régularisation cadastre lors d'un projet de location

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30/10/2012 Vieux  
  58 ans, Liège
 
Non , malheureusement....
30/10/2012 Vieux  
  58 ans, Liège
 
En fait, sur l'acte de vente, le notaire "attire mon attention" sur la nécessité d'obtenir des permis de location.

MAIS il n'est dit NULLE PART en quoi consiste un permis de location , NI que pour obtenir un permis de location il faut être 100 % en règle avec l'urbanisme , l'hyiène et les pompiers... ! ! !
30/10/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Après avoir interrogé les services de l'urbanisme, le notaire attire votre attention sur le fait que l'immeuble n'a pas fait l'objet de demande de permis d'urbanisme depuis 1977 et sur la nécessité d'obtenir des permis de location.

Et malgré cela vous signez l'acte de vente sans aucune réserve.

Difficile de vous faire passer pour le dindon de la farce dans ces conditions.
30/10/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Voilà le plan de bataille.

D'abord déterminer la date de création des logements.

Vérifier sur quoi portent les permis d'urbanisme d'avant 1977.
Que disent les actes de vente précédents sur la division de l'immeuble.
Comment est repris la division de l'immeuble au cadastre et depuis quand.

Le cas échéant :

Depuis quand et pour combien de logement :

- la sous-numérotation existe-elle ?
- l'ancien propriétaire paie-t-il la taxe sur les petits logements ?
- des compteurs individuels sont-ils installés ?
- des locataires sont-ils domiciliés dans les logements ?

Ensuite, n'hésitez pas à revenir vers le forum pour la suite.
30/10/2012 Vieux  
  58 ans, Liège
 
Oui, mais j'ai signé les trois actes sur une très courte période , et PERSONNE ne m'a dit ce que c'était un permis de location , NI , SURTOUT , qu'il fallait que l'immeuble soit en règle avec L'URBANISME , les S.S.S.H , et les pompiers , AVANT de pouvoir ( peut-être ) obtenir les permis de location.

D'AUTRE PART , le notaire N'AVAIT PAS À RÉDIGER L'ACTE , parce que , précisément , il y avait manifestement un problème d'urbanisme... ! ! !

Comme me l'a dit Madame LOGNARD , de L'Urbanisme de Liège :

" Mais, enfin, quand un notaire voit qu’un immeuble est divisé en appartements ,
et que , d’autre part , il/elle reçoit un courrier disant qu’aucun permis d’urbanisme n’a été délivré depuis 1977 , le notaire doit rechercher la preuve que cet immeuble a été divisé avant le 20 Août 1994 ! ! !
C’est la logique même ! ! ! "

Ces trois actes sont TOTALEMENT ILLÉGAUX , puisqu'il est INTERDIT de vendre un immeuble qui n'est pas en ordre d'urbanisme... ! ! !

Moi, j'ai fait confiance au notaire , en me disant que s'il y avait quelque chose de grave, ou d'important , il me le dirait.

À cette époque, je n'avais AUCUNE EXPÉRIENCE ni CONNAISSANCE en matière d'urbanisme ni de permis de location.

Ce n'est que depuis début Septembre de cette année que je me rends compte à quel point les conséquences peuvent être importantes... ! ! !


Avant fin 2005 et début 2006 , la Loi ( on ne peut pas vendre un immeuble grevé d'une infraction urbanistique ) existait déjà.

Mais tout le monde s'en fichait , parce que la ville ne surveillait rien de tout cela...! ! !

Et puis , depuis 2007 je crois , les notaires se sont fait taper de plus en plus fort sur les doigts pour qu'ils respectent la Loi , et , moi , je suis PARTICULIÈREMENT EMBÊTÉ , puisqu'on m'a vendu trois immeubles sans prendre la peine de respecter la Loi... ! ! !

Je répète :

" Mais, enfin, quand un notaire voit qu’un immeuble est divisé en appartements , et que , d’autre part , il/elle reçoit un courrier disant qu’aucun permis d’urbanisme n’a été délivré depuis 1977 , le notaire doit rechercher la preuve que cet immeuble a été divisé avant le 20 Août 1994 ! ! !
C’est la logique même ! ! ! "

Et , du côté vendeur , strictement personne n'a daigné ouvrir les yeux : ni le vendeur , ni le notaire du vendeur , ni l'agence immobilière... ! ! !

