Servitude égouts : quid des risques et frais ?

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Servitude égouts : quid des risques et frais ?



05/02/2013 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Bonjour chers tous !

je suis confronté au problème suivant dans la maison de ma fille en région bruxelloise ( Wol St Pierre ) :

DESCRIPTION :

Servitude égouts : quid des risques et frais ?

Sur l'emplacement d'une ancienne entreprise ont été érigés 3 bâtiments, avec des servitudes d'égout successives.

En effet deux des maisons ont leurs sorties d'égout via la troisième :
  1. maison en amont càd fond dominant ( = supérieur = bénéficiaire )
  2. maison intermédiaire ( celle de ma fille )
  3. immeuble à appartement en aval càd fond servant ( = inférieur = assujetti )
La conduite de sortie du 1 passe ( sur une longueur de plusieurs mètres ) sous la terrasse de 2 jusqu'à une chambre de visite où arrivent les égouts et eaux pluviales de 2, puis repart sous l'immeuble 3 jusqu'au réseau d'égout dans la rue. C'est l'ancienne sortie de l'entreprise qui était là.

Les égouts et eaux pluviales de 3 ne vont pas dans cette conduite, mais dans une sortie séparée jusqu'au réseau d'égout dans la rue.

Les maisons 1 et 2 ainsi que leur tuyau d'égout datent de plus de 100 ans, l'immeuble 3 date des années 70.

La situation est connue à la Commune, mais il n'y a pas de convention entre les parties.

Dans la jurisprudence, on parle d'un aménagement commun primitif des constructions qui constitue, à la suite de leur division, une servitude continue.

PROBLEME :

le mur mitoyen entre 1 et 2 présente de gros problèmes d'humidité .
Deux expertises par caméra ont déterminé que celà provient :
  • - principalement d'une chambre de visite chez 1, qui n'est hélas plus visitable car ils ont construit un WC au-dessus, et dont tous les joints sont ouverts
- accessoirement des joints défectueux entre les tubes de grès sous la terrasse de 2, dans la partie ou seules les eaux usées et pluviales de 1 coulent.

( désolé pour la complexité de l'exposé et merci de me suivre jusqu'ici, n'est-ce-pas ! )

QUESTIONS :

J'ai lu à plusieurs sources que "Celui auquel est du une servitude, a droit de faire à ses frais tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver".

Donc si je comprend bien, c'est au propriétaire 1 qu'incombent les frais de réparation de la chambre de visite concernée ( qui est en fait chez lui, hors servitude ) et des tubes de grès sous la terrasse de 2, dans la partie où seules les eaux usées et pluviales de 1 coulent.

Y compris l'ouverture et la remise en état de la terrasse de 2.

Mais quid pour les dégâts correspondants au mur mitoyen chez 2 ? A charge de l'assurance RC de 1 ou de l'assurance dégâts des eaux de 2 ?

Par ailleurs, si des dégâts devaient survenir sous 3, est-il exact que les frais correspondants seraient à charge de 1 et 2, chacun pour moitié ?

COMMENTAIRE :

Le règlement communal impose une sortie d'égout individuelle pour chaque immeuble.
Celà n'est pas rétroactif, mais le service d'urbanisme conseille très fortement d'installer cette sortie distincte en cas de grosse rénovation, ce qui n'est pas (encore) le cas ici.

Merci pour votre aide ! Dyno
05/02/2013 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Je ne sais pas t'aider mais ça m'intéresse car j'ai aussi un égoût qui passe sous mon habitation (Ø 300) et dans lequel passe les eaux usées (et non) de la rue ...

Lors des travaux de mon extension, on a complètement remplacé ce tuyau (initialement en béton) par un tuyau en PVC donc normalement il ne devrait pas y avoir de problème (enfin j'espère) et nous avons placé des chambres de visite en amont et en aval...
05/02/2013 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
bonjour,
j'ai eut un cas similaire dans mon jardin à Namur
un égout que je n'utilise pas est bouché, sur l'acte notarial il est stipulé que l'entretient incombe au fond dominant
je vous passe les détails
après 4 réunions d'experts, c'est l'expert le plus faible qui à craqué, en totale contradiction avec l'acte notarial
si je puis me permettre un conseil, prends une assurance protection juridique indépendante, c'est ce qui m'a sauver
06/02/2013 Vieux  
 
  69 ans, Bruxelles
 
Très chers tous ! merci pour vos avis et conseils jusqu'ici !

J'ai contacté mon notaire, qui apporte des pécisions intéressantes :

A. l'article 698 du Code Civil indique que "Les ouvrages ( dans le fonds servant ) sont aux frais du fonds bénéficiaire, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti".

B. donc la réparation du tube en rouge sur le schéma est à charge du propriétaire 1, et celà s'applique aussi à l'ouverture et à la remise en état de ma terrasse. Il semble que celà ne soit pas "couvrable" par une assurance mais ce n'est ni certain ni mon problème.

C. les dégâts aux installations hydrauliques de 1 sont à charge du propriétaire 1, et peut-être à charge de son assurance bâtiment, par ex s'il y a un bris de tube.

D. qu'ils proviennent de A ou B, les dégâts à l'immeuble 2 sont à charge du propriétaire 1, mais à charge de l'assurance en responsabilité civile de ce dernier.

En pratique ils devraient être payés par mon assurance bâtiment, qui se retournera vers l'assurance en responsabilité civile de 1.

E. le fonds servant pour la partie bleue, sous l'immeuble à appartement, est la copropriété de l'immeuble à appartement 3 .
Et pas le propriétaire du garage qui est construit au-dessus du tube.
Par contre, le dit propriétaire de garage est obligé de nous laisser l'accès libre à toute demande.

Tout çà me semble assez compliqué mais logique en somme.

Si vous avez d'autres vues sur la question n'hésitez pas à m'en faire part svp !
06/02/2013 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
je suis aussi passé chez mon notaire, mais les experts des trois assurances ne tiennent pas compte, c'est l'expert le plus faible qui à payé
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