Achat première maison et conseils...

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Achat première maison et conseils...



09/07/2009 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous et toutes,

en tant que jeune couple, nous cherchons actuellement à acheter une maison pour un budget raisonnable de 150000 hors frais (aide prêt tremplin).
Nous nous sommes déjà bien entendu renseigné auprès de notre banquier, qui a donné son accord oral pour un prêt.

Après plusieurs visites, je me tourne vers vous pour avoir quelques réponses à nos interrogations (notamment sur une maison qui nous intéresse en particulier):

- en cas de vente liée à une succession, la valeur vénale du bien vendu est estimée. Cela est-il toujours possible pour l'acheteur de faire une offre inférieure au prix demandé ? Dans notre cas, maison estimée à 157000, vendue 152000...on aimerait en proposer 140000 à cause des travaux à effectuer.

- L'agence peut-elle refuser d'accepter une offre ?

-Le contrôle de l'électricité n'est toujours pas fait. C'est bien au vendeur ou à l'agence que cela incombe ?

- Si maison estimée à 157000/160000 pr une succession, sait-on s'arranger avec l'expert mandaté par la banque pr fixer le prix à max 156000 (prêt tremplin pr Namur)?

-en cas de présence de fissure dans le mur d'une annexe (avec humidité et moisissure à l'intérieur)....quels pourraient être les coûts ultérieurs de rénovation ? Situation niveau façade de l'annexe (annexe qui prolonge le garage de la maison) (murs en béton recouvertes de plaquettes de briques peintes)

Merci d'avance pour vos éclaircissements.
09/07/2009 Vieux  
  38 ans, Liège
 
j'ai tendance à dire ceci:

il y a bien des maisons aui se vendent bien plus chers que ce qu'elles peuvent valoir.

pourquoi pas la vendre moins cher?
rien ne m'oblige de demander un prix déterminé pour mon bien!

par contre, vous devrez vous acquitter des frais divers sur la valeur du bien.

combien ne font pas 40.000 en black et les 120.000€ déclarés.

libre à vous aussi de demander une autre/contre expertise.

demandez conseil à votre notaire, lui mieux que n'importe qui pourra vous répondre.
09/07/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Pour repondre aux points dont je sais la reponse;

- l'agence ne peut pas refuser une offre, elle doit tout transmettre au vendeur. Evidemment elle recommande ce qu'elle veut a son client. J'ai vendu trois maisons, et on m'a transmis des offres a pisser de rire, des torchons. Ya meme un gars qui me proposait du fric et une voiture en black... Et bien sur l'agent m'a dit de les foutre au bac (mais je l'aurais bien fait sans lui).
Donc ils transmettent tout. S'ils ne le font pas, portez clairement plainte à l'IPI.

- on ne contrôle l'electricité qu'après signature d'un compromis. Aucune vendeur ne le fera avant, ou alors quelqun de vraiment mal conseillé Donc vous achetez un chat dans un sac a ce niveau. A vous de vous informer de votre coté.

- vous n'avez normalement aucun contact avec l'expert de la banque. et également j'ajouterai que si la banque envoie un expert, c'est que votre dossier est deja regardé de près. Pour beaucoup de dossiers, ils n'envoient personne.

- concernant les bidouilles sur les estimations, je ne jouerai pas a ce jeu là. Avis perso.

- je ne comprend pas comment vous avez vent de la valeur VENALE d'un bien en vente. Ceci est une notion purement fiscale (en général). Et ne concerne que la succession coté vendeur. Le seul prix qui vous intéresse, c'est le prix auquel on vous le vend (la valeur du marché donc). Et généralement, un bien d'une valeur vénale de 100 se vend 110-120 au prix du marché.
09/07/2009 Vieux  
 
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
....on ne contrôle l'electricité qu'après signature d'un compromis. Aucune vendeur ne le fera avant, ou alors quelqun de vraiment mal conseillé Donc vous achetez un chat dans un sac a ce niveau. A vous de vous informer de votre coté.....
perso, je vais bientôt vendre mon loft ; j'ai fait contrôler l'électricité avant par un organisme agréé...

j'ai reçu un rapport vierge ; c'est quand même un + pour vendre une habitation...

