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12/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous et toutes,

nous devrions avoir des nouvelles pour notre terrain cette semaine.
Je suis entrain de plancher sur les prochaines étapes (tout est nouveau pour moi).

Je me pose pas mal de questions sur la demande de permis de bâtir.
Notre amis architecte, en qui nous avons toute confiance, va donc l'introduire lui-même.
Mais on n'est jamais trop prudent.
Quels sont les éléments qui doivent être fournis à la commune pour la demande de PU ?
En gros je voudrai éviter de prendre du retard car il manque un élément à notre demande.

Le terrain est composé au total de 3 lots (une maison construite dans les années 80 et 2 autres lots que nous achetons).
Les prescriptions datent de 1975 et selon notre architecte, elles peuvent sauter.
Il nous a conseillé d'aller voir le voisin pour lui présenter le projet.
Devons-nous lui faire signer un document marquant son accord sur notre projet et le fournir avec la demande de PU ?

Je précise qu'un plan et une perspective 3D ont été préalablement présenté à l'urbanisme de la commune qui, oralement, a bien accueillit le projet.

Merci d'avance pour vos retours d'expérience.
12/08/2015 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Les prescriptions datent de 1975 et selon notre architecte, elles peuvent sauter.
Cela, ce n'est pas certain du tout. Cela dépend des communes, du fonctionnaire délégué , des zones dans la commune, etc....

Quant à votre voisin, il n'a rien à voir dans votre demande de permis. Vous ne dépendez en aucun cas de son avis.

La réponse orale de la commune n'a aucune importance.
Qui avez vous rencontré à la commune ?? La personne de l'urbanisme ???
Ce n'est pas elle qui décide , c'est le collège communal qui décide.

Je ne suis pas pessimiste, juste réaliste et expérimenté, vu le nombre de fois où "tout est en ordre, cela ne va pas poser de problème" et que par la suite il y avait un refus pour non respect de ceci ou de cela.
Attention à travailler avec un ami, surtout en cas de problème.
12/08/2015 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Si c'est vraiment votre ami, ne travaillez pas avec, comme ca vous pourrez le garder comme ami
12/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Ma copine étant avocate, elle doit plancher sur cette fameuse loi qui permet de les faire sauter.

C'est en effet la personne de l'urbanisme. Je connais bien le bourgmestre ainsi qu'une partie du collègue communale.

Je trouve vos réponses toujours avec un pessimisme déconcertant mais bon.

Je n'ai aucun problème à travailler avec des amis et de la famille. Cela s'est déjà fait par le passé et ça n'a engendré aucun problème. IL suffit de bien s'entourer c'est tout.

Sinon cela ne répond pas à mes questions....
12/08/2015 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Le bourgmestre n'a pas plus de poids qu'un autre, dans le collège communal, à ne pas confondre avec le conseil communal. Il n'y a actuellement aucune loi qui permet de faire sauter les prescriptions urbanistiques. Il y a un nouveau code en préparation (annoncé depuis au moins 3 ans) qui remplacera le CWATUPE et qui devrait théoriquement faciliter les procédures, mais tous les urbanismes freinent des 4 mains et des 4 pieds pour bloquer ce nouveau code appelé CoDT (Code de Développement Territorial). Actuellement, il n'est pas encore en application et d'après ce que je sais, ce n'est pas encore pour demain non plus.
Je vous souhaite que votre projet passe, mais ne rêvez pas trop vite, la grande majorité des communes ont du retard en Wallonie.
Ce qui bloque principalement ce nouveau CoDT, c'est le fait que l'absence de réponse dans le délai correspondra à un accord des autorités, alors que maintenant l'absence de réponse est considéré comme un refus.
Cela obligerait les fonctionnaires à travailler, enfin à travailler plus vite et plus efficacement, ce qui ne leur plaît pas vraiment.
Nous avons 80 demande de permis d'urbanisme à notre actif (les archis avec qui nous collaborons, mes clients et moi-même), dans différentes communes de la RW, et il est rare que tout se passe vraiment comme prévu et surtout dans les délais. Les FD attendent toujours les derniers jours pour répondre, ce qui fait qu'on perd facilement 35 à 40 jours, après l'obtention de P.U.

Dernière modification par intègre 12/08/2015 à 16h23.
12/08/2015 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Juliench86 Voir le message
Ma copine étant avocate, elle doit plancher sur cette fameuse loi qui permet de les faire sauter.

C'est en effet la personne de l'urbanisme. Je connais bien le bourgmestre ainsi qu'une partie du collègue communale.

Je trouve vos réponses toujours avec un pessimisme déconcertant mais bon.

