Révision du cadastre après division

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Révision du cadastre après division



16/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Bonjour,

J'ai acheté un bien composé de deux maisons mitoyennes en fin 2012. Elles ont été vendues ensemble, reprises en un seul bien avec un seul RC de seulement 650 €.

L'ancien propriétaire avait fait une demande à l'urbanisme en 2005 pour avoir un second numéro de police (/1) et pouvoir ainsi louer la « seconde » maison tandis qu’il vivait dans la « première », donc une demande de division. Il avait notamment fait une demande pour remplacer les châssis en PVC DV et faire une nouvelle façade (pose d'une demi-brique) sur la « seconde » maison.

Je viens de recevoir un courrier du cadastre me demandant "ou en sont les travaux" notamment pour la division. Les châssis sont neufs et la façade aussi. Donc ça a été fait, mais je ne connaissais en rien l'historique du bâtiment et visiblement l'ancien proprio n'a jamais signalé au cadastre dans les 30 jours que ces travaux étaient terminés, sinon je n'aurais pas reçu ce courrier...

Ils me demandent même à combien c'est loué et depuis quand. En ce qui me concerne, j'ai commencé à mettre en location une partie depuis avril 2013 et l'autre depuis aout 2013.

Je m'inquiète pour plusieurs raisons :
- l'ancien proprio a demandé un permis d'urbanisme et n'a pas averti le cadastre une fois que les châssis et la façade ont été remplacés, ni quand il a commencé à louer après avoir eu l’accord de l’urbanisme et de la commune pour le nouveau numéro.
L'administration pourrait-elle m'accuser ou me reprocher quelque chose et considérer qu’il y a des amendes à payer, qui plus est pour ma pomme ?

- le RC lui-même sera revu mais de quelle manière ? Il n'a fait aucun travaux pour la division, les 2 maisons mitoyennes étant pré-existantes, elles étaient déjà séparées par le mur mitoyen, et possédaient à l'origine toutes deux les pièces nécessaires tq SDB, cuisine.

- Peut-il y avoir un effet rétroactif jusqu'en 2012, puisque le RC sera certainement révisé ?

Merci de m'éclairer svp

Dernière modification par Myloo 16/10/2014 à 14h32.
16/10/2014 Vieux  
 
  51 ans, Hainaut
 
Bonjour Myloo,

En effet, c'est un cas de figure auquel on ne pensa pas tant qu'on n'y est pas confronté.

Le % de la modification du RC ne dépend-il pas de la région ou de la commune ?
16/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Là, je n'en sais rien. Le nouveau sera-t-il recalculé par un % ou bien vont-ils venir refaire tout le calcul :/ ?
Par ailleurs, qu'en est-il de l'effet rétroactif... mais aussi de poursuites/amendes... (possible?) compte tenu de l'historique. Ces deux derniers points m'inquiètent davantage.
16/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Salut Myloo,

En principe, tu recevras un nouveau RC pour les 2 maisons dans leur état actuel.
Soit un géomètre de chez eux passe visiter tes maisons, soit ils se basent sur ta déclaration et sur les plans anciens ou nouveaux dont ils disposent.
Sans entrer dans les détails, le plus fréquent est un recalcul sans visite.

Il y a des anomalies dans l'historique mais peu importe, ils attendent ici la notification de fin des "travaux". Travaux est à prendre au sens large. Informé de la division par l'urbanisme, ils attendent de savoir si par hasard cette nouvelle configuration n'est pas l'objet d'aménagements nouveaux tels que la séparation des accès, la construction d'un mur séparatif ... bref une multitude de choses possibles extérieurs ou intérieurs, sont susceptibles de se produire quand on sépare 2 maisons.
Donc, la référence à la division compréhensible de leur part outre les nouveaux châssis et le demi brique de façade.

