Quelle est la bonne démarche ?

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Quelle est la bonne démarche ?



02/12/2010 Vieux  
 
  48 ans, Liège
 
Bonjour à tous,

Voici le problème qui se pose à moi :

J'ai fait construire un immeuble à deux appartements que j'ai vendus il y a qq mois.
Dernièrement, il y a eu un souci d'infiltration dans l'appartement d'un des deux propriétaires via la terrasse ( la terrasse de l'étage se trouvant au dessus du living de l'appartement du rez).
Apparement, il s agirait d'un problème d'étanchéité.
Actuellement, le propriétaire a rentré une déclaration de sinistre à son assurance et se retourne contre moi étant donné que je suis le maitre d ouvrage.
Pour ma part, je ne suis absolument plus assuré pour ce bâtiment étant donné qu'il a été vendu.
L'entrepreneur est responsable (garantie décennale).
Dois je prendre un avocat et me retourner contre lui ou dois je passer par l'architecte ?
Qui devra payer les réparations dans un premier temps ?

Merci pour vos conseils
03/12/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Attention que votre architecte reste, lui aussi, tenu par une garantie décennale.
Il doit assumer que les défauts de conception ou résultant d’une faute de contrôle des travaux.

Mais effectivement c'est vous qui restez le premier interlocuteur et vous devez vous retourner contre l'entrepreneur et / ou l'architecte.

Maintenant, pour ce qui est de faire appel à un avocat, cela dépend du coût des travaux et de la réaction de l'entrepreneur et de l'architecte. Ceci dit, un premier bon conseil d'un avocat ne coûte rien je pense.
03/12/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  benlan2000 est connecté maintenant
Pour moi, vous n'avez plus aucune responsabilité, à moins que vous n'ayez eu connaissance d'un problèmes avant la vente. Cela constituerai un Dol (vice caché).

Le nouveau propriétaire doit directement se retourner contre l'entrepreneur et/ou l'architecte.

Je pense qu'il serait judicieux de faire appel à un avocat pour défendre vos intérêts. Au cas où.
03/12/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Pas d'accord avec brelan2000.

C'est la Loi du 9 juillet 1971 (appelée Loi Breyne) qui concerne votre cas (puisque vous avez fait bâtir et que vous avez vendu).

L'Art. 6 nous apprend que :
"Les articles 1792 et 2270 du Code civil sont également applicables au vendeur".

L'article 1792 du code civil prévoit :
"Si l'édifice construit à prix fait périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes et entrepreneurs en sont responsables pendant 10 ans".

L'article 2270 du code civil affirme juste la fin de la garantie décennale après 10 ans.

Le vendeur, bbeber en l’occurrence, est donc bien concerné par un éventuel vice de la construction au même titre que l'entrepreneur et l'architecte.

Suite de l'article 6 de la Loi du 9 juillet 1971 :
"La garantie due par le vendeur en vertu de l'alinéa précédent (les articles 1792 et 2270 du Code civil dont je viens de parler) bénéficie aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement. L'action ne peut toutefois être exercée que contre le vendeur originaire".

Bien entendu, la question de fonds est de savoir si les problèmes dénoncés par les acheteurs sont bien de vices de construction. Est-ce que l'acquéreur de l'appartement où se trouve la terrasse a fait des modifications de celle-ci ? Est-ce que cette personne entretient bien en bon père de famille sa terrasse ? Est-ce que les problèmes d'infiltrations proviennent d'un défaut de construction ou l'actuel propriétaire n'ayant pas cureté ses évacuations d'eau de pluie a provoqué leur débordement ? Si vous pensez qu'une cause évoquée ci-avant peut être à l'origine du problème alors le mieux est de procéder à une expertise. Si la cause est structurelle, alors vous êtes responsable au yeux de l'acquéreur et vous devrez vous retourner soit contre l'architecte dans l'hypothèse de défauts de conception ou d’une faute de contrôle des travaux (comme dit dans mon post n°1), ou contre l'entrepreneur.

Encore une fois, et là je partage l'avis de brelan2000, il me semble opportun de consulter un avocat, à tout le moins pour un premier conseil. Ensuite, si l'architecte et/ou l'entrepreneur jouent au ping-pong de la responsabilité ("c'est pas moi, c'est l'autre", un grand classique...) il est préférable de vous faire défendre par votre conseil. Bien entendu tout ceci va aussi dépendre du coût des réparation (d'où sans doute l'utilité d'une expertise). Je vous conseille donc de prendre contact avec votre architecte et d'organiser une visite sur place avec lui, histoire de constater les dommages, de repérer le vice éventuel, d'en faire peut-être un allié pour vous retourner contre l'entrepreneur, de voir quelle solution il prône pour une remise en état (et à quel coût), etc.

