Regularisation destination immeuble

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Regularisation destination immeuble

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28/10/2015 Vieux  
  52 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
J'ai acquis un immeuble en 2002, celui-ci était renseigné comme immeuble de commerce mais il y avait en réalité 3 appartements et 1 rez commercial.
Les appartements ont été occupés ainsi que le rez commercial jusqu'en 2013.
J'essaie de vendre cet immeuble mais cela coince à l'urbanisme (Braine le Comte) car ils ne reconnaissent pas l'existence des appartements ! Que puis-je faire pour régulariser la situation.
Je possède une attestation de la swde pour l'existence de 4 compteurs d'eau depuis le 01/11/1990
Je possède une attestation de ores pour l'existence de 4 compteurs de gaz depuis le 20/01/1993
Je possède la liste des domiciliations depuis le 01/03/1934 et il apparaît clairement 3 familles ont habités l'immeuble depuis au moins 1978

Merci de vos conseils
28/10/2015 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Cas malheureusement classique.

Quelle est la règlementation de Braine-le-Comte sur la division d'immeuble existant?
De quand date-t-elle?
Avez-vous montré vos preuves à l'urbanisme à la commune?
28/10/2015 Vieux  
  52 ans, Brabant Wallon
 
L'urbanisme de Braine le Comte me parle d'introduire une permis d'urbanisme avec à la clef 5.000 € d'amendes par logement, plus encore 5.000 € d'amende par logement car il n'y a pas de garage, de refaire la façade car ils voudraient que je change la dimension de certaines fenêtres, et enfin le passage des pompiers

Je leur ai parlé des attestations que j'ai mais ils ne veulent rien entendre et les listes des domiciliations vient de la commune !!!!
29/10/2015 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Vous n'avez pas répondu à mes deux premières questions.
29/10/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Sujet intéressant mais la description de la situation n'est pas complète.

Le bâtiment est-il de plein pied ou comporte-t-il des étages?

Sans tenir compte de l'affectation, le volume du bâtiment est-il conforme aux plans déposés à l'urbanisme?
29/10/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Selon moi c'est assez mal parti. Vous dites que vous avez des preuves d'une occupation "familiale" depuis 1978. Or les divisions d'immeuble sont soumises a permis depuis 1962. Et il s'agit de divisions d'immeubles dont la destination est déjà le logement... ici il y a division et aussi changement de destination ou d'affectation...
29/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par 2manynotes Voir le message
Selon moi c'est assez mal parti. Vous dites que vous avez des preuves d'une occupation "familiale" depuis 1978. Or les divisions d'immeuble sont soumises a permis depuis 1962. Et il s'agit de divisions d'immeubles dont la destination est déjà le logement... ici il y a division et aussi changement de destination ou d'affectation...
Non, la création de deux logements dans un bâtiment existant n'est soumise à permis d'urbanisme que depuis 1994 avec l'entrée en vigueur d'un décret publié en août 1994.

Il a alors été ajouté que Nul ne peut, sans un permis d'urbanisme préalable écrit ...

"6° Les travaux de transformation intérieurs et les travaux d'aménagement de locaux en ce compris les équipements correspondants tels qu'installations sanitaires, d'électricité, de chauffage ou de ventilation, pourvu qu'ils ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu'ils n'impliquent aucune modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l'aspect architectural et pour autant que ces travaux n'impliquent pas dans ledit bâtiment la création d'au moins deux logements, qu'il s'agisse d'appartements, de studios, de flats ou de kots. "

Pour clarifier les choses, en 2002, le texte est devenu

Nul ne peut, sans un permis d'urbanisme préalable écrit ...