Il me paraît certain que la hausse de RC viendra plutôt de la division et qu'ils ne manqueront pas de loucher sur les montants locatifs que tu vas leur annoncer. Je ne connaît pas ta région mais imaginer 2 RC distincts à 325 € chacun ne pourrait être qu'une erreur de leur part. A noter, que c'est plus le montant locatif que la date d'entrée du locataire qui leur est utile. Il s'agit bien d'abord de calculer un RC nouveau !

A l'achat, tu as reçu un DIU chez le notaire. Ce dossier pourrait contenir la facture et/ou la réception des travaux concernant les travaux. La date de facturation + la copie de ton acte d'achat constitue la preuve de ta bonne foi : les travaux sont antérieur à ton arrivée même si juridiquement tu hérites aussi des mrd du précédent proprio.

Personnellement, je ferai simple dans ma réponse :

Travaux exécuté par l'ancien propriétaire :
1° Division administrative de 2 maisons existantes le xx/xx/xx
2° Remplacement de châssis et rénovation de la façade de la maison de gauche
(2 permis en annexe)

Mon achat le xx/xx/xxxx
(acte notarié en annexe)

Maison de gauche louée xxx € depuis ...
Maison de droite louée xxx € depuis ...

Ce n'est qu'une suggestion évidemment !
16/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
J'ai reçu le cahier des clauses, charges et conditions générales de l'adjudication le jour de la vente publique. Après enregistrement (1 an), j'ai reçu ce meme cahier faisant acte de propriété. Rien d'autre excepté un plan de la 2ème maison reçu du notaire.

Je n'ai donc pas moyen de connaître la date de facturation de ces anciens travaux, je ne pense pas. Il y a eu l'introduction de la demande par l'ancien propriétaire, ce qui j'espère devrait prouver que c'est lui qui a bien fait ces travaux. Ceci est enregistré à l'urbanisme, datant de 2005. Moi je ne suis propriétaire que depuis fin 2012... c'est tout ce que je sais montrer.

La région du bien est fleurus.

Je voudrais rester simple dans ma réponse, mais le cadastre m'a envoyé un formulaire à compléter 43B où l'on demande la date d'achèvement, le cout, plan des modifs, etc... à renvoyer dans les 15 jours.

J'ai effectivement un plan de la seconde maison telle qu'elle est (était ? j'ignore si il a transformé qqch mais aucun mur n'est recent, donc pour moi non) avec le n° police xx/1 indiqué dans le cartouche et le cachet de l'urbanisme.

J'ai songé à téléphoner aux bureaux du cadaster tout simplement pour exposer la situation. Bonne idée ou pas ?

Dernière modification par Myloo 16/10/2014 à 22h56.
17/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Pas de DIU alors qu'il est obligatoire depuis 2001 ! Et le notaire d'en préciser probablement l'absence dans le cahier avec une mention du style "l'adjudicataire en fait son affaire".
Merci Monsieur le notaire de méconnaître les ennuis qu'engendre ce manquement.
Merci Monsieur le notaire de ne pas avoir relevé comme anormale l'absence de notification cadastrale 7 ans après des travaux indéniables du fait de l'obtention d'un permis.

Cerise(s) sur le gâteau, l’historique des permis repris à l’acte de vente publique est incomplet ou contient des erreurs, et/ou le cadastre ne dispose pas de tous les plans que l’urbanisme lui a, ou aurait dû lui envoyer, et/ou le permis de construire initial ne prévoyait qu’un logement et le proprio en a fait deux.

Bref, il faudrait passer à l'urbanisme faire le point sur tout ce mic-mac. Ne pas entrer dans des explications et justifications détaillées. La demande de consultation se limitera au motif d’une régularisation cadastral abandonnée par l'ancien proprio. Il s'agit de noter (sois même) la réalité du/des permis, dates et n°, objet des demandes et l’existence ou non de plan lié à ce(s) permis puis de demander copie des documents manquants à l'urbanisme, si possible en 2 exemplaires.