Je n'ai aucun problème à travailler avec des amis et de la famille. Cela s'est déjà fait par le passé et ça n'a engendré aucun problème. IL suffit de bien s'entourer c'est tout.

Sinon cela ne répond pas à mes questions....
Quand tout va bien oui, et je souhaite vraiment que cela soit votre cas.

Mais parfois tout ne fonctionne pas comme sur des roulettes. Des exemples, ont peut en trouver à foison.
Quid si
- un ami casse involontairement votre baignoire en l'installant ? Vous le faite payez?
-votre ami architecte oublie un papier qui entraîne un refus et une deuxième soumissions, vous lui demanderez de payer la seconde car c'est de sa faute ?
-Un ami ne peint pas bien un mur, vous lui demandez de recommencer car le travail n'est pas conforme à vos attentes?
...
12/08/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Le collège communal ne peut abroger la valeur réglementaire des dispositions du permis de lotir que si tout les lots sont construits...

extrait art 109 du Cwatupe
"Sans préjudice de l’alinéa 1er, lorsque tous les lots constructibles couverts par un permis de lotir sont construits, le collège communal constate que la valeur réglementaire des dispositions du permis de lotir est abrogée et que ces dispositions ont valeur de rapport urbanistique et environnemental."

Sinon, vous pouvez toujours demander des dérogations aux prescriptions.
12/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Nous passerons par la case dérogations dès lors.

Entre la théorie et la pratique, il y a un fossé... nous l'avons déjà constaté avec le bail à ferme.
Nous verrons bien.

Je vous remercie pour vos avis mais cela ne répond à ma première question:
Quels sont les éléments constitutifs du dossier que nous devons transmettre pour le permis de bâtir ?
12/08/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Au minimum

-plans complets x6 (vues en plans, coupes transversale et longitudinale, profil du terrain, élévations, implantation, vue 3D...)
-annexe 20 (formulaire de demande de permis) x2
-annexe 21 attestation de l'architecte x2
-annexe 22 attestation de l'architecte soumise au visa du conseil de l'ordre x2
-rapport présentant les actes et travaux projeté x2
-notice d'incidence sur l'environnement x2
-déclaration PEB initiale x2
-Etude de faisabilité x1
-formulaire statistique x1

Mais les communes peuvent demander des documents supplémentaires ou des exemplaires supplémentaires.
12/08/2015 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
dans l'article 285 du cwatupe, téléchargable ici, vous trouverez la composition du dossier de demande de permis d'urbanisme : http://dgo4.spw.wallonie.be/DGATLP/D...nld/CWATUP.pdf

En plus de cela, il faut
- la notice d'incidence sur l'environnement
- la déclaration PEB initiale (avec déjà les calculs, choix des matériaux etc et non plus un simple engagement du MO de respecter les règlementations PEB)
12/08/2015 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je ne comprends pas bien que votre architecte n'ait pas pu vous donner la réponse exacte et complète.
Ce n'est quand même pas la première fois qu'il rentre une demande de PU ???
Ou alors vous n'avez pas une totale confiance en lui ??
Cela ne commence pas bien si c'est le cas.
12/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Je n'ai pas abordé ce sujet là avec lui. Il sait ce qu'il fait.
Je me renseigne à titre personnel (ce besoin de toujours tout contrôler).

Merci pour ces précisions.
14/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Est-ce que vous pouvez me détailler un peu ces éléments pour que je comprenne ?
Ceci encore une fois est pour ma culture personnelle et pour m'endormir ce soir moins con.

-annexe 21 attestation de l'architecte
Attestation par rapport à quoi ?

-rapport présentant les actes et travaux projeté
Est-ce une simple "feuille de route" des travaux qui vont être effectué ?

-notice d'incidence sur l'environnement
C'est-à-dire ? Comment est-ce calculer ?

-déclaration PEB initiale
Qu'est-ce que c'est ?

-Etude de faisabilité
Faisabilité par rapport à quoi ?