"6° créer un nouveau logement dans une construction existante"

Et en ce qui concerne le changement d'affectation, le cwatupe précise ceci:

"Art. 84. § 1er. Nul ne peut, sans un permis d’urbanisme préalable écrit et exprès (du collège communal, du fonctionnaire délégué ou du Gouvernement : – Décret du 30 avril 2009, art. 39, 1°)
...
7° modifier la destination de tout ou partie d’un bien pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement en tenant compte des critères suivants : (voir art. 271)

Art. 271. La modification d’utilisation de bâtiments, au sens de l’article 41, § 1er, 9° (lire article 84, § 1er, 7°) , est celle qui en affecte la fonction principale telle qu’elle résulte de leur conception et de leur aménagement et qui consiste selon le cas en la mise en œuvre : - d’une offre en vente ou en échange de biens et services dans un espace supérieur à trois cents mètres carrés, dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone de services ; - d’un équipement communautaire ou de service public, en ce compris les établissements d’enseignement, dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone d’équipement communautaire et d’utilité publique ; - d’un équipement à usage culturel ou récréatif, dans la mesure où le bâtiment ne se situe ni dans une zone de services ni dans une zone d’équipement communautaire et d’utilité publique ; - d’une activité artisanale, de moyenne et petite entreprise ou de dépôt, dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone artisanale ou de moyennes et petites entreprises. Dans le cas où les actes et travaux relatifs à la modification d’utilisation d’un bâtiment tombent en tout ou en partie, sous l’application de l’article 41, § 1er, 1° (lire article 84, § 1er, 1°) la modification d’utilisation ainsi que ces actes et travaux feront l’objet d’une seule et même demande de permis – AERW du 21 mai 1987, art. 1er.).

Ainsi, la création de logement dans un immeuble commercial n'est pas considéré au niveau du CWATUPE comme un changement d'affectation.

Par contre, la transformation d'une maison en commerce ou en bureau sur un espace de plus de 300m m² serait bien considéré comme un changement d'affectation.
29/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
C'est un matière très complexe et je pense que vous allez devoir faire appel à un avocat pour vous assister dans vos démarches.
29/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Pas d'un architecte plutôt ?
Certains se spécialisent dans ce type de régularisation.
29/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Kenshin Voir le message
Pas d'un architecte plutôt ?
Certains se spécialisent dans ce type de régularisation.
Pas si l'on admet qu'avant 1994, le CWATUP n'imposait pas de demande de permis pour la création de logements dans un bâtiment existant.

Si l'on demande une régularisation, c'est que l'on admet qu'il y a bien une infraction et dans ce cas, il est normal que la commune puisse infliger une amende. Il est alors aussi normal que la commune puisse imposer des charges d'urbanisme comme l'obligation d'apporter du parking en suffisance ou de payer une compensation si l'aménagement de parkings est impossible.

Pour allez dans cette voie là, il faut évidement être certain que le volume ou l'aspect architectural du bâtiment n'ont pas été modifiés sans permis.

Pour les architectes, pas besoin d'être spécialisés pour demander des régularisations. Les démarches sont les mêmes que pour un permis demandé préalablement.
29/10/2015 Vieux  
  40 ans, Hainaut
 
Je ne comprends pas comment la commune peut vous arreter de vendre votre immeuble de commerce, sachant qu'aucune infraction n'a été commise en 1978.
29/10/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Quid de la loi organique? A cette époque le CWATUPE n'existait pas et donc je pense que c'est ce code qui était d'application.

Loi du 29 mars 1962 organique de l'aménagement
du territoire et de l'urbanisme
La modification de la destination n’était pas en soi
soumise à permis 16 et ce même en cas de non-respect de
la destination indiquée dans un permis de bâtir 17.
Cependant, les travaux de transformation et
d’aménagement intérieurs n’étaient pas dispensés de de
permis de bâtir 18. Il en résulte qu’à cette époque un
permis de bâtir était nécessaire pour la transformation
d’une “maison unifamiliale de type rentier en un
immeuble de rapport à appartements multiples, avec
aménagements intérieurs tels que le placement du chauffage
central et d’installations sanitaires individuelles pour les
divers occupants” 19.
Enfin, c’est l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 qui a
instauré les infractions de maintien de travaux
irréguliers. De sorte que les travaux réalisés antérieurement
à l’entrée en vigueur de cette loi peuvent être
légalement maintenus.
29/10/2015 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
A Charleroi, c'est la loi communale qui a défini qu'on ne pouvait pas diviser sans autorisation. Et de mémoire, c'est en 2002, et pas en 1994.