J'étais SEUL , avec ma totale méconnaissance de ces problèmes d'urbanisme etc... , en train de faire confiance à mon notaire, qui, lui, rédigeait des actes illégaux... ! ! !

Voilà..........
30/10/2012 Vieux  
  58 ans, Liège
 
Voilà le plan de bataille.

---- Merci mille fois pour votre aide... ! ! !

D'abord déterminer la date de création des logements.

1er Immeuble : aux alentours de 1997 , peut-être avant
2ième Immeuble : Aucune idée !
3ième immeuble : au plus tôt aux environs de 2000 ( l'ancien propriétaire est mort )

Vérifier sur quoi portent les permis d'urbanisme d'avant 1977.

Je veux bien essayer , mais à quoi est-ce que ça va servir...???
Les infractions urbanistiques sont nettement plus récentes...


Que disent les actes de vente précédents sur la division de l'immeuble.

Je n'ai pas accès aux actes de vente précédents...
Les notaires qui les ont passés ne veulent pas me répondre , et encore moins me donner une copie , "parce que vous n'étiez pas présent à cet acte"


Comment est repris la division de l'immeuble au cadastre et depuis quand.

Aucune division n'est reprise au cadastre...
Le 1er immeuble était même repris comme " maison de commerce " , ce que j'ai fait changer.


Le cas échéant :

Depuis quand et pour combien de logement :

- la sous-numérotation existe-elle ?


Elle n'existe que dans le premier bâtiment. C'est moi qui ai dû la faire suite à une visite du S.S.S.H.

- l'ancien propriétaire paie-t-il la taxe sur les petits logements ?

AUCUN des propriétaires n'ont jamais payé la taxe sur les petits logements...! ! !


- des compteurs individuels sont-ils installés ?

Il n'y a de compteurs individuels ( électricité ) que dans le 1er immeuble.
Ils ont étés installés par l'ancien propriétaire , qui a acheté l'immeuble fin 1997


- des locataires sont-ils domiciliés dans les logements ?

Dans le 1er immeuble , OUI
Dans le deuxième immeuble : OUI
Dans le troisième immeuble , OUI.

Ensuite, n'hésitez pas à revenir vers le forum pour la suite.

Merci mille fois...

Voilà déjà un début...
30/10/2012 Vieux  
  52 ans, Liège
 
Citation:
Avant fin 2005 et début 2006 , la Loi (on ne peut pas vendre un immeuble grevé d'une infraction urbanistique ) existait déjà.
Techniquement, votre immeuble n'était pas grevé d'une infraction urbanistique à l'époque de la signature des actes. Autrement dit, il n'y avait aucun pv d'infraction notifié au propriétaire au moment de la vente. Si l'infraction urbanistique est avérée depuis, celle-ci doit-être considérée comme un vice caché.

En cas d'action en justice, la question du dol sera donc soulevée.

Le professionnel de la vente a-t-il omit de vous révéler un vice, en l'occurrence une infraction urbanistique, qu'il aurait dû déceler en raison d'une " présomption générale d'aptitude " ?
S'agit-il d'un vice qu'en sa qualité de professionnel il aurait dû connaître ou reconnaître ?
Citation:
Je n'ai pas accès aux actes de vente précédents...
Les notaires qui les ont passés ne veulent pas me répondre , et encore moins me donner une copie , "parce que vous n'étiez pas présent à cet acte"
L'accès aux bureaux des hypothèques est public. Toute personne peut s'y rendre pour consulter les archives et prendre connaissance des différents actes qui ont été transcrits.

Citation:
- des locataires sont-ils domiciliés dans les logements ?