-formulaire statistique
Qu'est-ce que c'est ?
14/08/2015 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
-annexe 21 attestation de l'architecte
Attestation par rapport à quoi ? Attestation que l'architecte est bien inscrit à l'ordre, assuré, etc.
http://dgo4.spw.wallonie.be/DGATLP/D...ormuaire-K.doc



-rapport présentant les actes et travaux projeté
Est-ce une simple "feuille de route" des travaux qui vont être effectué ?
voir CWATUPE art 285 3° a) un rapport qui présente les actes et travaux projetés, les options d’aménagement et le parti
architectural du projet ainsi que, lorsque le projet implique une dérogation aux dispositions
légales, décrétales ou réglementaires, une motivation des dérogations sollicitées ;


-notice d'incidence sur l'environnement
C'est-à-dire ? Comment est-ce calculer ?
voir ici http://environnement.wallonie.be/cgi...icecontenu.htm

-déclaration PEB initiale
Qu'est-ce que c'est ?Il faut encoder le projet dans un logiciel spécifique avec toutes les informations : surfaces, les différentes parois (avec leur composition), système de chauffage, etc etc de manière à obtenir le futur résultat énergétique de la constructions et de manière à vérifier qu'elle répondra bien aux exigences d'isolation, de ventilation, de consommation énergétique, etc etc. Vous aurez donc déja une valeur E provisoire pour votre bâtiment.

-Etude de faisabilité
Faisabilité par rapport à quoi ?par rapport à l'énergie : est-ce que ca vaut la peine de mettre des panneaux solaires, une pompe à chaleur, etc?

-formulaire statistique
Qu'est-ce que c'est ?[/quote]ca http://statbel.fgov.be/fr/binaries/M...m326-82037.pdf
16/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Merci pour ces précisions
17/08/2015 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
L'architecte est justement la pour assurer la complétude du dossier!

Ne vous prenez pas la tête, si vous lui faites confiance, contentez vous de signer les documents

Si vous dérogez, procédure 115 j, si non conforme aux prescriptions du lotissement (il faut que tout les lots soient construit pour abroger les prescriptions). Si pas de déro, 75 j.

Quoi qu'il en soit, passage par le FD...(sauf si commune en décentralisation pour le 75 j)

Perso (c'est mon avis), quand on achète dans un lotissement on connait les contraintes!

Par exemple le gabarit...un R+1/2 c'est pas un R+1+comble...

Faut pas venir non plus avec une implantation farfelue ou un garage en arrière zone
18/08/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Comme déjà, je posais ces questions pour mes connaissances personnelles.
Je suis quelqu'un de curieux.

Le fait de déroger aux prescriptions ne me fait pas peur. Cela prendra le temps qu'il faut, je ne suis pas pressé.
Par rapport à l'urbanisme de la commune, ces dérogations ne posent pas de problème.
Nous verrons en ce qui concerne la RW.
18/08/2015 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Juliench86 Voir le message
Comme déjà, je posais ces questions pour mes connaissances personnelles.
Je suis quelqu'un de curieux.

Le fait de déroger aux prescriptions ne me fait pas peur. Cela prendra le temps qu'il faut, je ne suis pas pressé.
Par rapport à l'urbanisme de la commune, ces dérogations ne posent pas de problème.
Nous verrons en ce qui concerne la RW.
Bonne chance alors, j'espère qu'ils n'ont pas trop de retard
12/10/2015 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Notre compromis de vente va enfin être signé (les vendeurs ont été long à la détente et quelque peu ennuyant sur certains points pour la plupart totalement erroné). Le prêt est également presque signé.

Bref l'étape du permis d'urbanisme pointe le bout de son nez.

Je me demandais et en vue de mettre toutes les chances de notre côté, si il y a des éléments qui "plaisent" à la Région Wallone ? Pose de panneaux solaires ? Des matériaux particuliers.... Que sais-je ?
Nous avons besoin de 2 dérogations: toit plat et enduit.
Il y a une maison contemporaine et une agence immobilière dans le style contemporain que nous chérissons tant et qui ont été construites dans la commune. C'est le responsable de l'urbanisme qui nous en a parlé et qui nous a une nouvelle fois assuré de son ouverture d'esprit.
Serait-il bon de joindre au dossier la photo de ces 2 battisses ? De même, serait-il intéressant de joindre des photos de différentes maisons de notre future rue afin de montrer qu'il y a un peu de tout (avec enduit, sans, toit 6 pans, toit 2 pans, briques de toute les couleurs...)
12/10/2015 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Non, ne joignez pas de photos des 2 bâtisses en question, cela pourrait les irriter plus qu'autre chose. Ni des photos de votre rue pour les mêmes raisons. Si vous avez besoin de quelque chose (dérogation) ne mettez leur nez dans le caca des précédents. Vous avez des prescriptions urbanistiques pour votre terrain, qui ne sont pas forcément celles des terrains voisins. Même si c'est dans la même rue et même si c'est le terrain d'à côté. Chaque terrain peut avoir des prescriptions différentes. Si cela doit passer en CCATM pour les dérogations, faites vous représenter ou au moins accompagner par votre architecte. Seul vous allez vous planter à coup sûr.
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