Respect de la date de signature des actes???

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Respect de la date de signature des actes???

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02/12/2010 Vieux  
  36 ans, Luxembourg
 
Bonjour,

Nous nous sommes lancé dans l'achat d'une maison il y a quelques semaines. Le compromis de vente a été signé à l'agence fin octobre (le 29 si j'ai bonne mémoire...).
La gérante de l'agence nous a dit que si nous obtenons un prêt rapidement, nous aurions signé avant le 24/12, elle a d'ailleurs noté cette date "butoir" dans le compromis.
Comme la loi change par rapport aux frais d'enregistrement sur le terrain, nous tenons à signer avant cette date (d'ailleurs notre prêt a été calculé sur des frais d'enregistrement de 12,5% et non de 21%).
Nous nous sommes décarcassés pour obtenir un prêt rapidement et le vendredi suivant, la banque nous a annoncé que c'était ok. Nous avons tout de suite prévenu le notaire afin qu'il puisse commencer son boulot...
Lundi, nous avons sonné pour voir ou ça en était et la secrétaire du notaire nous a annoncé que ce ne serait certainement pas signé avant le 24!!! Nous sommes très embêtés parce que nous n'avons pas d'argent supplémentaire à mettre dans la maison et aussi parce que nous rendons les clés de l'appartement au 1er janvier...

Puisque la date du 24/12 est indiquée dans le compromis, ne doit-on pas signer avant cette date? Et si la date est dépassée, qui est ce qui va en assumer les frais???
Que pouvons nous faire pour faire accélérer le dossier???

Merci!
02/12/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Premièrement, ne JAMAIS faire confiance à un agent immobilier (même s'il y en a évidemment des sérieux )

Ensuite, le délai habituel est d'environ 3 mois entre la signature du compromis et celle de l'acte.
Si vous avez signé le 29 octobre, vous devriez signer l'acte aux alentours du 29 janvier.
Si l'acheteur et le vendeur prennent le même notaire, cela peut aller plus vite (en effet, cela évite les échanges d'informations entre notaires qui peuvent parfois prendre pas mal de temps...).
Cela dit, je ne vous conseille pas forcément de prendre qu'un seul notaire car en cas de problème, pour qui tiendra-t-il ? Le vendeur ? Vous ? ...

Peut-être pourriez-vous vous arranger avec le vendeur pour lui louer à très bon prix le bien à partir du 24 décembre jusqu'à la signature de l'acte... Vous perdriez un loyer, mais cela vous éviterait d'autres soucis (plusieurs déménagements, etc.)...
02/12/2010 Vieux  
  36 ans, Luxembourg
 
Merci mais ce serait impossible de louer le bien alors que nous commençons à rembourser le prêt au mois de janvier...
Pffft, à quoi ça sert de mettre une date dans le compromis si ce n'est pas pour la respecter???
02/12/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Qui a choisi la date ?
Avez-vous demandé à vos notaires si cette date était réaliste ? (ce sont eux qui rédigent l'acte et qui sont présents pour la signature, pas l'agent immobilier...)

Par ailleurs, si vous signez les actes en janvier (normalement, on signe l'acte de crédit juste avant l'acte d'achat), vous ne commencerez à rembourser qu'en février.

Dernière modification par Ludo_ 02/12/2010 à 10h19.
02/12/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Lequel des deux notaires ne sera pas prêt pour le 24/12. Le votre ou le notaire du vendeur?
02/12/2010 Vieux  
  Hainaut
 
je ne suis pas notaire MAIS je sais que légalement la signature de l'acte doit être effectuée au maximum 4 mois après la signature du compromis (je le sais car je suis en train d'acheter une maison également). Maintenant si une date butoir est mentionnée dans le compromis, je ne vois pas pourquoi elle ne devrait pas être respectée (sinon effectivement, à quoi ça sert !). Je suis exactement dans le même cas que vous mais sauf gros souci je devrai avoir signé avant la noël (ouf !)
Maintenant je pense aussi qu'il y a moyen de régler le problème en mettant la pression de tous côtés, je pense qu'il y a une certaine marge de manoeuvre du côté du notaire, et surtout ce n'est pas à une secrétaire à décider pour tout et n'importe quoi ! Je pense qu'à partir du lancement du dossier chez le notaire, il y a un délai légal de 6 semaines pour effectuer les recherches notariales, etc. Après, il faut que le dossier de la banque soit complet et rentré chez le notaire et puis il n'y a plus grand chose qui empêche la signature de l'acte. Mais si le compromis a été signé à la toute fin octobre, c'est vrai que le délai est assez court. Je pense que la solution proposée par Ludo est pas trop mal (même si ça fera un peu mal au portefeuille, il faut le dire)
02/12/2010 Vieux  
 
  49 ans, Brabant Wallon
 
[quote=Ludo_;350350]Cela dit, je ne vous conseille pas forcément de prendre qu'un seul notaire car en cas de problème, pour qui tiendra-t-il ? Le vendeur ? Vous ? ...

quote]

D'autant plus que cela ne change rien aux frais engagés, le montant reste le même et les notaires se les partagent.