Je ne sais si c'est le kwata ou un autre règlement, mais il y a eu un trou dans la règle, un avocat l'a découvert, et la règle est devenue 2002. De ce que j'en avais retenu, c'était un règlement communal, et cela varie de commune à commune.
29/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par 2manynotes Voir le message
Quid de la loi organique? A cette époque le CWATUPE n'existait pas et donc je pense que c'est ce code qui était d'application.

Loi du 29 mars 1962 organique de l'aménagement
du territoire et de l'urbanisme
La modification de la destination n’était pas en soi
soumise à permis 16 et ce même en cas de non-respect de
la destination indiquée dans un permis de bâtir 17.
Cependant, les travaux de transformation et
d’aménagement intérieurs n’étaient pas dispensés de de
permis de bâtir 18. Il en résulte qu’à cette époque un
permis de bâtir était nécessaire pour la transformation
d’une “maison unifamiliale de type rentier en un
immeuble de rapport à appartements multiples, avec
aménagements intérieurs tels que le placement du chauffage
central et d’installations sanitaires individuelles pour les
divers occupants” 19.
Enfin, c’est l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 qui a
instauré les infractions de maintien de travaux
irréguliers. De sorte que les travaux réalisés antérieurement
à l’entrée en vigueur de cette loi peuvent être
légalement maintenus.
Voici ce qui était repris dans la loi organique
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi...ble_ name=loi

Art. 44. (Voir NOTES sous l'intitulé) <L 22-12-1970, art. 4> § 1. Nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins :
1. construire, utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes, démolir, reconstruire, apporter des transformations à un bâtiment existant, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien;
par construire et placer des installations fixes, on entend le fait d'ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l'appui au sol assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé;
2. déboiser, modifier sensiblement le relief du sol;
3. abattre, modifier sensiblement le relief du sol; espaces verts prévus par un plan d'aménagement approuvé par le Roi, ainsi que des arbres existant dans un bien ayant fait l'objet du permis de lotir prévu par le titre III;
4. défricher ou modifier la végétation de landes, bruyères ou fagnes, ainsi que de toute autre zone dont le Roi jugerait la protection nécessaire;
5. établir un dépôt de véhicules usagés ou de mitraille;
6. utiliser habituellement un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation, tels que roulottes, caravanes, véhicules désaffectés, tentes. Le Roi peut déterminer les modalités de cette utilisation.
Le permis n'est cependant pas exigé pour la pratique du camping au moyen d'installations mobiles sur un terrain de camping au sens de la législation sur le camping.
§ 2. Les dispositions de la présente loi sont applicables aux actes et travaux non énumérés au présent article, lorsqu'un règlement sur les bâtisses impose un permis pour leur exécution et pour autant qu'ils ne figurent pas sur la liste visée à l'alinéa ci-dessous.
Le Roi peut arrêter la liste des travaux et actes qui, en raison de leur minime importance, ne requièrent pas un permis. <NOTE 1: Pour la Région Wallonne les mots : "en raison de leur minime importance" sont supprimés dans l'art 44,§ 2, alinéa 2 (DRW 24-01-1984, art 1)>

Dans le texte actuel, la liste des travaux dispensé de permis inclus:

"3° à la condition que la stabilité du bâtiment ne soit pas mise en danger, les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur ou les travaux de conservation et d’entretien qui n’impliquent pas une modification du volume construit ou de son aspect architectural ou qui ne consistent pas à créer un nouveau logement ou à modifier la destination de tout ou partie d’un bien au sens de l’article 84, § 1er, 6° et 7° "