Enfin, et pour être complet : oui, au regard de la Loi Breyne, vous risquez de devoir débourser le montant des réparations ET ENSUITE vous retournez contre l'architecte et/ou l'entrepreneur pour récupérer votre argent.

Bonne chance à vous,

Benji

Dernière modification par BenjiBxl 03/12/2010 à 11h15.
03/12/2010 Vieux  
 
  48 ans, Liège
 
Merci déjà pour vos réponses.
Je vois que l'on fait allusion ici à la loi Breyne.
De certaines discussions que j'ai eues, cette loi ne s'adaptera pas à moi car apparement, il faut réunir certaines conditions comme entre autre, vendre sur plans, prendre des acomptes, etc...
Moi, je précise que les appartements étaient finis et que ce n'est qu à ce moment là qu'ils ont été vendus; donc pas d'acompte ou de vente sur plans.

En ce qui concerne la terrasse, les proriétaires n'y ont pas touché. Il s'agit vraiment d'un problème d'étanchéité au niveau de la pose des dibas.


Ce que je ne trouve pas normal est que l'on se retourne contre moi et ensuite que je doive me retourner contre l'entrepreneur ou autre alors qu'il serait plus judicieux que les propriétaires actuels se retournent directement contre l entrepreneur.

L'assureur de la partie adverse m'a contacté pour me dire que c était moi qui avait un contrat avec les propriétaires et que donc c moi qu il doit assigner.

Les avis sont assez divergeants et je pense quand même avoir recours à un avocat car il ne me plaît pas de débourser des fonds alors que ma responsabilité n'est pas engagée.

Si vous avez d'autres suggestions, je vous en remercie déjà
04/12/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  benlan2000 est connecté maintenant
Si les appartements ont été vendus finis, la loi Breyne ne s'applique pas, c'est bien dans ce sens que j'avais répondu à votre premier message. Mais j'aurai du être plus précis.
04/12/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Autant pour moi et mes excuses à Brelan2000

Je pensais que vous aviez vendu sur plans.

Dès lors bonne nouvelle, même si on peut considérer que le problème d'infiltration est un vice caché, la disposition légale qui s'applique (article 1641 du code civil) n'est pas impérative. Cela veut dire qu'une convention contraire peut être appliquée. Or, dans la pratique, un acte de vente comprend généralement une clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés en faveur du vendeur. Le seul moyen pour l'acquéreur de vous rendre responsable est d'invoquer votre mauvaise foi et ... de la prouver (autrement dit : bonne chance pour y arriver). Généralement l'élément de preuve utilisé est de constater que le problème dénoncé à visiblement été "camouflé" par le vendeur. Sans oublier qu'il aurait du invoquer cet argument au plus tard au moment de la signature de l'acte. Enfin, et je suppose que c'est votre cas, ceci ne s'applique qu'à des vendeurs "amateurs". En effet, un vendeur professionnel est toujours réputé "de mauvaise foi" (c'est pas moi qui le dit, c'est la Loi qui le prévoit ). Dans ce cas précis, on assiste à ce que l'on appelle un renversement de la charge de la preuve. C-à-d que c'est au vendeur professionnel de prouver qu'il n'avait pas connaissance de la présence du vice caché.

Enfin, et pour être complet, un délais légal existe. C'est la notion de bref délais. Celui-ci commence à courir dès que l'acquéreur prend connaissance du vice. Mais, et c'est important pour vous, il importe pour l'acquéreur de procéder à une citation en justice. A défaut de quoi sa demande risque d’être rejetée pour tardiveté ! Une mise en demeure par une compagnie d'assurances n'est donc absolument pas valable !

Dès lors je vous suggère effectivement de passer par un avocat (ou de le faire vous même si vous vous sentez d'attaque) pour rédiger un courrier aux assurances de l'acquéreur. Votre notaire pourrait peut être également vous donnez un p'tit coup de main à ce propos (si vous avez un bon contact avec lui). En gros il faut juste leur rappeler ce que je viens d'énoncer dans la première partie du post et de les inviter à prendre contact avec votre entrepreneur et / ou votre architecte dont vous fournirez les coordonnées.