Au vu de la docu déjà plus complète :
1° Vérifier la présence éventuelle de travaux illicites (a régler si nécessaire plus tard)
2° Vérifier les manquements ou erreurs éventuelles au cahier de la Vente Publique
3° Revenir éventuellement sur le forum exposer la situation
4° En connaissance de cause, passer au cadastre avec la docu et compléter le formulaire chez eux.

Dernière modification par jivago 17/10/2014 à 08h10.
17/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
J’avais justement pris mes renseignements auprès de l’urbanisme en 2013 et voici ce qu’ils m’avaient répondu :

- La demande de division administrative date de 08/2002. Accord le 22/10/2002.
- La première domiciliation de locataires dans la seconde maison xx/1 date de 11/2002 (Quant à l’ancien proprio, il a toujours vécu dans la première)
- La demande pour la façade et les châssis date de ?/2005 et a été acceptée.

Mais visiblement le cadastre n’a pas été mis au courant à chacune de ces étapes.

En ce qui concerne d'éventuels travaux illicites, je dispose d'un plan de la seconde maison avec un cachet qui correspond bien à la maison telle qu'elle est (une mention sur le plan indique "vu pour être annexé à la deliberation du Collège échevinal de Fleurus" - veut dire quoi?)

Par ailleurs j’ai consulté mon cahier de la vente publique :

Chapitre V. prescriptions administratives

Article 10 – Urbanisme : « […] une lettre adressée au notaire par la Ville de Fleurus le 12 octobre 2011 indique notamment ce qui suit : 12° n’a fait l’objet d’aucun permis de bâtir ou d’urbanisme délivré au(x) propriétaire(s) sus-mentionnés après le 1er janvier 1977 ; 14° n’a fait l’objet d’aucun certificat d’urbanisme datant de moins de deux ans ;» (tout à fait à côté de la réalité).

Article 14 – Dossier d’intervention ultérieure : « Le notaire instrumentant n’a connaissance d’aucun dossier constitué. »

Pour la fin des travaux et le montant qu’on me demande de renseigner, je ne peux donc pas connaître.… ni savoir qu'il y avait un dossier au cadastre avec fin de travaux à déclarer quand l'acte lui-même renseigne qu'il n'y a rien de tel après verification officielle...

Dernière modification par Myloo 17/10/2014 à 21h44.
18/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Voici l’état de ton dossier. Le compléter (c'est à dire connaître la réponse au questions), sera tôt ou tard utile :

19?? Permis de construire ? 1 ou 2 logements ? La commune devrait pouvoir répondre si la construction est postérieure à 1950.

2002 Avis favorable de l’urbanisme sur la division. Es-tu en possession du document ? L’urbanisme devrait en avoir un plan.

2005 Permis d’urbanisme :
- Pour la rénovation de la façade de maison II par la pose d’une brique de couverture.
- Pour le remplacement des châssis. Sans modification du nombre ni de la taille des fenêtres ? de la maison I et II ?
- Pourquoi un plan de la maison II ? pour la demi brique de façade ?

2012 Achat des 2 maisons en vente publique sans DIU.
2013 Location des deux maisons.
2014 Depuis 2012, aucun travaux autres que du rafraîchissement.

Mais Je vais quand même en venir à ce que je trouve bizarre dans l’historique.
1° Pour une division, on ne demande pas un permis mais un avis auquel l’urbanisme répond favorablement ou défavorablement. Contrairement au permis, il n’est pas d’usage de la part de l’urbanisme d’envoyer copie de l’avis au cadastre et la précadastration n’est requise que depuis janvier 2014.
2° Que la commune ait demandé une division rien que pour pouvoir attribuer un n° de police me paraît douteux. Je croirais plus volontiers qu’avant de louer, le précédent proprio avait envisagé de vendre l'une des deux maisons ou les 2, mais séparément. Dans cas la division est effectivement nécessaire.
3° Que la cadastre attende une régularisation de division depui 10 ans et une régularisation pour travaux autorisés depuis 7 ans, me paraît anormalement long.