"6° l’installation, le déplacement, la transformation ou l’extension des réseaux de fluide, d’énergie, de télécommunication enterrés, en ce compris les raccordements privés, pour autant que ces dispositifs soient en rapport avec l’infrastructure nécessaire à l’aménagement de la propriété, ainsi que le placement de citernes à eau ou combustibles enfouies, drains, avaloirs, filets d’eau, regards, taques et fosses septiques et tout autre système d’épuration individuelle ; "

On ne peut donc plus considérer ces éléments comme étant des infractions...
29/10/2015 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
A Charleroi, c'est la loi communale qui a défini qu'on ne pouvait pas diviser sans autorisation. Et de mémoire, c'est en 2002, et pas en 1994.

Je ne sais si c'est le kwata ou un autre règlement, mais il y a eu un trou dans la règle, un avocat l'a découvert, et la règle est devenue 2002. De ce que j'en avais retenu, c'était un règlement communal, et cela varie de commune à commune.
Le texte de 1994 disait ceci

"6° Les travaux de transformation intérieurs et les travaux d'aménagement de locaux en ce compris les équipements correspondants tels qu'installations sanitaires, d'électricité, de chauffage ou de ventilation, pourvu qu'ils ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu'ils n'impliquent aucune modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l'aspect architectural et pour autant que ces travaux n'impliquent pas dans ledit bâtiment la création d'au moins deux logements, qu'il s'agisse d'appartements, de studios, de flats ou de kots."

Certains "petits malins" ont interprété le texte en considérant que s'il y avait déjà un logement existant et que l'on créait un deuxième logement dans le bâtiment, l'on ne créait pas deux logements mais bien un seul "nouveau" logement. Le logement existant n'étant pas un logement créé au moment de la transformation...

C'est un peu tordu, mais ça a amené le gouvernement Wallon à modifié le texte en 2002 en précisant simplement que .:
"Nul ne peut, sans un permis d’urbanisme préalable écrit et exprès (du collège communal, du fonctionnaire délégué ou du Gouvernement :
...
créer un nouveau logement dans une construction existante ;"
30/10/2015 Vieux  
  52 ans, Brabant Wallon
 
Merci pour tous ces coms
La maison doit datée des années 30
Au niveau de la superficie bâtie, c'est conforme avec les données du cadastre et de l'urbanisme donc ce côté là pas de soucis
Le bâtiment comporte un rez commercial et 3 autres niveaux (1 appartement par niveau avec une superficie supérieure à 60 m2) et ensuite un niveau "grenier"
Je ne connais pas la réglementation de Braine le Comte mais dans la conversation avec la responsable de l'urbanisme, elle a parlé de 2002 mais sans grande précision

Un avocat pourrait-il résoudre ce problème sans devoir introduire un permis car si j'introduit un permis la commune m'impose de nombreux changement sans lien avec le changement d'affectation mais en lien avec le fait qu'ils veulent changer l'aspect de la ville
30/10/2015 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Bjr,

Je pense que tu as effectivement tt intérêt à prendre un avocat avant de commencer de quelconques démarches dans le domaine.

Si tu choisis la voie de la régularisation (et donc du permis) , la commune t'imposera (tu l'as évoqué) au minimum une place de parking (voire 1,5 , à l'appréciation des commune) par habitation (selon une circulaire RW de "ché plus quand" mais années 70 je pense).

Elle peut choisir la voie de l'amende visiblement (je ne savais pas) mais plus prosaïquement une remise en conformité , c'est à dire que si tu n'as pas la possibilité d'obtenir du parking , la suppression d'au moins deux appartements je pense.

Maintenant, une commune n'est pas l'autre , par ex à Quaregnon , la commune choisi de ne pas appliquer cette directive dans le cas d'un rez commercial, de manière à redynamiser leurs commerces .. donc ton immeuble y serait conforme (de ce point de vue uniquement)

Sans parler de la conformité incendie.