(Je vais vendre ma maison moi-même sans passer par une agence ou par un otaire... pour la mise en vente bien sûr.. lorsque j'ai acheté mon habitation, les frais de négociation étaient à charge de l'acheteur... j'ai pas envie de les payer 2 fois...)

Dernière modification par Gougloux 12/07/2009 à 12h35.
09/07/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Et vous allez donner le rapport "gratos" a des gens qui en sont au stade de se demander s'ils feront offre ? Sans doute pas... Raison pour laquelle en général, on fait cela après offre.

dernier point : les 150000 de limite de pret tremplin, c'est la valeur estimée du bien APRES TRAVAUX si ma memoire est bonne...

faudrait relire ce sujet, pas le courage
http://www.bricozone.be/fr/lois-regl...une-12801.html
09/07/2009 Vieux  
 
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Et vous allez donner le rapport "gratos" a des gens qui en sont au stade de se demander s'ils feront offre ? Sans doute pas... Raison pour laquelle en général, on fait cela après offre.

le rapport accompagne le bien... si je l'exhibe ou donne une copie de celui-ci au candidat acheteur ; en quoi cela pose-t-il un problème ?
09/07/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Si vous parlez bien de la valeur vénale estimée lors de la succession, vous risquez, en cas d'achat à un prix inférieur de vous retrouver avec le fisc aux fesses qui vous taxera (+amende etc...) sur la différence entre le prix de vente déclaré et celui estimé comme valeur vénale.

Le législateur a prévu que les droits d'enregistrement étaient dûs au moins sur la valeur vénale estimée du bien au moment de la vente de celui-ci. Ceci pour éviter les ventes 'en black' trop importantes; ou les "arrangements" en famille pour éviter les droits de succession; ou que sais-je encore ?

Bref, faire une offre sous la valeur vénale d'un bien est plus que risqué, vous risquez fort de vous retrouver à devoir payer bien plus cher que prévu.
09/07/2009 Vieux  
  34 ans, Hainaut
 
merci pr vos réponses....Je pensais aussi que l'expertise pr l'électricité devait se faire avant le compromis...

Concernant la valeur vénale du bien estimée, c'est l'agent immobilier qui nous l'a dit lors de la visite, sans doute pour nous stimuler à monter les prix. La maison a été en vente à un prix de 172000 il y a 1 mois puis le prix a été abaissé à 152000..Ceci tjs répété par l'agent qui nous a confirmé que l'expert l'avait estimée à 157000/160000.
A la fin de la visite, on dû dire les points négatifs et positifs du bien et estimer ce qu'on accepterait d'en donner. C'est là qu'on se posait du coup la question d'une offre inférieure.
Donc si je comprends bien, les frais (notaire et enregistrement) se paieraient de toute façon en fonction de la valeur vénale et non en fonction du prix d'achat ? Même si nous sommes étrangers à la famille, le fisc pourrait se retourner contre nous ?

En ce qui concerne le passage ultérieur d'un expert, il ne viendrait uniquement que ds le cadre du prêt tremplin...pas pr notre dossier bancaire.

Dernière modification par Arisa 09/07/2009 à 19h10.
09/07/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
je crois qu'il y a, chez l'auteur de la question, une certaine confusion entre "valeur vénale" et l'estimation d'une tierce personne (expert) du bien.

Valeur venale : "ca vaut au moins ca" (notaire, saisie, succession, imposition)
Valeur d'expertise : "en ce moment, ca vaut ca" (agent immobilier, expert de la banque)
Prix de vente : "si vous le voulez faudra me payer autant"
09/07/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Pour compléter, ce qu'on appelle généralement valeur vénale est la valeur estimée de la vente publique forcée du bien. Ce n'est donc pas le prix du marché.