Je trouve aussi le délai assez court, car il y a tout de même pas mal de démarche à faire pour le notaire qui instrumente : recherche de l'origine de la propriété, à l'urbanisme, au cadastre, à l'enregistrement des droits hypothécaires pour voir s'il est libre de droit, etc... et tout cela en période de fin d'année....)

En ce qui concerne le prêt, c'est vrai que l'accord de crédit (Fortis) prévoyait contractuellement le 1er remboursement 30 jours après la date de signature de l'acte chez le notaire.
02/12/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Citation:
Posté par astroboy Voir le message
Maintenant si une date butoir est mentionnée dans le compromis, je ne vois pas pourquoi elle ne devrait pas être respectée (sinon effectivement, à quoi ça sert !).
Il faut être nuancé...
Si c'est l'agent immobilier, le vendeur et l'acheteur qui ont fixé la date, sans se renseigner chez les notaires, je ne vois pas pourquoi elle devrait être respectée, surtout quand on fixe une date butoir "si proche" et qui ne respecte pas le délai généralement constaté de 3 mois.
02/12/2010 Vieux  
 
  57 ans, Hainaut
 
La promesse de vente est un document contractuel, les conditions émises doivent être respectées sous peine de réclamation d'indemnités, d'annulation, etc., sauf approbation expresse contraire de toutes les parties cosignataires.

Si le délai de passation de l'acte y est clairement défini, vous êtes en droit de réclamer du chef du vendeur le paiement de la différence de tous les frais encourus du fait du retard (différence de taux, frais d'un crédit de pont, loyers supplémentaires, etc.).
02/12/2010 Vieux  
 
  37 ans, Namur
 
Et si c'est le notaire de l'acheteur qui n'est pas prêt ?
02/12/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par benlan2000 Voir le message
Lequel des deux notaires ne sera pas prêt pour le 24/12. Le votre ou le notaire du vendeur?
Je vais être plus explicite

vous avez un contrat qui vous engage avec le vendeur pour signer les actes avec le 24/12

-Soit votre notaire est prêt mais le notaire des vendeurs ne l'est pas!

Dans ce cas, vous pouvez faire pression sur les vendeurs en leurs rappelant qu'ils se sont engagés à passer les actes avant le 24/12. Vous pouvez menacer de réclamer le préjudice subit qui dans ce cas, s'élève à la différence de frais d'enregistrement plus un petit complément pour la non jouissance du bien (équivalent de la location sur la période concernée entre la date fixée et la date de passation des actes).

-Soit votre notaire n'est pas prêt mais le notaire des vendeurs l'est!

Dans ce cas, c'est le vendeur qui pourrait réclamé un dédommagement, il était de votre devoir de vous renseigner sur les délais du notaire avant de prendre un engament sur une date pour la passation des actes.

-Soit aucun notaire n'est prêt et vous n'avez pas vraiment de recours possible, car vous êtes alors autant responsable du retard que le vendeur.

Les clauses mentionnées dans les compromis n'engage que les personnes qui ont signé. Les notaires ne sont pas tenu de respecter les engagement que vous et les vendeurs avez pris.
02/12/2010 Vieux  
 
  57 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Ludo_ Voir le message
Et si c'est le notaire de l'acheteur qui n'est pas prêt ?
Ben, tant pis...
02/12/2010 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Ludo_ Voir le message
Et si c'est le notaire de l'acheteur qui n'est pas prêt ?
nos réponses se sont croisée, dans ce cas, le vendeur est en droit de réclamer des indemnités proportionnelles au préjudice subit.
02/12/2010 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour à tous,

Je voulais vous faire part de ma petite expérience.

Dans notre cas, le vendeur était en pleins succession, et il voulait passer les actes rapidement (2 mois). Après discussion nous avons mit le délai à 3 mois dans le compromis, tout en promettant que notre notaire ferait un maximum pour passer les actes en 2 mois (nous n'avions pas envie de payer des atreintes de retard, et c'est notre notaire qui nous l'a conseillé).

Nous avions une très bonne relation avec le vendeur (avec notre notaire aussi d'ailleur), il nous à d'ailleur permit de rentrer dans la maison bien plus tot que prévu...

Pour finir, nous avons passé les actes en deux mois, comme promis

Donc, je pense que vous devez essayer de motiver votre notaire, et cela pourrai se faire à la date convenue!