Finalement tu pourrais par courrier :
- confirmer au cadastre que tu as acheté le bien en 2012 dans son entiereté et qu'aucune division n’a été nécessaire (1er pas vers la non révision du RC).
- Que depuis ton achat en 2012 tu n’as effectué que des travaux de rafraîchissement intérieur (2ème pas vers la non révision du RC)
- qu'en 2005 l'ancien proprio à remplacé des châssis de fenêtre vétustes et réparé une partie de la façade (3ème pas vers la non révision du RC)
- Que dès lors, tu ne sais pas ce que tu dois mettre sur le formulaire 43b parce que tu n'as pas reçu du notaire les factures des nouveaux châssis placés par l'ancien proprio et que toi tu n'as pas gardé tes tickets de caisse (4ème et dernier pas)
- Inutile à ce stade de parler de tes loyers

Je crois qu’ils pourraient s’en tenir là et te laisser ton n° de parcelle unique ainsi que et ton RC actuel. Qu’en penses-tu ?

Je ne connais pas tes maisons mais voici un exemple de calcul du RC :
Montant locatif estimé en 1975 d’une seule de tes maisons : 3.000 FB/mois, soit 75 €/mois
loyer de 75 € x 12 mois – 40% de frais forfaitaires. RC = 540 € pour une seule maison.
Ton RC total (2 maisons) passerait de 650 € à 1.080 € et ton RCI 2014 de 1.105 € à 1.836 €.
C’est une belle augmentation de RC, mais il faut reconnaître qu’estimer le revenu locatif net de 2 maisons à 1.836 €/an est quand même fort peu comparé au profit réel net qui pourrait être de ± 7.500 €/an.

Dernière modification par jivago 18/10/2014 à 12h11.
18/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Je penses que je vais bien sûr tenter la voie par courrier comme tu le dis plutôt que de les rencontrer, et faire l'état des choses ainsi.

Dire qu'aucune division n'a été nécessaire, je ne sais pas encore... Il s'agit d'un bien qui reprend bien 2 maisons mitoyennes et ça remonte très loin en cet état, avant 1933 d'après l'acte de vente publique.

Donc oui, je pourrais le faire ainsi mais l'ancien proprio a fait la demande d'une "division " en 2002 je ne sais pourquoi, pour avoir le n° de maison/1 simplement ?

Je vais en tout cas tenter ta proposition.
19/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
En fait il suffit de vérifier s'il y eu un acte de division notarié. Il devrait être mentionné dans ton acte d'achat. c'est par cet acte qu'un lot prend juridiquement existence. La demande d'avis à l'urbanisme n'est qu'un préalable obligatoire et l'attribution d'un nouveau n° cadastral, n'est qu'une conséquence fiscale.
En résumé, c'est l'existence d'un acte de division qui permet d'affirmer l'existence d'une division et donc dans ton cas, l'existence de deux lots.
Par contre, pas d'acte de division = pas de division. La demande à la commune et son avis favorable ne suffisent pas.

A priori, le fait que le cadastre en demande des nouvelles signifierait qu'il n'a pas reçu de copie d'acte. Erreur de facteur ou projet de division abandonné par l'ancien proprio (pas d'acte de division) ?

Vente publique d'un bien en 2012 sans la mention de deux lots 2002 : erreur notariale ou acte de division notarial jamais passé ?

J'espère que ces éléments pourront t'aider.