Quoi qu'il en soit, si la maison vous plait vraiment, faites une offre au prix que VOUS souhaitez donner, peu importe ce que le vendeur dit. Faites attention lors de l'offre à bien la limiter dans le temps et à bien y indiquer des clauses suspensives comme lors d'un compromis de vente. Car une offre de vente contresignée par le propriétaire vaut un compromis donc une vente (sauf très rares exceptions)
09/07/2009 Vieux  
 
  32 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Valeur venale : "ca vaut au moins ca" (notaire, saisie, succession, imposition)
Valeur d'expertise : "en ce moment, ca vaut ca" (agent immobilier, expert de la banque)
Prix de vente : "si vous le voulez faudra me payer autant"
Merci bZone, je trouve ça très bien résumé, c'est vrais qu'avec tous ces termes, pas toujours évident de s'y retrouver.
09/07/2009 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Salut,

Afin d'éviter d'avoir des problèmes avec le fisc, si on achète un bien à un prix trop bas, il faut demander au Notaire de stipuler dans le compromis que la vente est conclue pour 100.000 euros par ex mais que les droits d'enregistrement sont dus sur 125.000 (si 125.000 euros est le prix considéré comme raisonnable par l'admnistration). De cette mainière, on ne risque pas d'avoir un retour de manivelle plus tard.

Autrees conseils:
-Se méfier des "conseils" d'un agent immobilier, il est là pour défendre les intérêts du vendeur, pas les vôtres. Le truc comme quoi vous ne devez pas faire d'offre sous la valeur vénale, n'est destiné qu'à vous faire peur et a faire monter le prix. Faites l'offre qui vous semble correspondre à la valeur qu'a pour vous le bien.

-Prenez votre notaire, çà ne coute pas plus cher que le vendeur et l'acheteur aient chacun leur notaire (certains notaires disent le contraire pour ne pas partager les honoraires). Le notaire du vendeur ayant plutot tendance a defendre les interets de ce dernier.
10/07/2009 Vieux  
 
  37 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bZone Voir le message
Pour repondre aux points dont je sais la reponse;

- l'agence ne peut pas refuser une offre, elle doit tout transmettre au vendeur. Evidemment elle recommande ce qu'elle veut a son client. J'ai vendu trois maisons, et on m'a transmis des offres a pisser de rire, des torchons. Ya meme un gars qui me proposait du fric et une voiture en black... Et bien sur l'agent m'a dit de les foutre au bac (mais je l'aurais bien fait sans lui).
Donc ils transmettent tout. S'ils ne le font pas, portez clairement plainte à l'IPI.

- on ne contrôle l'electricité qu'après signature d'un compromis. Aucune vendeur ne le fera avant, ou alors quelqun de vraiment mal conseillé Donc vous achetez un chat dans un sac a ce niveau. A vous de vous informer de votre coté.

- vous n'avez normalement aucun contact avec l'expert de la banque. et également j'ajouterai que si la banque envoie un expert, c'est que votre dossier est deja regardé de près. Pour beaucoup de dossiers, ils n'envoient personne.

- concernant les bidouilles sur les estimations, je ne jouerai pas a ce jeu là. Avis perso.

- je ne comprend pas comment vous avez vent de la valeur VENALE d'un bien en vente. Ceci est une notion purement fiscale (en général). Et ne concerne que la succession coté vendeur. Le seul prix qui vous intéresse, c'est le prix auquel on vous le vend (la valeur du marché donc). Et généralement, un bien d'une valeur vénale de 100 se vend 110-120 au prix du marché.


Et bien pour 100% de mes clients, il y a eu une expertise pour l'octroi du crédit.
Il est intéressant d'acheter un bien en dessous de sa valeur réel car ... si l'expert évalue le bien à 160.000€ et que vous l'achetez 135.000€ vous aurez certainement à payer ce qui s'appelle un "pro fisco" donc dans ce cas des frais de notaire sur 160.000€ au lieu d'une base de 135.000€ MAIS si vous n'emprunter que la somme nécessaire à l'achat de la maison ou que les frais de notaire sont réduits à 6%, vous passez en quotité faible pour votre crédit ... C'est à dire, un crédit avec un taux franchement plus intéressant qu'avec une quantité de 100-110 voir 125%.

Pour ce qui est de l'expertise, si la maison vaut 160.000€, elle en vaut certainement 140.000€ Il est tout à fait possible d'être présent lors de l'expertise, et c'est même recommandé ... La mission de l'expert, c'est de dire à la banque si le bien vaut au minimum la somme empruntée ...

N'hésitez pas à aller voir ailleurs que chez votre banquier ... et n'oubliez pas que le prêt tremplin vous oblige à être domiciliés à l'adresse du bien min 8 ans ...

Je suis à votre disposition en privé pour plus de renseignements

Dimitraki

Dernière modification par Dimitraki 10/07/2009 à 23h02.
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