Vos conseils pour un bâtiment acheté pas en règle avec l'urbanisme

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Vos conseils pour un bâtiment acheté pas en règle avec l'urbanisme

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05/07/2016 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Bonjour,

J'ai acheté une maison il y a bientôt 2 ans.
Je n'y ai fait aucune modification mais aujourd'hui, je souhaiterai éventuellement transformer une "annexe" en un petit local commercial.

Il s'agit d'une pièce séparée du logement principal composée en partie d'un débarras (c'est encore le cas) + en partie d'un garage, que le précédent propriétaire a transformé en une chambre d'amie avec une porte et une baie vitrée coulissante.

Cependant, je m'aperçoit sur le cadastre que ce bâtiment existe bien mais qu'il est enregistré comme "couvert-ouvert non surbâti" :
Vos conseils pour un bâtiment acheté pas en règle avec l'urbanisme

Voilà à quoi ce ressemble dans la réalité :
Vos conseils pour un bâtiment acheté pas en règle avec l'urbanisme

Et voici le plan qu'il avait fait réaliser par un architecte et validé par la commune :
Vos conseils pour un bâtiment acheté pas en règle avec l'urbanisme
La partie que j'ai mis en rouge est l'emplacement de la chambre d'amie actuelle.

Je suppose donc que comme cela n’apparaît pas sur le cadastre comme un bâtiment fermé, l'ancien propriétaire n'a pas demandé de permis ou autorisation pour modifier ce bâtiment, bien qu'il a déclaré sur l'acte de vente "que le bien ne recèle d'aucune infraction aux normes d'urbanisme et que les travaux et constructions réalisées à son initiative sont conformes aux normes d'urbanisme et d'aménagement du territoire".

Aujourd'hui, je ne souhaiterai utiliser le bâtiment tel quel, sans y apporter de modification, mais je me demande s'il ne vaudrait pas mieux régulariser tout ça? Ne serait-ce que si je souhaite revendre ma maison par la suite, pour être en ordre.

Quels frais engendrerait la régularisation?
Quels sont mes recours contre l'ancien propriétaire? Et auprès de qui devrais-je intervenir? Le notaire?
Est-il nécessaire de faire une demande d'urbanisme pour transformer cette chambre en local commercial?
Est ce qu'il y a un risque d'amende si ce n'est pas régularisé?

Bref, je suis un peu perdu et j'ai un peu peur. Que me conseillez-vous de faire dans ma situation ?

A noter qu'à la vente chez le notaire, il m'a été remis également un plan fait par un électricien pour la conformité électrique et on y voit bien que le bâtiment avait été transformé en "chambre d'amie" (c'est écrit clairement dessus avec la configuration de la pièce), avec date et signature, ce qui prouve que ce n'est pas moi qui ai fait cette modification.
05/07/2016 Vieux  
 
  53 ans, Flandre
 
Le mieux, c'est dans parler avec le service d'urbanisme de votre commune.

Le recours contre l'ancien proprio est possible vu le texte de votre acte et le fait que vous avez la preuve qu'il le savait avec le schéma de l'électricien, mais cela prendra du temps et reste incertain. Proposez plutôt à l'ancien propriétaire de participer aux frais de régularisation. Mais ne consacrez pas trop de temps à cela.

Faire ou pas faire: ?
A la moindre modification, vous êtes tout de même bon pour le faire, mais plus le temps passe, moins vous aurez un recours contre l'ancien propriétaire.
Amende il peut y avoir, mais vu votre bonne fois, il est plus que probable que vous n'en receviez pas. Les montants sont en général faibles.
06/07/2016 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Merci pour votre réponse.
Sauriez-vous me donner une fourchette approximative du coût d'une régularisation ?
06/07/2016 Vieux  
 
  53 ans, Flandre
 
Administrativement parlant, le coût dépend de la commune mais c'est celui d'un permis de bâtir, à l'amende près -> Urbanisme

Pour réduire le coût de l'architecte, essayez de retrouver les plans originaux, cela fera du travail en moins. Là aussi l'urbanisme peut vous aider, ils possèdent une copie des plans (sauf perte ou maison très ancienne).

Le plus simple est de se présenter à l'urbanisme en demandant de vérifier ses propres plans par rapport à la maison. Ensuite, de dire que vous pensez qu'il y a de légères différences. Posez ensuite la question de ce que coûte une régularisation si les différences sont trop importantes.
07/07/2016 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
D'accord, j'irai voir à l'urbanisme comme vous me le conseillez.

Autre petite question : comme je devrai quoi qu'il en soit demander un permis d'urbanisme pour changer l'affectation du garage en commerce, est ce qu'il ne vaudrait pas mieux ne rien dire avant, puis faire comme si les travaux (pose d'une baie vitrée + porte + bouger une cloison interne) avaient été faits maintenant ?
Je ne sais pas trop ce que cela implique, si ils font des vérifications avant travaux par exemple ?
07/07/2016 Vieux  
 
  53 ans, Flandre
 
Parlez de votre projet, et de la recherche des plans (que vous n'auriez pas).

Mais faire tout en une fois me semble préférable.

Mais oubliez alors le fait de pouvoir récupérer 0,01€ auprès de l'ancien propriétaire.