Dernière modification par jivago 19/10/2014 à 14h05.
19/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Je n'ai pas d'acte de division notarié. La construction date d'avant la guerre.
Physiquement, on a deux maisons de rangée qui ne ressemblent d'ailleurs pas trop. Pourquoi ont-elles été un jour reprise sous un seul n° cadastral ? J'ai demandé à mon notaire, il l'ignore. Il m'a simplement dit au téléphone que historiquement il s'agissait certainement de deux biens distincts autrefois...
Cette fusion n'a pas été faite par l'ancien proprio. L'ancien proprio a seulement demandé un avis à l'urbanisme, et non un permis (je n'ai pas été clair là-dessus) qui lui a autorisé verbalement d'ajouter le n° de maison/1 sur la seconde maison, et de louer à des gens qui pouvaient ainsi se domicilier. Quand j'ai été à l'urbanisme, un tel document d'autorisation n'existait pas, et j'ai failli avoir des ennuis jusqu'à ce que le responsable que j'ai rencontré au service de l'urbanisme décide de téléphoner à la commune et est tombé sur un employé se souvenant "que..." et que donc "c'était bon". Voilà voilà. En théorie, tout cela devrait être documenté à l'urbanisme, mais ça ne l'est visiblement pas. C'est enregistré quelque part à la commune puisqu'ils ont quand même pu donné les date de demande et d'autorisation.

Dernière modification par Myloo 19/10/2014 à 14h39.
20/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Je suppose que le service communal contacté par l’urbanisme est le service population (n° de police et domiciles).

En fin de compte il n’y aurait pas eu de division notariale en 2002 et le fait que tu aies acheté l’entièreté de la parcelle cadastrale incluant les 2 maisons ne nécessitait pas non plus en 2012 de division notariale. Tu ne mentirais donc pas en leur disant que l’acquisition du bien en 2012 n’a pas nécessité de division, que ton acte n’en mentionne pas d’ancienne et que tu n’as pas l’intention d’un demander une prochainement. Voilà qui va mettre le cadastre dans l’embarras pour une révision de ton RC selon leurs règles habituelles. Ce n’est pas encore gagné, mais quand même plutôt positif pour toi.
20/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Merci beaucoup.

Devrais-je leur rappeler/leur informer que le bien est un ensemble de deux maisons mitoyennes pour justifier ainsi comment il peut y avoir 2 n° de police sans n'avoir rien divisé ?

Par ailleurs, à quoi sert ce plan datant de 2005 ? Au plus j'y réfléchis, au plus je pense que je vais devoir retourner éventuellement à l'urbanisme pour savoir s'il n'y a pas quand même eu des modification dans la seconde maison, datant de août 2005. Mais la première fois, ils ne m'en ont pas parlé, il n'y avait rien.

En effet, la limite entre les deux maisons n'est pas rectiligne mais en L, comme si l'une prenait un peu d'espace sur l'autre. Or j'ai toujours eu l'impression que c'était d'origine.
A la fin je ne sais plus quoi... seconde tentative à l'urbanisme ? Et le cadastre qui me laisse à peine 15 jours (plus que 5 jours) pour remplir leurs papiers...

Soit je ne leur dit rien à ce sujet, de bonne foi et par ignorance... et je continue dans cette voie ou bien je vérifie avec insistance auprès de l'urbanisme... Mais rien dans l'acte ! Rien non plus la première que j'ai été !

Dernière modification par Myloo 20/10/2014 à 18h37.
20/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Personnellement je m'en tiendrais à la situation officielle dans mes déclarations au cadastre : Officiellement tu possèdes une maison (immeuble) avec 2 logements (parcelle cadastrale unique et absence de plan de division notarié).
Quel est le libellé dans le cahier de la vente publique ?

En ce qui concerne le plan de 2005, il faudrait en voir le contenu et en lire le titre. Ce titre se trouve en principe en bas à droite dans ce qu'on appelle le cartouche et qui est la page visible du plan plié.
Quant au décrochage en « L » dont tu parles, tout est possible. Il faudrait plus d’infos.