Dans le 1er immeuble , OUI
Dans le deuxième immeuble : OUI
Dans le troisième immeuble , OUI.
Oui mais depuis quand ? Renseignez-vous auprès des anciens propriétaires (ils ont peut-être encore une copie des baux) et aussi auprès du service de la population (liste des domiciliations)

Dernière modification par FWALL 31/10/2012 à 00h05.
31/10/2012 Vieux  
  58 ans, Liège
 
Citation:
Posté par FWALL Voir le message
Techniquement, votre immeuble n'était pas grevé d'une infraction urbanistique à l'époque de la signature des actes. Autrement dit, il n'y avait aucun pv d'infraction notifié au propriétaire au moment de la vente. Si l'infraction urbanistique est avérée depuis, celle-ci doit-être considérée comme un vice caché.
Oui , effectivement , l'Urbanisme n'a jamais délivré de PV à aucun des trois propriétaires, qui sont tranquillement passés entre les gouttes... ! ! !


En cas d'action en justice, la question du dol sera donc soulevée.


Citation:
Posté par FWALL Voir le message
Le professionnel de la vente a-t-il omit de vous révéler un vice, en l'occurrence une infraction urbanistique, qu'il aurait dû déceler en raison d'une " présomption générale d'aptitude " ?
S'agit-il d'un vice qu'en sa qualité de professionnel il aurait dû connaître ou reconnaître ?)
OUI , ÉVIDEMMENT... ! ! !

Encore et Toujours cette histoire de division d'immeubles... ! ! !
"Ma" notaire savait PERTINNEMENT BIEN que ces immeubles étaient divisés.

OR , l'urbanisme lui écrit " Pas de permis demandé depuis 1977 ".

DONC , ELLE DEVAIT SE RENSEIGNER SUR LA DATE DE DIVISION DE L'IMMEUBLE... ! ! ! ( Avant 94 ? , ou Après le 20 / 08 / 1994...??? )

Elle DEVAIT le faire , mais... elle ne l'a pas fait...! ! !




Citation:
Posté par FWALL Voir le message
L'accès aux bureaux des hypothèques est public. Toute personne peut s'y rendre pour consulter les archives et prendre connaissance des différents actes qui ont été transcrits.
Merci ! ! !

Citation:
Posté par FWALL Voir le message
Oui mais depuis quand ? Renseignez-vous auprès des anciens propriétaires (ils ont peut-être encore une copie des baux) et aussi auprès du service de la population (liste des domiciliations)
Les précédents propriétaires... : Un est décédé , et les deux autres sont TRÈS , TRÈS PEU COOPÉRATIFS... ! ! !

Pour le service de la population , l'urbanisme est remonté très loin , sur un immeuble , mais ils n'ont trouvé que UNE FAMILLE domiciliée. Cet immeuble a , maintenant , 3 appartements et deux studios. C'est celui où j'arrive à remonter le plus en arrière ( 1997 ) , mais il manquait l'appartement du troisième ( va devenir un appartement ) , ainsi que les deux studios du RdC...


Tout cela est très pénible...
La Loi qui dit qu’il est interdit de vendre un immeuble présentant un ou des problèmes d’urbanisme , et que cet immeuble NE PEUT PAS ÊTRE MIS EN VENTE , avant que ce problème ne soit règlé , est une vieille Loi.

C’est une vieille Loi , et , en 2005 et 2006 , quand j’ai acheté les immeubles , cette loi était d’application , mais TOUT LE MONDE ( vendeurs , notaires , agences immobilières , etc… ) s’en fichait complètement , parce que la Ville de Liège
" laissait couler "… ! ! !

Donc , tout ce petit monde rédigeait des actes illégaux , et vendait des immeubles qui n’avaient PAS LE DROIT D’ÊTRE VENDUS… ! ! !

Maintenant , la Ville fait la chasse à tous ces immeubles en infraction , ce qui fait que les personnes qui ont acheté EN TOUTE BONNE FOI , un immeuble "incorrect" ,
se retrouvent bien emm…….. quand elles veulent le revendre… et/ou quand elle veulent le mettre aux normes... ! ! !

TOUT CELA PARCE QU'UN VENDEUR PEU SCRUPULEUX , UNE AGENCE IMMOBILIÈRE DU MÊME TONNEAU , ET UNE NOTAIRE QUI PASSE , SANS SOURCILLER , AU-DESSUS DES LOIS , FONT QUE , PLUS TARD , VOUS VOUS APERCEVEZ QUE VOUS AVEZ ÉTÉ EU... ! ! !

Mille fois merci pour votre aide... ! ! !
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