à l'architecte du voisin de calculer çà, mais je crains un peu qu'il arrive à un arbitrage difficile entre la résistance à la compression ( de 2 à 5 N/mm² selon le type de bloc Ytong ) et le coefficient de conductivité thermique, qui évolue bien sûr en sens opposé ( de 0,10 à 0,18 selon http://www.xella.be/fr/content/techn...tatie_2920.php ).
Mais c'est un autre débat.

Last but not least, mon notaire m'a envoyé un modèle de convention de mitoyenneté, qui ne s'applique pas telle quelle ici mais qui contient une phraséologie intéressante. Si quelqu'un est intéressé je l'envoie.

Merci encore et bien à vous tous ! Dyno
26/09/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Si vous souhaitez effectivement agrandir votre habitation faites quand même attention à l’acoustique. Un mur dédoublé (complexe mitoyen) est préférable à un mur plein en Ytong .
Enfin pour rendre la convention opposable aux tiers, il est indispensable de la transcrire au bureau des hypothèques (= frais).
Sans quoi, un futur acquéreur ne serait plus tenu par la convention.
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