En fin de compte, je ne tarderais pas à répondre au cadastre en évoquant les éléments essentiels. Soit ma version du post #8, soit celle-ci :
L’acquisition en vente publique en 2012 d’une maison constituée de 2 logements (ou le libellé notarié) que tu loues actuellement au prix de … et de …
Que l’urbanisme et le notaire t’ont déclaré qu’il n’y avait pas eu de plan de division.
Que l’ancien proprio a remplacé les châssis de fenêtre probablement en 2005 mais que tu n'en connais pas le prix payé (pas de DIU)
Que toi personnellement tu as réalisé des travaux de … et de …

Avec cette dernière version, ton RC sera simplement réévalué sur base des loyers. Mais si la situation lui paraît confuse, le géomètre cadastreur pourrait venir sur place faire son estimation.
20/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Quel est le libellé dans le cahier de la vente publique ? "Un immeuble" cadastré... section... C'est tout. Pas d'allusion à la composition.
Plan : pas de titre du tout, pas vraiment de cartouche : le nom de l'ancien proprio et l'adresse, c'est tout.
Décrochage en L : je réfléchis pour y aller demain ou après-demain, en montrant le plan cette fois (je ne l'avais pas apporté)

Ok merci pour ces conseils. Je vais y réfléchir cette semaine avant de terminer et d'envoyer le courrier vendredi. Ils le recevront +/- lundi, ce sera tout juste dans les délais.
27/10/2014 Vieux  
  41 ans, Hainaut
 
Re,
J'ai envoyé la lettre au cadastre (selon conseil post#8) sans parler de loyer, ni joindre le 43b (ne sais pas compléter) mais avec copie du permis d'urbanisme qui faisait l'objet de leur courrier :

- Ce permis mentionne le remplacement des châssis et de la demi-brique de façade, travaux situés au n° #/1. Il ne parle d'aucune autre transformation.
- Il mentionne aussi un petit historique qui souffle le chaud et le froid :

(*)que l'ancien propriétaire fit la demande en 2002 d'un n° de police "#/1" pour l'affecter sur la seconde maison, période pendant laquelle la loi était en transition concernant l'obligation d'un permis pour ce type de demande.

(*)que le bâtiment n'a subi aucune transformation extérieure, ni intérieure auparavant, et décrit la seconde maison comme étant un logement avec entrée indépendante à côté du logis principal auquel s'est domicilié le propriétaire.

Le bien est désigné "immeuble" sur ce permis, comme sur mon acte d'achat.

Le plan en ma possession figurait aussi dans le dossier urbanistique mais il ne correspond à aucune modification physique connue. Il représente la seconde maison avec l'adresse complète, n° #/1. Le fonctionnaire à l'urbanisme n'a rien dit à ce propos.

De façon pratique, l'ancien proprio a mis un numéro sur cette seconde maison attenante, basta.

J'espère que ce dernier élément ne peut pas être considéré "division " de mon bien et recquérir une révision cadastrale. J'ai indiqué dans mon courrier que le bien n'avait subi aucune division, ni par le passé, ni depuis mon acquisition et j'ai surligné dans le document le second point (*) cité plus haut.

Je te tiens au courant de la suite des événements (en espérant ne plus jamais entendre parler d'eux... ce dont
je doute réellement :/ ).

Dernière modification par Myloo 27/10/2014 à 11h16.
27/10/2014 Vieux  
 
  Namur
 
Voilà qui est parfait et selon moi,
- Il n'y aura pas de division cadastrale et la révision du RC éventuelle en sera donc moins élevée.
- Ce rehaussement est justifiable du fait de la création officielle d'un 2ème logement (augmentation de la valeur locative globale).
- Ils ne sont pas tenus par un délai pour réviser le RC quand bien même ce 2ème logement existait déjà officiellement depuis une dizaine d'années.
- Ils se contenteront de la création officielle comme motif de révision, sans chercher à savoir si ce logement n'existait pas déjà depuis 100 ans (l’absence de n° de police avant 2002 rendrait la preuve difficile à apporter)
- Il ne devrait y avoir ni amende ni rétroactif du fait des circonstances et de ta bonne foi.
- La notification de révision pourrait fort tarder, voir même passer à la trappe parce qu’au fil des décennies, l’effectif des agents du cadastre diminue sans encore de compensations suffisantes par la simplification des procédures ni l’efficacité de l’informatisation.

Attendons de voir leur réaction et/ou l’éventuelle notification d’un nouveau RC …
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