Bonne continuation à vous,

Dernière modification par BenjiBxl 04/12/2010 à 08h57.
04/12/2010 Vieux  
 
  48 ans, Liège
 
Merci bcp Benjibxl
Mais je suis considéré comme "professionnel" étant donné que j'ai construit sur ma société immobilière et revendu par cette même société.

Les propriétaires n'auraient pas pu signaler cette infiltration au moment de l'acte puisque ce n'est qu après la signature qu'ils ont eu possession des lieux.

Je pense vraiment ici qu'il s agit de faire jouer la garantie décénalle mais si l'entrepreneur est de mauvaise foi et qu il ne veut pas reconnaître sa faute, c reparti pour un tour.

Ce que j'ai oublié de préciser c'est qu il y a eu l'entrepreneur qui s 'est occupé de la maconnerie, un autre pour faire le rejointoyage et le placeur de chassis (resserage des chassis)

L'entrepreneur a tendance à dire que l'infiltration se fait par le joint de mortier qui a laché, le placeur de chassis dit qu'il ne peut pas faire le resserage car le joint a laché (env 1cm d ouverture) donc comme on disait ca devient du ping pong

Enfin je ne perds pas courage mais faudrait quand meme que cela aboutisse et que je ne sois le dindon de la farce
04/12/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
  benlan2000 est connecté maintenant
Si vous avez vendu en tant que professionnel (agence immobilière), je retire ce que j'ai dit et je rejoins totalement Benjibxl.

Comme cela a été expliqué le vendeur professionnel est présumé de mauvaise fois lorsqu'un vice apparait dans un bâtiment qu'il a vendu.

N'aviez vous pas prit une assurance chantier?

Il faut envoyer rapidement courrier recommandé à l'architecte et à l'entrepreneur.

De toute façon, ce n'est pas à l'entrepreneur et/ou à l'architecte de déterminer les responsabilités, mais c'est à un expert qui fixera les responsabilités de chacun.

Si le dossier devait prendre la voie judiciaire, ce sera à un juge de tranché entre les différents avis.

En tant que "professionnel", vous pourriez être partiellement tenu pour responsable et devoir intervenir sur une partie du montant des réparations.

Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier me semble de plus en plus recommandé.
Vous allez avoir contre vous des avocats de différentes compagnies d'assurances (acquéreur, architecte et entrepreneur).
04/12/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Sur ce coup là Brelan2000 et moi sommes (ouf) du même avis
04/12/2010 Vieux  
 
  48 ans, Liège
 
Petite rectification :

Je ne dispose pas d'agence immobilière. J'ai fait une société immobilière (achat, vente et location de biens pour le compte de la société), sur laquelle j'ai fait construire et revendu ce bâtiment.
L'agence immobilière, elle, vend pour le compte d'un tiers. (Les biens ne lui appartiennent pas).

Ce qui reviendrait à dire que quiconque construit et vend doit se voit responsable des erreurs commis par l'entrepreneur qui lui est de métier ?
05/12/2010 Vieux  
 
  43 ans, Brabant Wallon
 
Et ta société existe encore ? Si ce n'est pas le cas je pense qu'il est possible (là je suis très prudent dans ma réponse) que tes soucis s'arrêtent là...
05/12/2010 Vieux  
 
  48 ans, Liège
 
Oui elle existe tjs. Malheureusement, je dispose d autres biens dans la société...

Benji si tu as une suggestion en mp...
05/12/2010 Vieux  
  55 ans, Autre pays
 
Bonjour,
je ne présume de rien, mais liquider ou stopper les activités d'une société dès qu'un litige survient n'est pas la meilleure solution.
Il faut déclarer le litige dans le dépôt des activités.
Post 5 vous parlez d'une citation que l'assurance souhaite lancer.
A votre tour, vous devrez citer votre ancien architecte et entrepreneur.
Pour vous évitez deux frais de huissiers et la rédaction de deux citations par avocats à vos dépends , ( ça coûte cher)
tentez dès aujourd'hui de faire intervenir volontairement à la cause
ces deux parties.
Vous leur transmettez par recommandé copie de la citation qui va vous arrivez.

Et conjointement , avec l'accord des 4 parties, avant la première audience ( une fixation au rôle coûte aussi) essayez de désigner un expert reconnu qui tentera d'éclairer techniquement le sinistre .
Notifiez à toutes les parties le premier jugement qui ne fait que désigner un expert coûte cher aussi.
Courage, a+
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