Ayant voulu acquérir un immeuble divisé en trois appartements mais visiblement non conforme d'un point de vue incendie , nous avions consulté le service incendie qui expliquait que ce cas de figure (fréquent) est assez complexe. (D'autant plus que la date présumée de division semblait ultérieure à l'obligation , ce qui s'apprentais à une infraction ds ce cas).

Mais le pompier prévisionniste expliquait que dans ce cas (division antérieure à l'obligation de permis), il y a un flou , mais que la notion de la gestion de l'immeuble "en bon père de famille" est alors engagée pour déterminer la part de responsabilité du bailleur. Un peu freestyle à ce niveau ..

C'est effectivement une matière assez complexe quand il y a une situation de fait et les intervenants ici t'ont me semble t-il fort bien aiguillé.

a+
30/10/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Excellente réponse de Dehix.
Je te conseille d'aller voir un avocat spécialisé : on est jamais trop renseigné.

Concernant l'amende éventuelle : je pense qu'elle ne se "déclencherait" que si tu demandais une régularisation. En effet, sauf erreur, la charge de la preuve est du côté de l'urbanisme : s'ils veulent t'amender ils devront t'envoyer un courrier disant qu'ils ont constaté que tu enfreignait tel ou tel règlement et tu pourrais dès lors te défendre sur base de leurs arguments. Mais je doute très fort qu'ils le fassent. Par contre, pour ta vente, ils ne te délivreront pas un certificat urbanistique "conforme à la réalité". Ton notaire recevra un courrier indiquant que l'immeuble en question est un immeuble commercial et donc il devra l'indiquer comme tel dans le compromis et l'acte.

Le vrai souci tu risques en fait de le rencontrer au niveau de l'acheteur. En effet, tu devras lui expliquer que le bien n'est "pas tout à fait en ordre" mais qu'il ne risque rien parce que ci ou ça... Bref c'est des trucs pas très clairs et il est certain que ça va décourager certains candidats acheteurs et en pousser d'autres à tenter de minorer le prix de vente.
30/10/2015 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
En relisant le tout, je suppose que vous vous êtes mal fait comprendre par l'urbanisme de la ville.

Vous n'avez rien à régulariser. Vous êtes parfaitement en ordre. Il y a juste la commune qui ne reconnaît pas l'état de la situation de l'immeuble.

Ils devraient vous délivrer un document qui atteste du nombre de logement que contient l'immeuble. POINT BARRE.

Retournez à la commune, et demandez à voir les plans de l'immeuble qui sont en leur possession. "Immeuble de commerce", cela ne veut rien dire. à l'époque, cela voulait dire "un commerce au rez et des apparts dans les étages"

Vous devez donc leur demander sur base de quelle règlementation vous devriez "faire régulariser" et "payer une amende". Demandez une copie du règlement. Regardez la date. Expliquez leur que le bâtiment était déjà en cet état à la date du règlement, et donc que vous n'avez rien fait d'illégal, ni vous, ni le propriétaire précédent. Il n'y a donc aucune "régularisation" à demander, étant donné que aucun logement n'a été créé après la date du règlement.

Vous pouvez alors leur demander l'attestation que vous êtes bien en ordre, avec un commerce au rez, et 3 appartements aux étages.
30/10/2015 Vieux  
 
  46 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
Vous pouvez alors leur demander l'attestation que vous êtes bien en ordre, avec un commerce au rez, et 3 appartements aux étages.
Ca existe ça une "attestation que le bien est en ordre"?
Je vois mal les services de l'urbanisme prendre le risque de signer ce genre de document.. Ce sont des fonctionnaires ne l'oubliez pas et leur parapluie est déjà ouvert avant que vous ayez ouvert la bouche. Attendez-vous aussi au fameux "c'est pas mon problème".

On peut supposer que si l'urbanisme tique sur les appartements c'est qu'au niveau des plans il n'est pas indiqué qu'il s'agit d'appartements... Les étages pouvaient être des lieux de stockage ou d'exposition.
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