En matière d'urbanisme, s'il y a infraction, elle se transmet au nouveau propriétaire: Restez prudent.

nb: Il n'y a pas d'autres avis que le mien?
07/07/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Moi je me renseignerais d'abord pour savoir si on peut faire un "petit local commercial" dans une annexe dans ce lotissment ..
07/07/2016 Vieux  
 
  53 ans, Flandre
 
Les règles de lotissement,en dehors de l'acte, c'est aussi à l'urbanisme qu'elles peuvent s'obtenir.
08/07/2016 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Savez-vous s'il y a habituellement des frais pour consulter l'urbanisme ? (juste consulter, sans demande de photocopie...)
09/07/2016 Vieux  
 
  66 ans, Liège
 
Non, un renseignement a l'urbanisme ne coûtent rien.
09/07/2016 Vieux  
 
  Namur
 
Dans la rue a coté de chez moi y a une affiche pour une demande permis

"pour la transformation et la régularisation d'une habitation"

donc ça doit être comme ta situation
10/07/2016 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
La ville indique pourtant ceci dans ses tarifs :

REDEVANCE SPECIALE POUR LA FOURNITURE DE RENSEIGNEMENTS ADMINISTRATIFS DIVERS ET LA DELIVRANCE DE DOCUMENTS ET DE RENSEIGNEMENTS EN MATIERE D’URBANISME ET DU SERVICE DES ARCHIVES
A. Fourniture de renseignements administratifs divers :

· Renseignement écrit : 5,10 €
· Par heure de prestation d’un agent communal : 20,40 €
etc...

C'est surtout le "Par heure de prestation d’un agent communal" qui m'inquiète...
10/07/2016 Vieux  
 
  51 ans, Brabant Wallon
 
Hormis l'affectation qui a changé sans autorisation, l'enveloppe extérieure du bâtiment est, je suppose, resté inchangée. Il est dès lors, selon moi, inutile de déclarer l'irrégularité créée par le propriétaire précédent étant donné que, pour pouvoir utiliser le garage/débarras en tant que local commercial, vous devrez de toute façon introduire une demande de permis d'urbanisme visant à changer l'affectation. Évidemment, la demande de permis d'urbanisme sera plus complexe si vous désirez, par la même occasion, modifier l'enveloppe extérieure du bâtiment (par exemple, en agrandissant). Si vous craignez les ennuis, démonter préalablement les portes et fenêtres ainsi que la cloison de séparation. Dans ces conditions, qui pourra prétendre que le bâtiment ne servait pas effectivement de garage?

Dernière modification par bulibura 10/07/2016 à 12h18.
10/07/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Damione, chaque commune,, chaque ville, établit ses règles, ses tarifs, et ce qui est payant ou pas. Il n'y a pas de loi générale à ce sujet. Les seuls à pouvoir vous renseigner clairement dans VOTRE cas, qui n'est celui de personne d'autre, chaque étant différent, chaque commune également.
10/07/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par damione Voir le message
[/b]
· Renseignement écrit : 5,10 €
· Par heure de prestation d’un agent communal : 20,40 €
etc...

C'est surtout le "Par heure de prestation d’un agent communal" qui m'inquiète...
Si une telle dépense vous effraye, comment comptez-vous modifiez un garage en "petit local commercial"?
10/07/2016 Vieux  
 
  46 ans, Hainaut
 
pourquoi ne pas le demander à un avocat expert en immobilier.
je dis ca en simple idée.
10/07/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Ce n'est pas le boulot des avocats, et de toute manière, c'est l'urbanisme de la commune qui aura le dernier mot.
Il n'y a pas d'avocats "experts en immobilier", ce titre d'expert est réservé à des architectes, des géomètres, et des ingénieurs.
Par contre certain avocats sont "spécialisés en matière immobilières, mais ils coûteront sensiblement plus cher que le travail d'un employé communal.
C'est un travail d'urbanisme, les avocats n'ont rien à voir là dedans à ce stade ci.
Ils n'interviendront qu'en cas de litige, et jamais à titre gratuit

Dernière modification par intègre 10/07/2016 à 13h25.
10/07/2016 Vieux  
 
  66 ans, Liège
 
Je suis déjà aller dans pas mal de commune voir l'urbanisme pour avoir des renseignements sur des maisons, pour des connaissances,et jamais aucune ne m'as demander quoi que soit pour me donner aimablement tout les renseignements que je demandais.
10/07/2016 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Si une telle dépense vous effraye, comment comptez-vous modifiez un garage en "petit local commercial"?
Je n'ai pas de travaux à faire dans ce local, juste de l'aménagement intérieur par la suite.

Ce n'est pas cela qui m'effraye, mais comme je n'y connais rien à l'urbanisme, on pourrait profiter de mon ignorance pour me réclamer de l'argent qui ne serait pas dû en temps normal pour faire des recherches par exemple.
Donc je préfère demander l'avis de personnes qui sont déjà allées se renseigner auparavant, pour savoir à quoi m'attendre
10/07/2016 Vieux  
  62 ans, Bruxelles
 
Généralement les simples renseignements sont donnés gratuitement par les services d'urbanisme, même si un tarif existe... pour les emmer....

@ Intègre, malheureusement, en Belgique, il n'y a aucune protection du titre d'Expert immobilier. Les agents immobiliers ont bien tentés de subtiliser le titre mais n'ont pas réussi. Le seul diplôme légal (pas une attestation de suivi de cours ou similaire) qui existe en Belgique et qui reprend les termes d'expert immobilier est celui des géomètres experts en immobilier, mais actuellement ce diplôme n'est plus délivré avec cette dénomination.
Et puis, expert, cela veut dire expérience et pas uniquement formation !
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