Je vous souhaite que tout se passe bien!
02/12/2010 Vieux  
Musicseby
 
 
Pour votre notaire, pour faire les passations et autres recherches, il faut un délai de retour entre 6 et 8 semaines.

Pour que le dossier de votre prêt passe de la banque vers le siège central et puis vers le notaire, il faut deux semaines.

Après, il faut trouver un rdv pour les actes (deux notaires).

Soit un minimum de 8-10 semaines ... Avec les congés de fin d'année, il est dès lors impossible de passer avant le 1/01/2011 !!! -> TVA sur terrain
02/12/2010 Vieux  
 
  51 ans, Brabant Wallon
 
Entre la signature du compromis et la signature de l'acte, il y a au minimum 2 et maximum 4 mois.

Par ailleurs, Anna222, la première mensualité n'est jamais due que le mois qui suit la signature de l'acte (sauf si arrangement spécial peut-être).
Donc, si vous signez en décembre, vous commencez à payer en janvier.
Si vous signez en janvier, vous commencez à payer en février.
Parfois même, si vous signez vers la fin du mois, la première mensualité peut couvrir plus d'un mois. Donc, là, vous pourriez devoir commencer à payer le deuxième mois qui suit la signature de l'acte.

Dernière modification par bulibura 02/12/2010 à 11h32.
02/12/2010 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Il y a plusieurs points à ne pas confondre :

1/ Le problème réel : la TVA
A) Il y a la perte de la réduction sur une tranche de 50.000 € à 6% ==> nécessite absolue de passer les actes avant le 31/12
B) la TVA applicable sur le terrain.
B.1) Soit le compromis de vente est signé avant le 31/12 et il n'y a pas d'application de la TVA au terrain. Dans votre cas, il n'y a peut-être pas de compromis de vente signé mais une convention de réservation... C'est une technique du promoteur pour éviter l'application de la loi Breyne plus contraignante pour lui (cautionnement, etc.).
B.2) Qui vend le terrain ? Si le vendeur du terrain est différent du vendeurs des constructions (ce qui arrive assez souvent) ; les droits d'enregistrement restent applicables à la vente du terrain. A vérifier.

2. Le problème de la date butoir.

Il ne faut pas confondre délai civil et délai fiscal.

a) Le délai civil est celui qui est indiqué dans votre compromis/ convention. Il fait la loi des parties et doit être respecté.
b) Le délai fiscal est le délai de 4 mois qui doit être respecté avant d'éviter de devoir enregistrer le compromis (et donc payer les droits d'enregistrement) avant la signature de l'acte authentique. Si le compromis n'est pas enregistré dans ce délain une amende de 10 % du montant dû sera réclamée par l'enregistrement.

3. Concernant les notaires

a) Faire confiance à une agence immobilière : ce n'est pas toujours un service de top niveau et ils se moquent souvent des conséquences une fois que le bien est vendu.
b) Les Notaires sont tenus de faire un certain nombre de recherches :
b.1.) les recherches fiscales : 12 jours ouvrables ;
b.2.) la recherche hypothécaire : délai variable en fonction des différentes conservation des hypothèques ;
b.3) recherche urbanistique : l'administration a 40 jours pour répondre. En pratique, la plupart des administrations dépassent allégrement ce délai.
b.4) recherche cadastrale : délai relativement court.
c) le dossier de crédit : comme dit plus haut : quand la banque vous a donné son accord, le dossier est envoyé au siège, qui envoie lui-même le dossier au notaire, qui le prépare, qui le renvoie au siège, qui - souvent - demande un délai de 15 jours pour fixer une date et envoyer l'argent.

4. Les solutions

a) Pour la réduction de la TVA à 6% sur une tranche de 50.000 € : aucune solution si ce n'est de passer avant le 31/12.
b) Pour l'application de la TVA au terrain : il suffit d'être sûr qu'une compromis soit signé avant le 31/12.
c) concernant d'éventuelles indemnités, il faut regarder ce qui est prévu dans le compromis/ convention de réservation.
d) Concernant la responsabilité du/des notaires, difficile d'en vouloir au notaire si les délais impartis sont trop courts que pour pouvoir effectuer l'ensemble des recherches et assurer la sécurité juridique voulue.
02/12/2010 Vieux  
 
  44 ans, Bruxelles
 
basylv, et si les vendeurs font partie du même groupe, je m'explique,
- le terrain: SA S****I
- le projet maison: SI***AT
mais qui font tout 2 partie du groupe MA**XI ?
qu'en est-il?

merci
02/12/2010 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
S'il s'agit de 2 sociétés distinctes, alors, ça marche.
02/12/2010 Vieux  
Musicseby
 
 
Basylv,

Elle n'aura plus droit à la TVA à 6 % car le PU n'a pas été déposé dans les temps
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